Оглавление

Введение 2

Как формируется цена на недвижимость? 4

Ипотечное кредитование как способ повышения доступности жилья 6

Недвижимость как объект инвестирования. 9

Пределы роста цен. 16

Заключение. 19

Список использованной литературы 22

Приложение 23 
 
 

Введение

Последние несколько  лет в России наблюдался беспрецедентный  рост цен на жилую недвижимость. Средняя стоимость одного квадратного  метра жилья в Москве только в 2005 - первой половине 2006 г., то есть за полтора  года, выросла более чем вдвое. Темпы роста цен на недвижимость в других регионах страны были несколько  ниже, однако практически повсеместно  рост цен на квартиры значительно  превышал темпы инфляции. В частности, рост цен на жилье за первые 8 месяцев 2006 г. составил в Калининграде 36-37% (на первичном и вторичном рынках), в Екатеринбурге - 40-44, в Казани - 49-58, во Владимире - 60 - 67, а в Санкт-Петербурге - 85 -100% . Однако во второй половине 2006 г. темпы роста цен на жилье стали  замедляться, и к концу года они  уже были ниже темпов инфляции. С  чем же был связан опережающий  рост цен именно на жилье и чем  объясняется его приостановка? Следует  ли ожидать, что в дальнейшем динамика цен на недвижимость будет близка к динамике цен на другие товары, или мы станем свидетелями новых  резких ценовых колебаний на рынке  жилья? Вопрос о динамике цен на недвижимость далеко не праздный. С одной стороны, стремительный рост цен на недвижимость делает ее все менее доступной  для широких слоев населения. С другой стороны, резкое снижение цен  на недвижимость оказывает деструктивное  влияние на состояние экономики  и способно привести к широкомасштабному  кризису кредитной системы.  

Итак, перед началом  работы я бы хотел дать определение  некоторым понятиям для более  точного понимания материала  работы.

1. Ипотека — залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
2. Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную — именную ценную бумагу вексельного типа.
3. Инвестиция - долгосрочное вложение капитала в предприятия разных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы или инновационные проекты. Инвестиции приносят прибыль через значительный срок после вложения.
4. Субсидия (от латинского «subsidium» - «помощь, поддержка») – единовременная выплата в денежной или натуральной форме физическому или юридическому лицу, другому государству от лица государственного бюджета. Субсидия может быть выплачена из специального фонда, местных фондов в качестве материальной помощи любому физическому лицу, местному органу власти и т п.

Целью данной работы является исследование факторов динамики цен на жилую недвижимость в России.

Поставленная  цель раскрывается через следующие  задачи:

1. Проанализировать и выявить факторы, вызывающие резкие колебания цен.
2. Исследовать ипотечное кредитование как способ повышения доступности жилья.
3. Рассмотреть Недвижимость как объект инвестирования.
4. Проанализировать и выявить пределы роста цен.

Как формируется цена на недвижимость?

Покупая квартиру, мы редко задумываемся над тем, из чего складывается цена на квадратные метры. Конечно, основную часть стоимости составляет стоимость земли. Земля ежедневно дорожает. Недаром те, кто занят в сфере покупки-продажи земли, имеют очень высокие доходы. Конечно же не маловажную роль играет и то, где расположена эта земля. (см. приложение, рейтинг территорий.) Также в стоимость квадратного метра входят затраты на стройматериалы и рабочую силу, то есть заработная плата строителей. Известно, что сейчас все застройщики стараются сэкономить на рабочих и привлекают к грязной, физически тяжелой работе нелегально приехавших мигрантов, выплачивая за их труд «смешные» деньги. Что касается стройматериалов, то за последний год цены на них действительно выросли в разы.

Так, например, мешок  цемента в 2006 году можно было купить 170-180 рублей, сейчас же трудно найти  дешевле 350 рублей. Также и кирпич, блочные плиты, доска, различные  смеси и другие стройматериалы. В  стоимость жилья включаются и  услуги организаций, оказывающих содействие при возведении жилого здания: это  и транспортные компании, и энергетики, и газовики. Их услуги тоже недешевы, что тоже сказывается на высокой  цене квадратного метра жилья.

Так же очень важным фактором является ипотека. Многим непосвященным казалось, что, как только банки начнут выдавать кредиты на покупку квартир, цены перестанут расти. Это заблуждение. Чем больше дег нег попадает на рынок, тем больше денег этот самый рынок проглатывает, а стоимость жилья только увеличивается. Дело в том, что у клиента часто не бывает выбора. Он берет кредит в банке, приходит в строительную компанию и покупает квартиру за те деньги, которые у него просят. Когда у человека цель - купить квартиру, ему часто не хватает времени и сил задумываться о росте цен.

На самом же деле покупателя жилья сильно ограничивают. Строительных компаний, работающих в  связке с банками в ипотечном  кредитовании, еще очень немного (около 30 процентов от общего количества). А значит, и вариантов обустройства вам могут предложить не великое  множество. Число же выданных кредитов с каждым годом растет. А дефицит  предложений рождает рост цены квадратного  метра. Банки же не рискуют с ипотекой, потому что далеко не все строительные фирмы достаточно прозрачны в  своей деятельности для таких проектов. Есть и проблемы в законодательстве. Так или иначе, на рынке ипотечного кредитования уже есть конкуренция, и через несколько лет вполне можно будет взять кредит под 9,5-9 процентов годовых. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Ипотечное кредитование как  способ повышения  доступности жилья

Одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен  на жилую недвижимость, является применяемый  в нашей стране механизм повышения  доступности жилья, основанный на стимулировании развития ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купить квартиру тем гражданам, которые не имеют  накоплений, равных ее стоимости. Однако не все могут им воспользоваться. Следовательно, повышение доступности  жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при  которых большинство населения  сможет получать ипотечные кредиты.

Ипотечные кредиты  будут доступными для большинства  в случае, если доход (в первую очередь  заработок) основной массы жителей  страны достаточен для осуществления  ежемесячных выплат по кредитам без  значительного ущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные  кредиты тем доступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация  выплат может быть достигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличения его  срока.

Основным регулятором  доступности ипотечного кредитования в рамках используемого в нашей  стране механизма служит процентная ставка. Ее величина определяется тремя  факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой  за риск для компенсации их потенциальных  потерь.

В России повышение  доступности ипотечных кредитов опирается на снижение надбавки за риск. Оно обеспечивается тем, что  основные риски ипотечного кредитования принимает на себя государство.

Ипотечным кредитам присущи два вида рисков: кредитный  и процентный. Кредитный риск - риск того, что заемщик не выполнит своих  обязательств по погашению и обслуживанию долга перед кредитором, причем последний  не сможет (полностью либо частично) компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (в данном случае квартиры). Этот риск присутствует при любом  виде кредитования, однако при ипотечном  кредитовании следует дополнительно  учитывать его социальный аспект. Поскольку заемщиком является физическое лицо, реализация предмета залога может привести к тому, что заемщик и его семья окажутся без крыши над головой.

В отличие от кредитного процентный риск характерен в первую очередь именно для ипотечного кредитования и связан с тем, что средства, привлекаемые кредиторами (вклады, депозиты), обычно краткосрочные, в то время как  ипотечные кредиты предоставляются  на длительные сроки. Таким образом, ипотечный кредит финансируется  большей частью за счет средств различных  краткосрочных вкладов, которые  последовательно привлекаются и  возвращаются вкладчикам. Если в течение  срока жизни ипотечного кредита  процентные ставки на рынке возрастают (например, при повышении инфляции), кредитору приходится платить более  высокие проценты по вновь привлекаемым вкладам, в то время как заемщик  продолжает выплачивать проценты по своему кредиту в том же объеме, как и в период, когда ставки на рынке были низкими. Другими словами, процентный риск - это риск возникновения  ситуации, при которой проценты, которые по своему ипотечному кредиту  заемщик платит кредитору, не будут  достаточными для выплаты последним  процентов вкладчикам по тем депозитам, за счет которых этот кредит финансируется.

