Особенности земли как объекта правового регулирования

Особенности земли как объекта правового  регулирования 

Земля как объект правового  регулирования выполняет троякую  роль:

1. В экологическом понимании  это природный объект, составная  часть природной среды, взаимодействующая  с другими объектами природы  – лесами, недрами, водами, а в  широком смысле охватывающая  все природные ресурсы.

2. С экономической стороны  земля выступает как объект  хозяйственной и иной деятельности  – является материальной базой  всякого производства. Она – источник (ресурс) для удовлетворения самых  разнообразных потребностей человека.

3. В социальном отношении  это объект собственности. При  капитализме решающее значение  земли для регулирования земельных  отношений имеет социальная функция  земли. При социализме земля  является в одних странах исключительной  собственностью государства, а  в других наряду с государственной,  кооперативной, частной и личной  собственностью.

В РФ вся земля находится  в частной, государственной, муниципальной  и иных формах собственности, а земельный  фонд России в зависимости от основного  целевого назначения делится на категории.

Данный объект общественных земельных отношений накладывает  существенный отпечаток на предмет  земельного права в силу того, что  земля имеет свойства, которые  не могут игнорироваться законом. Земля является единственным местом обитания человека. Она – наш родной дом, поэтому человек не может покинуть Землю и переселиться в космос или на другие планеты. Жить человек может только на Земле. Земля кормит человека и растит его, а когда-нибудь примет в свое материнское лоно. Земля – основа основ бытия. Она является своего рода всемирным общежитием, а поэтому каждое уходящее поколение оставляет в наследство потомкам следы своей деятельности.

Отсутствие стоимости  земли не исключает денежной оценки земли в целях ее наиболее эффективного использования.

Земля – важнейший природный  ресурс, главное средство производства в сельском, лесном хозяйстве и  горном промысле и пространственный базис для размещения зданий, строений, сооружений и других объектов.

Из сказанного вытекают следующие  особенности правового регулирования  земельных отношений:

а) земля обладает уникальными, невосполнимыми человеком, только ей присущими  свойствами, она для каждого человека составляет основу жизни, условие его  существования, источник удовлетворения его естественных нужд и потребностей, а также место хозяйственной  и иной деятельности, способной изменить экологическую обстановку как в  регионе, так и в планетарном  масштабе, поэтому каждый человек  должен быть собственником этого  бесценного дара. В силу этого основным субъектом земельной собственности должны быть граждане РФ.

В первом случае, когда земля  выступает как важнейший природный  ресурс, основа жизни и общенациональное достояние, речь должна идти о земле  как компоненте природы, биосферной категории.

Когда же речь идет об отношениях, возникающих при хозяйственном  использовании земли, то этот аспект требует рассмотрения земли как  пространственного операционного  базиса для размещения производительных сил, основного средства производства в сельском хозяйстве, т.е. как экономической  категории;

б) деятельность государственных  органов, организаций и граждан  относительно земли осуществляется, как правило, с учетом интересов  не только настоящего, но и будущих  поколений. Так, недостатки земельной  реформы 1861 г. (отмена крепостного права), при которой не учли ее экологических  последствий, привели к значительным трудностям современного земледелия, поскольку крестьяне, вытесненные  в результате реформы на худшие земли, вовлекли в неправильную систему обработки склоны оврагов, положив начало почвенно-эрозионным процессам. Уже в начале прошлого десятилетия гибель почв от эрозии почти в десять раз превышала объем естественного почвообразования (возрождения почв). Еще более удручающее положение сложилось после четырехлетнего проведения земельной реформы в России 1990–1994 гг., развала АПК, когда Россия оказалась на пороге экологического кризиса. Достаточно сказать, что из 134,2 млн. га пахотных земель около 55 млн. га – это земли эрозированные, и ежегодно к ним прибавляются 0,4–1,5 млн. га. Каждый год оврагов становится больше на 80–100 га;

в) распоряжение землей на данной территории реализуется через органы местного самоуправления (их администрации); в результате чего должно пресекаться  преобладание частных или ведомственных  интересов над общенародными.

