Отчёт об оценке недвижимости

                           СОДЕРЖАНИЕ

   ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………...2 

1. НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ТОВАР……………………………..3

2. МАТЕРИАЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ……10

3. МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ………12

4. ДОХОДНЫЙ МЕТОД  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ……..16

5. 6 ФУНКЦИЙ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА…………………….23

6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………….......30

7.ЛИТЕРАТУРА…………………………………………………..31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                           ВВЕДЕНИЕ

    К недвижимым  вещам, иначе называемым недвижимым  имуществом или просто недвижимостью, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

    К недвижимым  вещам относятся также подлежащие  государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. С учетом специфики подготовки студентов строительных специаль- ностей, далее основное внимание уделено основным методам оценки зданий и сооружений.

    Оценка стоимости  недвижимости – сложный и трудоемкий  процесс, состоящий из нескольких этапов:

    1) определение  проблемы;

    2) предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;

    3) сбор и  анализ данных;

    4) оценка земельного  участка;

    5) применение  трех подходов к оценке стоимости  объекта недвижимости;

    6) согласование  результатов, полученных при различных подходах;

    7) подготовка  отчета и заключения об оценке;

    8) доклад об  оценке.       

              

 

         1. НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ТОВАР

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость  которых имеет тенденцию к  постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Применительно к рынку недвижимости транзакционные издержки – это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.»1. На рынке недвижимости в Санкт-Петербурге транзакционные издержки составляют 5-7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе фирмы-застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу, оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по пути снижения транзакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желание компаний-застройщиков иметь собственную сбытовую структуру.

Рынок недвижимости –  это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области  недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью, корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, недостаточная разработанность теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), может привести к существенным ошибкам и даже кризисам на рынке недвижимости.

В условиях современной  экономики рынок недвижимости можно  охарактеризовать с трех позиций:

Как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, ипотеки, сдачи объектов в аренду и т.д.

Как сферу, где объекты  недвижимости выступают в качестве товаров особого рода.

Как рынок услуг, создающий  условия для жизнедеятельности  и жизнеобеспечения человека в всей многогранности их свойств и проявлений.

 

 

 

 

 

 

 

Таким образом, рынок  недвижимости – интегрированная  категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг (рис. 5). С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости – это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности. Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка как экономической функции сведения вместе покупателей и продавцов.

Наиболее распространена точка  зрения на рынок недвижимости как  на разновидность инвестиционного  рынка. В связи с этим принято выделять общие идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной взаимосвязи между этими рынками:

1 – наличие инвесторов-покупателей и инвесторов продавцов;

2 – использование инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

3 – наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

4 – экономические отношения между стоимостью и потребительской стоимостью товаров;

5 – наличие потребителей, заинтересованных в данном товаре и имеющих средства для его приобретения;

6 – получение дохода от объекта инвестирования;

7 – потребность в управлении для получения дохода

 

 

Однако рынок недвижимости имеет  и свои специфические особенности (рис. 6).

 

 

 

 

Рис.6. Отличительные особенности  рынка недвижимости

 

Высокий «пороговый»  уровень инвестиций объясняется  тем, что объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от здания, и даже приобретение такой доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.

Объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслуживании, текущем ремонте и  технической эксплуатации, охране и  др., поэтому возникает необходимость управления объектом независимо от функционального назначения. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Чтобы извлекать доход из инвестиций в недвижимость и контролировать активы, инвестор должен обладать достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью.

Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами  недвижимости одного типа даже в пределах одной местности.

Защищенность доходов  от инфляции – недвижимость в большей  степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Через арендную плату  или цену инфляция переносится в  доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Транзакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой – могут достигать 10% от цены.

Ценообразование на рынке недвижимости – результат последней продажи  и переговоров между участниками  сделки, в то время как цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств  обусловлена тем, что земля – неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения – долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, и как самостоятельный актив, инвестиции в недвижимость позволяют снизить общий риск.

Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.

Недвижимость – товар  особого рода – это участок  земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Согласно нормативным актам, принятым в период 1990 – 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность объекта недвижимости как товара триедина (рис. 7).

Рис. 7. Недвижимость – товар особого рода

 

 

 

Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью  создания. Средняя продолжительность  цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Права владения, пользования  и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость – дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.

Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

 

• жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;
• промышленные объекты – для организации производственно-технологических процессов;
• земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

 

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга – результат  взаимодействия исполнителя с потребителем, а также собственная деятельность исполнителя по удовлетворению потребностей потребителей. Услуга характеризуется неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью и непостоянством качества. При этом услуга может быть связана (или не связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.

 

 

 

  2.МАТЕРИАЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ  ОБСЛЕДОВАНИЕ

 

      Техническое обследование жилых домов сегодня является актуальным вопросом домовладения и управления своим личным имуществом. Если вы собираетесь приобрести жилое здание, в первую очередь вам необходимо убедиться в его качестве, в том, что дом не рухнет через несколько лет, а будет надежным и долговечным. 

