Оценка залоговой стоимости объекта недвижимости

        ВВЕДЕНИЕ

      Термин "недвижимость" появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

      Перечень  объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

      Стратегическим  направлением развития экономических  отношений в России является развитие рынка недвижимости и связанной с ним деятельности  в сфере управления. Динамическое развитие рынка недвижимости  выдвигает следующие его особенности:

      - недвижимость составляет основу национального богатства. По оценкам экспертов, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;

      - рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляются, первоначальное инвестирование значительной части средств, что приводит к положительной макроэкономической динамике развития;

      - недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности  и управления.

      Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране.

      Основными факторами, негативно влияющими  на рынок недвижимости являются:

      - Политическая нестабильность.

      - Нестабильность финансового сектора.

      - Политика властей на первичном рынке.

      - Криминогенная обстановка на рынке.

      - Несовершенство механизма лицензирования.

      - Несовершенство законодательства.

      Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок  для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а, следовательно, и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.

      Недвижимость  всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

      На  практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

      Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

      Что же касается оценщиков, то в последнее время спрос на их услуги и профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено теми событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

      Естественно, что со стороны банков возник большой  интерес к таким операциям. И  все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

      Рыночные  методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.

      Оценка  также необходима и при разделе  имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

      Анализ  перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

  Оценка  соответствия законченного строительством объекта требованиям к его безопасности, установленным техническими регламентами, а также нормативными документами и стандартами, являющимися доказательной базой соблюдения требований технических регламентов, выполняется органами государственного контроля (надзора) и удостоверяется итоговым заключением (свидетельством) органа государственного архитектурно-строительного надзора, выдаваемым застройщику (заказчику) и подтверждающим возможность безопасной эксплуатации объекта при переходе его в сферу обращения или подписями ответственных представителей органов государственного контроля (надзора) в акте приемки объекта приемочной комиссией.

      Целью данного курсового проекта является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости, а также кредитования под залог недвижимости, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости и обоснованию выплат по кредиту под залог недвижимости.

      Задача данного курсового проекта заключается в оценке залоговой стоимости объекта недвижимости, предполагаемого в качестве обеспечения кредита.

      В данном курсовом проекте необходимо:

      - во-первых, выявить базовую информацию, определяющую весь процесс оценки;

      - во-вторых, изучить сущность принципа  лучшего и наиболее эффективного  использования недвижимости, его  обязательные критерии и этапы анализа;

      - в-третьих, определить стоимость  здания тремя различными подходами  к оценке недвижимости (затратный,  доходный и сравнительный подходы);

      - в-четвертых, свести полученные  стоимостные показатели в итоговую  оценку стоимости объекта;

      - в-пятых, рассчитать кредит и обязательства под залог оцененного объекта недвижимости;

      - в-шестых, сделать необходимые выводы.

    Глава 1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

    В данном курсовом проекте необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости.

    Объект  оценки расположен в центральном  районе города Новосибирска, по адресу ул. Красный проспект, 15. Тип – здание общественного питания. Функциональное назначение – ресторан.

      Объёмно-планировочные  и технологические решения проектируемого  здания выполнены  с  учётом действующих норм и правил проектирования. Несущими конструкциями являются колонны. Фундаменты под колонны монолитные, по монолитным железобетонным плитам. Колонны сборные железобетонные сечением 400х400. Перегородки каркасные из ГВЛ по металлическим профилям (KNAUF). Подвесные потолки Armstrong. Полы - плитка Marazzi Ceramiche, Линолеум Tarkett. Кровля из металлочерепицы марки «Joker».

     По  конструктивному решению здание разделено на несколько помещений, площадь одного из которых составляет 50% от общей, остальные помещения меньшей площади. Площадь здания составляет 2100 м².

    Площадь земельного участка, на котором расположено  здание, составляет 8400 м². Асфальтобетонное покрытие – до 10%. Несущая способность грунтов – низкая.

    Рисунок 1. Схема объекта.

    Оцениваемый объект находится в собственности. Собственником, на основании плана приватизации, является Жукова Евгения Ивановна, проживающая по адресу ул. Кропоткина, 115.

    Оценка  объекта была произведена 5 октября 2011 года.

    Цель  оценки – залог недвижимости.

