Виды ипотечного кредита и его развитие в Республике Беларусь

     МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

     УО  «БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ» 
 
 

     Кафедра денежного обращения, кредита и  фондового рынка 
 
 
 
 
 
 
 

     КУРСОВАЯ  РАБОТА 
 
 

 по дисциплине: Деньги, кредит, банки      

 на тему: Виды ипотечного кредита и его развитие в Республике Беларусь 
 
 
 
 

     Студент                                                            __________

     _________________     (подпись)

                  (дата) 

     Руководитель                                                                                                (подпись)

                                                (дата) 
 
 
 
 
 
 
 
 

МИНСК 2010

      РЕФЕРАТ 

      Курсовая  работа: 35 с., 1 рис., 3 табл., 30 источников. 

      ИПОТЕКА, ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, МОДЕЛИ ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ, ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ 

      Объект  исследования — ипотечный кредит в современных условиях.

      Предмет исследования — экономические отношения, возникающие при ипотечном кредитовании в современных условиях.

      Цель  работы – изучить виды ипотечного кредита и его развития в Республике Беларусь.

      Методы  исследования: экономико-статистические методы анализа, графический, аналогов, сравнительный, а также системный подход к анализу явлений.

     Исследования  и разработки: раскрыта сущность ипотечного кредита, поведена его классификация, охарактеризовано состояние развития ипотечного кредита в Республике Беларусь, выявлены проблемы и определены перспективы его развития в современных условиях.

      Автор работы подтверждает, что приведенный  в ней расчетно-аналитический  материал правильно и объективно отражает состояние исследуемого процесса, а все заимствованные из литературных и других источников теоретические, методологические и методические положения и концепции сопровождаются ссылками на их авторов.  
 
 

                    _____________________

     (подпись студента) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     СОДЕРЖАНИЕ 
 

      ВВЕДЕНИЕ 
 

     Одной из важнейших направлений экономических  реформ связано с принципиальным изменением роли финансовой сферы в  хозяйственном механизме. В планово-распределительной экономике финансовые потоки не играли определяющей роли в хозяйственном обороте, а лишь обслуживали выполнение плановых заданий сферы материального производства. С переходом к рыночному типу хозяйствования значение финансовой сферы в экономике резко возросло.

     Актуальность  ипотечного кредитования заключается  в способности решить социальные проблемы многих жителей Республики Беларусь. Наличие собственного жилья  вносит в жизнь людей элемент  благополучия и стабильности, и очень  важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

     Приобретение  жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

     В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

     Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного им обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

     Актуальность  ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. В этой связи расширение применения ипотеки как способа  обеспечения возвратности ипотечных  кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

     Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного  строительства, кредитования малого и  среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса  дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

     Цель  курсовой работы – изучить виды ипотечного кредита и его развития в Республике Беларусь.

     Задачи  работы:

     - рассмотрение теоретических аспектов  ипотечного кредитования;

     - анализ зарубежного опыта ипотечного  кредитования;

     - анализ ипотечного кредитования  в Республике Беларусь;

     - рассмотрение основных перспектив  развития ипотечного кредитования  в Республике Беларусь.

     Объект  исследования —  ипотечный кредит в современных условиях.

     Предмет исследования — экономические отношения, возникающие при ипотечном кредитовании в современных условиях.

     В процессе анализа были использованы экономико-статистические методы анализа, графический, аналогов, сравнительный, а также системный подход к анализу явлений.

     Данная  работа базируется на законодательных  и нормативных актах Республики Беларусь, теоретических исследованиях, периодических изданиях, в которых  затронута тема курсовой работы.

     1 Теоретические аспекты  ипотечного кредитования 

     1.1 Сущность, понятие  ипотеки 
 

     Ипотека – это залог недвижимости для  обеспечения обязательств перед  кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку  недвижимости. Его обязательством перед  кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

     Ипотека известна давно и успешно применялась  за сотни лет до нашей эры в  государственных образованиях на территории нынешнего Китая и у хунну  – предков тюркского этноса.

     Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

     В 594 г. до н.э. один из легендарных «семи  мудрецов» древности Солон предложил  ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hуроtеkа — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно — наличие специальной доступной информации об этом праве.

       Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны. [1, с. 236]

     Особая  заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения  исполнения обязательств принадлежит  римскому гражданскому праву. Именно оно  вводит в практику систему обеспечения  исполнения обязательств залогом недвижимого  имущества.

     Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения  называлась «фидуция» (от лат. fiducia — сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.

     В дальнейшем было введено официальное  положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia). Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:

• pactum vendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты долга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг;
• lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.

     Но  все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

     Следующая форма развития вещного обеспечения  — пигнус (от лат. pignus — неформальный залог) — в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

     Появление самой ипотеки было обосновано политическими  и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя. [4, с. 162]

     Позже новый вид залога распространился  и на другие виды имущества, в частности  на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

     Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору  осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога.

     Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной  формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

     Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

     Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

     Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование  кредитом (заемными средствами), а также  других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

     Отличительными  чертами ипотеки являются:

• во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;
• во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;
• в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
• в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
• в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

     И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов.

     Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

     Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

     Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование»  тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система  финансово-экономических отношений  включает в себя ипотеку как базовую  подсистему — составную часть  или существенный элемент в форме  непосредственных залоговых технологий.

     С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью  ипотеки.

       1.2 Классификация ипотечных кредитов

     Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

     1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства.

     2. По целям кредитования:

• жилищное кредитование:

     - приобретение готового жилья  в многоквартирном доме либо  отдельного дома на одну или  несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

     - на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

     - строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение  готового жилья предоставляются  единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

     3. По виду кредитора.

     Данная  классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.1). 

     Таблица 1.1 Ипотечные кредиторы

     Примечание- Источник: собственная разработка на основе [1, с. 183-184]

     4. По виду заемщиков:

• как субъектов кредитования:

     - кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

     - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

     - сотрудникам банков;

     - сотрудникам фирм — клиентов банка;

     - клиентам риелторских фирм;

     - лицам, проживающим в данном  регионе;

     - всем желающим.

     В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени  меняться условия кредитования.

     5. По способу предоставления кредита  (жилищное ипотечное кредитование).

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

     6. По способу рефинансирования.

     Ипотечным кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключаются в способе  рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2).

     Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов

     Примечание- Источник: собственная разработка на основе [1, с. 238]

     7. По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

     8. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

     9. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

     10. По степени обеспеченности (величине  первоначального платежа).

     Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

     Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

1.3 Этапы процесса предоставления ипотечного кредита 
 

     Рассмотрим  основные этапы процесса кредитования.

     При решении вопроса о предоставлении кредита на приобретение жилья банк-кредитор оценивает способность заемщика обеспечить своевременный возврат  ссуды. Исходя из этого, в зарубежной практике выделяются два основных этапа в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заемщика и оценка залога. Они соответствуют двум способам возвращения ссуженных денег: из заработной платы и других доходов заемщика или в результате продажи, залога (обычно дома). Преимущественное значение имеет первый вариант.

     Прежде  чем заключить кредитный договор  с клиентом, банк тщательно изучает  личность заемщика, обращая особое внимание на стабильность, платежеспособность и готовность выплатить долг. Так, в частности, при анализе такого фактора, как стабильность, банк интересует продолжительность проживания клиента на одном месте и постоянство места работы, поскольку переходы с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнит поиск должника.