Возникновение и сущность ипотечного страхования

Содержание

Введение  …………………………………………………………………………3

Глава 1. Возникновение и сущность ипотечного страхования……………….4

1. История развития ипотечного страхования……………………………..4
2. Сущность ипотечного страхования при страховании предмета залога ……………………………………………………………………………..8
3. Особенности современного ипотечного страхования………………….24

Глава 2. КБ «ИВАНОВО»: основные условия предоставления кредита под залог имущества…………………………………………………………………30

Заключение……………………………………………………………………….34

Список  использованной литературы………………………………………..….36 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

    Приобретение  собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без  удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества.

    Анализ  ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

    Президент и Правительство Российской Федерации  в настоящее время ставят перед  органами исполнительной власти важнейшую  стратегическую задачу обеспечить до 2008-2010 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

    Основой для достижения целей государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного кредитования.

    Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление  наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения. 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Возникновение и сущность ипотечного страхования

1. История развития ипотечного страхования

     Мировой опыт развития стран свидетельствует  о том, что практически все  страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические  трудности. Во все времена самым  живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

     Ипотека - не современное слово, пришедшее  к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь  цивилизации. Ипотека впервые стала  развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом «ипотека», что значит подставка. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство

     В средневековье путем преемственности  римского права ипотека перешла  в западно-европейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его¹.

     История ипотеки говорит о том, что  в средневековой Европе появилась  практика актов об отчуждении или  залоге недвижимой собственности в  народных собраниях, церквях или  ратушах. В Средневековье также ужесточается контроль государства над развитием ипотеки.

     В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был  второй всплеск развития ипотеки. Тогда  на кредитовании сделали свои состояния  итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры.

     В 19 веке ипотека обрела функции, характерные  современному кредиту. Через ипотеку  государственный и банковский капитал  контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во второй половине 19 века: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.

     Говоря  об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к  себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеют свои дома.

     В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

     Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего  с двумя-тремя банками. Ипотечных  программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 9-19% годовых.²

     Сегодня ипотека в России и СНГ - это  система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 5-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры по последним данным - в среднем 10-30 лет.

     Зарубежный  опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

     В России и странах СНГ банки  предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым:

     -  банки предлагают различные ипотечные  программы (приложение 2), поэтому  клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит;

     - для получения ипотечного кредита  не требуется огромного количества  справок, как раньше;

     -   зависимости от доходов клиента,  сроков займа и вида покупаемого  жилья процентные ставки разнятся.

     Если  говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.

     Подобная  форма кредитных отношений, при  которой степень риска для  обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной  России. При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении «квартирного вопроса» граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает более активное развитие. 
 
 
 

     1.2. Сущность ипотечного страхования  при страховании предмета залога 

     Одним из обязательных условий покупки  жилья по ипотеке является страхование. По закону предмет залога должен быть обязательно застрахован от повреждения или полного уничтожения. Но банками-кредиторами зачастую выдвигаются так же дополнительные требования по страхованию жизни и трудоспособности самого заемщика, а так же страхование риска по утрате собственности на жилье (титул). Срок обязательного страхования равен сроку самого ипотечного кредита.

     Как правило, банк требует страховать приобретенное  жилье на размер ипотечного кредита, увеличенный на 10%. Заемщики же чаще страхуют квартиру на полную ее стоимость. В этом случае при утрате заемщиком квартиры страховая компания возмещает банку полученный у него кредит, и выдает заемщику оставшуюся стоимость по страховому договору.

     В случае, когда жизнь и трудоспособность заемщика уже страхованы им самим (или  его работодателем), а менять страховщика он не намерен, то ему необходимо заняться поисками банка, которые готовы к зачтению уже имеющегося страхового полиса даже в том случае, если страховщики не являются партнерами банка-кредитора³.

     Если  покупатель (заемщик) приобретает квартиру в новостройке, то ему не обязательно страховать риск утраты права на собственность жилья. При приобретении заемщиком квартиры на вторичном рынке, банк может потребовать застраховать этот риск. Некоторые банки требуют страхования на весь период ипотечного кредита, а некоторые только на 3 года. Так как это период является сроком исковой давности по недействительным сделкам.

     Все риски, которые требует застраховать банк, страхуются по определенным ставка. Ставки определяются конкретно для  каждого заемщика.

     Страхование жилья может составлять порядка 0,3-05% от суммы страховки. Это зависит  от параметров самого жилья: перекрытия дома деревянные или иные, общее  техническое состояние дома, наличие  или отсутствие отделки и другие параметры.

