Оценка имущества предприятия

Введение

Различные предприятия ставят перед собой разные стратегические цели и задачи – к примеру, кому-то на данный момент важно улучшение инвестиционной привлекательности, другого интересует увеличение оборотного капитала и снижение себестоимости выпускаемой продукции. Также можно привести оптимизацию налогооблагаемой базы, создание рыночной устойчивости. Одним из инструментов решения указанных задач является оценка имущества предприятия.

Слово «оценка» как философская категория – это отношение к социальным явлениям, человеческой деятельности, поведению, установление их значимости, соответствия определенным нормам и принципам морали (одобрение и осуждение, согласие или критика и т.п.). Определяется социальной позицией, мировоззрением, уровнем культуры, интеллектуального и нравственного развития человека. С другой стороны, учет мотивов, средств и целей действия, его условий, места и системы поведения личности – необходимое условие его правильной оценки.[1]   

В бухгалтерском учете, согласно п. 99 раздела «Принципы»[2],    «оценка» - это процесс определения денежных сумм, по которым элементы финансовой отчетности должны признаваться и вносится в баланс и в отчет о прибылях и убытках.

Одно из важнейших правил бухгалтерского учета звучит так: «То, что нельзя выразить в деньгах, то и не отражается в бухгалтерском учете». Администрация любой организации, безусловно, точно знает, какое имущество числится за этой организацией. Однако далеко не каждый руководитель и бухгалтер смогут точно сказать, какова продажная цена этого имущества. Стоимостная оценка распространяется на все объекты бухгалтерского учета на всех стадиях производственно – хозяйственной и финансовой жизни предприятия: от создания предприятия до его ликвидации, от процесса заготовления материальных ценностей до реализации изготовленной продукции, выполненных работ, оказанных услуг. Кроме того, нормативно-правовые акты предписывают в обязательном порядке проводить оценку имущества при заключении договоров залога и страхования, а также в ситуации, когда учредитель вносит те или иные материальные ценности в качестве своей доли  в уставный капитал. Между тем в некоторых случаях необходимо знать стоимость материально-производственных запасов, например, когда предприятие намерено купить или продать имущество.

Актуальность выбранной темы заключается в том, что достоверность финансового результата предприятия напрямую зависит от того, насколько обоснованно и точно была произведена оценка активов и обязательств и по каким правилам.

Цель данной курсовой работы заключается в том, чтобы определить особенности оценки имущества организации.

Задача: установить, для каких целей проводится оценка имущественного комплекса.

Глава 1. Теоретические основы оценки имущества организаций

1.1. Особенности оценки имущества организаций (предприятий)

Оценка имущества предприятия не только в России, но и в других развитых странах мира является одним из механизмов грамотного и рационального управления собственностью юридического лица. Каждый, кто хоть раз занимался решением вопросов реализации собственности, инвестиций в нее, озадачивался проблемой её стоимости.

Оценка имущества организации — это процедура, которая позволяет определить рыночную стоимость материально-производственных запасов. Она включает в себя оценку недвижимости, транспортных средств, инвестиций, нематериальных активов и других.

Под термином «оценка» подразумевается независимое мнение о стоимости, которое основано на подробном анализе объекта. Необходимость в оценочной деятельности возникла в результате перехода от плановой экономики к рыночной, когда установление реальной стоимости того или иного объекта стало в подавляющем большинстве случаев некорректным. Между тем, процедура оценки имущества организации является еще и регулируемым законодательством процессом определения и обоснования цены объекта для различных целей в денежном выражении. Согласно ст. 1 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135, оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. То есть, в некоторых случаях проведение оценки имущества организации вызвано и законодательными целями — например, при ликвидации предприятия. Вызвана необходимость в определении рыночной стоимости имущества и экономическими целями, целесообразностью — ведь зачастую для принятия уверенных решений необходимо знать стоимость не только рыночную цену всего бизнеса в целом, но и отдельных элементов имущества. Оценка имущества предприятия является процедурой по установлению рыночной стоимости, созданию классификации имеющихся активов, перспектив использования и выявлению наиболее эффективной эксплуатации объекта – результат напрямую зависит от цели. 

Принимая решение о переоценке или первоначальной оценке имущества предприятия, собственник должен учитывать, что амортизационные отчисления будут формировать инвестиционные возможности компании. Однако в условиях постоянного дефицита денежных или других платежных средств, некоторые собственники используют амортизацию для пополнения оборотного капитала, что отчасти решает проблему поддержания ликвидности в необходимом порядке. 

