Виды ипотечного кредита и условия его развития в Республике Беларусь

2

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

   Кафедра денежного обращения и кредита

Курсовая работа

на тему: Виды ипотечного кредита и условия его развития

в Республике Беларусь.

Студентка

ФФБД, 2 курс, СФФ-5 О. О. Кизеева
 

Руководитель                                                                                                             А. А. Бевзелюк 

МИНСК  2004

Содержание

     Введение 3
1. Сущность и виды ипотечного кредита 4
2. Ипотечно-финансовые модели организации ипотечного

 кредитования в мировой практике 18
3. Проблемы и условия развития ипотечного кредита в Республике Беларусь 28
    Заключение 36
    Список использованных источников 38
 

Введение

Ипотечное кредитование – сверхактуальная задача для Республики Беларусь, находящейся в плачевном экономическом состоянии.

Необходимо задействовать все возможности для организации эффективной системы ипотечного кредитования как способа решения соци­альных задач в масштабах стра­ны: жилищной проблемы, пробле­мы финансирования капитального строительства и других. Ипотечное кре­дитование является одним из ос­новных способов обеспечения ус­тойчивости финансовой системы страны и средством решения слож­ных социально-экономических проблем. Основная привлекательность долгосрочного залогового кредитования в том, что оно расширяет финансовые и временные возможности собственника частного или арендного жилья, дает стабильный доход кредитору, делает финансовую систему более стабильной. Мировой опыт формиро­вания рынков ипотечного кредито­вания показывает, что эффектив­ность их деятельности зависит от многих экономических, юридичес­ких и других факторов. Причем на­личие правовых норм, четко регу­лирующих ипотечное кредитова­ние, является наиболее необходи­мым условием организации и обес­печения функционирования ипо­течного рынка.

Целью данной работы является изучение рынка ипотечного кредитования как в Республике Беларусь, так и в зарубежных странах.

Основные задачи можно определить как:

       рассмотрение различных видов и классификаций ипотечных кредитов, а также моделей их использования;

       выявление основных условий и проблем развития долгосрочного залогового кредитования и путей их решения;

       определение возможного хода развития ипотечного кредитования в нынешних условиях, установившихся в Республике Беларусь, используя мировой опыт ипотечного кредитования.

При написании работы были рассмотрены работы ведущих и молодых специалистов в области ипотечного кредитования, использовались обширные материалы периодической печати Беларуси и России. Был проведен анализ источников нормативно-правовой информации, таких как: Гражданский кодекс Республики Беларусь, кодекс Республики Беларусь “О земле”, Жилищный кодекс Республики Беларусь.

1. Сущность и виды ипотечного кредита.

Кредитование для банка – это процесс, всегда связанный с возможным риском потери значительных денежных ресурсов. Именно поэтому для снижения риска невозврата кредита, особенно тщательного анализа требуют не только вопросы кредитоспособности заемщика, но и его обеспечения. Обеспечение кредита в виде преимущественных прав банка на какое-либо имущество выступает в данном случае как дополнительная гарантия полного и своевременного возврата кредита, уменьшает риск при неплатежеспособности, банкротстве, ликвидации заемщика или его нежелании погасить долг.

Наиболее часто в банковской практике встречается такая разновидность обеспечения кредита, как залог.

Залог — способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспе­ченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исклю­чением случаев, предусмотренных законодательством.

Основное преимущество залога заключается в том, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору банк имеет преимущественное право пред другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Кроме того залог обладает правом требования. Это означает, что какие бы сделки ни были проведены с заложенным имуществом, оно остается предметом залога вплоть до прекращения основного обязательства (независимо от того, в чьей собственности оно находится).

В качестве залогодателя или залогодержателя могут выступать граждане или юридические лица. Залогодателем при залоге имущества может быть лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности, праве полного хозяйственного ведения.

Наиболее привлекательной для банка разновидностью обеспечения является ипотека.

Ипотека —сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредитной ссуды, так называемого ипотечного кредита или кредита под закладную [1, с.104]. Ипо­тека оформляется договором между залогодателем и зало­годержателем, по которому залогодатель обеспечивает не­движимостью какое-либо финансовое обязательство пе­ред залогодержателями, соглашается, что такая недвижи­мость может являться предметом претензий залогодержа­теля в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой обеспечиваются следующие виды финансо­вых обязательств: кредиты юридических, а также физических лиц в де­нежной форме, полученные в банках; коммерческие кредиты юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обяза­тельствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, под­ряд).