Техническое обследование зданий ― это необходимый процесс, так как по внешнему виду новостройки сразу и не скажешь, что выполнена она с очень грубыми нарушениями. Можно ли принимать здание в эксплуатацию скажет человек, являющийся экспертом в области строительства. Благодаря техническому обследованию здания возможно дать должную оценку реальному состоянию объекта, которая не будет чрезмерно завышенной или заниженной.

  Независимые технические исследования и экспертизы осуществляются с использованием высококлассного передового оборудования, которое аттестовано и протестировано в определенном законом порядке. В процессе исследования специалисты используют обширную материально-техническую базу и свои глубокие познания и уникальный опыт, что позволяет получить наиболее целостную картину о реальном состоянии строительно-монтажных конструкций, материалов и составляющих жилого дома. 
       Далее в данной статье коротко рассмотрены основные аспекты технического обследования жилых домов и зданий. Техническое обследование или экспертиза любого здания представляет собой комплекс мероприятий по техническому исследованию и экспертной оценке физического состояния здания или сооружения, его главным составляющих монтажных конструкций, инженерно-коммунальных сетей, а также материалов, которые входят в состав конструкций, интерьера и других составляющих. На основе оценки специалисты подготавливают акт технического обследования, в котором описывают объективное состояние здания и дают советы по устранению обнаруженных дефектов и нарушений. Рекомендации чаще всего выражают необходимость в ремонте, реконструкции или ликвидации здания. Специалистами используются различные методы технического исследования, но только те, которые разрешены нормативами и стандартами. 
  
        Необходимость в проведении технической экспертизы здания обусловлена различными факторами. Обследование здания или сооружения осуществляется, в частности, в следующих случаях: 
исследование на предмет износа составляющих и конструкций здания, его инженерных и коммунальных сетей; 
исследование физического состояния составляющих и конструкций вследствие стихийного бедствия, пожара, вредительства и т.д.; 
исследование составляющих и конструкций в аспекте будущей перепланировки, увеличение этажности, расширения подвального помещения, надстройки дополнительных корпусов; 
в случае планирования капитального ремонта здания; 
в случае реконструкции или модернизации здания; 
при выяснении причин изменения состояния (деформации) перекрытий, полов, стен, перегородок, колонн и т.д.; 
в случае появления на конструкциях сырости, плесени, промерзания – установление причин этих явлений. 
  
Техническое обследование жилого дома является важным моментом при принятии решений по управлению вашим имуществом . Целью технического обследования здания может быть выявление предметов аварийного состояния, получение заключения для его сдачи в эксплуатацию, узаконивание в судебных инстанциях, обследование трубопровода, газопровода, водопровода и канализационных систем, получение данных об актуальности состояния инженерных коммуникаций.

        

3.МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ

 

Сущность метода сравнительного анализа продаж (САП) состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различие между ними. Метод основан на трех общепринятых в оценочной деятельности принципах:

1. замещения;
2. вклада;
3. спроса и предложения.

Поскольку не существует двух абсолютно  одинаковых участков по всем параметрам (местоположение, физические характеристики, правовой статус и др.), то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и положительной, и с отрицательным знаком. В результате определяется цена каждого сопоставимого участка так, если бы он имел при продаже те же характеристики, что и оцениваемый участок. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка С_р определяется по формуле:

 

,                                              (1.1)

где  — цена продажи i-го сравнимого земельного участка;  — величина корректировки цены продажи i-го сравнимого земельного участка по j-параметру (фактору, элементу сравнения)

Цены продаж сравнимых земельных  участков (аналогов) являются решающим фактором, определяющим спрос на оцениваемый  участок. Вполне очевидно, что в соответствии с принципом замещения рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

При применении метода сравнительного анализа продаж в исследование должны включаться только типичные сделки, в которых не было особых условий (нерыночных), подобранные по принципу аналогов на соответствующем сегменте рынка.

Метод сравнительного анализа продаж может применяться для оценки как свободных, так и застроенных земельных участков различного целевого назначения в составе единого имущественного компонента или объекта недвижимости [11].

Применение метода сравнительного анализа продаж возможно:

·     при развитом рынке земли;

·     при доступности информации об условиях и ценах продажи. Если нет информации о ценах сделок, возможно использование цен предложения (спроса) на исследуемом сегменте рынка или включение в анализ данных о ценах на участки в других районах, сходных по ценообразующим факторам;

·     для типичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.

В соответствии с Распоряжением  Минимущества РФ [6] по определению рыночной стоимости земельных участков применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий.

Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников (собственный банк данных, риэлторские фирмы, регистрационная палата, нотариусы, органы Росземкадастра и др.). Оцениваемый участок может относиться к землям, используемым для целей:

·     садоводства и огородничества;

·     сельскохозяйственного производства (земли фермерских хозяйств);

·     индивидуального или массового жилищного строительства;

·     промышленного или иного специального назначения;

·     поселений;

·     размещения коммерческой недвижимости и др.

Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку  и выявление элементов сравнения

Для анализа может быть достаточно получение исчерпывающих данных по 3–5 аналогичным земельным участкам. Однако, в большинстве случаев, общее  их количество должно определяться степенью их соответствия оцениваемому участку  по существенным параметрам (элементам) сравнения.

К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и характеристика сделок с земельными участками, сложившихся на конкретном сегменте рынка, на конкретный момент времени.

Наиболее важными факторами  стоимости, как правило, являются:

·     местоположение и окружение;

·     целевое назначение, разрешённое использование, права иных лиц на земельный участок;

·     физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

·     транспортная доступность;

·     инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

К характеристикам сделок с земельными участками относятся:

·     условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заёмных средств, условия предоставления заемных средств);

·     условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т. п.);

·     обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);

·     изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень  отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются  в рамках элементов сравнения  прямым сопоставлением каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками [11].

Проверка достоверности  информации о сделках с отобранными  для сравнения участками путем:

·     подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

·     выявления условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствия особых обстоятельств и т. п.

Внесение поправок с  учетом различий между оцениваемым  и каждым сопоставимым участком.

В результате определяется продажная  цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый  участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т. е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая он теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена.

      4.ДОХОДНЫЙ МЕТОД  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Теоретической базой доходного метода оценки недвижимости являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами. Ниже приведены принципы, которые наиболее значимы для доходного метода оценки, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе. 
 
Ставки капитализации, дисконтирования 
Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации прежде всего отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации.

Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации — методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:

Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и реверсии, рассчитанных по соответствующей ставке.

Ставка дисконтирования  иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует  эффективность капиталовложений. Она  учитывает весь совокупный доход (доход  на инвестиции и доход от изменения  стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов.

Единство этой системы, в частности, определяется едиными  критериями выбора: риском и доходностью. Эти критерии отражают ставки дохода (в частности, ставку капитализации  и ставку дисконтирования), являясь  их функциями. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. подобная ставка рассматривается как альтернативная стоимости капитала.

Как и ставка капитализации, норма прибыли для инвестиционного проекта в целом должна учитывать отдельные финансовые интересы, включенные в структуру капитала. Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли: 
уо - норма прибыли (отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций; 
уе - норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора; 
ут - норма прибыли, учитывающая доход, который приходится на заемные средства (только процентные платежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту.

Норма отдачи, или просто отдача, рассматриваемая как ставка дисконтирования, учитывает доход и изменение первоначального капитала за весь рассматриваемый период, поэтому эту величину еще называют конечной отдачей.

Хотя ставка капитализации  и ставка дисконтирования — самостоятельные  параметры, при определенных условиях между ними существует функциональная связь, которая будет рассмотрена ниже.

Отчет о доходах и расходах 
Реконструированный отчет о доходах и расходах для оценки составляется, чтобы в итоге получить очищенный доход относительно того интереса, который требуется оценить. Для этого, помимо определения величины рыночной стоимости, оценщику необходимо проанализировать всю доступную бухгалтерскую документацию по объекту оценки и по возможности по сопоставимым объектам. Имеется в виду как текущая отчетность, так и данные за несколько предыдущих отчетных периодов.

Основные документы  — баланс и отчет о доходах. Кроме того, полезными источниками  информации являются результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых полисов, отчеты по налоговым платежам, результаты переоценок и т.д.

В результате проведенного анализа оценщик должен составить  корректные прогнозные оценки по доходным и затратным статьям для построения реконструированного отчета о доходах и расходах применительно к оцениваемому объекту. Если для оценки используется метод дисконтированного денежного потока, то статьи отчета заполняются для каждого года прогнозного периода; если используется метод прямой капитализации — то для последующего относительно даты оценки года. В последнем случае используются репрезентативные величины доходов и расходов, соответствующие типичному году прогнозного периода, и сглаживаются разовые нетипичные по величине поступления или выплаты за весь прогнозный период или оставшийся срок жизни короткоживущих элементов улучшений. Ниже следует описание статей отчета в соответствующей последовательности.

Потенциальный валовой  доход — это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Это первая статья отчета. Рассчитывается на ежегодной основе.

Прочие доходы — это  доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами — прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т.д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

Возможные потери арендной платы от вакансий и недосбора  платежей, например, вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей. Потери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Действительный валовой  доход — это потенциальный  валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы  — это периодические ежегодные  расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с  получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят  из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы — это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы на: 
• коммунальные услуги; 
• текущие ремонтные работы; 
• заработную плату обслуживающего персонала; 
• налоги на заработную плату; 
• пожарную охрану и обеспечение безопасности; 
• рекламу и заключение арендных договоров; 
• консультации и юридическое обслуживание; 
• управление.