Если же компания обладает сформировавшимся рынком сбыта, а прибыль от производственной деятельности поступает на счет регулярно, и не стоит так остро проблема платежеспособности, то предприятие, скорее всего, заинтересовано в том, чтобы обновить свою технологическую или производственную базу с целью увеличения конкурентоспособности и снижения издержек, и, как следствие, размер амортизационных отчислений. И поэтому, если собственник предполагает оценкой имущества предприятия снизить стоимость имущества, то это лишит компанию надежного источника средств. 

Так что же включает в себя оценка имущества организации?

Оценка недвижимого имущества. Определение стоимости строений, зданий, и других сооружений, которые принадлежат организации — и всего того, что так или иначе связано с землей (объектов, перемещение которых без достаточно сильного ущерба невозможно).

Оценка земли. Для определения рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости прав аренды оценка земли является наиболее актуальным способом разрешения проблемы. Рыночная оценка земли может зависеть от таких факторов, как уровень цен, конкуренции на земельном рынке, местоположении, рыночного потенциала площади, а также от ожидаемого дохода от использования. Помимо этого, также существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением оцениваемой земли (например, благодатная почва и т. д.).

Оценка транспортных средств. Здесь подразумевается оценка автомобилей, грузовых машин, контейнеров и другого транспортного оборудования. Также различают автомобильные транспортные средства, железнодорожные, воздушные, морские, речные и трубопроводы. Оценка транспортных средств может осуществляться, как индивидуально, так и в составе имущественного комплекса предприятия. Наиболее распространенным видом оценки является оценка автомобиля — она осуществляется путем расчета и коррекции цены в зависимости от основных ценообразующих факторов: год выпуска, первоначальная стоимость, пробег, техническое состояние. 

Оценка оборудования. Осуществляется оценка стоимости всего спектра объектов движимого имущества — технических комплексов, приборов и промышленных устройств, станков и технологических установок, поточных линий и оргтехники, мебели, бытовых предметов и других объектов, которые можно отнести к движимому имуществу. Оценка оборудования является зачастую единственным вариантом определения реальной стоимости активов предприятия.

Также нужно отметить, что результаты оценки имущества предприятия сказываются и на долгосрочной рыночной устойчивости компании. Например, при увеличении объема собственности, структура капитала предприятия улучшается – это положительно сказывается на инвестиционной привлекательности. Однако в тоже время амортизационные отчисления, размер которых может существенно возрастать при переоценке, являются условно-постоянными расходами. Увеличение этих расходов (и, соответственно, их доли в себестоимости) приводит к более высоким рискам потери прибыли и устойчивости при снижении денежного потока и падения объема продаж. Особенно внимательно к оценке имущества предприятия следует отнестись фондоемким предприятиям с большим удельным весом хронических издержек.

Более того, завышение амортизационных отчислений вызывает проблемы и со сбытом – для того, чтобы остаться безубыточным, предприятию необходимо будет увеличить объем продаж или стоимость продукции. Это не всегда возможно и целесообразно в силу сложившейся конъюнктуры на рынке. 

Так или иначе, оценка имущества предприятия является самым эффективным инструментом управления активами предприятия, и помогает в решении таких проблем, как оптимизация политики управления активами, обеспечения устойчивости текущей деятельности, повышения инвестиционной привлекательности. Это, в конечном счете, при грамотном истолковании приводит к росту конкурентоспособности компании.

1.2. Фирма как объект купли-продажи. Виды стоимостей.

Полезность фирмы определяет цену со стороны спроса, а затраты на воспроизводство аналогичной фирмы диктует цену со стороны предложения. В результате торга стороны определяют взаимоприемлемую цену, то есть установят рыночную стоимость объектов сделки.

По стандартам многих стран понятие "рыночная стоимость" означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на свободном конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых для продажи условий, по которыми понимаются в том числе и следующие: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют осмотрительно, сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающих в ней участие. Безусловным для этого определения является оформление продажи в ограниченные сроки и переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

1. Стандартная мотивация продавца и покупателя.

2. Обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

3. Оплата производится наличными или путем выработки финансовых договоренностей, сравнимых с оплатой наличными.

Наряду с рыночной стоимостью существует понятие "обоснованная рыночная стоимость", под ней понимается цена, по которой совершается акт купли-продажи собственности, когда обе стороны заинтересованы в сделки, действуют не по принуждению, обладают достаточно полной информацией об условиях сделки и считают их справедливыми.

В определении обоснованной рыночной стоимости предполагается возможность заключения некой гипотетической сделки двумя не связанными между собой сторонами. Какой-либо конкретный покупатель не имеется в виду. Этот вид стоимости служит для обоснованной цены, по которой собственность может перейти из рук в руки, если обе стороны готовы совершить сделку. Фактическая цена сделки может отличаться от обоснованной рыночной стоимости вследствие действий таких факторов, как мотивация сторон, их навыки ведения переговоров, а также условия сделки.