Под предметом ипотеки понимается зарегистрирован­ная в соответствующем реестре недвижимость, идентифи­цированная договором об ипотеке.

К недвижимости можно отнести:

       земельные участки;

       предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без огра­ничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п.;

       права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т. п. в соответствии с действующим законодательством;

       земельные участки вместе с объектами.

Земельные участки, находящиеся в частной собствен­ности граждан могут быть предметом залога только в качестве обеспечения своевременного возврата банков­ского кредита. Залогодателями земельных участков могут быть граждане, право собственности которых на эти уча­стки удостоверено Государственным актом на право частной собственности на землю.

Имущество, находящееся в общей совместной собст­венности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки [2, с.175].

Виды имущества, залог на которые запрещен: имущество, находящееся в исключительной государст­венной собственности: земля (за исключением земельных участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы Республики Беларусь; объекты, перечень которых утвержден Советом Ми­нистров Республики Беларусь по причине их историче­ской, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности [3, с.4].

Ипотечный кредит — особый тип экономических от­ношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредит­ной сделки могут быть банк-кредитор, заемщик, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кре­дитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурса­ми ипотечных кредитных учреждений могут быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных обли­гаций, перепродажа закладных свидетельств и т. д.

Заемщиком выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Осо­бенностями залога являются, во-первых, наличие у за­емщика собственности, во-вторых, чтобы эта собст­венность приносила доход ее владельцу, в-третьих, поль­зовалась спросом на рынке. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Если иное не установлено договором ипотеки, до пре­кращения прав собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие принудительного исполнения условий ипотеки, предмет ипотеки остается во владении и пользо­вании залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, пользования, но и независимого распоряжения предметом ипотеки с прибылью, продук­цией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки. 

Процесс предоставления ипотечного кредита проходит следующие стадии:

I    стадия: прием и оформление заявления на кредит. Начинается с момента обра­щения в банк потенциаль­ного заемщика. Работники банка при приеме заявле­ния предварительно уста­навливают, сможет ли заем­щик получить кредит, и кон­сультируют по материалам и сведениям, необходимым для составления заявления.

II    стадия: проверка информа­ции. Проверяется работниками банка достоверность всех сведений, указанных в заяв­лении заемщика.

Ш   стадия: определение возможного размера кредита и залога. По существующим      методикам определяют размер залога и кредита. Оценка недвижимости является фундаментом решения о размере выдаваемого кредита. Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога – наиболее важный фактор при принятии решения о выдаче кредита. Предельные размеры ссуды должны быть меньше стоимости залога (60-80%).

IV   стадия: оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг). Изучение и анализ потенциального заемщика в соответствии с установленными банком основными направления оценки вероятности погашения кредита, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ от предоставления ссуды.

V    стадия: принятие решения по кредитованию. Юридически оформляются, документы заемщика и бан­ка по ипотечному кредито­ванию.

VI   стадия: контроль за ходом сделки. Осуществляется кредитором  и заемщиком.

VII  стадия: завершение сделки. Возврат заемщиком ссуд с процентом банку; возврат банком залоговых документов заемщику.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банков от имени залогодателя имущества, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами и договором залога недвижимости, которые заключаются между банком и залогодателем.

Содержание договора о залоге предусматривает указа­ния: наименование, местонахождение (место жительства) сторон, дата, место заключения кредитного договора, вид залога, существо обеспеченного залогом тре­бования, его размер, сроки исполнения обязательств, со­став и стоимость заложенного имущества, а также иные условия, по которым достигнуто согласие сторон[4, с.278].

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются договоры залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель — долговое обязательство заемщика на погашение ссуды в установ­ленный срок и на оговоренных условиях. Закладная цен­ная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности ут­рачивает силу.

Банк оставляет за собой право аннулировать предвари­тельное соглашение о ссуде, если до заключения сделки (договора) финансовое положение клиента резко ухудши­лось по сравнению с данными заявки, имеются неблагоп­риятные материальные изменения в состоянии имущест­ва, начато судебное разбирательство по изъятию иму­щества, если имущество является объектом (предметом) нарушения закона.

