Содержание

Введение 3

1 Недвижимое  имущество и его виды 6

1.1. История возникновения понятия «недвижимость»  в России 6

1.2. Понятие и признаки недвижимости 7

1.3. Общая классификация объектов недвижимости 11

1.4. Место недвижимости в рыночной системе 12

1.5. Функции рынка недвижимости в России 15

1.6. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости 17

2. Особенности рынка недвижимости в России и за рубежом 20

2.1.   Особенности рынка недвижимости  в России 20

2.2.  Ипотека в России и США –  сходство и различия. 31

2.3. Перспективы  дальнейшего развития рынка недвижимости  в России 35

Заключение 38

Список  литературы 41

Приложения 42

Введение

 Недвижимость проявляется в многогранности роли, которую она играет для всего государства в целом и для каждого члена общества в отдельности. Экономическое значение недвижимости заключается, прежде всего, в том, что она выступает одним из основополагающих ресурсов воспроизводственного процесса, влияющим на его рост и стабильность. Земля и расположенные на ней объекты недвижимости, выступая основой производственного процесса, жизнедеятельности населения и слагаемым богатства всей страны, имеют в то же время большое социальное значение. Вместе с тем, недвижимость является фактором экономической безопасности государства, от которого зависят перспективы развития всей страны в целом; показателем экологического состояния государства, поскольку от того, эффективно ли используется земля, из экологически безопасных ли материалов строятся здания, зависит экологический статус страны.

 Недвижимость  как экономическая категория  выражает отношения собственности, от использования которой зависит  ее результативность. Если недвижимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость - в частной собственности, то она  является предметом купли-продажи. Но и в этом случае она должна служить воспроизводственному процессу, повышению жизненного уровня населения, безопасности, экологическому равновесию. Помочь реализовать это должно государство.

 Важность  и сложность проблемы недвижимости, а также недостаточность ее разработанности  повышает научный интерес к ней. В рыночной экономике не все объекты  недвижимости являются предметом купли-продажи (не продаются земля и объекты  недвижимости, служащие интересам всей страны). Однако, рыночные отношения  накладывают отпечаток на все  объекты недвижимости, придавая им стоимостную оценку. Важнейшую роль в рыночной системе играют объекты  недвижимости, которые вовлечены  в рыночный оборот. Рынок недвижимости в российской экономике представляет качественно новое явление, его существование началось с 1991 года. Характеризуясь большим количеством противоречий и «изъянов», российский рынок недвижимости требует проведения взвешенной государственной политики, учитывающей важную общественную роль рынка недвижимости в экономике.

 В настоящее  время функционирование рынка недвижимости тесно интегрировано во все сферы  экономической и социальной жизни  российского общества. Оборот в сфере  недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет.

 В мировой  экономике существует широкий спектр инструментов государственного регулирования  рынка недвижимости. Для России важно критическое осмысление мирового опыта функционирования и государственного регулирования рынка недвижимости, выявление закономерностей и особенностей его развития с целью дальнейшей трансформации и адаптации положительных черт применительно к отечественной экономике; выбор методов качественной рыночной оценки недвижимости, повышение эффективности ее использования, разработка эффективной научной стратегии государственного регулирования рынка недвижимости с учетом исторических, регионально-климатических, экономических и институциональных особенностей страны. Все это повышает актуальность выбранной темы курсовой работы.

 Целью данной курсовой работы является исследование особенностей и закономерностей  развития российского рынка недвижимости. Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть краткую историю возникновения понятия «недвижимость»  в России
2. Рассмотреть понятие и признаки недвижимости
3. Изучить общую классификация объектов недвижимости в России
4. Рассмотреть место недвижимости в рыночной системе
5. Проанализировать функции рынка недвижимости в России
6. Рассмотреть факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
7. Изучить особенности рынка недвижимости в России
8. Сравнить ипотеку в России и США как инструмент решения жилищной проблемы граждан
9. Проанализировать перспективы дальнейшего развития рынка недвижимости в России

1. Недвижимое  имущество и его виды.
1. История возникновения понятия «недвижимость» в России

 Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).

 Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами  признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а  также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

 В начале 20-х годов прошлого века в нашей  стране названное деление имущества  было признано «буржуазным», не соответствующим  основам советского общества и в  связи с отменой частной собственности  на землю было упразднено. Последнее  было узаконено ст. 21 введенного в  действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные  и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и  их подвижной состав, национализированные  суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут  быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и  муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».

 В современной  России понятие «недвижимость» («недвижимое  имущество») впервые введено в  экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением  статуса частной собственности  на землю. Затем этот термин подтвержден  в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г. 
 

2.   Понятие и признаки недвижимости

 В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется  вполне понятным и как бы само собою  разумеющимся. В действительности внешняя  видимость далеко не совпадает с  юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

 Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

 Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию  и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

 Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его  полезности, способности удовлетворять  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы.

 На  юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных  прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные  права могут быть неделимыми или  частичными (совместное имущество) и  разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство. В России, как и  в других, промышленно развитых странах  мира, законодательно гарантировано  частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

 Негосударственные субъекты собственности на землю  в России имеют права не на все  недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и  т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого  имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат  государству полностью. Не входит в  физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и  воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного  частного собственника. Оно имеет  общественный характер и принадлежит  правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в  вертикальной проекции.

 Каждый  объект недвижимости и все они  вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие  особенности объектов по однородным группам.

 Таблица 1.

 Основные  признаки недвижимости

 Определяются  конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения  особого режима использования на другое имущество

 Основные  фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки. 

3.   Общая классификация объектов недвижимости

 Классификация - это распределение множества  объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет  быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения  его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации  являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и  характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

 Таблица 2.

 Общая классификация недвижимости

4. Место недвижимости в рыночной системе

 Недвижимое  имущество занимает центральное  место в системе знаний при  любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного  потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами  недвижимости тесно связано экономическое  и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и  материального производства.

 Основной, базовый объект недвижимости - земля - имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим  в производстве всех других товаров  и благ.

 В Российской Федерации, как и во многих промышленно  развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная  собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

 Существуют  и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое  использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды в г. Москве и др. 

 Не  могут также государственные  и муниципальные предприятия  самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения  или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах - при  крупных сделках (25-50% балансовой стоимости  активов общества) решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов - только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

 Недвижимость  находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

 Совершение  сделок с земельными участками и  другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических  знаний особенностей рынка, обусловленных  спецификой самого товара - недвижимого  имущества.

 Вовлечение  соответствующих категорий земель или прав пользования ими в  узаконенные рыночные отношения  стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.

 Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией  стабильности бизнеса и воспроизводства  капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.

1.5. Функции рынка недвижимости в России

 Одна  из главных функции РН - ценообразующая, т.е. установление равновесных цен, при которой платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения - избыточные предложения.

 В цене концентрируется большой объём  информации о насыщенности рынка, предпочтениях  покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области норм жилищного  строительства.

 Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства  и направляет его участников к  цели, которая совсем не входила  в их намерения, а именно к формированию эффективной структуры экономики  и удовлетворению обществен интересов.

 В современном  мире недостатки рыночного регулирования  всё больше компенсируются государственным  управлением народным хозяйством, в  т.ч. и государственным управлением недвижимостью.

 Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительской  стоимости недвижимости и получении  прибыли на вложенный капитал.

 Санирующая  функция - это очищение экономики  от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных  участников.

 Информационная  функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения  обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям  недвижимости свободно, со знанием  дела принять решение в своих  интересах.

 Посредническая  функция выражаться в том, что  рынок выступает в качестве совокупного  посредника и места встречи множества  независимых покупателей и продавцов, устанавливается связь между  ними и предоставляется возможность  альтернативного выбора партнеров. На РН действуют также и профессиональные участники.

 Стимулирующая функция выступает в форме  экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в  создании и использовании недвижимости. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую  активность и поиск новых возможностей эффективного управления собственностью.

 Инвестиционная  функция - РН, это - привлекательный  способ хранения и увеличения стоимости  капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу  недвижимости. При этом само недвижимое имущество служит страховой гарантией  инвестиционных рисков.

 Социальная  функция проявляется в росте  трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда  граждан, стремящихся стать собственниками недвижимости. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке объекты  недвижимости, в конечном счете, переходят  к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим их высокопроизводительное использование.

 РН  отличается от других рынков следующими наиболее существенными параметрами:

 • товар;

 • формирование цены;

 • способы финансирования сделки;

 • степень ликвидности; баланс спроса и предложения;

 • число потенциальных покупателей;

 • информированность участников сделки,

 • методы регулирования;

 • надежность прогнозирования рыночной ситуации. 

6.   Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

 Изменение стоимости любой недвижимости зависит  от целого ряда факторов, которые проявляются  на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим  уровням.

 Первый  уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

 Второй  уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

 Третий  уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

 Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться  последовательно, в зависимости  от степени детализации оценки и  вида оцениваемой стоимости. Оценщик  недвижимости должен установить влияние  каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее  заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

 К первому  уровню относятся следующие 4 группы факторов:

• социальные:
• базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
• тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
• тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
• стиль и уровень жизни,
• экономические:
• общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
• факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
• факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
• физические:
• климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
• экология;
• сейсмические факторы.
• политические (административные):
• политическая стабильность, безопасность;
• налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
• зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
• строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
• услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
• наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.