Так как земля является единственным местом обитания всего  живого, государство в публичных  интересах должно осуществлять наблюдение за состоянием земель посредством мониторинга, который должен осуществляться в  целях:

1) своевременного выявления  и прогнозирования развития негативных  последствий, влияющих на качество  и состояние земель, разработки  и реализации мер по предотвращению  этих процессов;

2) оценки эффективности  этих землеохранительных мероприятий;

3) информационного обеспечения  управления и контроля в области  использования и охраны земель, которое должно включать:

– регулярные наблюдения за состоянием земель, количественными  и качественными показателями;

– сбор, хранение, пополнение и обработку данных наблюдений;

– создание и ведение  банков данных;

– оценку и прогнозирование  изменения состояния земель.

Государственный мониторинг земель является составной частью системы  государственного мониторинга окружающей природной среды. Государственный  мониторинг должен осуществляться по кадастровым категориям, угодьям, зонам. Важность земли как места обитания и как источника естественного  богатства порождает необходимость  принятия специализированных федеральных  законов в этой сфере. Например, Федеральный  закон «О государственном регулировании  обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного  назначения» от 16.07.1998 г.* устанавливает  правовые основы государственного регулирования обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения при осуществлении собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами земельных участков, хозяйственной деятельности.  

*СЗ РФ. 1998. № 24. Ст. 3390. 

Обеспечение плодородия этой категории земель осуществляется по следующим основным направлениям:

разработка и реализация федеральных программ обеспечения воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

проведение учета показателей  плодородия таких земель, сертификация почв;

государственный контроль за воспроизводством земель;

учет эталонных участков земель сельскохозяйственного назначения (ст. 11).

Правительство РФ ежегодно представляет Федеральному Собранию РФ национальный доклад о состоянии  плодородия земель (ст. 12).

В целях обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения осуществляется разработка и реализация федеральных целевых программ обеспечения  плодородия этих земель (ст. 13).

Обеспечение плодородия земель сельскохозяйственного назначения осуществляется при условии соблюдения экологических требований (ст. 21).

Государственный контроль за воспроизводством плодородия таких земель и их рациональное использование проводится в целях соблюдения собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами земельных участков требований закона.

Земля – важнейший компонент  природной среды, который функционирует  по законам живого организма, способствует очищению атмосферы, хранит водные ресурсы, является питательной средой для  всего живого. Земная поверхность  имеет территориальные ограничения, она не может быть произвольно  увеличена людьми в зависимости  от их потребностей. Равным образом  она не подлежит замене никаким другим средством производства, не устаревает и не изнашивается, как это происходит в отношении орудий и средств производства. При рациональном использовании земли ее плодородие постоянно возрастает, что, в свою очередь, влияет на ценностные характеристики данного объекта. Это, безусловно, свидетельствует о том, что земельные отношения являются отношениями особого рода и не могут, как предлагают некоторые ученые, устанавливаться и определяться нормами гражданского права, а должны регулироваться нормами земельного права с учетом норм гражданского права только в части, не урегулированной нормами земельного права.

Как известно, в новый  ГК РФ включена отдельная глава (17), посвященная земельным отношениям. С правовой и экономической точки  зрения, ценность земли определяется особенностями, спецификой свойств  и признаков, отличающих ее от других имущественных объектов. Это означает, что отношения отныне должны регулироваться и гражданским законодательством. Однако согласно части 3 ст. 2 ГК РФ, если имущественные земельные отношения  основываются на административном акте (а таких видов земельных отношений, как известно, немало), то эти отношения  не регулируются нормами гражданского права. Они находятся в исключительной сфере земельного законодательства. Поэтому неправомерны высказывания некоторых ученых-цивилистов о том, что все без исключения земельные  отношения должны регулироваться нормами  земельного права.

Дело в том, что статьи 72 и 73 Конституции РФ, определяющие предметы исключительного ведения  РФ и совместного ведения РФ и  ее субъектов, устанавливают, что гражданское  законодательство находится в ведении  РФ, а земельное законодательство – в совместном ведении РФ и  ее субъектов. Требуется более четкое разграничение сфер применения земельного и гражданского законодательства.