При ипотечном кредитовании договора о ссуде и средства ее обеспечения существенно иные, чем при других видах кредита. Это вызвано в основном дли­тельными сроками погашения и величиной этих ссуд, поэтому для ипотечных учреждений требуется повы­шенная надежность. Ипотечные кредиты относительно недороги, маржа кредитных учреждений невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит может быть использован для покуп­ки недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования-производственных процессов; мелиорации; многолетних насаждений; модерниза­ции производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение пло­дородия почвы; покупку дополнительного земельного уча­стка и т. д.                                

При выделении ссуды на строительство здания или сооружения договор ипотеки может предусматривать име­ющееся незавершенное строительство, а также материалы и оборудование, предназначенные для строительства и находящиеся во владении залогодателя или под его конт­ролем. По завершении строительства здание или сооруже­ние становится элементом предмета ипотеки.

Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строительство индивидуальных домов (квартир в домах общей собственности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на ус­ловиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процен­тные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Про­центная политика за ипотечный кредит должна быть гиб­кой, учитывая длительность ссуды и особенность залога. Она может предусматривать периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка. Могут быть сделаны оговорки по платежам с учетом рыночной стоимости закладываемой недвижимо­сти в будущем, которая подвержена влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строе­ния, качество участка, темпы инфляции, размеры процен­тов по ссудам, спрос и предложение на данный вид недвижимости и т. д.).

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и заемщика:                   

— Наличие реальной стоимости, гарантирующей воз­врат кредита, и материальной обеспеченности его на про­тяжении всего срока кредитования. Обеспечивается прин­цип конкретности залога, т. е. выделение определенного конкретного имущества для залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претен­зий из стоимости данного конкретного имущества долж­ника, а не из всей массы его имущества. Существует также принцип гласности залога, т. е. требование, чтобы залог данного имущества был легко распознаваем для третьих лиц. В целях обеспечения гласности устанавливается нор­ма регистрации сделок с залогом, его нотариальной удостоверенности. Кроме того, залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других обязательств. Если имущество, являющееся предметом залога переходит в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраняется также в случаях, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем обеспе­ченного залогом требования (закладной) другому лицу. Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований  предыдущего залогодержателя, т. е. банка, выполнившего роль первого кредитора.

— Возможность для кредитора широкой диверсифика­ции кредитования: неоднородность заемщиков, в разных географических регионах, на различные цели, оригинальными методами и условиями залога имущества, выдачи ссуд.

— Создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем заемщика (залогодателя).

— Возможность повторного (неоднократного) использования недвижимости заемщиком для получения кредита при возврате первого. Допускается повторный залог с получением залогодателем дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погасить долг.  

—Залогодатель (заемщик) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.         

— Для защиты интересов заемщика обычно предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое заложенное имущество до его про­дажи кредитором.                                

Рассмотрим классификацию ипотечного кредита.

Главный (первичный, основной, старший) ипотечный залог означает ипо­теку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и дающая первому кредитору преимущественное залоговое право в праве возмещения финансовых убытков из стоимости недвижимости, т.е. право первоочередного удовлетворения претензий по отношению к правам последующих кредиторов (имеются ввиду кредиторы младших ипотек), если договором не предусмотрен иной порядок удовлетворения требований.   

В отличие от первой ипотеки вторая (вторичная, последующая) ипотека- залог ранее заложенной недвижимости. Все последующие ипотеки, возникающие как позднее официально зарегистрированное право - вторая, третья и т.д., младшая, последняя, завершающая и т.д., являются следующими по отношению к первому официально зарегистрированному праву. Сумма кредита рассчитывается исходя из последней рыночной стоимости недвижимости минус сумма первой ипотеки (или предыдущих). Например, если покупателю нужна ипотека в размере $50 тыс., а предыдущий владелец имеет ипотеку с низкой процентной ставкой и остатком задолженности в размере $30 тыс., то возможно приобретение этой ипотеки за $50 тыс. При этом платежи второму владельцу должны быть достаточными для того, чтобы продолжить погашение ипотеки и погасить дополнительную ссуду в размере $20 тыс. Выгода покупателя заключается в том, что ставка при этой ипотеке будет ниже, чем была бы по новой ипотеке, а платежи меньше, чем пришлось бы вносить, если брать ссуду в размере $50 тыс. по текущей процентной ставке.

