Оценка имущества организации для целей налогообложения. 2

Министерство образования  и  науки Российской Федерации

(МИНОБРНАУКИ РОССИИ)

 

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

 высшего профессионального  образования 

 «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  УПРАВЛЕНИЯ»

 

Институт управления финансами  и налогового администрирования

Кафедра налоговой политики и налогообложения

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине «Региональное и местное налогообложение»

 

на тему:

 

“ Оценка имущества организации для целей налогообложения”

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент

очной формы обучения

специальности «Налоги и  налогообложение»

4 курса 1 группы                                                              _{………………………}П.В. Трифонов

Руководитель работы

Ст. преподаватель                                                           ____________  А.В. Захарова

 

 

 

Москва 2013

 

Оглавление

Введение 3

Глава I 4

1.1.Мировая  практика оценки объектов недвижимости 4

1.2.Исторический  опыт России в области оценки  недвижимости в целях ее налогообложения 5

Глава II 7

2.1.Понятие  и методы оценки имущества  в целях налогообложения 7

2.2 Оценка  и учет как необходимые звенья  механизма налогообложения объектов  имущества 11

2.2.1.Оценка  недвижимости для целей налогообложения 17

2.2.2.Оценка  движимого имущества 19

2.2.3.Оценка  земли для целей налогообложения 21

2.3.Проблемные  вопросы налогообложения и оценки  имущества 29

Заключение 33

Список используемых источников 35

 

 

 

 

Введение 

Развитие рыночной экономики  в России привело к многообразию форм собственности и возрождению  собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном  обороте. У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. 

Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. Необходимость его решения возникает  у предприятий, фирм, акционерных  обществ, финансовых институтов. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы  страхования также формируют  потребность в новой услуге —  оценке стоимости объектов и прав собственности.

На сегодняшний день актуальность оценочной деятельности очень высока. Оценка представляет собой важнейшую  составляющую при создании развитой инфраструктуры, которая необходима для дальнейших экономических преобразований в нашей стране. Сегодня оценка стоимости заняла достойное место  в рыночной системе хозяйствования.  
Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и простому гражданину, и государственному чиновнику, и политику, и предпринимателю. 

Цель работы – изучить  теоретические аспекты и практические особенности оценки стоимости недвижимого  имущества индивидуальным и массовым способами в современных условиях.  
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: изучение теоретических аспектов оценки недвижимости в России: классификация, особенности, факторы, определяющие стоимость недвижимости; анализ методических принципов индивидуальной и массовой оценки.

 

 

Глава I

1.1.Мировая практика оценки  объектов недвижимости

Методика определения  оценочной стоимости зарубежом базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков), либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий), либо на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды). Практика применения того или иного метода оценки зависит от степени развитости рынка тех или иных объектов недвижимости.

Так, в Южной Корее, некоторых  провинциях Канады, а также для  строений, для которых не существует рынка в Голландии и Швеции, используется метод стоимости воспроизведения  аналогичного объекта при существующих рыночных ценах на строительство  на данной территории. В некоторых  кантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании подобный метод применяется  в качестве справочного для корректировки  и сравнения с методом оценки, основанном на цене продажи объекта  недвижимости.

В Австралии, подход с точки  зрения доходности на единицу площади  объекта, используется для оценки недвижимого  имущества в добывающей промышленности. Тот же подход применяется для  сельскохозяйственной недвижимости в  Швейцарии, некоторых штатах США  и провинциях Канады.

Годовая рентная стоимость  недвижимости используется во Франции  и Великобритании. Во Франции, строения, относящиеся к жилому фонду, облагаются налогом отдельно от коммерческих и  промышленных объектов. При этом вся  совокупность жилого фонда разбита  на восемь групп, к каждой из которых  применяется собственная стоимость  единицы площади объекта, рассчитанная на основе годовой рентной стоимости  в базовом году, увеличенная на ежегодно устанавливаемый коэффициент  пересчета. Земля, на которой расположены  объекты жилого фонда, разбита на двенадцать групп, при аналогичном  подходе к определению стоимости  единицы ее площади. Для оценки стоимости  коммерческих зданий и сооружений используется либо годовая рентная стоимость  в базовом году, либо текущая годовая  рентная стоимость. В некоторых  случаях используется стоимость  продажи аналогичных объектов недвижимости. Лишь для промышленных объектов недвижимости используется метод стоимости воспроизведения  аналогичного объекта.

В Великобритании оценка стоимости  недвижимости для целей налогообложения  с применением рыночной рентной  стоимости используется лишь в отношении  нежилых объектов. Для жилого фонда  установлена шкала стоимости, рассчитываемой на основе рентной стоимости, и к  каждому шедулу данной шкалы применяются собственные ставки.

1.2.Исторический опыт России  в области оценки недвижимости  в целях ее налогообложения

В 1893 году Правительство  России издало закон о переоценке всех видов недвижимого имущества  в 34 губерниях. Одновременно с законом  были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 Министр  финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению Закона, что дало мощный импульс для развития оценки и оценочной статистики.

Процедура определения налогооблагаемой базы по налогу на недвижимое имущество  по закону 1893 г. показана на рис.3.

 
Рисунок 3 - Процедура определения  налогооблагаемой базы по налогу на недвижимое имущество по закону 1893 г.

Организационная часть закона 1893 года предполагала создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших из чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие предводители дворянства.

 

 

Порядок организации  оценки предполагал следующую последовательность действий:

1. Уездная земская управа выполняет работу по разделению уезда на местности, угодья, разряды, определяет средние величины расходов и недоборов от пустых площадей в городе, принимает решение о процентном соотношении дохода от недвижимого имущества к его стоимости.
2. Подготовленные уездной управой предложения рассматриваются уездной оценочной комиссией, которая принимает их в качестве основания для оценки и представляет на рассмотрение уездному земскому собранию.
3. На основании замечаний отдельных землевладельцев и заключения уездного земского собрания, уездная оценочная комиссия может изменить (что не обязательно) основания для оценки, после чего их вместе с заключением уездного земского собрания передает на согласование губернской оценочной комиссии.
4. Губернская оценочная комиссия, на которую возлагается роль объединения и согласования оценочных норм, передает их на согласование губернскому земскому собранию, а затем на утверждение губернатором.

Губернатор утверждал  оценочные нормы доходности по видам  недвижимого имущества, которые  доводились до уездной Земской управы.

Таким образом, главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 года отводилась уездным  оценочным комиссиям, которые лучше  знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждой объекта занимались уездные земские  управы, которые вели поземельные  книги и инвентаризационные описи  строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т.д. Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись  страховыми и кредитными учреждениями, на основании сведений о продажах и арендной плате. На основании имеющихся  материалов земская управа производила  расчет доходности и результаты сообщала владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, таким образом, обеспечивая контроль общественного мнения.

Как видно из описания порядка  организации оценки в соответствии с законом 1893 года, устанавливалась  полная децентрализация земского кадастра.

Следствием явилась невозможность  создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но и  в масштабах отдельной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 года был  принят новый закон об оценке недвижимого  имущества. В соответствии с новым  законом, главным изменением в организации  оценки стала передача права установления оценочных норм от уездных оценочных  комиссий к губернским.

 

Глава II

2.1.Понятие и методы  оценки имущества в целях налогообложения

Оценка недвижимости и  расчет налога на недвижимость являются отдельными, но тесно взаимосвязанными задачами. Условием эффективности налогообложения  является равномерное распределение  налогового бремени, обеспечивающее его  справедливость. В этом случае для  налогоплательщиков важно, что объекты  оценивались единообразно, по стандартной  методике, вне зависимости от широты кругозора оценщика и способностей добиться скидок.

Оценка недвижимости - это процесс присвоения каждому  объекту недвижимости на территории определенной стоимости.

Само существование рынка  недвижимости подразумевает наличие  цены у объектов недвижимости. Однако эта рыночная цена всегда является предметом частной договоренности сторон. Поэтому она не является идеальным показателем конъюнктуры  рынка, так как подвержена воздействию  случайных и личных факторов.

В большинстве случаев, лица, занимающиеся налогообложением недвижимого  имущества, используют не индивидуальную, а массовую оценку. Используя стандартные  наборы данных, модели массовой оценки и процедуры обеспечения качества, они могут осуществить оценку большого числа объектов недвижимости при небольших затратах.

Индивидуальная  оценка - оценка конкретного объекта  недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.

В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых  оценщиков "Организация оценки и  налогообложения недвижимости" под  общей редакцией Дж.К.Эккерта дается следующее определение:

Массовая оценка - это систематическая оценка групп  объектов недвижимости по состоянию  на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического  анализа.

Массовая оценка имеет  дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются  между собой, поэтому вынужденным  инструментом ее является применение стандартных методов к группам  и классам объектов, что требует  определенной работы по классификации  и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов  статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это  предмет массовой оценки как специальной  отрасли теории оценки и прикладного  анализа.