Российское государство  принимает на себя кредитный и  процентный риски ипотечных кредитов частично из-за осуществления ипотечного кредитования государственными банками, а частично - за счет использования  схемы вторичного ипотечного рынка. Ее суть заключается в том, что  ипотечный кредит выдается коммерческим банком, а затем сразу продается (иногда через посредника, иногда - напрямую) государственной организации - Агентству  ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечному кредиту не имеет и никаких  рисков по нему не несет. Если заемщик  окажется неплатежеспособным, а наложить взыскание на залог не удастся, то убытки понесет не банк, а государство  в лице АИЖК. Следовательно, на него полностью перекладывается кредитный  риск.

АИЖК финансирует  кредиты за счет выпуска собственных  долговых обязательств, гарантированных  государством, то есть фактически за счет государственного долга. Таким образом, АИЖК привлекает для финансирования ипотечных кредитов самые дешевые ресурсы, которые можно найти на рынке, - средства, вкладываемые в наименее доходные (но и наименее рискованные) государственные ценные бумаги.

Отметим, что долговые обязательства, выпускаемые АИЖК, обычно рассчитаны на срок шесть лет. Ипотечные  кредиты, приобретаемые АИЖК, имеют  срок до 30 лет. Значит, кредит (в случае если он досрочно не погашается) финансируется  в течение срока его жизни  за счет пяти выпусков долговых обязательств Агентства. Выпуская обязательства  со сравнительно небольшим сроком, АИЖК дополнительно снижает стоимость  ресурсов, однако при этом оно берет  на себя (точнее, на государство) помимо кредитного еще и процентный риск.

Принимая на себя основные риски ипотечного кредитования и не устанавливая при этом соответствующей  надбавки за риск, государство фактически субсидирует все ипотечные кредиты  на ее сумму. В результате ему удается  обеспечить предложение ипотечных  кредитов населению по очень низким ставкам.

Ипотечный кредит в  рублях сегодня можно получить на 30 лет под 11, 5% годовых. При этом его  фактическая стоимость для физического  лица еще меньше, так как проценты по ипотечному кредиту подлежат налоговому вычету. Таким образом, за счет уменьшения величины выплачиваемых налогов  гражданин получает кредит по ставке 87% (ставка подоходного налога - 13%) от' начисленных по кредиту процентов. То есть реальная ставка по ипотечному кредиту для физического лица оказывается равной 10%.

 Однако способствует  ли предоставление ипотечных  кредитов под столь низкий  процент повышению доступности  жилья? По моему мнению, нет, ибо предоставление дешевых кредитов как раз и запускает механизмы, приводящие к резкому росту цен на жилую недвижимость. Действие этих механизмов связано с ключевой ее особенностью как товара. Она заключается в том, что недвижимость, будучи продуктом потребления, одновременно является объектом инвестирования. 

Недвижимость  как объект инвестирования.

В целом жилая  недвижимость как товар характеризуется  рядом специфических черт, которыми (по крайней мере, в совокупности) не обладает ни один другой товар, приобретаемый  физическими лицами.

Во-первых, недвижимость является товаром чрезвычайно длительного  пользования; во-вторых, она жестко привязана к месту расположения, так что ее рыночная ценность может  меняться во времени по причинам, связанным  с изменениями близлежащей территории (например, строительством поблизости станции метро или наоборот - цементного завода); в-третьих, она уникальна (нет  двух одинаковых квартир), так что  определение физическими лицами (как продавцами, так и покупателями) ее рыночной стоимости носит приблизительный  характер; в-четвертых, ее потребительские  свойства обусловлены многими факторами, о которых покупатель не может  знать заранее (наличие шумных соседей, качество работы эксплуатирующей организации  и т. д.), в связи с чем при  сделках с недвижимостью всегда присутствует асимметрия информации, и пр.