В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. Стандартная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществ­ляет путем залога одного объекта недвижимости. Объединенная ипотека, при которой залогодатель испол­нение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущест­венных объектов. Ипотека чужого имущества, при кото­рой залогодатель исполнение своего залогового обязатель­ства осуществляет посредством залога имущества третьего лица. Общая ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не выполняется, ипотека может быть отменена. Условие мо­жет устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

Виды заключаемых сделок по ипотеке могут подладить под следующие категории:

—Простое финансирование. При данной сделке заем­щик является собственником имущества и не имеет обя­зательств по ипотеке. Заемщик оформляет закладную на имущество для получения денежных средств (ссуды) для своих личных целей.

— Вторичное финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную владелец имущества продает его заемщику банка. Продавец имущества обычно получает его стоимость непосредственно из суммы ипо­течного кредита (см. схему).

— Продажа имущества при наличии ипотечной задол­женности. По имуществу, которое передается заемщику, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашена из суммы нового кредита и ее действие соответственно прекращено до регистрации новой ипотечной сделки.

— Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов — накопление де­нежных средств на счете в банке для получения ипо­течного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов не­движимости социально-бытового назначения. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь на­копив определенный процент (долю) от стоимости объ­екта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

— Жилищный сертификат банков — новый вид ценных бумаг с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакетов жилищных сертификатов; получение от эмитента по первому требованию индексируемой номинальной стоимости жилищного сертификата. Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия сертификата. Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных, метрах общей площади жилья.

Виды ипотечных ссуд по методам их погашения, упла­ты процентов подразделяются на: ипотеку (закладную) с фиксированной процентной ставкой и альтернативные виды ипотеки.

Базисный тип закладной с фиксированной процентной ставкой. Это ипотечный инструмент с жестким кредитным сроком, неизменными периодическими, изначально известными платежами, сумма кото­рых складывается из выплат по основной сумме кредитного долга и выплат по процентным ставкам за кредит. В литературе встречаются и другие названия стандартной ипотеки: постоян­ная ипотека, перманентный кредит, кредит с твердой процент­ной ставкой, традиционная форма кредита, стандартная (или обычная)  модель ипотечного кредита, стандартный инструмент, традиционная ипотека и т.д.

Инструмент с фиксированной процентной ставкой не озна­чает постоянные выплаты, это могут быть разнообразно струк­турированные по выплатам кредиты. Более того, равновеликие периодические платежи также не означают применение креди­та с фиксированным процентом — таким образом может быть структурирована ипотека при многих альтернативных ставках.

Процесс постепенного погашения основного долга по ипо­течному кредиту и выплаты долга по процентным ставкам (погашение процентного долга), сопровождающийся уменьше­нием остатка общей суммы кредитного долга за счет периоди­ческих платежей (взносов) вплоть до его полного погашения в определенный договором срок, называется амортизацией кредита.

Амортизация кредита осуществляется по-разному: в зависи­мости от применяемого инструмента, от того, как структури­рованы эти кредиты в соответствии с договором или графиком погашения кредитного долга, где указываются регулярные периодические амортизационные платежи как по основной части долга, так и по процентам за кредит, там же указывается кредитный баланс — остаток по сумме основного долга и выплаты по процентам на любую дату. Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т.д., вплоть до одноразовых.

Кредитные инструменты предусматривают самые различ­ные сочетания выплат как основной суммы долга, так и по процентной ставке (процентного долга), причем именно схема и структура выплат и определяют в основном вид ипотечного инструмента.

По закладной с фиксированной процентной ставкой (ЗФП) суммы амортизационных платежей остаются неизменными в течение всего срока кредитования (25-30 лет). Однако посте­пенно состав выплат изменяется по структуре. Взносы по оплате за кредитные услуги уменьшаются, так как их стоимость исчисляется исходя из остатка основного кредитного долга, а сам остаток основного долга по кредиту постоянно в течение всего кредитного срока уменьшается. В то же время сами взносы по возврату суммы основного долга постоянно растут исходя из необходимости выравнивания общей суммы аморти­зационных платежей до некой постоянной величины.

