Оценка жилого дома

Введение

Деление имущества на движимое и  недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный  участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают  во внимание физическую суть объекта  собственности.

Понятие «недвижимость» и «недвижимое  имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать  как «объект недвижимости».

В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночная стоимость объекта  недвижимости.

Оценка недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки  зрения использования объекта, в  исследовании спроса и предложения  на соответствующем рынке, а также  в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости –  итоговое значение рыночной стоимости  имущественных прав на оцениваемый  актив как наиболее вероятного значения цены.[9]

Одним из главных преимуществ при  продаже дома является правильно  определенная цена на него. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить дом по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную  недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда дом  выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости  недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости  жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения  кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный  договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого  имущества  требует специального образования, подготовки и опыта  и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы  показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может  вырасти или упасть в зависимости  от различных условий и обстоятельств  рынка.

Оценщик может оценивать несколько  видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет  определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости  аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет  об оценке рыночной стоимости жилой  недвижимости.                    

Оценка объектов недвижимости и  определение рыночной стоимости  играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место  проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто  имеет достаточно средств на его  приобретение, желает проживать в  более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное  жилье. Так как рынок жилья  сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной  операции.

Глава 1 Анализ  рынка недвижимости  в г.Комрат.

1. Описание природно-климатических особенностей. в г.Комрат.

          Комра́т (гаг. Komrat; рум. Comrat) — город в Молдавии, столица Гагаузии (Административно-территориального образования «Гагауз Ери»). АТО Гагаузия – является составной частью республики Молдова, расположена в южной части РМ и относится к южному экономико-географическому району страны. 

  Граничит с Чадыр-Лунгским , Тараклийским, Чимишлийским, Леовским, Кантемирским  районами, те в свою очередь  граничат с Республикой Украина  и Республикой Румыния

   Комрат находится в центральной  части Буджакской степи, на  пересечении торговых путей   Молдова - Украина, Молдова - Румыния.  Через него проходит  республиканская автотрасса и железная дорога.

  Первое упоминание  в 1789 году, эту дату взяли за начало  летоисчисления города.

Статус  города  получил в 1957 году.

Население  25024  человек (11 707. - мужчины, 13,317 - женщины) из низ:  72% - гагаузы,  10% - молдаване, 5% - русские,  6% - болгары, 5 % - украинцы , 2% - другие национальности. Пенсионеров – 3163 человек.

Население в трудоспособном возрасте 16735 человек.  Молодёжи -4673 человек.

Территория  м.Комрат  расположена в Буджакской степи, которая является частью южно-молдавской холмистой равнины. Ее поверхность  расчленена широкими долинами, а склоны изрезаны многочисленными оврагами. Рельеф региона характеризуется  степями и небольшими возвышенностями, также имеются небольшие реки Ялпуг, Ялпужел, Лунга и Лунгуца.  Комрат расположен в Карпатской сейсмической зоне.

Всего площадь земель сельскохозяйственного  назначения – около 120 тысяч гектар. Почва представлена черноземами карбонатными – 55,4 тысяч гектар и черноземами типичными  мало гумусными  – 64,6 тысяч гектар.

Климат  теплый, температура 10 иболее градусов Цельсия сохраняется  в течении 179-187 дней, что значительно дольше, чем в других частях Молдовы. Сумма  активных температур  3300 градусов. Средний  уровень выпадения осадков составляет 350-370 мм. Ежегодно геотермальный коэффициент  составляет  0,7-0,8. Это является причиной, по которой автономия очень часто  страдает от ветров. Характерные особенности  климата определяют специализацию  и структуру сельскохозяйственного  производства в АТО Гагаузия.

Поверхностные водные источники ограничены.На территории имеется  крупное  водохранилище:  Комратское  – с площадью водного  зеркала 1,7 км2. Запасы полезных ископаемых незначительны и представлены песком, глинами, а также открыты  незначительные залежи бурого угля, которая залегает тонкими слоями, низкого качества и его добыча не рентабельна.

2.  Основные макроэкономические и социальные  показатели развития. в г.Комрат.