Однако самая  важная особенность недвижимости как  товара - то, что она, будучи для физических лиц предметом потребления, одновременно является для них же объектом инвестирования, причем для абсолютного большинства - самого крупного инвестирования, которое  они осуществляют в своей жизни. Таким образом, принимая решение  о приобретении недвижимости, любое  физическое лицо сравнивает (не всегда сознательно) две альтернативы: либо приобрести недвижимость, то есть инвестировать  в нее, либо инвестировать имеющиеся  накопления в финансовые активы, а  недвижимость арендовать.

В условиях эффективно функционирующей экономики все  инвестиции в активы, имеющие одинаковый уровень риска, должны приносить  одинаковый доход. Отсюда следует, что  в подобных условиях инвестиции физических лиц в жилую недвижимость (покупка  квартир) должны приносить такой  же доход, как и инвестиции в финансовые активы аналогичного уровня риска с  учетом возникающих при этом у  физического лица затрат на аренду жилья. 

В случае, когда  физическое лицо приобретает недвижимость, используя только собственные средства и не привлекая заемных, условие  эквивалентности дохода от различных  видов инвестирования можно выразить следующим образом:

W= Vxi - Vxr = Vxp, (1) где: W - изменение уровня дохода, получаемого  физическим лицом в результате  осуществления инвестирования (в  финансовые активы либо в приобретение  недвижимости); V - стоимость приобретаемой  недвижимости (равная величине альтернативных  инвестиций в финансовые активы); i - доходность финансовых активов; r - соотношение годовой ставки  аренды недвижимости (квартиры) и  ее рыночной стоимости; р - рост  рыночной стоимости недвижимости. Показатели г, r и р измеряются  в % в год.

Для нашего анализа  особенно важен показатель r - доходность тех финансовых активов, при инвестициях  в которые уровень риска (по мнению большинства физических лиц, а не объективно присущий им) соответствует  уровню риска при инвестициях  в недвижимость. Физические лица не считают недвижимость высокорискованным  активом, но вместе с тем не признают ее и абсолютно безрисковой. С  одной стороны, житейская мудрость подсказывает, что деньги надо вкладывать в квартиры, потому что "они никуда не денутся". С другой - еще не забыт  обвал цен на недвижимость 1998 г., когда цены на жилье упали на 30 - 50%. Кроме того, широкое обсуждение в прессе вопроса о том, "что  будет с ценами на квартиры", и  постоянные заклинания риелторов: "Квартиры будут только дорожать" - не могут  не настораживать.

Рынок недвижимости не может расти до бесконечности, и коррекция рано или поздно неизбежна. Поэтому риск того, что она наступит вскоре после покупки физическим лицом квартиры, достаточно велик. Тогда  приобретенный актив обесценится, и физическое лицо потеряет часть (возможно, значительную) вложенных средств.

Рискованность инвестиций в жилье несколько выше, чем  хранения средств на долгосрочном депозите в коммерческом банке. В отличие  от ситуации с недвижимостью при  падении рынка большинство коммерческих банков продолжит функционировать. Соответственно у их вкладчиков потерь не возникнет. В случае же дефолта  конкретного банка может быть потеряна (полностью или частично) только часть вклада, превышающая сумму, гарантированную государством. Таким образом, инвестор, распределяющий свои накопления между депозитами в нескольких банках, может сделать их полностью безрисковыми (если сумма каждого депозита будет в пределах, гарантированных государством) либо низко рисковыми за счет распределения риска между различными банками. Поскольку в настоящее время максимальная ставка долгосрочных депозитов в рублях составляет 13% годовых, показатель г, отражающий доходность несколько более рискованных активов (недвижимости), должен быть выше.

