ОТЧЕТ

ПО  ПРАКТИКЕ

ООО «Нстиль» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Негосударственное образовательное учреждение Волгоградский  институт бизнеса Экономический  факультет

Кафедра менеджмента 

ОТЧЁТ

о прохождении  преддипломной практики

База  практики:

Место работы:

Сроки практики:

Выполнил: студент

Группа:

Ф.И.О. 

Преподаватель:

Учёная  степень:

Учёное  звание:

Ф.И.О.

Волгоград 2010

Что такое риэлторская  фирма 

     Организации (предприятия), которые действуют  на рынке, недвижимости могут называться по-разному:

     - Брокерская (маклерская) контора;

     - Агентство недвижимости;

     - Риелторская фирма (контора).

     Что же это такое за слово - Риелторская  фирма.

     Любой англо-русский словарь сразу снимет завесу таинственности. Открыв, его  мы узнаем, что английское слово realty означает не что иное, как недвижимое имущество. Следовательно, риелторская фирма, имеет дело с этим самым недвижимым имуществом, то есть работает на рынке недвижимости.

     Недвижимое  имущество - это такое имущество, которое нельзя передвинуть, не нанеся ему существенных повреждений, а именно: всякого рода строения или их части, а также земельные участки.

     Рынок недвижимости - это совокупность сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Причем спектр таких сделок достаточно широк. Это и купля-продажа, и мена, и имущественный наем (аренда), и договоры пожизненного содержания и т.п.

     Следовательно, Риелтор, Риелторская фирма либо участник сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких  сделок.

     Рассуждая таким образом, достаточно просто определить основные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости:

     - информационные услуги;

     - консультации;

     - посреднические операции;

     - торговая деятельность. 
 

     Информационные  услуги 

     Наиболее  распространенный вид деятельности. Сущность заключается в сборе  информации о спросе и предложении на рынке недвижимости и предоставлении Клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с технической помощью Риелтора заключает сделку.

     Этот  вид деятельности на рынке недвижимости является наиболее простым, с него начинали свою работу большинство Агентств недвижимости. Услуги Риелтора здесь сводятся, в основном, к подбору вариантов, а также к сопутствующим услугам, таким как предоставление помещения для переговоров, показ Клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки, предоставление транспорта и т.п.

     Простота  этого вида деятельности обуславливает  и его недостатки. Так, Риелтора всегда беспокоит, что стороны, познакомятся лично и могут, обойтись и без него, тем более, что предотвратить такой исход законными средствами весьма затруднительно. 
 

     Консультационные  услуги 

     Тоже  довольно распространенный в настоящее  время вид деятельности на рынке  недвижимости. Кроме того, он наиболее обширен и разнообразен. Заключается в предоставлении Клиенту различного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к объектам недвижимости. Консультации можно классифицировать по областям знаний. В частности к объектам недвижимости могут иметь отношение:

     ● юридические консультации (по вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости);

     ● технические консультации (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т.д.);

     ● экономические консультации (стоимость объекта, ликвидность, экономика инвестиций, окупаемость и т.п.);

     Хотелось  бы обратить внимание, что хороший  Риелтор может (и должен) самостоятельно предоставлять консультации по всем вопросам, не прибегая к услугам специалистов, а если и прибегая, то в редких случаях, когда нужны более глубокие и специальные знания.  
 
 

     Торговые  операции в Риелторской деятельности 

     Из  смысла действующих нормативных  актов можно заключить, что торговая деятельность это деятельность субъекта по купле и последующей продаже товаров с целью получения прибыли, образуемой за счет разницы между ценой приобретения и реализации товаров. Применительно к рынку недвижимости торговая деятельность заключается в купле и последующей продаже объектов недвижимости.

     То  есть, Риелтор за свой счет и за свой риск покупает объекты недвижимости, а затем продает их по более  высокой цене.

     Отметим, что для Клиентов такая форма  работы Клиента наиболее выгодна, поскольку  они имеют дело только с Риелтором, являющимся стороной по сделке, поэтому исполнение сделок не зависит от третьих лиц.

     Естественно, что торговая деятельность на рынке  недвижимости является наиболее сложной  и рискованной (для Риелтора). Риелтор  должен располагать значительными  оборотными средствами. Чтобы не прогадать, Риелтор должен хорошо ориентироваться в ценах и тенденциях их изменения. Если говорить кратко, торговая деятельность на рынке недвижимости это высший пилотаж  риелторства. Она требует высокой квалификации специалиста и наиболее выгодна для потребителя. 
 
 
 

     Права и обязанности  потребителя риэлторских  услуг 

     Права и обязанности потребителя риэлторских  услуг (клиента) регулируются общими положениями  ГК РФ по обязательствам возмездного  оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой. 

     А. А. Батяев указывает, что договор  на оказание риэлторских услуг регулируется положением гл. 39 ГК РФ… «данный  товар является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что риэлторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится. Фирма не вправе оказывать предпочтение кому-либо». Основной контингент потребителей риэлторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту - физическому лицу будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции от 21 декабря 2004 года).

     Риэлторская фирма должна представить полную информацию о представляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно представить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Риэлторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимости и т. д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлторской фирмы.

     В том случае, когда потребитель  риэлторских услуг готов воспользоваться  услугами данной риэлторской фирмы, ему предоставляется информация об услугах договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения.

     В этих случаях риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом. Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предполагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна представить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.

     Клиенту следует поинтересоваться о таких  немаловажных вопросах, как переход  риска случайной гибели, ответственности  сторон, права на удержание риэлтором  всего, полученного им по сделке, заключенной  в интересах клиента, обременении  недвижимого имущества правами третьих лиц.

     Риэлторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических  действиях, которые необходимо совершить  риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с  недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и предоставление интересов клиента в суде.

     Требование  о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлторских услуг.

     Если  клиенту необходимо, например, совершить  обмен квартирами, то будет считаться  исполненным договор риэлтором, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены в газо-, электро- и водоснабжению. В этих случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.

     «Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся без денег и квартир, оплаченных на стадии котлована», пишет И. Невинная и Т. Ефременко. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», из выставленных на продажу в прошлом году новых домов 20% составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55% - новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства.

     Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане. 

     Такие способы, как использование собственных  средств и привлечение банковских кредитов девелоперы практикуют в меньшем  размере.

     При выделении земельного участка под  жилой микрорайон муниципалитет  получал не только некоторую долю квартир, но и оговаривал с застройщиком «социальную составляющую» проекта строительства инженерных сетей, или строительство детского сада. Это естественно удорожало строительство и, в конечном счете, оплачивалось покупателями квартир.

     Если  в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то там конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованием, ранее указанным.

     Если  не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар  ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

     1) соразмерного уменьшения покупной  цены;

     2) безвозмездного устранения недостатков  товара в разумный срок;

     3) возмещения своих расходов на  устранение недостатков товара.

     В случае существенного нарушения  требований к качеству товара (обнаружение  неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

     а) отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

     б) потребовать замены товара ненадлежащего  качества товаром, соответствующим  договору.

Эти права  предусмотрены ст. 475 ГК РФ.

     Существенное  нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риэлторских услуг. Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риэлторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

     Неисполнение  продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли - продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риэлтор покупает квартиру для своего клиента, в которой проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риэлтор должен испросить согласия клиента на покупку такой квартиры. Если риэлтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риэлторских услуг, возмещения всех убытков.

     При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

     Соглашение  сторон об освобождении продавца от ответственности  в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Если третьи лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли - продажи, предъявит иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.

     Среди обязанностей потребителя услуг  риэлторской фирмы можно назвать, прежде всего, их обязанность оплатить услуги риэлторской фирме. В связи  с оплатой услуг часто возникает вопрос об удержании риэлтором всего полученного по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риэлторской фирмы. Удержание выражается в том, что риэлтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлторской фирмы. Далее риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре, или нет.

     А вот если в договоре будет прямо  предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила ст. 359, 360 ГК РФ не будут  применяться к правоотношениям  сторон и соответственно риэлтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.

     Помимо  своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требование риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет право разглашать, и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.

     Часто риэлторская фирма предусматривает  в договоре условие о том, что  клиент не вправе обращаться к другим риэлторским фирмам за оказанием  услуг, с которыми он обратился в  данную риэлторскую фирму. За нарушение  этого условия риэлторская фирма  может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могли ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.

     Потребитель услуг риэлторской фирмы обязан также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи), качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре.

