Отчет об оценке доходной недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине               Организация оценки земли и имущества

Тема: Отчет об оценке доходной недвижимости

Руководитель                                                                                                                                            

                                                        подпись                                                              

Студент                                                                                                   Группа                            

                                               Фамилия И.О.

Работа выполнена с оценкой                                                                                                  

Санкт-Петербург

2011

КАЧЕСТВЕННАЯ И КОЛИЧЕСТВЕННАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик.

КАЧЕСТВО − это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.

СВОЙСТВО − объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

                  физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и др.;

                  имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

                  экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;

                  состояние внешней среды (транспорт, климат, экология, шум, близость «неприятных объектов», сейсмичность, гидрография и др.)

Сбор и анализ информации проводятся на трех уровнях: региональном, локальном (микрорайон) и самого объекта недвижимости. В первую очередь следует провести идентификацию объекта проверить почтовый адрес, местоположение, границы, кадастровый номер и номер участка.

Примечание: 

      Принадлежность к территориально-экономической зоне определена на основании Распоряжения Мэра г. Москвы № 980-РМ от 25.09.98 г.

      Специалистам не был предоставлен договор аренды земельного участка, поэтому для целей настоящего Отчета площадь части земельного участка, приходящейся на оцениваемое помещение, была определена равной произведению площади земельного участка[1](в данном случае площади застройки) и доли площади оцениваемых помещений в общей площади здания

      Строительный объем надземной части здания был определен путем умножения площади застройки в здании на общую высоту надземной части.

Пн.п= 4,28*10/12= 3,56

Ставка дисконтирования 3,56+5,3+4,28+3=16,14

Ситуационный план

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ

Процедура оценки включала в себя:

      установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

      исследование рынка продаж аналогичных объектов в г. Московской области;

      сравнительный анализ аналогов;

      рассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта;

      обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

      составление и передача Заказчику отчета об оценке.

ДЕКЛАРАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ

Мы, эксперты-оценщики, подписавшие данный отчет, подтверждаем на основании имеющихся знаний и убеждений, что:

      мы не были лично заинтересованы в подходе к оценке объекта и выступали в качестве беспристрастных консультантов;

      изложенные в настоящем отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок;

      оценка произведена с учетом всех условий и ограничений, предпосылок, налагавшихся либо условиями исходной задачи, либо введенных обоснованно оценщиками самостоятельно;

      нами не был произведен внешний и внутренний осмотр оцениваемого имущества; у нас нет специфических текущих или будущих интересов в оцениваемой собственности, являющейся предметом настоящего Отчета, и у Оценщика нет личной заинтересованности или пристрастий к сторонам, связанных интересами с оцениваемой собственностью;

      расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта, оцененного в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнение работ по настоящему отчёту;

      никто, кроме лиц, подписавших настоящий сертификат, не оказывал влияния на мнения, суждения и выводы, изложенные в Отчете;

      нам не были предоставлены документы на объект оценки, кроме письменного описания объекта оценки со слов Заказчика, таким образом, мы не несем ответственности за неправильное толкование данного отчета в судебных целях, поскольку считаем письменную и устную информацию Заказчика достоверной;

      мы не несем никакой ответственности за последствия, которые могут возникнуть вследствие использования настоящего отчета с целью отличной от указанной в договоре;

      настоящая оценка произведена, а отчет составлен в соответствии и на условиях, определенных Кодексом Этики и Стандартов профессиональной практики Российского общества оценщиков (РОО), что подтверждается нашими подписями.

Эксперт-оценщик

Квалификация оценщиков

Квалификация специалистов, принимавших участие в выполнении данного отчета, соответствует квалификационной характеристике, утвержденной Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27.11.96 г. № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)».

Лицензия №010115 от 15 ноября 2004г., выданную Министерством имущественных отношений РФ, сроком действия Лицензии с15 ноября 2004г. по . 15 ноября 2009г.

Полис страхования профессиональной ответственности оценщика № г10-2005804/132-09-17 от23.11.2004г. Полис выдан ОАО “РОСНО”

СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Декларация оценщиков, являющаяся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

в процессе подготовки настоящего Отчета, мы исходили из достоверности предоставленных документов;

от оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;

отчет предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной настоящей оценкой. Использование результатов данного Отчета в других целях будет некорректно;

Заказчик имеет право ссылаться на выводы, изложенные в Отчете;

Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика и содержащихся в Отчете выводов; при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;

исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации;

ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке; мнение оценщиков относительно полученной стоимости действительно только на дату оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества; Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости; срок использования данного Отчета – 6 месяцев.

Таблица 1.Сведения об Оценщике

КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОДХОДОВ ОЦЕНКИ

      Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения.

Принцип замещения гласит, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка.

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) здания. В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, под стоимостью воспроизводства объекта оценки понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

В случае если определение стоимости воспроизводства не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения. В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) здания.

      Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учётом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

      Исследование рынка с целью сбора информации о совершённых сделках и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

      Отбор информации с целью анализа её достоверности и подтверждения того, что совершённые сделки (либо предложения) соответствуют рыночным условиям.

      Подбор подходящих единиц измерения (таких, как доллар США за м2) и проведение сравнительного анализа для выбранной единицы измерения.

      Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

      Установление стоимости оцениваемого объекта путём анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

      Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания.

Принцип ожидания утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

      Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

      Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

      Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчётная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления.

      Полученный таким образом чистый доход затем перечисляется в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчёта зависит от качества исходной информации о рынке.

Решение об оценке

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и обобщение полученных стоимостных оценок для приведения к единой стоимости объекта. Процесс обобщения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. Процесс обобщения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

Договор № 1

на выполнение консультационных услуг по оценке

«23» ноября 2011 года                                                        г. Санкт-Петербург

ООО «РиК» в лице генерального директора Федорова Сергея Сергеевича

действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем ЗАКАЗЧИК, с одной стороны, и ООО «Центр оценки «РОСЛЕКС», в лице Генерального директора Петрова Виктора Михайловича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем ИСПОЛНИТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.      ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1             Заказчик поручает, а ИСПОЛНИТЕЛЬ принимает на себя обязательства в срок, указанный в п. 4.1, настоящего Договора, выполнить работу по определению рыночной стоимости здания офисного типа на земельном участке, расположенного по адресу; ул. Мира, д. 14.

1.2             Работа по настоящему Договору выполняется в соответствии с Заданием на оценку (Приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью Договора.

1.3              Результатом работы по настоящему Договору, является составленный ИСПОЛНИТЕЛЕМ в письменном виде Отчет (далее – Отчет) об оценке, в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года (в ред. Федеральных Законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007№ 13-ФЗ, от 13.07.2007 № 129-ФЗ, от 24.07.2007 № 220-ФЗ), ФСО №1, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 256, ФСО № 2 – утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 255, ФСО № 3, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254.

2.      ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Заказчик обязан:

2.1.1 В течении 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения Договора предоставить ИСПОЛНИТЕЛЮ сведения и документы, необходимые для выполнения работ по Договору, в соответствии с перечнем, указанным в Приложении № 2 к настоящему Договору, а также обеспечить сводный доступ на объект оценки, указанный в Приложении № 1 к настоящему Договору. В течении всего срока выполнения работ по запросу предоставлять Исполнителю дополнительную информацию, необходимую для выполнения работ.

2.1.2 Принять и оплатить результат работ в условиях настоящего Договора.

2.1.3 Не позднее 15 (Пятнадцати) рабочих дней после окончания срока выполнения работ по Договору ИСПОЛНИТЕЛЯ получить составленный ИСПОЛНИТЕЛЕМ Отчет.

2.1.4 Использовать предоставленный ему Отчет в строгом соответствии с целью выполненной работы по оценке (см. Приложение № 1).

2.2 Заказчик имеет право:

Отказаться от продолжения работ по Договору с немедленным письменным уведомлением ИСПОЛНИТЕЛЯ.

2.3. Исполнитель обязан:

2.3.1 Соблюдать требования конфиденциальности в отношении всех документов и материалов передаваемых ЗАКАЗЧИКОМ.

2.3.2. Выполнить в полной мере и в срок, указанный в п. 4.2 настоящего Договора, объем работ в соответствии с заданием на оценку (Приложение № 1), являющимся неотъемлемой часть настоящего Договора.

2.3.3 При проведении работ руководствоваться Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года (в ред. Федеральных Законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007№ 13-ФЗ, от 13.07.2007 № 129-ФЗ, от 24.07.2007 № 220-ФЗ), ФСО №1, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 256, ФСО № 2, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 255, ФСО № 3, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254 и иными нормативными документами, регулирующими оценочную деятельность в Российской Федерации.

2.3.4 В случае обнаружения недостатков в работе, возникших по вине ИСПОЛНИТЕЛЯ, последний обязуется внести соответствующие изменения без увеличения стоимости настоящего Договора. ИСПОЛНИТЕЛЬ не несет ответственность за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех, когда ИСПОЛНИТЕЛЬ в соответствии со своим профессиональным уровнем был бы способен выявить недостоверность ведений.

2.3.5 По окончании работ предоставить Заказчику акт сдачи-приемки работ.

2.3.6 В течении трех лет с даты заключения Договора, хранить в своем архиве все документы, использованные в процессе работы и необходимые для подтверждения результатов работы по оценке с максимально возможной доказательной силой.

2.4 Исполнитель имеет право:

2.4.1 В одностороннем порядке с уведомлением ЗАКАЗЧИКА отказаться от выполнения работ возникновения внешних обстоятельств, делающих невозможным качественное выполнения работ либо их продолжение нецелесообразным.

2.4.2 Досрочно выполнить работу и представить её ЗАКАЗЧИКУ.