Новая Конституция РФ (ст. 5, 35, 71, 72 и др.) и принятые в ее развитие нормативно-правовые акты, в частности  Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 г. «О федеральных природных ресурсах», положили начало делению и неделимой природной среды по «этажам», на собственность федеральную, субъектов РФ, муниципальную, частную, общую и др.

Справедливо замечание профессора Г.В. Чубукова о том, что гражданское право не обладает правовым инструментарием учета многообразия и специфики земли как объекта земельных отношений. Оно определяет единые унифицированные правила гражданского оборота и собственности на землю без учета ее уникальных специфических особенностей.* 

*Подробнее по этому  вопросу см. : Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995.№9. С.49,а также: Духно Н.А. и Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. М. 1998. С. 23-30. 

Конституция закрепила процесс  «овеществления» всех природных  ресурсов и природной среды в  целом, а Гражданский кодекс РФ в  ст.ст. 130, 214 и др. объявил все природные  ресурсы (естественную природную среду) имуществом со всеми вытекающими  из этого последствиями. Таким образом было произведено изъятие всех природных ресурсов и всей природной среды в целом из сферы земельного и экологического права, включив их в сферу действия гражданского права.

Особо следует также отметить, что ч. 1. ст. 9 Конституции РФ, устанавливая, что земля и другие природные  ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории, а вторая часть ст. 9 передает эти объекты в частную и  иные формы собственности. Разве это не парадокс? Следует также подчеркнуть, что объявление в ГК РФ всех природных ресурсов имуществом противоречит ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36 и ст. 42 Конституции РФ, так как нарушает неотчуждаемые и принадлежащие каждому от рождения права на природные ресурсы, основу жизни и деятельности народов России, законные интересы, право каждого на благоприятную окружающую среду.

Представляется, что природные  ресурсы (объекты) могут участвовать  в обороте, но не на основе частной  собственности как имущественной  категории, а на основе публичности  этой собственности, которая принадлежит  всему многонациональному народу, проживающему на территории России.

Однако необходимо отметить, что проводимая с 1990 г. земельная  реформа в России, когда на смену  административным методам правового  регулирования земельных отношений  пришли экономико-правовые, когда конституционно было закреплено многообразие форм земельной  собственности и хозяйствования на ней, признание земли имуществом, введение платности землепользования, что способствовало формированию земельного рынка и обусловило принятие нового земельного и гражданского законодательства. Все это в корне изменило старое представление о характере и содержании земельных отношений.

Исследуя вопрос о соотношении  гражданского и земельного права, следует  отметить, что при регулировании  земельных отношений необходимо использовать понятийный аппарат и  основные принципы, установленные гражданским  законодательством, а в земельном  законодательстве должна отразиться тенденция  земельных отношений, вытекающая из того факта, что земля является особым объектом, который охраняется и используется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории. Поэтому перед земельным правом встают новые задачи в связи с усложнением предмета этой отрасли права.

В силу специфических свойств  земли ее оценка в денежном исчислении не соответствует действительной стоимости  и, возможно, будет долго отставать  от нее из-за непрерывно возрастающей ценности земли.

В условиях рыночной экономики  цена земельных участков определяется, исходя из спроса и предложения, и  имеет постоянную тенденцию к  росту.

Все это породило необходимость  учета земельных ресурсов в виде земельного кадастра, регистрации сделок с землей; требуются критерии рациональности землепользования на всех землях путем  кадастровых оценок.

С учетом указанного обстоятельства устанавливается и налогообложение. Например, налоги устанавливаются и  изменяются в зависимости от состояния  земельных участков, а не по результатам  хозяйственной деятельности (ст. 3 Закона РСФСР «О плате за землю»).

Так как земля является важнейшим компонентом природной  среды, необходимо усилить ответственность  за преступления против земельной безопасности. В частности, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 г. № 14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические преступления»* указывает, что в целях обеспечения правильного и единообразного применения законодательства необходимо обеспечить такое правильное правоприменение, т.к. высокая степень общественной опасности преступлений в этой сфере обусловлена тем, что объектом посягательства является стабильность окружающей среды и природоресурсный потенциал, а также гарантированное Конституцией РФ право каждого на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ). В каждом конкретном деле, квалифицируя содеянное, суд должен исходить не только из стоимости и количества потерь, но и учитывать причиненный экологический вред, т.е. вред, нанесенный растительному и животному миру, а также всей экосистеме в целом. 