Некоторого пояснения  требует также показатель r. На практике обычно используется показатель рыночной ставки аренды, приходящейся не на единицу  стоимости, а на единицу площади  жилья. Он оценивается отдельно для  различных видов недвижимости и  для различных районов ее дислокации.Нам  удобнее пользоваться показателем r, хотя в литературе и в статистике риелторов он не публикуется.

Очевидно, формула  может быть преобразована следующим  образом:

W= Vxi = Vxp + Vxr.

Ее экономический  смысл заключается в том, что  доходность инвестиций физического  лица в жилую недвижимость связана  для него как с ростом цены на нее, так и с экономией арендной платы, которую он был бы вынужден платить, если бы инвестировал свои средства в финансовые активы. Из формулы  вытекает, что в условиях эффективно функционирующей экономики сумма (r + р) должна быть равна r.

В случае использования  заемных средств (ипотечного кредита) доход от инвестирования в жилую  недвижимость будет определяться по формуле:

Wm = Vxp + Vx r - Vdx m, где: Wm - изменение уровня дохода физического  лица, возникающее вследствие приобретения  им недвижимости с использованием  ипотечного кредита; Vd -объем заемных  средств; т - стоимость заемных  ресурсов (ставка по ипотечному  кредиту). 

Отметим, что с  точки зрения эквивалентности доходности инвестиций дополнительный доход от инвестирования физическим лицом в  жилую недвижимость должен сравниваться с дополнительным доходом, который  может быть получен при инвестировании в финансовые активы суммы, равной не V, a Ve - величине собственных средств, используемых при оплате жилья. При  этом должно соблюдаться равенство:

Vex i = Vxp + Vx r - Vdx т.

Причем: V = Ve + Vd.

Очевидно, принимая решение приобрести недвижимость с  использованием и собственных, и  заемных средств, физическое лицо теряет возможность вложить собственные  средства в финансовые активы и тем  самым получить доход. Если преобразовать  формулу  так, чтобы учитывать  эти потери, то степень целесообразности принятия решения "инвестировать  в недвижимость собственные и  заемные средства" S (вместо решения "инвестировать собственные средства в финансовые активы, а жилье арендовать") может быть определена по формуле:

S = Vxp + Vxr - Vdxm - Vexi.

В случае равноценности  двух сравниваемых альтернатив S будет  равно 0. Если инвестирование в финансовые активы обеспечит получение большего дохода, то S будет отрицательной  величиной, а в противном случае - положительной.

С учетом формулы  формула  может быть преобразована  следующим образом:

S = Vxi - (Vdxm + Vexi).

Из формулы  следует, что величина S зависит от процентной ставки т по ипотечному кредиту. Если она равна i, то финансовый результат равен 0 и оба варианта инвестиций окажутся равноценными. Если т меньше г, то финансовый результат  будет величиной положительной  и, следовательно, инвестиции в недвижимость принесут большую доходность, чем  вложения в финансовые активы. Чем  меньше ставка по ипотечному кредиту  и больше доля стоимости квартиры, оплаченной за счет кредитных средств, тем предпочтительнее приобретение жилья с использованием кредита по сравнению с инвестированием в финансовые активы.

Как было показано выше, в нашей стране в рамках федеральной программы повышения  доступности жилья удалось добиться снижения т (с учетом налоговых льгот) до уровня 10% годовых. То есть т оказалось  значительно меньше r, поскольку r, по нашим оценкам, превышает 13% годовых. Таким образом, инвестировать в  недвижимость стало выгоднее, чем  в аналогичные по риску финансовые активы, причем чем больше сумма  кредита, привлекаемая для покупки  недвижимости, тем эффективнее подобное инвестирование.

