Отчет об оценки двухкомнатной квартиры

     Содержание 

Введение                         2

1 Взаимосвязь  цели оценки и виды стоимости                 4 

2 Основные  положения отчета об оценке                  6 

2.1 Сопроводительное  письмо          9

2.2 Затратный подход  15

2.3 Сравнительный  подход          19

2.4 Согласование  результатов          23

Заключение            25

Перечень  затекстовых ссылок         26

Литература (библиографический список)        27

Приложение 
 
 

 

      Введение  

     Вместе  с развитием рынка в России за последние 18 лет оценочная деятельность прошла с «нуля» вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости, путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.

     Независимая оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта, описание прав на объект, описание подходов оценки и др.

        В современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценки недвижимости, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Результатом работ по независимой оценке недвижимости (оценка зданий и сооружений) является отчет о независимой оценке недвижимости.

     Отчет об оценке недвижимости является независимым  юридическим документом, который  может представляться в государственные  учреждения, судебные органы, в банки  для получения кредита и другие организации.

     Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав. Содержание и основная цель оценки – расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке.

     Предметом оценки является определение рыночной стоимости жилой недвижимости.

     Объектом  исследования является процесс оценки в Российской Федерации.

     Основной  целью данной курсовой работы является оценка рыночной стоимости двухкомнатной  квартиры, расположенной по адресу:  г. Курган, ул. Красина, д. 27, кв. 12, для получения ипотечного кредита.

     Для достижения необходимой цели нужно  выполнить следующие задачи:

     - изучить нормативную литературу;

     - проанализировать рынок недвижимости;

     - изучить информацию об объекте  оценке;

     - отобрать объекты аналоги;

     - определить рыночную стоимость объекта оценки.

       
 

        

       
 
 
 

 

      1 Взаимосвязь цели оценки и  виды стоимости  

     Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод  оценки. 
 Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п.

     Целью оценки является определение стоимости  недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и  российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется рядом факторов, к которым  относятся связанные с ним оцениваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки, объем оценочного задания.

     В соответствии с действующими приказом об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» [1] можно использовать следующие виды стоимости:

     - рыночная стоимость; 

     - стоимость объекта оценки с  ограниченным рынком;

     - стоимость замещения; 

     - стоимость воспроизводства; 

     - стоимость при существующем использовании; 

     - стоимость для целей налогообложения;

     - инвестиционная стоимость; 

     - ликвидационная стоимость;

     - утилизационная стоимость.

     Взаимосвязь основных целей оценки и видов стоимости показана в таблице 1. 

     Таблица 1- Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости

 
 
 
 
 
 
 
 

 

      2  Основные положения отчета  об оценке. 

     Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

     В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения, утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального  мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

     Основанием  возникновения отношений между  участниками отношений по оценке недвижимости является договор. Договор  между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального  удостоверения.

     Согласно  ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской 
Федерации», договор должен содержать: [2]

     - основания заключения договора;

     - вид объекта оценки;

     - вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

     - денежное вознаграждение за проведение  оценки объекта оценки;

     - сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

     Независимость оценки обеспечивается положениями  федерального закона о недопущении  вмешательства в оценку имущества  заинтересованных лиц, в том числе  заказчика.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Отчет об оценке № 001

     Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры. 
 
 
 
 

     Адрес Заказчика: г. Курган, ул. Красина, д. 27, кв. 12.

     Заказчик: Лушников Василий Васильевич.  

     Исполнитель: независимый оценщик Шарова Татьяна  Павловна.  
 
 
 
 
 
 

                              

Курган, 2009г.

Содержание  отчета

Сопроводительное  письмо

Сертификат  стоимости

Основные  предпосылки, допущения и ограничения

Анализ  наилучшего и эффективного использования

Понятие рыночной стоимости

Процедура оценки

Краткая информация о Курганской области

Краткая характеристика района

Краткая характеристика объекта оценки

Затратный подход

Расчет  восстановительной стоимости объекта

Определение  физического износа

Сравнительный подход

Доходный  подход

Согласование  результатов

Заключение 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

      2.1Сопроводительное письмо. 

     На  основании договора № 001 от 28.11.2009года (Приложение А) И.П. является, независимым оценщиком Шарова Т.П. произвел оценку двухкомнатной квартиры расположенной по адресу: г. Курган, ул. Красина, д.27, кв.12. С целью определения рыночной стоимости для исполнения объекта оценки в качестве залога при ипотечном кредитовании.

     Оценка  объекта произведена по состоянию на 06.12.2009г. Обследование и анализ, произведенные в отчете были проведены в период с 28.11.2009г. по 06.12.2009г. Объект оценки в настоящее время эксплуатируется.

     Развернутая характеристика объекта представлена отчете об оценки. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся в отчете допущения и ограничения.

     Проведенная оценка, основанная, на исследованиях и анализе с применением стандартов оценки позволяет сделать следующий вывод: Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры на 06.12.2009г с учетом износа составляет 1 250 000 руб.    

     Выводы, содержащиеся в представленном отчете основаны на расчетах, заключениях и иной информациях, полученная в результате изучения рынка, а также на знаниях и опыте оценщика на его деловых качествах в ходе которых оценщиком была получена определенная информация.  

     Оценщик             Т.П. Шарова.

     Заказчик              В.В.Лушников.

                 Паспорт серия3702№415378,         

             выдан УВД г. Кургана 29.05.02г. 

Исполнитель               И.П. Шарова Т.П

                                           г. Курган ул. Ленина 5 оф.318

                                           конт. тел.89226798788.

                                           ИНН450112356657

Основание проведения оценки                 Договор № 001.от 6.11.2009г. 

Объект оценки              г. Курган 2-х комнатная квартира

                                           Расположенная по

                                           Ул. Красина, д.27, кв. 12.

                                           Sобщ-39,3 кв.м. 

Местоположение объекта оценки   фото прилагается. 

Собственник объекта оценки                      Лушников В.В. 

Цель  оценки                                         определение рыночной стоимости

                                           для получения ипотечного

                                                            кредитования. 

Дата  осмотра объекта                                28.11.2009г. 

Дата  проведения оценки                       28.112009г. 

Дата  составления отчета                       06.12.2009г 

     Применяемые стандарты оценки утверждены   постановлением РФ №519 от 6 июля 2001г и является обязательным к применению к субъектам оценочной деятельности   

     Сертификат  стоимости

     У подписавших данный отчет не было личной заинтересованности или какой- бы то предвзятости в ходе к процессу оценки.

     С учетом наилучшего исполнения объекта  оценки и опыта оценщика удостоверяется, что изложенные в отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались выводы и заключения  достоверны и не содержат ошибок.

     Исследованный объект оценки был непосредственно осмотрен. Процесс оценки произведен в соответствии его стандартами профессиональной практике.

     Расценки  за проведенное исследование не отражаются на величине стоимости объекта оценки, и является обусловленными договором  на проведение оценки.

     Оценщик, участвовавший, в данной работе имеет сертификат саморегулируемой организации оценщиков «Сибирь» на производство оценки недвижимости.

     Основные  предпосылки, допущения и ограничения

     Настоящие предпосылки, допущения и ограничения  являются главной частью.

     Настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание  обеими сторонами.  Все положения, результаты переговоров, заявления, которые не оговариваются в тексте отчета об оценки, теряют силу.

     Оценщик Шарова Т.П. допускает использование отчета об оценке для определения рыночной стоимости и получения ипотечного кредита.

     Оценщик Шарова Т.П. выдвигает требования конфидициальности  в отношении документов любого формата  и содержания, составленных от имени  заказчика.

     Заказчик  принимает условия не упоминать имя или отчет Шаровой Т.П. полностью или частично, в каком либо документе передаваемым третьим лицам, без письменного на то согласие оценщика  Шаровой Т.П.

     Оценщик Шарова Т.П. аналогично сохраняет конфидициальность  в отношении информации полученной от заказчика. Без согласия клиента запрещается использовать факт заключения договора в    целях.

     Оценщик Шарова Т.П. утверждает, что проведенная  по договору оценка стоимости полностью  соответствует признанным стандартам оценочной деятельности. Настоящий  отчет соответствует требованиям  саморегулируемой организацией оценщиков. Стандарты оценки утверждены постановлением РФ №519 от 6 июля 2001г. [3]

     Оценщик Шарова Т.П. не принимает на себя ответственности  за описание правового состояния  имущества.

     Права собственности на рассматриваемый объект оценки и имущественные права заказчика предполагаются полностью соответствующим требованиям заказчика.

     Оценщик Шарова Т.П. не несет ответственности  за оценку состояния объекта оценки, которую невозможно обнаружить иным путем кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения плана и техосмотра.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

       Наиболее эффективное использование  имущества – это использование  имущества, которое является физически  возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.  физической возможности. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам.

     Понятие рыночной стоимости

     Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     Под отсутствием чрезвычайных обстоятельств понимается наличие следующих условий: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты.

     Процедура оценки

     Процедура заключает в себя следующие этапы;

     - ознакомление с объектом оценки (осмотр объекта оценки, интервью с владельцем объекта).

     - изучение предоставленной информации.

     - исследование рынка продаж.

     - работа оценщиков по необходимым расчетам.

     - составления развернутого письменного отчета об оценки.

     В практике оценки используются основные подходы; сравнительный, затратный, доходный подходы.

Краткая информация о курганской области

     Курганская  область расположена на юге Западно-сибирской  равнины (высота до 210 м.).   
Площадь — 71 500 км². Протяжённость: запад-восток — 430 км, север-юг — 290 км. Расположена на стыке Урала и Сибири в бассейне рек Тобола и Исети.

     В настоящее время в области 9 городов, 6 поселков городского типа, 1261 населённых пунктов. Курганская область разделена на 24 административных района, на 422 сельские администрации.

     Сегодня Курган - современный город, крупный  промышленный и культурный центр  Зауралья с населением 361,5 тысяч  человек, площадь которого составляет 0,39 тысяч кв.км.  
Промышленность города представлена 80 крупными и средними предприятиями, выпускающими в год продукции на сумму свыше 11 млрд. рублей: ОАО «Курганмашзавод», ОАО «Русич», ОАО «КАВЗ», АКО «Синтез», мостовые конструкции ЗАО «Курганстальмост», ОАО «Корвет».

     Всемирно  известен Всероссийский научный  центр "Восстановительная травматология  и ортопедия" им. Академика Г.А Илизарова. В городе три высших учебных заведения: Курганский государственный университет, сельскохозяйственная академия, военный институт Федеральной пограничной службы.

     Краткая характеристика района.

     В данном жилом массиве находятся в основном дома 50-х, 60-х, 70-х годов постройки.

     В центре г. Кургана находиться весь спектр социальных услуг, хорошо развита транспортная сеть. На центральной площади им. Ленина находятся здания городской областной думы и администрация г. Кургана, обновленный кинотеатр «Россия», городской сад.

Краткая характеристика объекта  оценки.

     При оценке квартиры оценщиком была проведена  работа по изучению основных характеристик объекта оценки, общая характеристика здания и самого объекта оценки. В оценке использованы следующие документы (копии), предоставленные Заказчиком устанавливающие характеристики объекта оценки:

     а) свидетельство о государственной регистрации права: 45 АБ 079924 от 10.01.2007года. (Приложение Б).

     б) план квартиры, составленный Курганским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» (Приложение В).

     в) данные наружного обследования объекта.

     г) фотоматериалы (Приложение Г).

     д) основные параметры здания и сооружения двухкомнатной квартиры:

     1) год постройки – 1964г.

     2) число этажей – 5

     3) площадь – 39,3/19,8 м².

     4) описание конструктивных элементов  представлены в таблице 2. 

     Таблица -2 Описание конструктивных элементов

 

     2.2 Затратный подход.

     Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

     Затратный подход к оценке стоимости наиболее уместен при оценке объектов, не представленных или мало представленных на свободном рынке. На первом этапе  расчета с применением затратного подхода определяется полная восстановительная стоимость объекта оценки (или полная стоимость замещения).

     Под полной восстановительной стоимостью (далее ВС) оцениваемого объекта понимается стоимость создания в современных условиях и текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии).

     Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

     Расчет  восстановительной стоимости объекта.

     В данном случае объектом оценки является квартира, следовательно, определение стоимости затратным подходом может не учитывать некоторые аспекты: прибыли инвестора и стоимость земельного участка.

     При определении стоимости будем  использоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1м² общей площади жилых домов предоставленная аналитическим отделом квартирного агентство «Наш Городок» Курганской области. По состоянию на 30 ноября 2009 года расчетная стоимость 1 м² общей площади составила- 31 885руб. (Приложение Д ).

  Оценщиком Шаровой Т.П. был произведен расчет стоимости 1 кв.м. общей площади, применимой для рассматриваемого объекта (Приложение Е). Расчет стоимости 1м² общей площади, применимой для рассматриваемого объекта показан в таблице 3.

     Для того чтобы рассчитать разницу, необходимо из фактического показателя вычесть  минимальный справочный показатель. 

Таблица 3- Расчет понижающего (повышающего) коэффициента