*Бюллетень Верховного  Суда РФ. 1999. № 1. 

Земля представляет собой  весьма сложный хозяйственный объект, обладающий множеством различных свойств  и в силу этого находящийся  в сфере деятельности различных  отраслей права:

а) государственного, нормами  которого регулируются административно-государственное  устройство, государственные границы  и суверенитет народов. Так, в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, может быть установлен, по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления (местной администрацией), особый режим использования земель;

б) административного, определяющего  систему и компетенцию органов  государственной власти и органов  местного самоуправления в области  регулирования земельных отношений, устанавливающего ответственность  за различные виды земельных правонарушений, и т. п.;

в) гражданского, нормы которого особенно расширили сферу правового  регулирования земельных отношений  после принятия нового ГК РФ в 1994 г. В него включено большое количество норм, регулирующих земельные отношения  по принципам гражданского права. Восстановление категории «недвижимое имущество», т.е. объектов, неразрывно связанных с землей (строений, сооружений, мелиоративных систем), введение купли-продажи земли, земельного рынка, ипотеки и др. – все это должно способствовать возрастанию норм гражданского права в регулировании земельных отношений.

В юридической литературе шел спор, можно ли признать земельные  отношения имущественными. Еще с 60-х годов было признано, что земельные  отношения имеют некоторый имущественный  характер. В связи с проводимой земельной реформой, принятием нового земельного законодательства, Конституции, Гражданского кодекса, который разрешает  сделки с землей, формирует земельный  рынок, вопрос о признании имущественного элемента в земельных отношениях приобретает положительное значение. ГК РФ восстановил категорию земельной  недвижимости. Но земля – недвижимость особого рода, которая требует  особого правового регулирования, отличающегося от регулирования  другого имущества. Отнесение части  земельных отношений к гражданскому праву основано на ошибочном определении, данном в ст. 128 ГК и ст. 130 ГК, где  земля называется недвижимым имуществом наряду с другим имуществом, не имеющим  уникальных особенностей земли. Поэтому  требуется работа над изменением ГК РФ и приоритета земельного права  в регулировании земельных отношений  перед нормами гражданского права. В ст. 128* следует указать, что вещами являются предметы материального мира или духовной культуры – продукты человеческого труда, а не самой  природы, удовлетворяющие потребности  людей и не имеющие устойчивых связей с природной средой. В ст. 130 необходимо отметить, что земля  является абсолютно недвижимой, а  все остальные вещи – относительно недвижимые, т.к. они, в принципе, переместимы  при желании человека.

Эти изменения позволяют  изъять земли и природные ресурсы  из сферы правового регулирования  Гражданского кодекса и включить эти отношения в сферу регулирования  земельного права.

Земельные отношения имеют  имущественное содержание, но в силу своих уникальных и специфических  особенностей земля не может стать  в полном смысле имуществом, потому что является продуктом самой  природы, не имеет и не может иметь  имущественной основы. В условиях рынка земли ей придается конъюнктурная  оценка и видимость имущественной ценности, следовательно, сделки с землёй не должны определяться по правилам имущества, которое является объектом гражданского права.

Объявление в ГК РФ природных  ресурсов имуществом противоречит ч.1 ст. 9, ч.2 ст. 36 и ст. 42 Конституции  РФ, так как нарушает неотчуждаемые  и принадлежащие всем от рождения права на природные ресурсы –  основу жизнедеятельности народов  России, право каждого на благоприятную  окружающую среду (ст. 2, 7,17, 18, 41,42, 58 Конституции  РФ).

Происходящие изменения  земельного строя, замена государственной  монополии на землю частной, муниципальной  и иными формами собственности, введение купли-продажи и разрешение других сделок с землей, формирование земельного рынка вызвали появление  взглядов на пересмотр соотношения  земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных  отношений. Эти взгляды во многом спорны, их нельзя не брать в расчет. Законодательный аспект проблемы таков: Указом Президента от 24.12.1993 г.«О приведении в соответствие земельного законодательства Конституции РФ» были отменены 63 статьи Земельного кодекса. Был создан правовой вакуум в сфере регулирования земельных отношений, чем и воспользовались цивилисты. В принятом Указе Президента от 27. 10. 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии земельной реформы в РФ» проявилась тенденция к сужению сферы регулирования земельных норм. Статья 1 указывает, что совершение сделок с землей регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного и иного специализированного законодательства. Правовой беспредел поставил вопрос о пересмотре соотношения этих отраслей. Теперь ясно, что земельное законодательство осталось без правового инструмента – Земельного кодекса, своеобразной земельной конституции. Яркий пример перехода от принципа приоритета земельного права к гражданскому являет сам ГК РФ, в нем нормы о земельных отношениях построены по принципу гражданских норм (автономия воли, недопустимость вмешательства, свобода распоряжения имуществом, запрет ограничения количества имущества в собственности одного лица и т.д.), ГК РФ должен регулировать земельные отношения лишь в той мере, в какой они не урегулированы нормами земельного права. Земельное право основывается на наличии у субъекта собственности не только прав, но и обязанностей рационального использования земель в соответствии с целевым назначением, сильным государственным контролем за соблюдением этой обязанности.

Приоритетность применения специального земельного законодательства в регулировании земельных отношений  основывается на общественном сознании социальной функции земли в нынешних условиях, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности. Поэтому  на первое место в использовании  земли должны ставиться не интересы пользователя либо собственника (на чем  особенно делают акцент цивилисты), а  интересы общества, социальная целесообразность.

Таким образом, правовое регулирование  земельных и гражданских отношений  базируется на принципиально противоположных  основаниях.

В связи с изложенным встает вопрос о соотношении земельного и гражданского законодательства и определении приоритетности земельного законодательства в регулировании земельных отношений, которое сейчас поставлено под сомнение.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 2 ГК РФ, не регулируется нормами гражданского законодательства большая группа земельных имущественных отношений, которые основываются на административном акте или ином властном подчинении одной стороны другой. Анализ п. «о» ст. 71 и п. «в» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ позволяет сделать вывод о том, что существует определенное несоответствие между уровнями земельного законодательства, которое отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ, и гражданского законодательства, которое отнесено только к ведению РФ. Это несоответствие мешает более эффективному применению земельного и гражданского законодательства.

Гражданское право, таким  образом, основывается на обеспечении  свободы имущественных прав, а  земельное – на обеспечении рационального  использования и охраны земель как  основы жизни и деятельности общества.

Указанные различия между  гражданским и земельным законодательством  в разных странах мира имеют свои особенности, но в целом они достаточно стабильны и существуют независимо от социального строя и форм собственности  на землю.

Исходя из всего вышеупомянутого, отметим, что простое применение цивилистических конструкций к такому объекту, как земля, требует в первую очередь обязательного учета ее особенностей как уникального природного объекта и .предмета труда.

Сложившаяся ситуация в правоприменительной  практике не может быть признана удовлетворительной, так как регулирование земельных  имущественных отношений – это  правовая сфера особого рода, которая  в силу специфики объекта должна быть отнесена к земельному праву  с использованием норм гражданского права;* 

*Подробнее об этом  см.: Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994.№ 7. 

г) трудового, поскольку хозяйственная  эксплуатация земельных участков осуществляется работниками предприятия, труд которых  регулируется преимущественно трудовым правом. Так, на сельскохозяйственные посевные, уборочные и иные полевые работы распространяется режим рабочего времени; приемы и технологии сельскохозяйственных работ не должны противоречить нормам охраны труда; за нарушения правил полевых работ виновные в этом работники могут привлекаться к дисциплинарной ответственности;

д) экологического, поскольку земля представляет собой часть экологической системы, одновременно входя в качестве важнейшего элемента в систему биосферы, являясь частью космической системы. Земля – важнейший природный ресурс, главное средство производства в сельском, лесном хозяйстве и горном промысле, пространственный базис для размещения зданий, строений, сооружений и других объектов;

е) аграрного права, предметом  которого являются аграрные отношения, включающие комплекс земельных, организационно-управленческих, имущественных, трудовых и иных отношений, в которых земля выступает  основным средством производства.