Комрат  относится к южной винодельческой зоне Молдавии, известной прекрасными  красными винами и мускатами.

  Винные туристические маршруты, начинающиеся от столицы республики, охватывают практически всю страну. Многие туристические фирмы проводят  винные туры. Южный маршрут проходит  через Комрат. В самом Комрате  и его окрестностях находятся  несколько крупных виноделен.

В Комрате функционируют заводы: консервный, маслозавод, спиртзавод.

Другие  промышленные предприятия: нефтеперерабатывающий  завод, завод ЖБИ (железобетонных изделий), мебельные фабрики, пилорамы, производство пластиковых окон и дверей, скотобойни, транспортные организации.

Пищевая промышленность — основа городской  экономики.

Продукция основного земледелии:  зерновые, виноград

Главная экспортная продукция: винодельческая.

Главная импортная продукция:  текстиль.

3. Основные характеристики рынка недвижимости в г.Комрат.

Одним из главных  показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние  рынка недвижимости в целом и  его отдельных секторов в частности. Рынок  недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость  -  важнейшая часть национального  богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка  недвижимости не может быть рынка  вообще.

Рынок недвижимости  на практике делят  на первичный и вторичный по способу  совершения сделок.

Объектами рынка  недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости – физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права  на объекты недвижимости.

Условно можно  говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как  услуги. Оба имеют свою цену и  свою структуру цены. С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости – это наиболее вероятная цена продажи имущественных  прав на него на этом рынке.

Необходимо различать  термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной  стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является показателем рыночной стоимости, поскольку последняя формируется  на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость объекта оценки является наиболее вероятной ценой, по которой  данный объект оценки  может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Рынок жилья является наиболее развитым рынком  практически во всех  городах  и населенных пунктах Республики Молдова.

Рассмотрим рынок недвижимости города Комрат.

В городе Комрат на рынке недвижимости работают несколько агенств  недвижимости, также население дает объявления о продаже недвижимости  в местные  газеты, телевидение и радио. Также  радует  наличие  профессиональных оценщиков, независимых геодезистов, землеустроителей, которые могут решить любой спор.

 В городе за первые три  квартала 2010 года были совершены  и зарегистрированы в органе  ТКО  443 сделки с жилой  недвижимостью. 

Сделки с недвижимостью 2010 год.

Таблица 1.3.1.

Как мы видим  из приведенной выше таблицы жители данного города большее предпочтение отдают домам, чем квартирам. Это  связанно с тем что большая  часть населения предпочитает  вести маленькое подсобное хозяйство, занимаются огородом. До 2006 года в городе не предпринимались меры по возведению нового жилья. В 2009 году были введены в эксплуатацию 143 квартир, за 1,2 и 3 –й кварталы 2010 года были введены в эксплуатацию еще 72 квартиры. Из общего количества введенных в эксплуатацию квартир было продано около 30%- по договорам заключенным в 2007 году, при начале строительства первых  многоквартирных домов. Такой маленький процент продаж квартир связан с тем ,что люди не доверяют  качеству строительства домов и ставят под сомнение  квалификацию  строителей. Средняя цена продажи 1 м2  новых квартир составляет примерно 450 евро/м2, независимо от местонахождения.

Дома  в городе покупают  лучше. Так 2-х этажный  дом с прилегающим участком  0,08 га в центре города продается за 150 000 евро. В то же время одноэтажный дом в центре города с прилегающим участком 0,01 га продается по цене  27 800 евро. За пределами центральной части города дома старой постройки можно приобрести от 10 000 евро до 40 000 евро.  Дома новые ( 10-15 лет и менее)  стоят дороже, диапазон цен 40 000 евро-110 000 евро.

