Отчет об оценке недвижимости. 2

Оглавление 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Предпосылки оценки 

      В условиях развития рыночной экономики  оценка недвижимости приобретает все  большее значение. Важность этого  вида оценочной деятельности обуславливается  как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

      Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим  количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.

      Число объектов недвижимости в стране и  даже в отдельном регионе очень  велико. Следовательно, для оперативного получения и обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных.

      Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и  уникальный процесс, поскольку практически  невозможно найти два абсолютно  идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

      В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной  стадии своего развития. Сейчас на рынке  недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

      Эти методы рассмотрены в данной работе на конкретных примерах.

     Проведение  оценки включает в себя следующие этапы:

     1. Получение предварительной информации  от Заказчика.

     а) Предварительное ознакомление с  объектом оценки и консультации с  Заказчиком: объект оценки, цели и назначение оценки, дата оценки, сроки оценки.

     б) Согласование стоимости оценочных работ, согласование договора на выполнение работ по оценке объекта недвижимости расположенных по адресу: Челябинская область, Октябрьский р-н, с. Октябрьское , ул. Ленина, д. 74

     2. Заключение с заказчиком письменного  договора об оценке.

     3. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:

     – сбор и обработка необходимой  внутренней информации:

     – сведения об обременении объектов оценки правами иных лиц;

     – данные кадастрового учета, относящихся  к объектам оценки;

     – информация об эксплуатационных характеристиках объектов

     оценки;

     – информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки с целью определения их стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

     4. Анализ рынка недвижимости:

     – свободных продаж объектов сравнения (аналогов);

     – социально-экономического развития региона Челябинской области.

     5. Определение и учет ограничительных  условий и допущений, рассмотрение  возможности использования различных  подходов и методов оценки земельных участков.

     6. Выбор подходов и методов оценки, а также обоснование сделанного  выбора.

     7. Расчет рыночной стоимости объектов  недвижимости, в рамках рекомендуемых  законами РФ подходов (затратного, сравнительного, доходного) с учетом  полученных количественных и качественных характеристик объекта и результатов анализа рынка, к которому относится оцениваемый вид недвижимости, а так же обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и другой информации.

     8. Обобщение (согласование) результатов,  полученных в рамках каждого  из подходов к оценке и определение  итоговой величины рыночной стоимости.

     9. На основании полученного результата  определение рыночной стоимости  объектов оценки.

     10. Составление отчета об оценке и передача его Заказчику. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ООО «КОНСТАНТА»

     ОТЧЕТ №113/10-2010

     об  определении рыночной стоимости  объекта недвижимого имущества  расположенного по адресу:

     Челябинская область, Октябрьский р-н, с. Октябрьское , Ул. Ленина, д. 74

     Заказчик:

     Оценщик:

     Дата  проведения оценки:

     Челябинск-2010 

     Целью оценки являлась – цель залогового обеспечения кредита. Оценка производилась на основании осмотра объекта, проведенного, предоставленной документации и интервью с Заказчиком. Характеристики оцениваемого объекта приведены в отчете об оценке. Отдельные части данного отчета могут трактоваться только в связи с его полным текстом, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничивающие условия.

     Оценка  была проведена в соответствии с  Федеральным законом «Об оценочной  деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ; ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке».

     Результаты  работы оформлены в виде отчета, который представляет собой краткое изложение собранной информации, обоснования и анализа, который был проведен в процессе оценки для выработки мнения ООО «Ипотека и  оценка» о стоимости объекта оценки. 

     Сведения о заказчике  и оценщике 

     Результаты  оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости 

     На  основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов рекомендуемая нами итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – двухэтажного кирпичного административного здания, общей площадью 2700 м.кв., расположенного на земельном участке площадью 4300 м.кв, по адресу: Челябинская область, Октябрьский район, с. Октябрьское, ул. Ленина, д. 74 принадлежащего на праве собственности ООО «Айсберг» на 12.01.2010 года, для целей залогового обеспечения кредита, с учетом округления определяется в общей сумме: 22 741 140 (двадцать два миллиона семьсот сорок одна тысяча сто сорок) рублей, в том числе НДС 18% в сумме 3468987 рублей. 

     Генеральный директор ______________________ Проскурин  О.С. 

     Оценщик _________________ Козлевич М.А.

