Оценка бизнеса и прибыль

Оглавление

Введение

Глава 1. Оценка стоимости  предприятия в РФ

1.1 Оценка бизнеса как  экономическая категория

1.2 Методическая база оценки  стоимости предприятия

1.2.1Затратный подход

1.2.2 Рыночный подход

1.2.3 Доходный подход

Глава 2. Оценка стоимости  предприятия ЗАО «БИРЮСА»

2.1 Краткая экономическая  характеристика ЗАО «Бирюса»

2.2 Оценка стоимости по  затратному подходу (методу скорректированных  чистых активов)

2.3 Подход сравнительного  анализа продаж

2.4 Оценка доходным подходом

Заключение

Список использованной литературы

Введение

В мировой практике используется множество различных подходов к  оценке стоимости компаний, их активов, бизнеса в целом. Вместе с тем, вопросам оценки пока еще уделяется  явно недостаточное внимание. Здесь  особо следует сказать о том, что при проведении оценочных  работ в российских компаниях  многие из существующих подходов либо вообще не используются, либо используются крайне редко, в результате этого, на практике не всегда обеспечивается всесторонняя, полная и объективная оценка величины капитала.

В российских компаниях накоплен некоторый положительный опыт в  осуществлении рыночной оценки стоимости  бизнеса, определении затрат на инвестиции и т.д. Лишь совсем недавно, в начале 90-х годов, в отечественной практике в связи с переходом к рыночным методам ведения хозяйства, необходимостью проведения оценки стоимости приватизируемых  объектов государственной собственности, реализации мер по ликвидации убыточных  компаний, стали находить применение современные методы оценки стоимости  бизнеса для решения указанных  задач. Для России актуальность этой темы связана, прежде всего, с тем, что  определить стоимость компании, в  стране с переходной экономикой, довольно сложно. В первую очередь, это обусловлено необходимостью учета высоких рисков, характерных для формирующихся рынков.

При оценке стоимости бизнеса  определенное внимания заслуживают  вопросы использования методов  оценки. Существующие ныне за рубежом  и в нашей стране методы оценки стоимости бизнеса можно вместить в рамки более или менее  объемных классификаций. В основе этих классификаций, как правило, находятся: методологические, экономические, рыночные, временные, имущественные и другие признаки. В этой работе будут рассмотрены  наиболее часто встречающиеся подходы  к вопросам применения методов оценки у зарубежных и отечественных  специалистов.

Каждый из подходов, применяемых  в современной теории оценки стоимости  бизнеса, обладает как некоторыми преимуществами, так и определенными недостатками. В этой связи следует констатировать, что в современной теории оценок преобладают группировки методов  оценки по формальным признакам, но недостаточное  внимание уделяется методам оценки по временному признаку, который является важным критерием в определении  изменений стоимости и цены объекта, находящегося в процессе перенесения  своей стоимости на товар, т.е. функционирующего капитала.

Таким образом, целью данной работы является оценка стоимости предприятия  на основе анализа применяемых в  настоящее время современных  методик оценки стоимости бизнеса.

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:

исследовать существующие точки  зрения на оценку бизнеса;

рассмотреть существующие концептуальные подходы при реструктуризации бизнеса;

проанализировать существующие методики оценки стоимости бизнеса;

оценить стоимость бизнеса  на реальном примере;

Оценку бизнеса по ее предмету с самого начала нельзя смешивать  с анализом финансово-хозяйственной  деятельности компании (например, на основе исследования коэффициентов, рассчитываемых по бухгалтерскому балансу компании), который тоже иногда в «обывательском»  смысле склонны называть оценкой  того, как в компании осуществляется бизнес. Оценка бизнеса всегда отвечает на прямой вопрос: «сколько стоит или  сколько может стоить бизнес?».

В первой главе данной работы подробно освещаются цели и причины  проведения оценки стоимости бизнеса. Рассматриваются стандарты стоимости  бизнеса. Даются различные точки  зрения современных экономистов  по данной тематике.

Во второй главе на примере  ЗАО «Бирюса» проведена оценка стоимости  бизнеса.