     При несоблюдении данного требования риэлтор  вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это должно быть обязательно предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риэлтора). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Характеристика  предприятия 

     С помощью услуг, оказываемых агентством недвижимости «Риэлторская контора», вы можете купить первичное и вторичное жилье в г. Уфа, коттеджи и дома в Уфе и загородом, арендовать или сдать внаем коммерческую недвижимость в Уфе, в том числе офисы, склады, производственные помещения и магазины г. Уфа. Любые операции с недвижимостью, будь то продажа, покупка, покупка в ипотеку, аренда - пройдут быстро. Здесь вы найдете координаты юристов, застройщиков, банков (ипотека, кредиты). Предоставляем аналитику рынка недвижимости Уфы. К вашим услугам база объектов недвижимости, доска объявлений, ипотечный калькулятор и ипотечные программы в разделе «Ипотека». На портале через ICQ, e-mail, по телефон вы можете получить он-лайн консультации риэлторов, ипотечных брокеров, аналитиков. Доска объявлений и база объектов предлагают вам объекты недвижимости из первых рук. Мы предлагаем вам наши разработки по технологии ведения риэлторского бизнеса, объекты недвижимости предлагаются из рук в руки. Новости недвижимости, франчайзинг – собственный бизнес в недвижимости. 

Услуги  организации.

         Риэлторские услуги :

* Купля-продажа всех видов недвижимости

* Покупка  загородной недвижимости 

* Выкуп  объектов загородной недвижимости 

* Продажа  загородной недвижимости 

* Реализация  коммерческой недвижимости в  регионах 

* Любые  виды обмена, межотраслевые сделки (город - загород) 

* Продажа  квартир и комнат 

* Межрегиональные  сделки 

* Продажа  квартир в новостройках 

* Продажа  квартир в элитных новостройках

* Продажа  домов в коттеджных поселках 

* Продажа  коммерческой недвижимости 

* Брокерские  услуги

* Обмен  любой сложности 

* Срочная  продажа отремонтированных квартир

* Срочный  выкуп квартир 

* Мена  и расселение коммунальных квартир 

* Покупка квартир и комнат

* Съезд,  разъезд 

* Поиск  и подбор вариантов любой сложности

* Расселение  квартир на первых этажах      ·  

*Аренда  всех видов недвижимости 

* Финансовые  гарантии для нанимателей и  арендаторов (страхование) 

* Аренда  квартир и комнат

* Аренда  коттеджей 

* Аренда  коммерческой недвижимости 

* Аренда  коммерческой недвижимости в  регионах 

* Аренда  элитных апартаментов  ·        

* Сопровождение  всех видов сделок с недвижимостью 

* Выезд  эксперта на объект городской  недвижимости 

* Оптимизация  налогов при сделках с загородной  недвижимостью 

* Выезд  эксперта на объект загородной  недвижимости 

* Оптимизация  и организация сделок любой  сложности на рынке загородного  городаского жилья 

* Оформление  документации на объекты загородной  недвижимости

* Правовая  экспертиза объектов загородной  недвижимости 

* Полное  юридическое сопровождение сделок  на вторичном рынке жилья 

* Организация  выездных и групповых просмотров

       Услуги по оценке:

* Официальная  оценка жилой недвижимости 

* Оценочные услуги по оценке движимого и недвижимого имущества, автотранспорта, машин, оборудования, ущерба от ДТП, объектов интеллектуальной собственности, бизнеса (предприятия) 

    Все виды юридических услуг:

* Юридические  услуги по регистрации, реорганизации, ликвидации, банкротству предприятий всех форм собственности;

* Юридические  услуги по представительству  интересов в гражданском, арбитражном  судах;

* Юридические  услуги по оформлению прав, разделу  наследственного имущества; 

* Юридические  услуги по переводу жилых помещений в нежилой фонд с оформлением документации для организации дополнительной входной группы;

* Юридические  услуги по оформлению прав  на землю, самовольные постройки; 

* Юридическое  сопровождение сделок с недвижимым  имуществом 

* Юридические услуги по приватизации жилья ·        

Ипотека:

* Подбор  квартиры, доступной по ипотечному  кредиту

* Помощь  в подготовке необходимых документов  для предоставления в банк 

* Предварительные  консультации по вопросам выбора  банка-кредитора и программы кредитования

* Подготовка  документов и проверка юридической  чистоты покупаемой по ипотечному  кредиту квартиры 

* Сопровождение  ипотечных сделок

         Специальные программы:

* Ипотечный  консалтинг коммерческой недвижимости 

* Ипотека  загородного жилья 

* Предоставление  рассрочки платежа на приобретаемое  жилье ·  

       Консалтинговые услуги:

* Анализ  рынка коммерческой недвижимости 

* Анализ  рынка загородной недвижимости 

* Оценка  коммерческой недвижимости 

* Профессиональные  консультации в области загородной недвижимости