Особенности управления государственным недвижимым имуществом
Курсовой проект
по дисциплине
«Управление эксплуатацией зданий»
на тему:
«Особенности
управления государственным недвижимым
имуществом»
МОСКВА 2010
Содержание
Введение…………………………………………………………
Роль государства в регулировании сферы недвижимости……………………4
Приватизация
как инструмент управления государственной
и муниципальной недвижимостью…
Объекты системы управления государственной недвижимостью…...…15
Управление объектами государственной и муниципальной недвижимости коммерческого назначения…………………………...…..20
Управление земельными ресурсами государства………………………...27
Заключение……………………………………………………
Глоссарий………………………………………………………
Список литературы…………………………………
Введение
Государственная власть в сфере недвижимости проявляется в двух аспектах. С одной стороны, органы власти регулируют рыночные процессы в экономике, инициируя и утверждая нормативные и правовые акты. С другой – государство, являясь собственником значительного числа объектов недвижимости различного назначения, должно принимать решения по поводу эффективного владения, пользования и распоряжения ими.
Государственное
регулирование отношений в
- надежное обеспечение прав и интересов собственников, владельцев и пользователей недвижимости с соблюдением интересов общества в целом и местных сообществ;
- поддержание баланса общественных и частных интересов при использовании и обороте недвижимости;
- стимулирование эффективного использования недвижимости в экономической деятельности на всех уровнях экономической системы;
- обеспечение социальной справедливости в сфере недвижимости.
В
данном курсовом проекте «Особенности
управления государственным недвижимым
имуществом» мы рассмотрим роль государства
в регулировании сферы недвижимости, значение
приватизации как инструмента управления
государственной и муниципальной недвижимостью,
а также цели, задачи и особенности управления
государственной и муниципальной недвижимостью.
Роль государства в регулировании сферы недвижимости
В рамках системы государственного регулирования отношений в сфере недвижимости можно выделить такие направления, как:
- государственный учет недвижимости, оценка ее стоимости и регистрация прав на нее, в единстве создающие основу для активного воздействия государства и муниципалитетов на отношения, возникающий в обществе по поводу объектов недвижимости;
- регулирование землепользования: выделение категорий земель и установление для них различных режимов использования;
- регулирование городской застройки путем зонирования городских территорий и создания системы ограничений, дифференцированных по видам территориальных зон;
- лицензирование отдельных видов деятельности на рынке либо создание системы саморегулирующихся организаций, обеспечивающих соблюдение квалификационных и иных требований профессиональными участниками рынка недвижимости;
- создание системы технических нормативов и регламентов, обеспечивающих соответствие результатов деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (застройщиков, управляющих и пр.) градостроительным, экологическим и иным требованиям;
- налогообложение недвижимости и сделок с ней.
Кроме
этого, государство может
- систему разного рода льгот, например, при налогообложении или определении ставок арендной платы за объекты государственной недвижимости;
- компенсации части жилищно-коммунальных платежей некоторым категориям граждан как инструмент социальной защиты населения на рынке жилищных услуг.
Эффективное
управление государственной и
Приватизация2 как инструмент управления государственной и муниципальной недвижимостью
Цель государственной политики в области приватизации – кардинальное повышение эффективности российских предприятий и народно-хозяйственного комплекса в целом.
Для достижения указанной цели необходимо решение следующих задач:
- создание благоприятной экономической среды для развития бизнеса, прежде всего в реальном секторе российской экономики;
- вовлечение в гражданский оборот максимального числа объектов государственной собственности, оптимизация структуры государственной собственности, включая участие государства в хозяйственных товариществах и обществах, уменьшение расходов федерального бюджета на управление государственным имуществом;
- привлечение инвестиций в реальный сектор российской экономики, прежде всего за счет инвесторов, заинтересованных в долгосрочном развитии российских предприятий, готовых взять обязательства по реализации инвестиционных и/или социальных условий и их выполнять;
- создание широкого слоя эффективных собственников, ориентированных на долгосрочное развитие предприятий, насыщение отечественной продукцией российского рынка и её продвижение на мировой рынок, расширение производства и создание новых рабочих мест;
- обеспечение контроля над выполнением обязательств собственниками приватизируемого имущества;
- существенное повышение качества менеджмента и эффективности управления путем усиления ответственности собственников приватизированных предприятий и заинтересованности руководства и персонала предприятий в результатах их производственной деятельности;
- формирование эффективной структуры горизонтальных и вертикальных связей в реальном секторе российской экономики;
- восстановление активного функционирования фондового рынка;
- рациональное пополнение доходной части бюджета с акцентом на бюджет развития РФ;
- усиление социальной направленности приватизации государственного имущества.