     2. Описание  и анализ  объекта оценки 

     Объект  оценки был осмотрен Оценщиком в  присутствии представителя заказчика  – Севастьянова Н.П. в январе 2010 года.

     Объект  оценки – объект недвижимости, ранее  относящийся к автотранспортному  комплексу расположен в Октябрьском  районе Челябинской области на территории промышленной  зоны на землях населенных пунктов, предоставленного для производственной деятельности.

     Внешний вид объекта зафиксирован на фотографиях. 

     Описание  объекта недвижимости и документы  устанавливающие его количественные и качественные характеристики 

     *Ожидаемый  срок жизни определялся на  основании долговечности зданий, приведённой в МРР-3.2.23–97.

     **Оставшийся срок экономической жизни определялся как разница между ожидаемым сроком жизни и фактическим возрастом. 

     Краткое описание Челябинской  области 

     Челябинская область — южная часть Урала. Условная граница между Европой  и Азией проводится в основном по водораздельным хребтам Уральских гор. Недалеко от станции Уржумка ЮУЖД (8 км от Златоуста), на перевале Уралтау, стоит каменный столб. На одной из его сторон написано «Европа», на другой — «Азия». Города Златоуст, Катав-Ивановск, Сатка находятся в Европе. Челябинск, Троицк, Миасс — в Азии, Магнитогорск — в обеих частях света.

     Площадь Челябинской области равна 88,5 тысяч  квадратных километров. Протяжённость  области с севера на юг — 490 км. С  запада на восток — 400 км. Географический центр области располагается на правом берегу реки Уй, в 3 км на юго-восток от села Нижнеусцелемово Уйского района. Челябинская область по территории занимает 5 место из 8 регионов Урала и 39 место по России. Общая протяжённость границ составляет 2750 км.

     Челябинская область занимает, в основном, восточный склон Южного Урала и прилегающие к нему части Зауральской равнины и Западно-Сибирской низменности. И только небольшая часть территории на западе — так называемая Горно-Заводская зона — заходит на западные склоны Южного Урала.

     Рельеф  Челябинской области отличается большим разнообразием. Он формировался на протяжении миллионов лет. В пределах Челябинской области имеются различные области — от низменностей и холмистых равнин до хребтов, вершины которых превышают 1000 м. Высочайшая точка области — гора Нургуш (1406 м).

     Западно-Сибирская  низменность ограничена с запада горизонталью (отметка 190 м над уровнем  моря), что проходит через села Багаряк, Кунашак и далее через Челябинск  — на юг. Низменность слабо наклонена  на северо-восток, понижаясь до 130 м у восточной границы области. Низменность расчленена широкими долинами рек.

     Зауральская холмистая возвышенная равнина (Зауральский  пенеплен) занимает центральную часть  территории области и простирается полосой вдоль восточных склонов  Уральских гор от 50 км на севере до 150 км. На юго-западной окраине равнины Уральский мелкосопочник, включающий Карагайские горы и возвышенность Куйбас. Поверхность равнины испещрена котловинами озер и речными равнинами с пологими склонами. 

     Описание  Октябрьского района Челябинской области 

     Октябрьский район — муниципальное образование  в Челябинской области Российской Федерации. 

     Административный  центр — село Октябрьское.

     Территория  – 4 356 км² 

     Население –  26 938 человек

     Муниципальные образования:

     1 Барсучанское сельское поселение

     2 Боровое сельское поселение

     3 Каракульское сельское поселение

     4 Кочердыкское сельское поселение

     5 Крутоярское сельское поселение

     6 Лысковское сельское поселение

     7 Маякское сельское поселение

     8 Мяконькское сельское поселение

     9 Никольское сельское поселение

     10 Подовинное сельское поселение

     11 Свободненское сельское поселение

     12 Уйско-Чебаркульское сельское поселение

     13 Чудиновское сельское поселение

     Предприятия, организации:

     7 акционерных обществ, 5 колхозов, 2 коллективных  предприятия и 165 крестьянских (фермерских) хозяйств.

     Крупные промышленные предприятия — Октябрьский  маслозавод и АО «Агросельхозпродукт».

     Протяженность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием – 420 км.

     Оборот  розничной торговли – 115,5 млн. руб.

     Инвестиции  в основной капитал предприятий  – 159420 млн. руб. 

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования