Виды ипотечного кредита и условия его развития. 2

КУРСОВАЯ РАБОТА

"Виды ипотечного кредита  и условия его развития"

Введение

Я взяла для курсовой работы тему ипотечного кредитования, так  как я её считаю актуальной, особенно сейчас, в условиях кризиса. Вопрос жилищного кредитования давно мучает многих. Кого ни спроси – почти все  нуждаются в жилье или улучшении  жилищных условий, и потому поиск  «квартирного ответа» занимает (и  еще долго будет занимать) умы. Так случилось, что мы являемся свидетелями  первых шагов, которые делает в нашей  стране ипотека для покупки жилья. И прогресс налицо – большая часть  экономически активного населения  усвоила, что именно ипотека может  стать правильным ответом на квартирный вопрос. Но очень важно понять, что  ответ этот касается далеко не каждого. Но идеальных схем все равно не существует. Потому что выбор кредитной  программы – это всегда компромисс между мечтой и реальностью.

Рассматривая ипотеку  как элемент экономики, можно  выделить следующие её характерные  черты.

Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента  привлечения необходимых для  развития производства финансовых ресурсов.

Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных  прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

И в-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной).

Актуальность ипотечного кредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем граждан  со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические  реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти  сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование.

Предмет – механизм реализации ипотечного кредитования.

Цель: на основе анализа состояния, выявить проблемы и определить перспективы  развития ипотечного кредитования.

1. Теоретические  аспекты ипотеки

1.1 Субъекты и  понятие ипотеки

Слово «ипотека» имеет  греческое происхождение. Впервые  оно было употреблено в законодательстве Солона (VII в. до н.э.), согласно которому в землю должника врывался столб для того, чтобы каждый знал, что зга земля служит обеспечением прав кредитора. По историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в Египте в период первого тысячелетия до н э.

Существуют два понятия  ипотеки. В узком смысле слова «ипотека» – это залог недвижимого имущества, а в широком – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества. Соответственно этому ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества. Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем.

Во-первых, ипотека, как и  всякий залог, является способом обеспечения  надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или  кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

Во-вторых, предметом ипотеки  всегда является недвижимость. К недвижимому  имуществу относятся земельные  участки и все, что прочно с  ними связано, – предприятия, жилые  дома, другие здания и сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки  остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

В-четвертых, договор кредитора  и должника об установлении ипотеки  оформляется специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации. Закладная – именная  ценная бумага, удостоверяющая следующие  права ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления  других доказательств существования  этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная  может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени «оторванной» от первоначального требования.

Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи  заложенного имущества с публичных  торгов. При реализации имущества, заложенного  по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими  кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [2, с 210].

Ипотечный кредит – особый тип экономических отношений  по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут  быть банк-кредитор, заемщик, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она  имеется.

На рынке ипотечных  кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. 
 Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных учреждений могут быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных облигаций, перепродажа закладных свидетельств и т.д.

Заемщиком являются физические и юридические лица, имеющие в  собственности объект ипотеки. Особенностями  залога являются, во-первых, наличие  у заемщика собственности, во-вторых, – чтобы эта собственность  приносила доход ее владельцу, в-третьих, – пользовалась спросом на рынке. При залоге недвижимого имущества  должник номинально сохраняет свое право собственника [5, с. 194].

Кредиторы – банки (кредитные  организации) и иные юридические  лица, предоставляющие заемщикам  в установленном законом порядке  ипотечные кредиты.

Инвесторы – юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. 
Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество  второстепенных участников ранка ипотечных  кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных  кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие  жилые помещения, находящиеся в  их собственности или принадлежащие  другим физическим или юридическим  лицам. Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование  заложенного жилья), личное страхование  заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценщики – юридические  и физические лица, имеющие право  на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном  кредитовании.

Риелторские фирмы – юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования –  нотариат, паспортные службы, органы опеки  и попечительства, юридические консультации и т.д. 

1.2 Виды и формы  ипотечного кредитования 

1. Стандартный (типовой) кредит. Наиболее распространенная форма ипотечного кредитования. Заключается в том, что лицо (заемщик) получает от кредитора (заимодателя) определенную сумму денежных средств на приобретение недвижимости, которая впоследствии погашается ежемесячными выплатами (как правило, они бывают одинаковы в каждый расчетный период). Помимо этого заемщик обязан одновременно с основной выплатой оплачивать и назначенные по кредиту проценты.
2. Кредит с переменными выплатами. При данном виде кредита основная выплата и проценты выплачиваются не одновременно, а раздельно друг от друга. Например, заемщик постепенно выплачивает сумму кредита, после чего производит выплату процентов. Или заемщик выплачивает взятую им в кредит сумму только в конце срока кредитования, после чего погашает проценты.
3. Пружинный кредит. Предусматривает регулярные равнозначные выплаты в счет погашения долга. К примеру, в течение первого времени погашения заемщиков выплачиваются только проценты, а в последующее время проценты и основной долг.
4. Кредит с участием. Применяется при выдаче денежных средств с целью финансирования доходной недвижимости. Кредитор, помимо регулярных выплат основного долга и процентов, также претендует и на выплаты, получаемые кредитором от использования приобретенного им объекта.
5. Кредит с нарастающими платежами. Включает в себя равные выплаты на протяжении всего срока погашения кредита. Как правило, данным видом активно пользуются владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду, рассчитывая, что платежи ежегодно будут увеличиваться с различной периодичностью. Данная форма выплат в конечном итоге приводит к тому, в первое время расходы, как правило, оказываются меньше, чем сумма, необходимая для полного погашения процентов. В результате этого размер основного долга сначала может увеличиться, а впоследствии уменьшится.
6. Кредит с переменной ставкой. Данный вид обычно сопутствует таким индексам денежного рынка, как валюта, инфляция. Подобные кредиты дают возможность оплачивать кредит с ограничениями по максимальной и минимальной величинам. В данном случае изменение уровня ставки влияет на сроки кредитования. Разновидностью такого кредита является выплата кредита с переговорной ставкой. В данном случае, стороны перед заключением сделки оговаривают все предельные ставки процента.
7. Кредит с добавленной процентной ставкой. Включает в себя причисление процентов к основному долгу. Суммарный результат делится на общее количество периодов погашения кредита, чтобы установить величину очередного платежа. При данной форме возможно погашение кредита до истечения основного срока. Подобное множество видов кредитования необходимо для оптимального выбора клиентами способа заема денежных средств.

2. Ипотечное кредитование  на практике

2.1 Ипотека в  России

Развитие ипотеки  в России 
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. Эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.[6] 29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786.г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. [7] В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.  
 
Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы. В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.  
 
В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно – финансовую политику государства. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.  
 
На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых. Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита.  
 
Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.  
 
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно – инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.[8] В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества.  
 
Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.[9] Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. 
 
В нем нашли отражение следующие положения:  
 
— основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;  
 
— порядок заключения договора об ипотеке; 
 
— закладная как ценная бумага;  
 
— государственная регистрация ипотеки;  
 
— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке; 
 
— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;  
 
— последующая ипотека;  
 
— уступка прав по договору об ипотеке;  
 
— обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;  
 
— особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.[10] Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. 

Общий анализ развития жилищной ипотеки в стране 
Ипотека в современной России начала развиваться в середине 90-х гг. ХХ в. после выхода Указа Президента РФ Б.Н. Ельцина от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Кредитованием под залог недвижимости активно занималось тогда около 20 банков. В 1996г. Для снятия остроты жилищной проблемы постановлением Правительства РФ от 28 августа 1996 г. № 1010 было создано Агенство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). 
 
Агентство было учреждено в форме открытого акционерного общества, 100% акций которого принадлежало государству, т.е. для развития жилищной ипотеки в стране была выбрана двухуровневая модель финансирования жилищного строительства, а АИЖК было создано по аналогии с ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Впрочем, создание АИЖК- это не только дань успешной реализации программы жилищного строительства в США и других странах, но и учет российских исторических традиций. До 1917 г. система ипотечного кредитования в России создавалась и регулировалась государством как в части предоставления финансовых ресурсов, так и в разрезе выпуска ипотечных ценных бумаг. При создании АИЖК предполагалось, что агенство начнет выкупать у банков-кредиторов закладные на недвижимость, но с 1997 по 2002 г. оно не выкупило ни одной закладной. 
 
В те годы ипотека не имела шансов на развитие, так как выгодно вложить капитал позволяли операции с государственными краткосрочными облигациями (ГКО), доходность по которым составляла до 150% годовых и выше. В 1998 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102- ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», но и он не смог изменить ситуацию. 
 
После дефолта 1998г. к началу 2002г. банковская система страны практически восстановилась, чему не мало способствовала благоприятная конъюнктура мировых цен на энергоносители и вызванный этим рост денежной массы в экономике страны. Тогда же вновь стала разворачиваться ипотека. С 2002г. началась активная деятельность по ипотечному кредитованию созданного инвестиционным фондом «США-Россия» первого в России специализированного ипотечного коммерческого банка «Дельта Кредит», заключившего партнерские соглашения с более чем 10 российскими кредитно-финансовыми учреждениями. В 2002 г. после смены руководства активизировало свою деятельность АИЖК. Уже в 2003г. агенство выкупило 2 тыс. закладных, а в 2004 г. ежемесячно выкупалось более тысячи закладных. 
РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ С 2004 ДО нашего времени

Наиболее благоприятным  периодом  ипотечных операций можно считать 2005-2007гг., когда объемы предоставляемых кредитов увеличивались высокими темпами, а число банков-участников ипотечного рынка постоянно росло. Однако, несмотря на высокую динамику развития ипотечного кредитования в докризисный период, абсолютные его объемы очень малы в сравнении с развитыми странами. 

2.2 Практика зарубежных  стран

В Западной Европе и США  давно сформировалась развитая и  законодательно отрегулированная система  ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое  оформление возникновения и прекращения  залогового права на недвижимое имущество.

По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина.

Технология оформления ипотечных  отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:

1) долгового обязательства  (в нем фиксируются вопросы,  относящиеся к задолженности:  размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке  (в нем излагаются условия залога  недвижимости, права и обязанности  сторон), в котором обязательно  содержится указание на основное  обязательство.

Такое разделение позволяет  банку продать предоставленный  заем, т.е. обеспечивает возможность  вторичного обращения закладной, под  которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее  привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего  мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.

Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда  основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная  книга, роль и порядок ведения  которой регулируются германским уложением  и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

В современных законодательствах  западных стран права и обязанности  сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

– страховать предмет ипотеки;

– принимать меры для его сохранности;

– сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;

– уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять  по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном  праве оговаривается возможность  возникновения угрозы заложенному  имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества  соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник  угрозу не устранил, кредитор может  потребовать устранения опасности  в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.

В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через  систему специальных банков, часто  называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т.п., посредством  долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог  дифференцируются в зависимости  от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками  ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное  кредитование могут проводить ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного  кредитования, страховые компании.

В США распространена система  предоставления земельными банками  ипотечного кредита на льготных для  фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной  ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для  ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли  и коммерческие банки, но под более  высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках  за счет государства [10, с. 190]. 

3. Минусы и плюсы  ипотечного кредитования

Рассмотрим ипотеку с  точки зрения возможностей и недостатков  и постараемся ответить на вопрос, что такое ипотека?

Ипотека – это практически  единственное в настоящий момент средство для решения средним  классом своих насущных жизненных  проблем. Можно в течение 5–10 лет  откладывать средства для приобретения квартиры и при этом неоправданно тратить деньги на аренду жилья. Но лучше сегодня приобрести квартиру в собственность, используя ипотечный  кредит и, проживая в ней, выплачивать  в течение тех же лет взятый кредит. Конечно, за такую квартиру придется в итоге заплатить больше рыночной цены, однако, деньги деньгами, а нормальная жизнь в собственном благоустроенном жилье, в конечном счете, привлекательнее и дороже этих денег. В отличие от других схем, выплата ипотечного кредита на протяжении всего срока погашении производится равными платежами, что значительно облегчит планирование семейного бюджета.

Главным плюсом ипотечного кредитования является возможность  для человека получить квартиру и  проживать в ней уже сейчас, не выстаивая длительнейших очередей и не дожидаясь смерти кого-либо из родственников. И квартира, которая покупается по ипотечному кредиту, сразу же становится собственностью заемщиков. Жильцы регистрируются в новой квартире, хотя сама квартира оформляется банком в залог обеспечения своевременности выплаты кредита. Все действия, осуществляемые при оформлении кредита – безопасны в силу того, что обеспечиваются страхованием всех рисков.

Приятным дополнением  к ипотеке служит налоговый вычет, получаемый покупателем жилья, а  также налоговая льгота по уплате процентов на ипотечный кредит. Кроме  того, существует такое понятие, как  социальная ипотека, которая предоставляет  серьезные плюсы для определенных категорий людей.

Самым существенным недостатком  ипотечного кредита становится выплата  процентов в значительных размерах, за счет чего стоимость квартиры может  увеличиться в два раза.

Кроме основных платежей кредита  заемщик уплачивает проценты по самому кредиту, ежегодные суммы обязательного  страхования рисков и иные суммы.

Дополнительно в процессе получения кредита заемщику приходится еще платить и платить, всем –  банку за рассмотрение заявки и ведение  счета, нотариусу за оформление документов, оценочной компании за оценку имущества  передаваемого в залог.

Сумма таких непланированных расходов очень значительна и может доходить до 10% от стоимости первоначального взноса за квартиру.

Определенную сложность  в получении ипотечного кредита  представляют и требования банков к  заемщикам, в частности может  потребоваться подтверждение легальности  и уровня доходов. Обязательно наличие  регистрации по месту жительства и гражданства РФ, выдвигаются  и особые требования к поручителям. Все же – программ ипотечного кредитования великое множество, банки предлагают различные условия и выдвигают  различные требования. Выбрать в  этом море предложений одно – вполне реально.

Процент, который клиенту  придётся выплачивать банку по ипотеке, определяется самим банком. Этот процент  зависит от того, какое имущество  предоставляется клиентом в залог банку. Если это имущество ликвидное, то есть пользуется спросом на рынке, и имеет высокую рыночную стоимость, то процент может быть минимальным из установленных банком.

Сумма выплат должна быть не более трети от общего дохода семьи. Для получения ипотечного кредита  необходимо накопить первый взнос, то есть не менее 30% от стоимости приглянувшегося  жилья. Это делается для покрытия расходов банка и приобретения заемщику другого жилья, если он не сможет погасить кредит. Однако, если возникает необходимость, то кредит может быть переоформлен и на другое лицо. В качестве гарантии погашения предоставляемых кредитов некоторые банки, например Сбербанк, требуют поручительства физических или юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения. Конкретные условия ипотечного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком.

Есть целый ряд схем кредитования. При рассрочке, например, квартира зачастую оформляется в  собственность заемщика только после  полной выплаты задолженности. Это  чревато возможной потерей выплаченной  суммы и квартиры в случае банкротства  организации-продавца. Такие схемы  теперь не очень популярны у москвичей, ведь после падения многих с финансовых пирамид остальным даже взбираться на них не кажется привлекательным.

Для настоящего становления  ипотеки нужна долгосрочная общественная и экономическая стабильность, а  также изменение психологии наших  граждан в сторону доверия  власти и государству. И здесь  серьезнейшим аргументом в пользу повышения  уровня общественного доверия является получение квартиры в собственность, что обеспечивается рассмотренной  выше моделью ипотеки». 

Заключение

Таким образом, ипотечное  кредитование – это сложный финансово-кредитный  институт, в рамках которого принимают  участие множество субъектов  рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как  многофакторную модель, включающую и  сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и  операции на рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных  заемщиков.

Основной принцип организации  ипотечного кредитования состоит в  том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность  на финансовом рынке.

Для совершенствования системы  банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем –  юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в государстве, так и на региональном уровне.

Усилия законодателей  должны быть направлены в первую очередь  на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения  ресурсов в эту сферу.

Надо отметить, что все  предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция  по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). Задача города – содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный  бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это  очень емкий и перспективный  рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и  поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет  ипотечное кредитование станет одним  из основных направлений бизнеса  значительного числа коммерческих банков, в первую очередь – региональных.