Важное
условие повышения
Приватизация низколиквидных предприятий осуществляется путем привлечения эффективных собственников, подтвердивших готовность и умение осуществлять реальные инвестиции и в полном объеме выполнять инвестиционные и социальные обязательства перед предприятием и государством (сохранение или воздание дополнительных рабочих мест, решение экологических задач). Низколиквидные предприятия могут продаваться таким собственникам по минимальной цене при условии тщательного анализа представленного бизнес-плана и контроля показателей деятельности приватизированного предприятия.
В
соответствии с Законом «О приватизации…»
предусмотрены следующие
- Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.
- Продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе.
- Продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе.
- Продажа за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ.
- Продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг.
- Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения.
- Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены.
- Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.
- Продажа акций открытого акционерного общества по результатам доверительного управления
- Преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество.
Приватизация
должна рассматриваться как
- расширения налогооблагаемой базы;
- создания дополнительных рабочих мест;
- наполнения отечественного рынка товарами и услугами российских товаропроизводителей;
- повышения эффективности функционирования всего народно-хозяйственного комплекса.
При принятии решений о приватизации государственного имущества необходимо учитывать социальные последствия приватизации, включая вопросы социального развития приватизируемых предприятий и территорий, охраны окружающей среды и здоровья граждан.
Цели, задачи и особенности управления государственной и муниципальной недвижимостью
Государственная политика в имущественной сфере, в основу которой положена Концепция управления государственным имуществом и приватизации РФ в редакции постановления Правительства РФ от 29 ноября 2000 г. № 903, ставит следующие цели:
- увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления государственной собственностью;
- оптимизация структуры собственности (с точки зрения пропорций на макро- и микроуровне) в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста);
- использование государственных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики.
Для реализации этих целей федеральным органом исполнительной власти необходимо решить следующие задачи:
- полная инвентаризация объектов государственной собственности, разработка и реализация системы учета этих объектов и оформление прав на них;
- повышение эффективности управления государственным имуществом с использованием всех современных методов и финансовых инструментов, детальная правовая регламентация процессов управления;
- классификация объектов государственной собственности по признакам, определяющим специфику управления;
- оптимизация количества объектов управления и переход к объектному управлению;
- обеспечение прав государства как участника (акционера) коммерческих и некоммерческих организаций;
- обеспечение контроля использования и сохранности государственного имущества, а также контроля деятельности лиц, привлекаемых в качестве управляющих;
- обеспечение поступления дополнительных доходов в федеральный бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного использования имеющегося имущества.
Управление
государственным недвижимым имуществом
– подсистема в системе управления
государственной
Для достижения поставленных целей в основу системы управления государственной недвижимостью должны быть положены следующие главные принципы.
- Принцип управления на основе объектного подхода (индивидуальный подход к управлению). Объект управления – объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные общей территорией, инженерной инфраструктурой, назначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта.
- Принцип наилучшего использования. Основной критерий эффективности управления недвижимостью – обеспечение наилучшего использования недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. Под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, понимается такое использование всей совокупности объектов недвижимости, которое способствует росту валового внутреннего продукта, устойчивости доходной части бюджета, формированию комфортной социальной среды и повышению ценности недвижимого имущества, обеспечивает максимизацию настоящей стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на его использование.
Наилучшее
использование объекта –
- Принцип платности (возмездности). Платность пользования недвижимостью рассматривается как необходимое условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования вариантов ее использования.
Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях, приоритет таких вариантов использования объектов недвижимости, которые обеспечивают максимизацию доходов государства от использования недвижимости.
Наибольший эффект от реализации этих принципов достигается, когда управленческое воздействие государства в лице уполномоченных им органов власти осуществляется системно, т.е. с применением комплекса мер, образующих систему управления государственной недвижимостью, которая включает следующие основные элементы (подсистемы) или блоки:
- целевой блок, объединяющий цели, принципы и методы управления;
- управляющую подсистему (структуру управления – органы и функции управления государственной недвижимостью)
- управляемую подсистему, состоящую из блока управления преобразованием форм и отношений собственности и блока управления использованием государственной недвижимости;
- подсистему обеспечения (учет, оценка, кадровое обеспечение, контроль эффективности, страхование и т.п.) (рис.1)
| Целевой блок | ||
| Цели | Методы | |
| Управляемая подсистема | |
| Управление
преобразованием форм и отношений
собственности:
приватизация, банкротство, национализация |
Управление
использованием государственной недвижимости:
аренда, доверительное управление, залог, хозяйственное ведение, оперативное управление |
| Подсистема обеспечения |
| Учет, оценка, страхование, кадровое обеспечение, контроль эффективности и т.п. |
Рис.1 Общая схема системы управления
государственной
недвижимостью
От имени Российской Федерации правомочия собственника в отношении федеральных объектов в пределах установленной законодательством компетенции осуществляет Правительство РФ. Федеральный орган по управлению государственным имуществом определяется Президентом РФ по представлению председателя Правительства РФ.
В настоящее время такой орган – Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ. В субъектах Российской Федерации создаются территориальные органы и устанавливаются их полномочия.
От имени субъекта Российской Федерации управление государственным, в том числе недвижимым, имуществом осуществляют органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с разграничением предметов ведения и полномочий между органами государственной власти РФ и ее субъектами. Компетенция, функции и задачи органов государственной власти по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации определяются региональным законодательством. Уполномоченный орган, осуществляющий управление государственным имуществом субъекта Российской Федерации, - соответствующий комитет по управлению государственным имуществом или другой орган, созданный по решению субъекта Федерации, который является структурным подразделением администрации субъекта Российской Федерации, содержится за счет средств регионального бюджета и может наделяться полномочиями территориального органа федерального агентства. Решения и распоряжения комитета, принятые в пределах его компетенции, обязательны для всех органов государственного управления, местного самоуправления и организаций, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (рис.2).
ОРГАНЫ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИЕ РАСПОРЯЖЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ
Федеральное агентство Комитеты по управлению Глава администрации или
по управлению федеральным государственным органы местного самоуправления в
имуществом
Федеральные органы
Органы
исполнительной
исполнительной власти
Рис.2 Субъекты системы управления государственным
и муниципальным недвижимым имуществом
В настоящее время в управлении государственной и муниципальной недвижимостью реализуются функциональный и отраслевой подходы.
Функциональный подход. На уровне субъектов Российской Федерации, комитеты по управлению государственным имуществом распоряжаются объектами государственной недвижимости в рамках переданных им полномочий.
В
крупных городах создаются
Поскольку
орган по управлению государственным
имуществом субъекта Российской Федерации
не может выступать участником сделок
с недвижимостью и другими
объектами государственной
- продажа объектов приватизации;
- правовая, финансовая, информационная деятельность для обеспечения приватизации;
- представление интересов государства в акционерных обществах;
- формирование инфраструктуры рынка недвижимости и ценных бумаг.
К числу функциональных органов управления государственной недвижимостью субъекта Российской Федерации относится также орган по управлению государственными земельными ресурсами.
Отраслевой подход. В Концепции управления государственным имуществом и приватизации отражены функции отраслевых органов исполнительной власти по управлению объектами государственной собственности и основы механизма их взаимодействия с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом Российской Федерации как координирующим и контролирующим федеральным органом в этой сфере.
К компетенции отраслевых органов управления в составе администрации субъекта Российской Федерации относятся вопросы:
- определения целей, условий и порядка деятельности государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений в соответствующей отрасли; контроля над их деятельностью;
- разработки концепций, программ и нормативных документов по рациональному и эффективному использованию государственного и муниципального имущества юридическими лицами соответствующей отрасли;
- разработки и внесения предложений по созданию, реорганизации и ликвидации государственных и муниципальных предприятий и учреждений.
Объекты системы управления государственной недвижимостью
Основа
системы управления государственной
недвижимостью – разработка развернутой
классификации недвижимого
Наиболее
существенные признаки, по которым
должно быть структурировано недвижимое
имущество в интересах
Политика государства в сфере управления недвижимостью основана на необходимости достижения рационального распределения недвижимого имущества между уровнями управления с точки зрения интересов развития территории как социально-экономического целого.
Для достижения этой цели необходимо:
- уточнение и объектное разграничение недвижимого имущества, включая землю, находящегося в государственной собственности, на объекты федеральной собственности и собственности субъекта Российской Федерации;
- определение масштабов и объектного состава недвижимого имущества, необходимых и достаточных для реализации государственных полномочий;
- определение масштабов и объектного состава недвижимого имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность.
- Особенности управления дебиторской задолженностью в налоговом учете
- Особенности управления демографической ситуации в Ростовской области
- Особенности управления женским персоналом
- Особенности управления запасами торгового предприятия
- Особенности управления затратами на предприятии ООО “Адамас” Уральский ювелирный завод
- Особенности управления земельными ресурсами городов
- Особенности управления инновационной организацией и ее культура
- Особенности управления гостиничным предприятием
- Особенности управления гостиничным предприятием
- Особенности управления гостиничным предприятием
- Особенности управления гостиничным предприятием
- Особенности управления гостиничным предприятием
- Особенности управления государственной и муниципальной собственностью
- Особенности управления государственным долгом России