Глава 1. Оценка стоимости  предприятия в  РФ 

1.1 Оценка бизнеса как экономическая категория

С развитием отечественной  рыночной экономики у российского  собственника, наконец, появилась возможность  по своему усмотрению распоряжаться  принадлежащим ему движимым и  недвижимым имуществом, вкладывать свои средства в бизнес или продавать  его. Но практически у каждого, кто  собирается реализовать свои права  собственника, возникает множество  вопросов. Один из главных - вопрос оценки стоимости собственности, в том  числе и бизнеса.

Всего несколько лет назад  лишь ограниченный круг финансовых аналитиков и топ-менеджеров российских компаний четко представляли себе, что такое «стоимость бизнеса (компании)», как она определяется и как можно использовать эту категорию для поиска оптимальных решений по управлению компанией. Однако процесс интеграции российской экономики в мировую рыночную систему протекает не только в материальной сфере, но и оказывает влияние на систему нашего корпоративного мышления, вследствие чего все большее число российских компаний управляются с использованием стоимостных оценок предлагаемых стратегий развития.

Действительно, именно создаваемая  для акционеров стоимость в долгосрочной перспективе является наилучшим  критерием оптимальности принимаемых  управленческих решений. Именно держатели  акций, являясь остаточными претендентами  на денежные потоки компании, для принятия решений нуждаются в отличие  от любого другого круга заинтересованных лиц (менеджеров, наемных рабочих, общества в целом) в максимально полной информации, мыслят долгосрочными категориями  и должны эффективно управлять всеми  денежными потоками компании.

Существующие за рубежом  теории оценки стоимости компаний и  их активов имеют многовековую историю. В частности, правила экспертной оценки бизнеса по продажной рыночной стоимости были разработаны известным  немецким ученым - математиком Г. Лейбницем  еще в XVIII веке. Первые упоминания об оценке как методе бухгалтерского учета  и рекомендации по его использованию  при учете в продажных ценах  и по себестоимости появились  еще раньше - в XVI веке в трудах основоположников бухгалтерского учета Л. Пачоли и А. ди Пиетро. Сложившиеся за рубежом традиции и основные подходы, не только суммирование затрат по конкретному имущественному объекту в денежном выражении, но и множество других весьма интересных методов, вполне могут быть применимы для проведения оценки бизнеса в современных российских условиях.

Иногда среди специалистов возникает мнение о том, что профессиональная оценка не является самостоятельной  областью научных знаний, поскольку  для ее осуществления используются различные методы, сформированные в  рамках других наук: учетные оценки - заимствованы из бухгалтерского учета, финансовые - из теории финансов, рыночные - из макроэкономики и т.д. Возможно, с этим и следовало бы согласиться, но дело в том, что именно благодаря  данному направлению научных  знаний были обобщены различные методы оценки, применяемые в математике, естественных, экономических науках, и выработаны практические рекомендации по их применению.

В современных условиях любой  объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Владелец бизнеса имеет право продать  его, заложить, застраховать, завещать, т.е. бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему  свойствами, и как всякий товар  бизнес обладает полезностью для  покупателя. Но это товар особого  рода.

Во-первых, это товар инвестиционный, те есть товар, вложения в который  осуществляются с целью отдачи в  будущем. Затраты и доходы разъединены  в будущем. Причем размер ожидаемой  прибыли не известен, имеет вероятностный  характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как  вся система в целом, так и  отдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно  новой системы, то есть товаром становится уже не бизнес, а отдельные его  составляющие.

В-третьих, потребность в  этом товаре зависит от процессов, которые  происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность  бизнеса как товара – потребность  в регулировании купли-продажи.

По мнению И. В. Гусевой, главного специалиста-оценщика Центра экспертиз  «ЛАИР», особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом одних лишь затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень  и модель конкуренции, экономические  особенности оцениваемого объекта, его рыночную популярность и известность (гудвилл), макро- и микроэкономическую среду обитания объекта.

По мнению Юрия Школьникова, аналитика Группы независимых экспертов, существует ряд проблем, связанных с оценкой стоимости бизнеса (компании), которые условно можно разделить на две категории:

оценка стоимости активов  компании;

оценка стоимости собственного капитала компании, доли в собственном  капитале или пакета акций.