Возникшая ситуация способствовала активному инвестированию в недвижимость (то есть покупке  квартир) не только лицами, которые  не могли бы этого сделать, если бы ставка по кредитам была выше, но и теми, кто стал предпочитать данный вид  инвестиций другим:. В результате спрос  на жилье резко возрос, что, естественно, привело к увеличению его цены, то есть параметра р, отражающего  темпы роста цен на жилую недвижимость. Как видно из формулы , это еще  больше повысило привлекательность  инвестиций в недвижимость, в связи  с чем усилился их приток, что  вызвало новый виток роста  цен на жилье, то есть еще большее  увеличение р.

Важно понимать, что  ипотечным кредиторам рост цен на недвижимость выгоден. В таких условиях снижается уровень кредитного риска, поскольку недвижимость, полученная кредиторами в качестве предмета залога, постоянно растет в цене. За счет роста цены залога соотношение  величины уже выданного кредита  и стоимости залога (в российской практике принят термин - коэффициент  К/3) постоянно уменьшается, то есть обеспеченность кредита возрастает, а кредитный риск снижается.

В этой ситуации кредиторы  охотно увеличивают долю кредитных  средств, предоставляемых при покупке  квартиры, то есть выдают кредиты с  высоким К/3. Если еще пять лет  назад нельзя было взять ипотечный  кредит на сумму, превышающую 70% стоимости  покупаемой (и закладываемой) квартиры, то теперь кредиты с К/3, равным 90%, уже стали общей практикой, причем нередко можно получить кредит с  К/3 в 95 или даже в 100%. Иными словами, если раньше Vd не превышало 

(V * 0, 7), то теперь  можно рассчитывать на кредит  с Vd даже большим, чем (V * 0, 9).

Это означает, что  квартиры стали еще более выгодным объектом инвестирования, поскольку  повысилась доля заемных средств. Вкладывая  одну и ту же сумму собственных  средств Ve, инвестор при повышенном К/3 может инвестировать больше заемных  средств Vd, что, согласно формуле, при  условии, что т меньше i, позволяет  ему улучшить финансовый результат (то, что он при этом инвестирует  в квартиру меньшей площади, для  инвестора неважно).

Возникший порочный круг не только приводит к раскручиванию  спирали роста цен на квартиры, но и имеет серьезные социальные последствия. Все больше и больше инвесторов вкладывают средства в квартиры, не собираясь там жить или даже сдавать их в аренду.

Отметим, что чем  выше темпы роста цен на недвижимость, тем большая доля инвесторов отказывается от сдачи квартир в аренду. Это  связано с двумя обстоятельствами. Во-первых, арендная плата растет приблизительно с той же скоростью, что и цены на все товары, то есть примерно на уровне темпов инфляции, а значит, в условиях опережающего роста цен на недвижимость доход от сдачи жилья в аренду (коэффициент г) стремительно уменьшается. Во-вторых, большинство инвесторов планируют при первых признаках  начинающегося снижения цен продать  квартиры. Соответственно они должны быть готовыми к продаже, то есть свободными. Поэтому чем выше цены и, следовательно, ожидания их коррекции, тем больше инвесторов стремится не снижать ликвидности  своего актива (купленной квартиры) сдачей в аренду. В результате огромное количество квартир стоит пустыми, фактически выбыв из состава жилищного  фонда, что только ухудшает обеспеченность населения жильем.

Объемы такого выбытия значительны. Согласно результатам  опроса риелторов, проведенного Интерфаксом  в мае 2006 г., доля квартир, приобретаемых  исключительно с инвестиционными  целями (появился даже специальный  термин - "инвестиционные квартиры"), составляет 20-40% всех приобретаемых  квартир . Специалисты отмечают, что  доля инвестиционных квартир в отдельных районах-новостройках (например, в Куркино) настолько велика, что это тормозит их социальное развитие. Инвестиционные квартиры стоят незаселенными, в связи с чем количество фактических жителей оказывается значительно меньшим, чем планировалось, что приводит к недогрузке (а как следствие - к замедлению развития) социальной инфраструктуры (магазины, общественный транспорт и т. д).