    Ликвидационная стоимость оценивается на основе рыночной и в данном случае составляет 70% от рыночной стоимости.

    Ликвидационная  стоимость - стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке (вероятная цена, по которой имущество может быть продано на рынке на дату оценки с учетом срока продажи, определенного ликвидационной комиссией).

    Данная  ставка дисконта зависит от ликвидности  объекта (под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства). Оцениваемый объект находится в центре города, и думаю, проблем с ликвидностью не будет.

    Глава 2. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

    Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ЛНЭИ) формулируется следующим образом: 
это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости объекта.

    Такое определение принципа обычно относится  к оценке зданий и сооружений со значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.

    Данный  принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.

    Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: 
— на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным; 
— на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

      Вариант   наиболее   эффективного   использования   оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

• законодательная разрешенность;
• физическая осуществимость;
• экономическая целесообразность;
• максимальная доходность.

      Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются законодательная разрешенность и физическая осуществимость, затем оцениваются экономическая целесообразность и максимальная доходность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

    Законодательная разрешенность

    Проверка  юридической допустимости каждого  рассматриваемого варианта использования  осуществляется во всех случаях в  первую очередь.

      Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

      Кроме того, необходимо учитывать возможные  ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения  могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

      Законодательно  запрещенный на дату оценки вариант  использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

    Физическая осуществимость

    Выбор наиболее эффективного варианта использования  недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли. Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении.

    Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

    Экономическая целесообразность

      Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их, лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

    Максимальная доходность

      Максимальная  доходность — это наибольшая стоимость  земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

    1) В данном курсовом проекте оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство.

    2) Так как по конструктивному решению здание разделено на несколько помещений, площадь одного из которых составляет 50% от общей, а остальные помещения меньшей площади, то данное здание, на мой взгляд, может быть складским (склад), производственным (СТО) либо зданием общественного питания (ресторан).

    3) Что же касается экономической целесообразности, то здесь необходимо оценить возможную доходность по данным таблицы 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

    Ставки  аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

    Таблица 2.1

    По  таблице видим, что наиболее экономически целесообразным является вариант использования  здания как здания общественного  питания, т. к. ставка аренды здесь самая высокая (800 р./м²), по сравнению со складским (180 р./м²) и производственным (200 р./м²) типами здания.

    4) И наконец, выберем тот вариант,  который обеспечивает максимальную доходность, а, следовательно, и максимальную текущую стоимость. Сделаем это с помощью такого показателя как потенциальный валовой доход (ПВД).

      Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

    ПВД = S_оц∙Ар∙n,

    где  S_оц – площадь оцениваемого объекта,

    Ар  – арендная ставка из табл. 2.1,

    n = 12 мес., т. к. арендная ставка месячная.

    ПВД_скл = 2100∙180∙12 = 4 536 000 р.

    ПВД_произ = 2100∙200∙12 = 5 040 000 р.

    ПВД_{общепит} = 2100∙800∙12 = 20 160 000 р.

    Таким образом, ПВД_макс  = ПВД_{общепит} = 20 160 000 р.

    Следовательно, наилучшим вариантом использования является здание общественного питания.

    Данный  объект оценки расположен в центральном районе города Новосибирска, по адресу ул. Красный проспект, 15. Тип – здание общественного питания. Площадь его составляет 2100 м².

    Так как объект расположен в центре города на главной его улице, то соответственно здесь обеспечивается отличная транспортная доступность в любую точку города. Что же касается соседнего окружения, то рядом расположены как жилые дома, так и административные здания, есть школа, скверы – первомайский и героев революции, оперный театр и многое другое.

    Таким образом, функциональное назначение оцениваемого объекта – ресторан.

    Глава 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

    Традиционными подходами определения стоимости  недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

    3.1. Использование затратного подхода

      Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

      Информация, необходимая для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

      Преимущества  затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
-  технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
-  обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
-  оценка зданий специального назначения; 
-  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
-  анализ эффективности использования земли; 
-  решение задач страхования объекта; 
-  решение задач налогообложения; 
-  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

      Недостатки  затратного подхода: 
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

      Этапы затратного подхода: 
-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). 
-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости. 
-  Расчет накопленного износа (всех видов): 
·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.