Оценка жилой недвижимости

Оглавление

Введение

Оценка объектов недвижимости и  определение рыночной стоимости  играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает  не только в роли места проживания, но также и как объект экономических  и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы связанные с землей,  размещенными на ней зданиями и сооружениями.
3. Принципы связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

 Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.  

Принципы, основанные на представлениях пользователя,   включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

В данной работе для оценки объекта  недвижимости используется сравнительный подход. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Всем понятно, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно,  инвестор анализируя поток дохода  от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

    Принцип замещения  гласит, что максимальная стоимость  имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. В данной работе в роли оценщика выступает пара студентов. Они должны выявить рыночную стоимость недвижимости сравнительным подходом, учитывая при этом методологию каждого подхода и обязательные требования к расчетам. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости и т.д.

Глава 1. Используемая терминология и процесс оценки

1. Виды определяемой стоимости.

Оценке подлежит рыночная и ликвидационная стоимости имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального Закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:

Рыночная стоимость  объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не  обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен  на открытый рынок в форме  публичной оферты;

- цена сделки представляет собой  разумное вознаграждение за объект  оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

           - платеж  за объект оценки выражен в  денежной форме.

В целях настоящей оценки Оценщиком  определена ликвидационная стоимость  имущества. Понятие ликвидационной стоимости, приведенное в ФСО №2 «Цели оценки и виды стоимости», гласит:

«При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества».

Согласно подпункту «ж» пункта 4 Стандартов оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6.07.2001 г. № 519, ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Из приведенных определений  следует вывод о том, что основным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденной продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.

Кроме того, под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться собственнику имущества при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

1.2. Термины и определения.

Риск ликвидности - это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае – объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента - важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Инвестиционные инструменты, продающиеся на «вялых» рынках, где спрос и предложение невелики, как правило, менее ликвидны, чем те, торговля которыми ведется на «оживленных» рынках. Однако чтобы быть ликвидными, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене. Вообще, продать любой  инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на него цену. (Лоренс Дж. Гитман и Майкл Д. Джонк «Основы инвестирования»).

Подходы к оценке:

• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Ликвидационная стоимость  объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта  оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

1.3. Обзор общепринятых подходов оценки

         Основные принципы, заложенные в подходах к оценке рыночной стоимости недвижимости, основаны на ожиданиях пользователя, влиянии рыночной среды, наилучшем и наиболее эффективном использовании имущества. Важнейшими из них являются принципы полезности, замещения, ожидания будущих доходов, сбалансированности затрат и ожидаемых доходов, конкуренции, предложения и спроса и наилучшего и наиболее эффективного использования.

        Классическими подходами к оценке  стоимости недвижимости являются:

• доходный подход;

• сравнительный подход;

• затратный подход.

1.3.1. Доходный подход к оценке недвижимости

 Доходный подход оценивает  стоимость недвижимости в данный  момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

• риски, характерные как для  оцениваемого объекта, так и для  региона. Доходный подход используется при определении:

•  инвестиционной стоимости, поскольку  потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

• рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации  доходов;

• дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Достоинства и недостатки методов  определяются по следующим критериям:

•  возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

• способность учитывать конкурентные колебания;

• способность учитывать специфические  особенности объекта, влияющие на его  стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

1.3.2.Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование  рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и  субъекты.

Сходные объекты по:

•  назначению использования;

• качеству;

•  передаваемым правам;

•  местоположению;

• физическим характеристикам. Сходные  субъекты по:

•  платежеспособности;

•  возможностям финансирования;

•  инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке окупаемости;

•  независимости субъектов  сделки;

•  инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать  следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое  объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются  не по рыночной цене и данные по ним  не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

• имеют иную взаимозависимость  и взаимозаинтересованность;

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

• занимаются продажей имущества  умерших лиц;

•  занимаются продажей с целью  избежать отчуждения заложенного имущества  и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

• степенью износа здания.

1.3.3.Затратный  подход в оценке недвижимости

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

• оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

• учет износа (обесценения) оцениваемых  улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

• принцип «замещения».

Необходимое условие для использования  затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода:

1)  оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской  прибыли (прибыли инвестора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости  земельного участка;

5)  расчет итоговой стоимости  объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости  оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода  предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

1.  Когда оцениваются новые  или недавно построенные объекты.

 В этом случае стоимость  строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

2.  В случае, когда необходим  анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования земельного участка.

Наиболее эффективное использование  земельного участка представляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

Производимые экспертом расчеты  по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях  позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

4. Для оценки объектов незавершенного  строительства.

5. Для оценки в целях выделения  объектов налогообложения (здание, земельный участок).

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае если ощущается  недостаток информации для использования  других подходов к оценке.

1.4. Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс оценки состоит из следующих  этапов:

• Осмотр объекта, описание самого объекта, его состояния и выделение особенностей оцениваемой собственности;
• Сбор общих  данных и их анализ:  на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона и района расположения объекта.
• Изучение проектных данных, данных о фактическом состоянии объекта оценки, полученных в результате осмотра;
• Сбор необходимой информации, в том числе изучение данных о стоимости недвижимости, имеющей аналогичное назначение и конструктивное соответствие;
• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта;
• Применение общепринятых подходов к оценке стоимости;
• Согласование результатов и итоговая оценка рыночной стоимости;
• Написание отчета об оценке.

 Форма отчета: развернутый, письменный.

Глава 2. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры

2.1. Общие сведения

2.1.1. Постановка задания на оценку

2.1.2. Основные факты и выводы.

2.1.3. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

         При составлении  отчета были использованы следующие документы, предоставленные Заказчиком:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 30.10.2007 г. серия 08 РК № 022692;
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 08.10.1999 г. серия 08 АВ № 085477;
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 08.10.1999 г. серия 08 АВ № 085478;
4. Технический паспорт жилого помещения от 05.10.2007 г., инв. № 6808;
5. Договор мены  от 28.08.2000 г.;
6. Прочие документы.

2.1.4. Заявление (сертификат) о качестве оценки

Подписавший данный отчет Оценщик  настоящим заявляет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, проверены, верны и соответствуют действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми  предположениями и существующими ограничительными условиями и допущениями, являющимися частью настоящего отчета, и представляют собой личные беспристрастные профессиональные формулировки.

3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщик не имеет никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоит в родстве, не имеет никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной  недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщика не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижимостью.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии со "Стандартами оценки, обязательными для применения субъектами оценочной деятельности", утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 06 июля 2001 г., Федеральными стандартами оценки ФСО №№1-3, утвержденными Министерством экономического развития и торговли РФ 20.07.2007 г., стандартами профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества Оценщиков.

2.1.5. Сделанные допущения и ограничивающие условия

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

1. В процессе подготовки настоящего отчета, Оценщик исходил из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как официального вызова суда.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

5. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.

6. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

7.      Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

2.2. Описание объекта оценки.

2.2.1. Оцениваемые права.

2.2.2. Описание месторасположения объекта оценки.