Первая группа оценок связана  с ситуациями, когда предполагаются сделки с имуществом компании, внесение имущества в качестве вклада в  уставный капитал, ликвидация компании. В зависимости от объекта оценки (недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы) используются соответствующие подходы и методы оценки этих активов. Строго говоря, оценка активов не является оценкой компании как хозяйствующего субъекта. Неправомерно отождествлять оценку стоимости  акций с оценкой активов компании. Оценка активов, как основа для оценки пакета акций или капитала компании, применима в некоторых случаях  или для некоторых типов компаний (например, холдинговых или инвестиционных). Оценка второй группы необходима в  случае предполагаемой продажи компании или пакета акций, залога ценных бумаг  компании, слияния или поглощения, принятия решения о дополнительной эмиссии ценных бумаг [12, с. 37].

Весь процесс оценки стоимости  бизнеса (компании) напрямую зависит  от причин ее побудивших и целей  ею преследуемых. Правильное определение  цели - одна из важнейших задач начального этапа работ по оценки стоимости  бизнеса. Без четкого понимания  проблем клиента и того, какую  функцию будет выполнять результат  оценки, невозможно определить ни объект оценки, ни методику проведения исследования, ни требуемую базу оценки. Решение  задачи осложняется также тем, что  руководители или собственники компании пытаются решить разные проблемы в рамках одной работы. Достаточно типична ситуация, когда заказчик одну и ту же оценку предполагает использовать для переоценки основных фондов предприятия, оценки имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал, и для принятия решения о реструктурировании компании. Оценщик должен четко определить и согласовать с заказчиком цель работы, определить базу оценки, идентифицировать объект оценки и обосновать необходимость использования той или иной методики. Наиболее часто в мировой практике оценка бизнеса (компании) производится в следующих целях:

Повышения эффективности  текущего управления компанией;

Определения стоимости ценных бумаг в целях купли-продажи  акций компаний на фондовом рынке. Для  принятия обоснованного инвестиционного  решения необходимо оценить собственность  компании и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет  акций, а также возможные будущие  доходы от компании;

Определение стоимости бизнеса  в случае его купли-продажи целиком  или по частям;

Реструктуризация компании. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации компании, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных  предприятий из состава холдинга;

Разработка планов развития компании. В процессе стратегического  планирования возможно оценить будущие  доходы компании, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

Определение кредитоспособности компании и стоимости залога при  кредитовании;

Страхование, в процессе которого возникает необходимость  определения стоимости активов  в преддверии потерь;

Налогообложение; [30, с. 27].

Понятие стоимости бизнеса (компании) имеет множество интерпретаций. Общепринятые стандарты стоимости  в оценке бизнеса представляют собой  совокупности требований к оценке. В литературе, посвященной оценке стоимости бизнеса (компании) различают  четыре основных стандарта оценки:

обоснованной рыночной стоимости;

обоснованной стоимости;

инвестиционной стоимости;

внутренней (фундаментальной) стоимости;

Все указанные стандарты  предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе административными  вмешательствами), сделки по приобретению бизнеса или его долей.

Основные различия указанных  стандартов сводятся к следующему.

Стандарт обоснованной рыночной стоимости предполагает, что оценка бизнеса (инвестиционного проекта) производится на основе информации (об имуществе, о текущей и прогнозной конъюнктуре на рынке сбыта и  покупных ресурсов, деловых возможностях и пр.), которая равно доступна для любого потенциального покупателя и продавца бизнеса, для любого инвестора. Деловые возможности любого потенциального инвестора, в частности, по финансированию проекта, по продажам, также считаются  равными и неограниченными.

Стандарт обоснованной рыночной стоимости самым серьезным образом  ограничивает возможности применения сколь-либо сложных методов оценки бизнеса, так как они подразумевают привлечение большого массива внутренней информации предприятия. Поэтому можно сказать, что единственным подходом к оценке бизнеса, который действительно отвечает указанному стандарту, является рыночный подход. Только в нем используется общедоступная для всех рыночная информация.