Область применения массовой оценки

Определение "массовая" относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

Следствием ошибочного понимания  сочетания слов "массовая оценка" явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное  различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного  назначения. При этом жилье считается  объектами массового характера, а нежилые объекты описываются  как объекты индивидуальные, плохо  поддающиеся стандартизации, стоимость  которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических  факторов. Это не совсем так.

Объекты недвижимости все  в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между  собой - ориентация окон, этаж на котором  расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие  соседи, близость помойки и т.д. Нередко  в одном и том же типовом  доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству  деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской  конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

Таким образом, в зависимости  от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная  методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют  выработать единую методику оценки разнообразных  объектов недвижимости.

Сходство и  различие массовой и индивидуальной оценки.

Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей  основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны  с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной  методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность  влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме  того, модели оценки должны отражать структуру  спроса и предложения, характерную  для групп объектов, а не для  отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка  недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести  деятельность рынка на обширной географической территории.

И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора  информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых  сведений, а также их вид, что в  свою очередь обусловливает, какой  подход к оценке необходимо избрать.

В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод  сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка  и доступностью необходимой информации.

Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.

При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает  окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами  является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается  преимущественно статистическими  методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при  необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать  существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд критериев качества модели.

Принятая за основу методика должна соответствовать следующим  критериям:

1. Универсальности (возможности ее применения к разным видам недвижимости в рамках единого экономического пространства).
2. Доступности в применении (максимально простой алгоритм расчетов и наличие необходимой справочной информации).
3. Минимизации затрат на ее освоение (как со стороны государства, так и со стороны собственника).
4. Корректности и реальности полученных результатов.
5. Максимальной отдаче в виде полученных налогов.

Оценка недвижимости начинается с полного описания оцениваемого объекта, его состояния, а также  всех улучшений земельного участка, включаемых в оценку стоимости. Описание производится с указанием почтового  адреса, кадастрового номера земельного участка либо другого краткого описания его местоположения. Кроме приведения сведений о местоположении объекта  недвижимости, а также технических  характеристик земельного участка  и сооружений на нем, должно подготавливаться и юридическое описание объекта  на основании соответствующих юридических  документов, подтверждающих право на недвижимость. Оценка представляет собой  расчет стоимости на определенную дату, так как стоимость имущества  может существенно измениться со временем. После того как составлено описание оцениваемого объекта, разрабатывается  план оценки, который позволяет избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат в процессе работы. Оценка объекта  начинается с рассмотрения оценщиком  общих факторов, определяющих стоимость  объекта. Затем оценщик переходит  к анализу более специфических  факторов стоимости на уровне рынка. В конечном действии оценщик анализирует  конкретные факторы, влияющие на стоимость  данного участка и находящихся  на нем зданий и сооружений. Составляется график работ по проведению оценки, а также выбирается соответствующий  источник финансирования работ, учитывающий  затраты денежных средств и времени  на сбор и подтверждение информации. Следующим шагом в процессе оценки является согласование расчетных стоимостных  показателей, полученных с помощью  каждого из трех методов оценки для  определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта. В  процессе согласования устанавливается, насколько приемлем каждый используемый метод оценки, достигается ли достоверность  и точность полученных результатов, и на основании этого выносится  заключительное решение о стоимости  объекта. Завершается работа оценщика составлением отчета об оценке, который  затем передается заказчику.

Как было отмечено, при расчете  стоимости каждого оцениваемого объекта применяются три основных подхода к оценке рыночной стоимости, а именно: метод прямого сравнительного анализа продаж, затратный метод  оценки недвижимости и доходный метод.

Метод сравнительного анализа продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с объектами, которые были проданы или выставлены на продажу. Этот метод используется в качестве доказательства стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена, за которую конкретное имущество продается на рынке, представляет собой пересечение кривых спроса и предложения. Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену. При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы на соответствующем рынке, затем делает поправки на различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами. В результате определяется цена каждого из сопоставимых объектов. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько, вероятнее всего, будет стоить оцениваемый объект на рынке.

Затратный метод основан на том, что стоимость существующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа. Суть затратного метода оценки объектов недвижимости заключается в следующем. Первоначально определяется состав и величина затрат, совокупность которых представляет собой стоимость объекта, оценку физического и морального износа. Затем производится корректировка стоимости объекта с учетом всех видов изменений, определяется стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, и подводится итоговая стоимостная оценка объекта недвижимости. Чаще всего затратный метод используется при технико-экономическом анализе нового строительства, выборе варианта наилучшего и наиболее интенсивного использования земли, оценки зданий и сооружений специального назначения и оценки для налогообложения. При этом определяются затраты на возведение нового объекта недвижимости, который по своим функциональным характеристикам был бы идентичен оцениваемому, но не обязательно был бы точной копией последнего.

Доходный метод определения стоимости недвижимого имущества используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы. Метод предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем значительного дохода. Доходный метод наиболее удобен для тех видов имущества, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений.

Особое внимание при оценке объектов недвижимости должно быть уделено оценке земли, потому что точные показатели стоимости земли формируют основу эффективной системы оценки. Оценку земли лучше производить с использованием подхода сравнения продаж. Там, где продажи неадекватны, могут быть использованы другие методы. Массовая оценка земли включает разработку моделей единичных стоимостей земли посредством анализа местных продаж. Эти модели отражаются в таблицах земельных ставок и корректировок, а также на картах стоимости земли.

Службы налогообложения  недвижимого имущества должны проверять  модели оценки на полноту и завершенность, т. е. модель должна учитывать общие  факторы, которые влияют на стоимость  недвижимого имущества в рассматриваемой  группе. Аналогичным образом, административные службы налогообложения должны рассматривать  вопрос о том, имеют ли какие-либо из объектов недвижимого имущества  в рассматриваемой группе специфические  факторы, которые влияют на их стоимость. Это требует анализа данных о  характеристиках недвижимого имущества.

Разработанные модели оценки и полученные результаты должны быть доведены до сведения налогоплательщиков.

2.2 Оценка и учет как  необходимые звенья механизма  налогообложения объектов имущества

Согласно ПБУ «Учет  основных средств» (ПБУ 6/01) основные средства - это имущество, которое фирма  использует в качестве средств труда более одного года (12 месяцев) и они учитываются на счете 01 «Основные средства» и отражаются в соответствующей строке баланса.

К основным средствам относятся  предметы, срок полезного использования  которых более 12 месяцев независимо от стоимости. Активы, которые отвечают условиям признания, изложенным в пункте 4 ПБУ 6/01, и имеют стоимость в  пределах лимита, установленного в  учетной политике, но не более 20 000 руб. за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе МПЗ. С 1 января 2001 года Минфин России отказался от стоимостного критерия отнесения предметов либо к основным средствам, либо к материалам.

К основным средствам не относятся машины, оборудование и  иные аналогичные объекты, числящиеся как готовые изделия на складах  организаций - изготовителей или  как товары на складах торговых организаций [4, с. 180].

Основные средства играют важную роль в процессе труда, так  как они в своей совокупности образуют производственно - техническую базу организации и определяет ее производственный потенциал.

Имущества организации разнообразны по составу и назначению. Для ведения  их учета необходима классификация  их по видам, назначению или характеру  участия в процессе производства, отраслям хозяйства, степени использования  и по принадлежности.

В зависимости от назначения и характера участия в производственно-хозяйственной  деятельности организации основные средства подразделяются на производственные и непроизводственные.

Производственного назначения - станки, аппараты, инструменты, вычислительная техника, а также здания основных и вспомогательных цехов, отделов  и служб, предназначенные для  производственного процесс, или  здания складов, резервуары, транспортные средства, используемые для перемещения  и хранения предметов и продуктов  труда, хозяйственный инвентарь, мебель и другие основные средства, использование  которых направлено на систематическое  получение прибыли как основной цели деятельности организации.

Непроизводственные основные фонды - жилые дома, детские и спортивные учреждения, столовые, поликлиники, клубы, стадионы и т.п.

Стоимость их исчезает в  потреблении, фонд возмещения не создавая. Воспроизводятся они за счет национального  дохода.

Основные производственные фонды - это огромное количество средств труда, которые, не смотря на свою экономическую однородность, отличаются целевым назначением, сроком службы, (от их объема зависит производственная мощность, предприятия, уровень технической вооруженности труда, накопление основных факторов и повышение технической вооруженности труда обогащают процесс труда, придают труду творческий характер).

В зависимости от того, как  используются объекты основных средств в производственно-хозяйственной деятельности, различают действующие, находящиеся в запасе и бездействующие.

По принадлежности основные средства подразделяются на собственные и арендованные. Собственные основные средства организации числятся у нее на балансе, а арендованные принадлежат другой фирме, учитывается за балансом без начисления амортизации (текущая аренда).

Отсюда возникает необходимость  классификации основных фондов, по определенным группам, учитывающим  специфику производственного назначения различных видов фондов.

По действующей видовой  классификации основные производственные фонды предприятия делятся на следующие группы:

1) земельные участки и  объекты предприятия;

2) здания;

3) сооружения;

4) машины и оборудование;

5) транспортные средства;