При оценки бизнеса используются и другие виды стоимостей. К ним относится инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость – стоимость фирмы для конкретного или предполагаемого владельца.

Соответственно методы, используемые для оценки фирмы в этом случае, учитывают "ноу-хау" и планы организационной деятельности предполагаемого владельца, экономию на издержках, которую он рассчитывается получить, и результаты проведенного им анализа риска.

В отличие от обоснованной рыночной стоимости здесь предполагается участи в сделке конкретного покупателя.

Различают также восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизводство аналогичного предприятия или другого актива.

Стоимость замещения – есть выраженная в текущих ценах стоимость предмета, наиболее схожего по своей полезности с оцениваемым предметом.

Наконец, существует и оценка по данным баланса, то есть балансовая стоимость. Применительно к фирме – это разница между общей стоимостью активов (за вычетом стоимости износа, использованных ресурсов и амортизации) и общей суммой обязательств в соответствии с данными балансового отчета.

В случае банкротства фирмы и прекращения ее деятельности все ее активы оцениваются, исходя из ликвидации стоимости. Ликвидационная стоимость показывает, сколько денежных средств останется после реализации активов и выплаты долгов. Она меньше балансовой стоимости на величину ликвидационных издержек. К ним относятся расходы по демонтажу оборудования, реализации всегда ниже рыночной при необходимости быстрой распродажи.

Глава 2. Экономическая оценка имущества организаций

2.1. Методы определения стоимости и имущества организации

В Федеральном Законе от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») термин «имущество» употребляется во втором значении – как отдельные материальные объекты. На это указывает то, что имущество называется в законе лишь как один из предметов оценки. А вещи, вещные права и права требования, работы и услуги, информация, объекты интеллектуальной собственности указываются в качестве других предметов оценки отдельно.

Заключая договор на проведение оценки, организация должна прямо указать, что именно будет оцениваться. Недостаточно просто написать - «имущество». Ведь согласно Закону «Об оценочной деятельности» в этом случае оценке подвергнуться только материальные объекты организации, а вещные права и права требования, производственная информация, объекты интеллектуальной собственности могут остаться без внимания оценщиков.[3]

Оценка производится для того, чтобы установить стоимость имущества организации. Согласно ст. 7 Закона «Об оценочной деятельности» эта стоимость устанавливается в соответствии с рыночными ценами на такое и аналогичное имущество. Нередко нормативные акты предусматривают, что в результате оценки должна быть установлена действительная или разумная, эквивалентная или реальная стоимость. Но и в этих случаях согласно закону должна быть установлена рыночная стоимость имущества

Закон  «Об оценочной деятельности» определил, что считать рыночной стоимостью: под этим определением понимается наиболее вероятная цена, по которой имущество может быть продано на открытом рынке в условиях конкуренции и без наличия чрезвычайных обстоятельств.

Следовательно, утверждать, что стоимость имущества является рыночной, можно лишь тогда, когда соблюдены следующие условия:

                 имущество не ограничено в обороте, в силу чего реализуется на открытом рынке, и предложение о реализации делается в форме публичной оферты (в предложении изложены все существенные условия договора, и этот договор будет заключен с любым, кто отзовется на предложение);

                 цена на имущество не устанавливается с помощью обязательных тарифов;

                 если бы заключался договор о продаже имущества, то стороны сделки получили всю необходимую информацию, прежде всего о предмете сделки;

                 имущество, приобретаемое одной из сторон сделки, оплачивается деньгами.

Следует отметить, что в договоре или в нормативном акте, содержащем требование об обязательной оценке, может быть определен и другой вид стоимости имущества, например балансовая, ликвидационная, страховая, залоговая и т.п.

Балансовая стоимость имущества определяется для того, чтобы отразить это имущество в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности (ст. 11 Федерального Закона от 21 ноября 1996г. № 129 – ФЗ «О бухгалтерском учете в Российской Федерации»). Что же касается таких видов стоимости, как ликвидационная, залоговая, страховая, то анализ действующего законодательства дает все основания считать, что ликвидационная, залоговая, страховая и некоторые виды стоимости в действительности являются рыночной стоимостью имущества, используемой при заключении и исполнении различных видов договоров – залога, страхования, а также заключаемых при ликвидации организации.

В случае, когда нормативно – правовой акт обязывает проводить оценку имущества, но не определяет, какой вид стоимости должен быть установлен в результате этой оценки, то ст. 7 Закона «Об оценочной деятельности» прямо указывает на то, что в таких случаях стоимость имущества оценивается по рыночным ценам.