Однако рыночный подход к  оценке бизнеса может быть применен лишь к оценке рыночной стоимости  закрытой либо недостаточно открытой для фондового рынка (следовательно, с недостаточно ликвидными акциями) компании. К оценке имущественных  комплексов его нельзя применить, так  как ни на фондовом, ни на каком другом рынке капитала имущественные комплексы  не котируются и информация по ним  не публикуется.

Стандарт обоснованной стоимости  предполагает оценку бизнеса на основе равнодоступной для конкретных покупателя и продавца бизнеса указанной  информации. Их деловые возможности  также предполагаются одинаковыми.

Стандарт обоснованной стоимости  наиболее применим в западной практике в случаях, когда акционеры меньшинства  опротестовывают через суд сделки по скупке от них акций более крупными акционерами тех же компаний на основании  предъявления, к последним, претензий  по поводу несоблюдения при подготовке договорной цены купли-продажи указанного стандарта. Претензия состоит в  том, что акционеры большинства  в таких случаях зачастую не предоставляют  контрагенту по сделке (акционеру  меньшинства) той информации об истинных рыночных перспективах компании и подлинной  рыночной стоимости ее имущества, из которой исходят сами при определении  максимально допустимых цен на акции  компании. Доказанная подобная информационная асимметрия может привести к аннулированию  рассматриваемой сделки.

Очевидно, что данная ситуация имеет прямые аналогии и в отечественной  практике, когда более крупные  акционеры и менеджеры приватизированных  компаний на основе сходной информационной асимметрии (зачастую усиливая ее распространением ложной информации о заниженных перспективах компании) скупают мелкие пакеты акций  у работников приватизированных  компаний, которым к тому же задерживается  выплата заработной платы.

Стандарт инвестиционной стоимости предполагает оценку бизнеса (инвестиционного проекта) только на основе информированности и деловых  возможностей конкретного инвестора (следовательно, согласно этому стандарту  оценка одного и того же проекта  будет разной для разных потенциальных  инвесторов).

Инвестиционная стоимость  компании с точки зрения внешнего инвестора-покупателя называется внешней  стоимостью компании. Инвестиционная стоимость компании с точки зрения ее действующих менеджеров и с учетом их планов называется стоимостью компании как есть.

Стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости предполагает оценку бизнеса (проекта) сторонним независимым  оценщиком на основе его собственных  информированности и представлении  о деловых возможностях инвестора (что не исключает предоставления оценщику по его требованию необходимой  для оценки информации, которую он будет корректировать).

Стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости предполагает также, что  рассматриваемая компания должна быть оценена всеми существующими  методами оценки бизнеса с получением итоговой оценки как средневзвешенной из всех определенных разными методами оценок (где в качестве весовых  коэффициентов должны выступать  специально обосновываемые коэффициенты доверия оценщика к результатам  применения того или иного метода оценки в конкретной оценочной ситуации). [25, с. 25].

Приведенные стандарты оценки бизнеса применимы как к оценке компаний (их рыночной стоимости или, иными словами, их рыночной капитализации), так и к оценке имущественных  комплексов независимо от того, кто  ими владеет.

Обычно в мировой и  российской практике считается, что  наиболее объективная оценка бизнеса  как такового соответствует стандарту  обоснованной рыночной стоимости. По мнению доктора экономических наук, профессора Института профессиональной оценки Финансовой Академии М.А. Федотовой, основными  факторами, определяющими рыночную стоимость бизнеса, являются: спрос, настоящая и будущая прибыль  оцениваемого бизнеса, затраты на создание аналогичных компаний, соотношение  спроса и предложения на аналогичные  объекты, риск получения доходов, степень  контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

Помимо общепринятых международных  стандартов в отдельных странах  разрабатывают и утверждают национальные стандарты оценки бизнеса, которые  играют роль нормативных методических документов. Они являются рамочными, не диктуют для каждого конкретного  случая метод оценки. Однако эти  национальные стандарты претендуют на то, чтобы упорядочивать способы  расчета для разных методов оценки бизнеса и используемую терминологию. Национальные стандарты закрепляют то, на каком уровне и как видится  методический аппарат оценки бизнеса  наиболее влиятельными теоретиками  и практиками оценки бизнеса в  той или иной стране. 