Кроме того, земледелие косвенно влияет и на жизнедеятельность людей, а значит, и входит в предмет  правового регулирования законодательства о здравоохранении. Так, за нарушение  требований к качеству выпускаемой  продукции глава крестьянского  хозяйства (двора) несет финансовую или уголовную ответственность (ст. 24 Закона РСФСР «Окрестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Земельным же правом регулируются преимущественно экономические  земельные отношения: отнесение  земель к категориям по основному  целевому назначению; порядок предоставления и изъятия земель; установления и  изменения режима их использования; кадастровые отношения; земельные  отношения в части земельных  споров и т. п.

Как уже отмечалось, земельные  отношения имеют имущественное  содержание. В силу своих специфических  особенностей земля является имуществом особого рода. Она не имеет и  не может иметь стоимости. Ей придается  лишь видимость имущественной ценности. В условиях рыночных отношений цена земли определяется по закону спроса и предложения, она имеет тенденцию  к увеличению, так как потребность  в ней все время возрастает ввиду ограниченности плодородных  и расположенных в более благоприятных  условиях земельных участков, в которых  постоянно нуждаются люди. Этот фактор активно используется любителями спекулятивных  сделок. Для предупреждения этих негативных последствий земельный рынок должен регулироваться государством. Сделки с землей не должны определяться по тем же правилам, какие действуют при продаже различного имущества. Это и обусловливает, что сделки с землей должны регулироваться земельным законодательством, которое точнее отражает естественную природу и значимость земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях. Однако в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» сказано, что совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства и данного Указа.

Но уже в Общей части  вновь принятого ГК РФ говорится  о том, что эти сделки должны регулироваться только гражданским законодательством, С такой позицией вряд ли можно  согласиться.* 

*Подробнее об этом  см.: Чубуков Г.В. Право и земельная недвижимость. М. 1994. С.15 и др. 

Вопрос о недвижимости земли как об особом роде имущества  требует специального исследования. Земля является недвижимым объектом и в отличие от движимого имущества  не может перемещаться в пространстве (если не принимать во внимание естественное вращение ее вокруг Солнца в космическом  пространстве).

Как представляется, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра и все, что прочно с ними связано (ст. 130 ГК РФ), т.е. объекты, перемещение  которых без ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние  насаждения, строения, сооружения и  др., но это определение нуждается  в существенной корректировке. Данное обстоятельство порождает зависимость  судьбы земельных участков от судьбы строений и сооружений, расположенных  на этих участках. Так, при переходе права собственности на строение переходит и право на землю, как  правило, в размере, пропорциональном долям собственности на это строение (при общем домовладении).

При переходе к исследованию понятия недвижимости, объединяющим фактором является то, что земля  – «первичный» и абсолютно  необходимый элемент недвижимого  имущества. Без земли нет недвижимости. Земля же, независимо от того, размещено  ли на ней другое имущество, сама по себе является недвижимостью, а все, что на ней расположено, является движимым имуществом. Однако при данном определении недвижимого имущества  земля является одним из элементов  недвижимости. К ней относятся  и другие объекты, но земля среди  них играет главенствующую роль. Представляется, что необходимо каждой части недвижимости придать свой правовой статус на законодательном  уровне.

Установление режима хозяйственной  эксплуатации земель, передача и изъятие  земель в пользование, аренду, владение или продажа в собственность  происходит путем специальных землеустроительных действий.

Вместе с изменением режима земельных участков происходит перемещение  собственников и других пользователей  землей на участок с новым режимом. Так, с предоставлением земельного участка фермеру, последний переселяется на него, обзаводится хозяйственными и иными постройками, осуществляет разработку и окультуривание земель.

В земельных отношениях особую значимость обретает институт соседства, который является неизбежным следствием неперемещаемости землепользования. Этот институт порождает права и обязанности: