Особенности ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств. 2

 

 

Особенности ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение  ………………………………………………………………………     3    

Глава 1. Ипотека как механизм обеспечения кредитных обязательств 

1.1. Развитие законодательства  об ипотеке: история правового  регулирования, современный период  ………………………………………       6

1.2. Основные понятия ипотеки и ипотечного кредита …...……………..        9

3. Основания возникновения ипотеки …………………………………..    15
1. Некоторые проблемные вопросы, возникающие  при ипотеке  жилых помещений ……………………………………………………………      16 

Глава 2. Договор об ипотеке (залоге недвижимости)

2.1. Форма и порядок  заключения  договора об ипотеке  …………………    20

2.2. Предмет договора  об ипотеке  ………………………………………….    23

2.3. Объекты недвижимости неподлежащие  ипотеке ………………………   29

2.4. Оценка предмета ипотеки  ………………………………………………    30

2.5. Государственная регистрация договора ипотеки  ……………………..    31

Глава 3. Права и обязанности сторон по договору ипотеки 

3.1. Обеспечение прав по договору об ипотеке  …………………………….   34

Глава 4. Отдельные аспекты залога недвижимого имущества (ипотека) и особенности правоприменения ………………………………………………   39   

Заключение……………………………………………………………………… 44

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Законодательство предусматривает шесть способов обеспечения обязательств – неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток. Не все они нашли свое применение в сфере кредитных обязательств. Пункт 1 статьи 329 ГК РФ, перечисляя основные способы обеспечения исполнения обязательств, оставляет этот перечень открытым, говоря о том, что стороны могут обеспечивать свои обязательства и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В последнее время в наш деловой оборот устойчиво вошло такое понятие как «ипотека» - залог недвижимого имущества в счет обеспечения исполнения обязательств.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие высокую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Это делает ипотеку наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений.

В современной юридической литературе существует достаточно узкий круг учебных пособий, научных изданий, посвященных непосредственно ипотеке, она чаще всего рассматривается в общем контексте залога. В настоящее время появляется все больше посвященных ипотеке публикаций юристов-практиков в журнальных и газетных статьях.

Значительный вклад в изучение института ипотеки внесли цивилисты XIX-нач.XX в.в. В работах правоведов Мейера, Победоносцева, Шершеневича и др. уделяется немалое внимание регулированию залоговых правоотношений.

Не сложилось также в юридической литературе единого мнения о правовой природе ипотечных отношений; цивилисты спорят: относить ли ипотеку к вещным или обязательственным правам. Так, например, проф. Витрянский В.В. предлагает рассматривать ипотеку как обязательственное право, тогда как в работах проф. Суханова Е. ипотека представляется как один из видов ограниченных вещных прав.

На сегодняшний день в системе способов обеспечения исполнения обязательств ипотека пока не имеет такого развитого правового и теоретического фундамента как, например, залог.

Это можно объяснить тем, что ипотека получила самостоятельную нормативную базу лишь в 1998 году с принятием Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости)» от 16 июля 1998г. До этого времени ипотечные отношения регулировались Гражданским кодексом и законом «О залоге», принятым 29 мая 1992 г.

Постоянные изменения и дополнения, вносимые в закон, говорит о том, что российский законодатель идет по пути совершенствования данного гражданско-правового института, признавая его перспективным как для экономики государства, так и для общества. Экономическое значение ипотеки заключается в том, что она служит средством привлечения дополнительных инвестиций и является одним из ведущих факторов экономического развития государства.

Как показывает практика, люди неохотно пользуются ипотекой. Одним из механизмов, тормозящих развитие ипотечной системы, является низкая информированность населения, отсутствие опыта в получении потребительских кредитов. Определенные опасения вызывает предмет договора об ипотеке, ввиду большой ценности закладываемого имущества. Но в то же время это и является более прочной гарантией исполнения должником своего обязательства. Необходимо изменить психологию, как заемщиков, так и кредитных организаций, риски которых по условиям договора практически равны нулю.

Вместе с тем, на сегодняшний день уже имеется достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности. С учетом вышеизложенного, исследование ипотеки, как одного из способов обеспечения исполнения обязательств, представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным

Объект исследования - правоотношения, связанные с ипотекой, как способом обеспечения обязательств.

Предмет исследования - нормативно-правовые акты, судебная практика и наука об ипотеке.