1.2 Методическая  база оценки стоимости предприятия

Летом текущего года нашей  стране приняты новые Федеральные  Стандарты Оценки (ФСО 1,2,3), которые  наряду со “Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной  деятельности”, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 519 6 июля 2001 г., являются обязательными  к применению субъектами оценочной  деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки и  также при проведении оценки.

При проведении оценки объекта  на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения  уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик  обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Стандарты оценки определяют виды стоимости объекта оценки, подходы  к оценке и методы оценки.

Рыночная стоимость объекта  оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды стоимости объекта  оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость  объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или  требует дополнительных затрат по сравнению  с затратами, необходимыми для продажи  свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения  объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту  оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства  объекта оценки - сумма затрат в  рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с  применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта  оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость  объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его  использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость  объекта оценки, определяемая для  исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями  нормативных правовых актов (в том  числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость  объекта оценки - стоимость объекта  оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных  объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость  объекта оценки - стоимость, для определения  которой в договоре об оценке или  нормативном правовом акте оговариваются  условия, не включенные в понятие  рыночной или иной стоимости, указанной  в стандартах оценки.

Подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с  учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки.

Метод оценки - способ расчета  стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценка во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием  класса собственников встает проблема ее эффективного использования и  соответственно возникает потребность  в услугах оценщика.

Потребность в оценке стоимости  может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация  владеют каким-либо имуществом, находящимся  в собственности государства  или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то при приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также  при выкупе либо другом изъятии имущества  у собственников для государственных  или муниципальных нужд. Например, если частный гараж стоит на месте  планируемого проведения очередного автомобильного кольца, и его владельцу предлагают освободить место для будущей  дороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым  оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего 200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.

Наиболее часто независимый  оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятия. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств – кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой  стоимости является рыночная стоимость  объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное  учреждение, обеспечивающая себя возможностью возместить достаточную сумму средств  в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размера кредита.

Необходима оценка и в  случае страхования имущества, так  как требуется определить страховую  стоимость этого имущества или  оспорить сумму, в которую страховая  компания оценила ущерб.

В соответствии с новым  законодательством при заключении брачного контракта можно привлечь оценщика для определения стоимости  имущества, что в случае развода  значительно облегчит решение имущественных  споров.

Цели оценки тесно связаны  с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта  в большой степени зависит  от квалификации и практического  опыта оценщика.

В стандартах оценки оценщикам  рекомендуется определять стоимость  объектов, применяя как можно большее  число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов  оценки по различным методам вероятность  получить более точное значение стоимости  объекта значительно возрастает.

Методы оценки недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходом.

Методы затратного подхода  подразумевают знание оценщиком  специфики, правильно оценивать  физический, функциональный, экономический  износ, стоимость объекта при  наилучшем и наиболее эффективном  использовании. Для определения  стоимости по методам доходного  подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации  и дисконтирования, умения адекватно  оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать  рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта  в зависимости от внешних факторов. Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуется знание рынка, аналитики достаточного количества реальных сделок и правильное применение необходимых поправок (на дату продажи, местоположение, назначение и т.д.).

Рассматривая сферы применения этих методов, можно заключить, что  если объект не является доходным, то для  его оценки целесообразно применять  затратный и сравнительный подходы. В случае, если объект приносит доход, то основным методом становится доходный, а вспомогательными - затратный и  сравнительный. Комплексное использование  всех трех методов позволяет более  точно обосновать рыночную стоимость  объекта. В рамках каждого из подходов существуют целый ряд методик  расчета рыночной стоимости. 

1.2.1 Затратный  подход

При применении затратного метода следует помнить, что полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости доходоприносящего объекта. Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.

Практика показывает, что  наибольшие проблемы при использовании  затратного подхода возникают в  связи с оценкой рыночной стоимости  земли. Наиболее достоверным методом  оценки земли с позиций западной теории является метод сравнительного анализа сопоставимых продаж. Использование  этого метода в российских условиях практически невозможно из-за неопределенности российского законодательства о  земле и непрозрачности информации о сделках по купле или продаже  земельных участков.