Решающую  роль в ценообразовании на дома имеет  местонахождение, т.е. удаление от центра города, следующий фактор - наличие  участка, его площадь. Далее –  состояние дома и возможность  эксплуатации без  ремонта или  косметический ремонт, т.е. дом старой постройки или новый (построен 10-15 лет назад и менее). Новые дома более современные, имеют удобное расположение комнат, наличие газа, воды, канализации, также прилегающий участок 0,04- 0,012 га. Все перечисленные преимущества повышают цену на новые дома по отношению к старым домам. Единственный отрицательный момент – новые дома строят в средней части и на окраине города,  в центральной части города построить новый дом можно только после сноса старого. Многие дома сдаются в аренду  или жители привыкли в своим домам и не хотят уезжать из центральной части города  или переезжать на квартиру. Что касается квартир, то ценятся квартиры в многоэтажных домах старой постройки, на 1 этаже. Так как есть возможности пристроить еще 1-2 комнаты. Также в квартирах на первых   этажах открываются торговые точки, офисы, аптеки. Для этих целей ценятся квартиры 2-3  комнатные. 2-х комнатная квартира  продается по цене 15 000- 20 000 евро, 3-х комнатная 22 000 – 30 000 евро, 4-х и 5-и комнатные квартиры продаются примерно по одинаковой цене 35 000 – 50 000 евро.

Глава  2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

2.1.  Процесс оценки

Оценка недвижимости — это определение  стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка  недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит  из этапов (табл.2.1), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.

Таблица 2.1.1                                                       Этапы оценки недвижимости

2.2. Методы определения стоимости

Известно несколько  десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких  как характер объекта, функции и  цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в  три подхода к оценке недвижимости

- затратный

-. сравнительный; 
-  доходный; 

2.2.1. Затратный метод

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
§  технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
§  обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
§  оценка зданий специального назначения; 
§  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
§  анализ эффективности использования земли; 
§  решение задач страхования объекта; 
§  решение задач налогообложения; 
§  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.2.2): 
-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). 
-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). 
-  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): 
·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

Методы расчета физического  износа зданий следующие: 
·  нормативный (для жилых зданий); 
·  стоимостной; 
·  метод срока жизни.

·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

-  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. 

. Метод сравнительной единицы. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс

С_о - стоимость оцениваемого объекта; 
С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;  
S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); 
К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади  
К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); 
К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; 
К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; 
К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); 
К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При  этом необходимо учитывать: 
-  единое функциональное назначение; 
-  близость физических характеристик; 
-  сопоставимый хронологический возраст объектов; 
-  другие характеристики.

• Метод разбивки по компонентам Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

, где

С_зд – стоимость строительства здания в целом; 
V_j – объем j-го компонента; 
С_j – стоимость единицы объема; 
n – количество выделенных компонентов здания; 
К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько  вариантов использования метода разбивки по компонентам: 
-  субподряд; 
-  разбивка по профилю работ; 
-  выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

2.2.2. Метод прямого сравнительного анализа продаж

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 
1.  Объект не должен быть уникальным. 
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: 
-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка  – проводится анализ состояния и  тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит  оцениваемый объект; выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных  аналогах объекта оценки; сравнение  объектов-аналогов с оцениваемым  объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в  соответствии с отличиями от объекта  оценки.

4 этап

Установление  стоимости объекта оценки путем  согласования скорректированных цен  объектов-аналогов.

Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок  экспозиции – время, которое  объект находится на рынке;

-  независимости субъектов сделки.

Под независимостью подразумевается  то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: 
·  находятся в родственных отношениях; 
·  являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; 
·  имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; 
·  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; 
·  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; 
-  инвестиционной мотивации, которая определяется: 
·  аналогичными мотивами инвесторов; 
·  аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; 
·  степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 
1.  Права собственности на недвижимость. 
      Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 
2.  Условия финансирования сделки.

       При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 
3.  Условия продажи и время продажи. 
4.  Местоположение. 
5.  Физические характеристики.

Для определения  итоговой стоимости оцениваемой  недвижимости необходима корректировка  сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 2.2.2.1).

Рис. 2.2.2.1 Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в  форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок: 
1.  Поправка на условия финансирования. 
2.  Поправка на особые условия продаж. 
3.  Поправка на время продажи. 
4.  Поправка на местоположение. 
5.  Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода: 
1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3.  Статически обоснован. 
4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.