Однако методы, используемые независимым оценщиком, отличаются от методов, которые применяются при оценке имущества самой организацией, судом или налоговым органом.

Независимые оценщики могут использовать следующие методы оценки имущества:

      Затратные;

      Рыночные;

      Доходные.

Чтобы получить обоснованную и объективную стоимость имущества, необходимо рассчитать его рыночную стоимость с помощью каждого из указанных выше трех методов, а затем согласовать полученные результаты[4].

Рассмотреть подробно все три метода в рамках одной статьи не предоставляется возможным. Но чтобы продемонстрировать, как и на основании каких показателей может проводится оценка имущества, подробно рассмотрим одну группу методов – затратные. Эти методы оценки показывают стоимость имущества с точки зрения затрат на его создание или на приобретение альтернативного объекта.

В группу затратных методов входят метод суммирования фактических затрат, метод расчета полной восстановительной стоимости, метод произведенных затрат, метод расчета стоимости замещения.

Метод суммирования фактических затрат обычно применяется при определении балансовой стоимости имущества. Этот метод достаточно прост, и, используя его, оценщик получает такую стоимость имущества, которая складывается из затрат на его приобретение или изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.

С помощью метода расчета полной восстановительной стоимости на дату оценки, определяются все затраты, необходимые для воссоздания идентичного по назначению и качеству объекта.[5]

Согласно документам, регламентирующим переоценку основных фондов организаций, это метод может выступать в качестве:

      Индексного метода (используются индексы пересчета балансовой стоимости в стоимость на дату переоценки);

      Метода оценки по данным торгующих организаций (используются данные торгующих организаций о ценах на аналогичное имущество);

      Сметного метода ( на дату оценки составляется смета затрат на производство аналогичного объекта. В эту смету включаются затраты на заработную плату, материалы, оборудование, накладные расходы, отчисления в бюджет и внебюджетные фонды и т.д.).

Применяя метод приведенных затрат, оценщик пересчитывает фактические прошлые затраты по новым ценам – зафиксированным на дату проведения оценки[6].

Если используется метод расчета стоимости замещения, то рассчитываются затраты на приобретение альтернативного по назначению и по выполняемым функциям объекта.

2.2. Российская практика оценки стоимости имущества фирмы

Проблема имущества фирм в России возникла с момента начала приватизации.

В 1990 году в соответствии с планом неотложных мер по переходу к рыночной экономике Минфином и Госпланом было разработано Временное методическое положение по оценке стоимости имущества государственных предприятий.

В соответствии с этим Положением оценку основных средств предусматривалось производить по восстановительной стоимости за вычетом износа. Восстановительная стоимость определялась на основе прейскурантов, а при из отсутствии по аналогам или исходя из первоначальной (балансовой) стоимости основных средств, умноженной на укрупненные коэффициенты изменения цен, разработанные Госкомцен и Госстроем. Износ исчислялся, исходя из норм амортизации на полное восстановление основных средств и срока их эксплуатации.

Оценка товарно-материальных ценностей, относящихся и оборотным средствам, а также малоценных и быстроизнашивающихся предметов производилась в действующих оптовых и розничных ценах.

При определении окончательной оценочной стоимости имущества фирмы рекомендовалось остаточную стоимость основных и оборотных средств скорректировать с учетом финансового состояния фирмы, спроса на ее продукцию, рентабельности производства, динамики экономических показателей и ряда других факторов.

Для определения окончательной величины оценочной стоимости имущества рентабельной фирмы исчислялась величина дохода, получаемого на соответствующую сумму средств, помещенного на долгосрочной банковский депозит.

Оценочная стоимость исчислялась, как частное от деления размера среднегодовой прибыли фирмы за последние пять лет на минимальный банковский процент текущего года по депозитам на срок более пяти лет, умноженное на сто процентов.

В 1991 году по заказу Госкомимущества РСФР были подготовлены методические рекомендации по оценке стоимости объектов приватизации.

Основой для разработки Методических рекомендаций был подробно разработан перечень исходных данных, необходимых для проведения оценочных работ, а также детально описаны три метода оценки стоимости имущества фирм по остаточной стоимости с учетом фактической и ожидаемой прибыли (метод капитализации), с учетом льгот и наценок.

При этом окончательная оценка стоимости имущества предприятия должна была определяться, исходя из анализа результатов расчета по всем трем методам.

В 1992 году Госкомимущество России Указом Президента № 66 от 9 января 1992 года утвердило Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. Данная методика стала официальной. Эта методика задумана как единая для определения стоимости всех приватизируемых фирм. Согласно этой методике, основные фонды оцениваются по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной стоимости (балансовой) на величину износа, начисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки, исходя из норм амортизации основных средств.