Цель работы - рассмотреть ипотеку, как способ обеспечения  исполнения обязательств, постараться выявить недостатки и пробелы в правовом регулировании ипотеки, попытаться определить перспективы развития этого способа обеспечения исполнения обязательств в кредитных отношениях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ИПОТЕКА  КАК МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ

 КРЕДИТНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

 

1. Развитие законодательства об ипотеке: история правового регулирования, современный период

Название «ипотека» впервые появилось в Древней Греции в конце VII — начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. В 621 г. до н.э. афинский архонт (правитель) Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его предком в истории закрепилось определение «драконовых законов».

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в.: первый был основан в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств он стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет две характер- ные черты: во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредиторов ипотека является самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. По настоящему надежным вещным правом ипотека становится только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». Право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило имение) независимо от смены владельца. » [6, с.105]

Своеобразие Российской ипотеки правовой системы состоит в том, что она развивалась от ипотеки к функции (в римском праве вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что после того как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот. Залог недвижимого имущества, и прежде всего вотчинных (на- следственных) владений, широко укоренился в России XV в. — в за- вершающий период объединения русских земель вокруг Москвы.

 Залог в  то время не требовал передачи  заложенного имущества во владение  кредитора. Требование о передаче вещи появилось только в XVIII в., т.е. значительно позднее.

 В XIII-XIV вв. на  Руси возникает частная собственность  на землю и одновременно - первый  вид кредитования, получивший название «заклад». Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим. Судебник 1596 г. и указ 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20%. Правда, названный указ разрешал взимать проценты только на протяжении пяти лет. Под такой «умеренный» процент выдавали более или менее обеспеченные ссуды, к которым относились в первую очередь ссуды под недвижимость. В практике, особенно торговой, встречались более дорогие кредиты — 30 и даже 120%. [6, с.106]

В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще в дореформенную эпоху. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались тогда преимущественно «души». В дореформенных кредитных учреждениях (среди которых главное место занимал Государственный заемный банк, созданный еще в 1786 г.) из общего количества крепостных душ (около 11 млн) 65% (7 млн) было заложено на сумму 425 млн руб. В 1786 г. при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России.

 Только в XVIII в. первые банки, возникшие в России, приступили к выдаче собственно  ипотечных ссуд. Значительная часть  актов, касающихся землевладения  или владения недвижимым имуществом, отражалась в сенатских ведомостях. [6, с.108]

В 1860 г. старые кредитные учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. В 60-х гг. XIX в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х гг. сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г. [6, с.110]

Существовавший в послереволюционной России запрет частной собственности на землю, недра, воды, леса, промышленные предприятия, исключивший на долгие годы эти объекты из гражданского оборота, сыграл крайне негативную роль в развитии многих гражданско-правовых и финансовых институтов в нашей стране. Результатом этого стало и практическое отсутствие в России полноценного рынка недвижимости. Как следствие этого — не развивалась и ипотека, хотя в целом действовавшее в разное время законодательство содержало отдельные нормы о залоге.

О начале формирования в нашей стране института ипотеки в его современном виде можно говорить с 1992 года, когда был принят Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1, в котором впервые появилось понятие «ипотека», которой целиком посвящалась глава 2 раздела 2 Закона.

 В дальнейшем большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ российского ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г. № 293. С опубликованием этого Указа были установлены правовые основы залога недвижимости, так как дли- тельное время существовала неопределенность в отношении принятия федерального закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования под залог недвижимого имущества.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ способствует интенсивным процессам становления и развития ипотечных отношений в России. В январе 2000 г. Правительство Российской Федерации одобрило Концепцию развития системы ипотечного кредитования в России. Необходимость внедрения ипотечного кредитования для решения жилищных проблем граждан очевидна: во-первых, существенно смягчаются социальные проблемы, а во-вторых, ипотека способствует развитию строительной отрасли, рынка недвижимости, создает условия для инвестирования в экономику.

2. Основные понятия ипотеки и ипотечного кредита

Ипотека (греч. hypotheke - залог, заклад) - сдача в залог земли и дру- гого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипо- течного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму за- кладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту.

Ипотека - это способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Благодаря ипотеке (в странах, где она приобрела устойчивое и авторитетное значение) банковский, государ-ственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. Одновременно ипотека служит важным каналом поступления капитальных вложений в различные отрасли экономики. [6, с. 4]

Ипотечное кредитование – это система отношений, возникающих в связи с выдачей и получением долгосрочной ссуды (ипотечного кредита), обеспеченной ипотекой (залогом недвижимого имущества). В целом, систему жилищного ипотечного кредитования можно определить как совокупность кредитных институтов и элементов инфраструктуры, осуществляющих кредитование под залог жилья. Для всестороннего анализа организационно-экономических основ системы ипотечного кредитования жилья необходимо выделить ее основные элементы и выявить его структуру. Так, можно выделить: сберегательные (депозитные) банки; судо-сберегательные ассоциации или кассы (источником их кредитных ресурсов являются на- копительные вклады, в то время как закладные остаются в портфеле банка, т.е. он одновременно является и инвестором); специализированные ипотечные банки, осуществляющие исключительно ссудную деятельность (первоначально за счет собственных или заемных средств, далее за счет перепродажи [8, с. 3]

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе нередко под термином «ипо- тека» разумеется ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничится по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество. Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат. [6, с. 4]

Ипотека — это полномочия банкира, обычно на основе вручения ему залогового письма {letter of hynothecation), продавать товары, которые были ему переданы как залог по займу. Товары, таким образом, передаются как документальная тратта, подразумевающая, что банкир (ипотечный банкир, специализирующийся на ипотечном финансировании; сотрудник ипотечной финансовой компании) может продавать их в случае отказа от платежа или акцепта.

Ипотека — это письменный акт о передаче титула и собственности, но не права на владение, а также права получения платежей по долгу или на реализацию обязательств при условии, что этот акт утрачивает силу после окончательного платежа. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений, производственных объектов или жилых домов.

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние. В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:

• объекту кредитования;

• субъекту кредитования;

• способу обеспечения гарантии возврата ссуд;

• характеру рынка использования ипотечных облигаций.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты подразделяются на ссуды: для приобретения земельных участков, под нежилые строения несельскохозяйственного назначения и др.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком.

Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания еще неизвестен в период строительно-монтажных работ, если он не может финансировать проект самостоятельно либо если заинтересован только в получении готового объекта. [6, с. 4]

По способу обеспечения гарантии возврата ссуд кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. Так, в США различаются кредиты с закладными листами, застрахованными Федеральной жилищной администрацией, управлением по делам ветеранов, и не застрахованными. В зависимости от характера рынка использования ипотечных облигаций различаются ипотечные листы первичного и вторичного рынков.

В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Франции, Швеции. Благодаря банковской ипотеке государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека является одним из основных каналов поступления капиталовложений в сельскохозяйственное производство и другие отрасли экономики. Предпринимателю она позволяет увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам — финансировать покупку дополнительных крупных участков земли при высоком уровне цен на нее. Значение ипотеки особенно возрастает в связи с техническим прогрессом в сельском хозяйстве, требующем увеличения капитальных затрат на возведение современных производственных построек и сооружений, покупку дорогостоящего оборудования и т.д.

Кредит по ипотеке является самым долгосрочным: ссуды выдаются на 15-40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты (1-5%). Ипотечные ссуды имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, на мелиорацию, строительство и т.д.) и предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежемесячной, квартальной, ежегодной) при фиксированном проценте за непогашенную часть задолженности. [6, с. 5]

В большинстве случаев, когда говорят об "ипотеке", имеют в виду "здания и сооружения", и в первую очередь жилье. Это немного беспокоит, потому что законы, регулирующие обращение с недвижимостью, но созданные "с жильем в уме", могут быть неприменимы к другим видам недвижимого имущества, на которые также распространяются ипотечные схемы. Ипотечное кредитование (кредитование под залог недвижимости) весьма эффективный инструмент, но, как и любой другой инструмент, он должен быть правильно "заточен" и правильно применяться.

Основной принцип ипотечного кредитования - кредит выдается под залог недвижимости, если заемщик не может выплачивать кредит, кредитор продает предмет залога и из вырученных денег погашает кредит.

 

 

 

 

 

Таблица 1. Принципы ипотечного кредитования

№	Принципы	Содержание
1	Возвратность	Обязательное погашение (возврат) заемщиком суммы основного долга финансовых ресурсов, принадлежащих другому лицу – кредитору (ст. 3 ФЗ «Об ипотеке»)
2	Срочность	Своевременный возврат кредита в заранее установленный в договоре срок (ст. 9 п. 5 ФЗ «Об ипотеке»)
3	Платность	Цена кредитных ресурсов в форме ссудного процента или ставки, определяющая их доступность и возмездность (ст. 3 ФЗ «Об ипотеке»)
4	Обеспеченность	Представление кредита только под залог имеющегося или вновь приобретаемого (строящегося) объекта недвижимости (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»); Страхование личное (жизни заемщика), приобретаемого объекта недвижимости как имущества и титульное страхование – права собственности на объект(ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»);
5	Целевое назначение	В основном для приобретения необходимого заемщику недвижимого имущества (жилого помещения или другого объекта имущества) (ст. 1 п. 1 ФЗ «Об ипотеке»);
6	Диффенцированность	Индивидуальный подход к потенциальным категориям заемщиков

 

 

3. Основания возникновения ипотеки

Федеральным законом РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено два вида ипотеки:

1) ипотека в силу закона;

2) ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения такой ипотеки необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. В данном случае не имеет значения наличие или отсутствие договора ипотеки либо каких-либо других обстоятельств, если они не перечислены в законе в качестве основания возникновения ипотеки в силу закона.

Ипотека в силу закона возникает:

1) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты);

2) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (если продавец и покупатель договорились между собой о продаже жилья в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца);

3) при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Данный способ приобретения жилья является более распространенным;

4) в иных случаях, установленных действующим законодательством.

Ипотека в силу договора возникает на основании общей нормы права, которая допускает заключение договора ипотеки в отношении определенного имущества, и договора ипотеки между сторонами (залогодателем и залогодержателем). [10]

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст.1 ФЗ об ипотеке по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в ст 334 ГК.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. [9]

Ипотека в силу договора: все, что не относится к ипотеке в силу закона, является ипотекой в силу договора. Правда, есть одно исключение - залог нежилой недвижимости, который осуществляется в настоящий момент только на основании договора ипотеки.

В случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, так как возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно.

 

1. Некоторые проблемные вопросы возникающие  при ипотеке  жилых помещений

Считаю необходимым отметить некоторые проблемные вопросы которые возникают при  ипотеке  жилых помещений  лицами состоящими в браке и до вступления в брак

Согласно статье 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

В жизни часто случается, что получив и выплатив часть ипотечного кредита, супруги разводятся. В связи с этим интерес вызывает вопрос: как быть с выплатой ипотечного кредита, если семьи уже нет?

С точки зрения законодательства все платежи по ипотечному кредиту, произведенные в период брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов. Даже если стороной договора ипотеки выступал только один из супругов, а второй являлся поручителем, при разводе последний может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака, либо на 1/2 доли в квартире.

Впрочем, большинство банков в обязательном порядке записывают супруга (супругу) в созаемщики, и таким образом пара несет солидарную ответственность перед банком (при поручительстве также возникает солидарная ответственность). Да и самим супругам на стадии получения кредита выгоднее заявить совокупный доход, чтобы получить большую сумму кредита. Таким образом, и после развода супругам придется выплачивать кредит совместно. А если одна из сторон отказывается, а вторая - из принципа - тоже прекращает выплаты?

Банк никоим образом не волнуют взаимоотношения супругов. Его волнует только своевременное внесение ежемесячных платежей. Если платежи не поступают или поступают в неполном объеме в течение трех месяцев подряд, банк может инициировать процедуру реализации залога (то есть в данном случае - квартиры). Квартира продается на аукционе, и после удержания банком всех причитающихся ему платежей остаток денег (если он есть) возвращается заемщикам. Как они его между собой поделят, банк тоже абсолютно не волнует.

Самостоятельно без согласия банка продать квартиру нельзя - она обременена залогом. Квартиру можно продать только после того, как будет полностью погашен долг перед банком.

А если супруги-созаемщики готовы погашать кредит, но хотят оформить на себя по половине квартиры и платить, соответственно, только за "свою" половину? При обращении в банк в подавляющем большинстве случаев в разделении одного солидарного обязательства на два индивидуальных откажут. А вот судебные перспективы такого решения уже не так безнадежны. Поскольку заложенная квартира находится в совместной собственности, то по суду она подлежит разделу в отношении 50 на 50, а банк при этом будет привлечен в качестве третьей стороны.

При наличии детей суд теоретически может выделить долю в размере больше 50% тому из супругов, с которым остаются дети. Соответственно, судом может быть поделен и платеж по ипотеке, а в случае реализации квартиры по факту неисполнения обязательств по кредиту остаток денег после погашения долга также делится в пропорции согласно долям собственности.

Допустим, человек взял ипотечный кредит еще не будучи в браке. Через некоторое время он вступает в брак, а потом - развод. На стадии заключения брака и после рождения детей банки не пересчитывают размер ежемесячного платежа в связи с появлением иждивенцев, заемщик гасит долг в том же размере, что и раньше. Однако при разводе супруг/супруга может претендовать на половину размера выплат, произведенных в период брака. Или - на долю в квартире, пропорциональную половине платежей, произведенных в период брака (что в условиях роста цен на недвижимость, естественно, более выгодно).