Стандартная модель ипотечного кредита с фиксированной ставкой и постоянными равновеликими периодическими сум­мами амортизационных выплат, рассчитанными таким обра­зом, что постепенно к концу кредитного срока остаточный баланс кредитного долга полностью ликвидируется, представ­ляет собой наглядный пример полностью самоамортизируемого кредита.

Здесь необходимо отметить, что почти все кредиты с фиксированными ставками являются самоамортизируемыми.

Вообще все кредиты, оплата по которым производится в срок, являются амортизируемыми, т.е. практически по любой финансовой схеме кредиторы должны обязательно вернуть те деньги, которые они ссудили заемщику, а также получить доходы за свою работу в виде части процентных платежей. Однако амортизация может быть не только положительной, но отрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда платежей по основному долгу не хватает для погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой кредитного долга, и его остаток растет — происходит накопление отрицательной амортизации. Кредиты растущим остатком основной суммы долга встречаются до­статочно редко (это технологии, применяющие отрицательную амортизацию на начальной стадии кредитования в целях увеличения доступности кредита и гасящиеся введением дополни­тельных ипотечных инструментов; ниже будут приведены примеры).  В основном кредиты предусматривают постепенную положительную амортизацию с погашением ипотечного долга в течение кредитного срока. Инструмент закладной с фиксированным процентом счита­ется самым надежным. ЗФП хорошо рассчитывается и рабо­тает в условиях стабильной экономики, без непредсказуемых скачков инфляции.

Но существуют и проблемы фиксированной ставки.

Главную—проблему ипотечного финансирования можно сформулировать как необходимость обеспечения защищеннос­ти обоих субъектов финансирования от инфляции, а именно защиту кредитора от процентного риска и одновременно уве­личение доступности кредита. При этом заемщик должен быть защищен от будущего «шока кредитных выплат» — когда сумма амортизационных взносов достигает несоизмеримых с его реальными доходами цифр (что равноценно защите креди­тора от кредитного риска — риска невыплаты заемщиком кредита).

Здесь следует отметить, что при условии принятия государ­ством на себя определенных рисков или их доли с соответствующими компенсациями (в форме государственных гарантий, или страхования, или в других формах) кредиты с фиксированными ставками в отсутствие большой инфляции прекрасно работают. Например, в США данные ставки применяются очень эффективно до настоящего времени:  около половины ипотечных кредитов — это кредиты с фиксированными ставками. Однако проходящие инфляционные процессы, неуверенность кредитных институтов в прибыльности долгосрочного кредито­вания потребовали в 80-х годах разработки и применения новых ипотечных инструментов, а также возврата к старым инструмен­там, применяемым до официального ввода единого «стандартного инструмента». Эти инструменты должны были защитить как кредитора, реально сохраняя его активы, так и заемщика, обеспечивая ему доступность кредита и реальность его выплаты.

Помимо ипотечных кредитов с фиксированным процентом по кредиту появились различные виды ипотечных обязательств с альтернативными инструментами.

Механизм работы многих альтернативных инструментов предусматривает постепенный рост инфляции, причем в ее реальном выражении путем применения различных схем, ин­дексов, дополнительных внутренних инструментов и т.д. Од­нако практически все альтернативные инструменты в отличие от инструмента с постоянной ставкой в большей степени защи­щают кредитора.

Рассмотрим принцип работы отличных от стандарт­ной ипотеки инструментов, многогранную вариантность вы­плат кредитного долга (ипотечной амортизации), возможность структурирования ставок и ряд других вопросов.

Несмотря на то, что в жилищном инвестировании нет еди­ного мнения, что считать альтернативными инструментами, многие экономисты, в частности в Англии, называют все инструменты, которые отличаются от стандартного — ЗФП по каким-либо параметрам кредита (периодичность, процентная ставка, условия погашения и т.д.), альтернативными.

Перед тем как перейти к рассмотрению структуры альтер­нативных инструментов, необходимо еще раз пояснить, что кредиты довольно сложно четко классифицировать в связи с многоплановостью и многовариантностью инструментов в части выполненияизводными ряда общепринятых ипотек, т.е. вбирают в себя функции не одной, а сразу нескольких. В литературе также имеются несоответствия, вызванные неточным переводом, местной тер­минологией (в частности, индивидуального местного выбора того или иного названия многофункционального инструмента), большой вариантностью названий одного и того же инструмента, местными особенностями применения инструмента и т.д.