Стоимость запасов и затрат, а также стоимость денежных средств рассчитывалась в сумма, отраженных в балансе фирмы на дату проведения оценки. Однако, при оценке фирмы не учитывается цена земельного участка, что значительно снижает объективность оценки.

Согласно этой методике, для получения стоимости имущества фирмы из балансовой стоимости активов нужно вычесть обязательства фирмы.

В настоящее время оценка приватизируемых предприятий осуществляется на основе Методики оценки стоимости объектов приватизации в Российской Федерации.

В некоторых методиках, предлагаемых к использованию в нашей стране, при оценке стоимости имущества учитывается финансовое состояние фирмы, ее доходность, перспективы развития. Однако эти методики далеки от совершенства, так как в них мало учитываются особенности оценки в условиях нестабильной инфляционной экономики. В результате на практике используется оценка на базе остаточной (балансовой) стоимости.

По мнению ряда экономистов, оценка фирмы по остаточной стоимости ошибочно по своей сути. Эту точку зрения аргументируют следующим образом:

1. Оценка фирмы должна быть комплексной, то есть даваться как со стороны стоимости, так и со стороны потребительской стоимости. Оценка имущества – это взгляд на фирму-товар только с одной стороны – со стороны затрат на создание аналога.

2. Используемый в настоящее время подход к оценке имущества на основе остаточной стоимости не позволяет дать точную оценку фирме даже с позиции затрат, поскольку остаточная балансовая стоимость не соответствует реальным затратам на создание аналога в рыночной экономике, особенно в условиях инфляции.

3. Оценка стоимости имущества не отражает перспективы развития бизнеса: прибыль, которую получает и может получить фирма в будущем от использования своих активов.

В силу перечисленных причин методы, основанные на остаточной стоимости активов, в западной практике получили ограниченное распространение.

Заключение

В условиях Российской Федерации переход к рынку сопровождается для многих предприятий попаданий в зону хозяйственной неопределенности и повышенного риска, так как именно имущество дает гарантию независимости и надежности предприятия. Большинство хозяйствующих субъектов стало перед необходимостью объективной оценки своих активов. Одним из важнейших критериев оценки деятельности любого предприятия, имеющего своей целью получение прибыли, является эффективность использования имущества и раскрытие имущественного потенциала.

Оценка недвижимости необходима в самых различных ситуациях – страхование, передача имущества в залог, вступление в наследство, для определения суммы налогообложения, раздел имущества. Зачастую главной целью оценки недвижимости Москва является объективное и обоснованное определение рыночной стоимости.

Делая вывод, назревает вопрос: зачем все – таки нужна оценка имущества организации?

1.     Повышение эффективности текущих методов управления организацией;

2.     Определение цены ценных бумаг в случае купли-продажи акций организации на фондовом рынке. Обоснованное инвестиционное решение принимается только в тех случаях, когда имеется четкое представление о цене собственности предприятия, или её доли, приходящейся на определенный пакет акций. Важным в процедуре является и оценка возможных будущих доходов от бизнеса;

3.     Определение стоимости организации в случае купли-продажи целиком или только части;

4.     Реструктуризация предприятия — законодательство обязывает проведение независимой оценки имущества организации при его ликвидации, слияния или поглощения, выделения. Здесь важно определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, которая выплачивается акционерам поглощаемой компании;

5.  Разработка плана развития организации. В процессе стратегического планирования организации очень важно правильно оценить будущую прибыльность организации;

6.     Определение кредитоспособности организации и стоимости залога  при кредитовании. В таких случаях оценка имущества организации необходима, поскольку величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может существенно отличаться от рыночной стоимости;

7.    Налогообложение. При определении налогооблагаемой базы нужно осуществить объективную оценку компании;

8.   Принятие обоснованных управленческих решений. Инфляция может существенно искажать финансовую отчетность организации, поэтому периодически проводимая оценка имущества независимым оценщиком позволяет повысить реалистичность выводимой отчетности, что послужит базой для принятия важных финансовых решений.

Оценка имущества должна производится с возможной точностью и осторожностью.

Список используемой литературы

1.      Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135

2.      Федеральный Закон от 21 ноября 1996г. № 129 – ФЗ «О бухгалтерском учете в Российской Федерации»

3.      Бабаев Ю.А. Бухгалтерский учет: учеб. – 2-е изд., перераб. и доп. / Ю.А. Бабаев (и др.); под ред. Ю.А. Бабаева. – М.: ТК Велби, изд – во Проспект, 2008. – 384 с