     Тарифы  на страхование жизни и трудоспособности зависят от возраста, состояния здоровья и профессиональной деятельности заемщика. Тариф на страхование жизни и трудоспособности составляет 0,3-1,5%. Если при получении кредита (расчете размера кредита) учитывались доходы созаемщиков, банк может потребовать застраховать и его [16].

     При страховании титула значение имеет  «юридическая чистота» жилья. Тарифы по этому риску составляют около 0,2-0,7%.

     При ипотечном кредите расходы заемщика на страхование могут составлять около 1-1,5% в год от остатка по кредиту (с учетом процентов).

     Платежи по страхованию происходят раз в  год. Когда наступает время платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и страховая компания рассчитывает сумму страхового взноса с учетом суммы задолженности по кредиту. Соответственно, с каждым годом страховые платежи становятся все меньше, пропорционально уменьшению долга перед банком.

     Заемщик должен застраховать свою жизнь и  риск по потере трудоспособности с  момента получения кредита. Жилье страхуется в зависимости от того, какое оно приобретается: если квартира приобретена в готовом доме или на вторичном рынке, то недвижимость и титул страхуются с момента получения кредита, а если дом еще строится – то страхование оплачивается с момента оформления жилья в собственность.

     Прежде  чем подписать договор страхования, заемщику необходимо внимательно знакомиться  с тем, какие страховые случаи приводят к возмещению ущерба.

     Страхование жизни и трудоспособности обычно гарантируют страховые выплаты в случае смерти застрахованного и частичной или полной утраты трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора.

     Страховыми  случаями при страховании жилья  являются следующие: гибель или повреждение  недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было.

     Страховым случаем при страховании титула является утрата права собственности  на предмет ипотеки, например, вследствие вступившего в законную силу решение  суда⁴.

     При наступлении любого страхового случая заемщику следует немедленно поставить  в известность страховую компанию и кредитора. В страховой компании необходимо уточнить порядок необходимых действий.

     В случае смерти заемщика или утрате им трудоспособности, все обязательства  перед банком-кредитором переходят  к страховой компании, и она  выплачивает кредит банку (включая проценты). Заложенная квартира при этом становится собственностью заемщика (наследников заемщика).

     При повреждении застрахованного жилья, заемщику выплачивается страховое  возмещение. Если в договоре страхования  была указана сумма лишь ипотечного кредита, а не полная стоимость жилья, то заемщику может не хватить страховой выплаты на восстановление.

     Если  же жилье физически утрачено, или  потеряно право собственности на него, страховую выплату получает банк-кредитор. Он получает от страховой  компании остаток задолженности по кредиту и 10%. Если жилье было застраховано не полную стоимость, то разница выплачивается непосредственно заемщику.

     Страховые компании обычно предлагают комплексную  программу страхования ипотечного жилищного кредитования населения, которая поможет заемщику исполнить кредитные обязательства при снижении платежеспособности в случаях:

- лишения привычного дохода вследствие утраты трудоспособности застрахованного человека или его смерти;

- непредвиденных расходов, связанных с утратой или повреждением квартиры, купленной в кредит;

- утраты права собственности или его ограничения на квартиру, купленную в кредит.

     Комплексная программа ипотечного страхования  включает в себя:

- страхование жизни и здоровья Заемщика (Созаемщика). Страхование проводится на случаи смерти Заемщика по любой причине; временной утраты Заемщиком трудоспособности в результате несчастного случая, а также на случай постоянной утраты трудоспособности в результате несчастного случая, приведшей к инвалидности;

- страхование приобретаемого имущества. Страхование проводится на случаи пожара, взрыва, повреждения имущества водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий и др;

- страхование риска возможной утраты права собственности клиента на приобретенную недвижимость (титульное страхование). Страхование проводится на случаи ограничения либо потери Заемщиком права собственности на недвижимое имущество.

     Комплексный договор ипотечного страхования  заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок в среднем от 1 до 30 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита .

     Для заключения договора комплексного ипотечного страхования Заемщику необходимо:

- предоставить сведения о предыдущих сделках с квартирой для проверки юридической чистоты

- заполнить заявление-анкету

     Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере  выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может  быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.

     В среднем ежегодный страховой  взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3% от страховой  суммы. Величина страхового взноса зависит от:

- срока страхования;

- возраста и состояния здоровья Заемщика;

- состояния квартиры и дома, в котором находится квартира;

- юридической чистоты квартиры.

     При наступлении страхового случая страховое  возмещение выплачивается банку  в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы. Если размер выплаты страхового возмещения превышает размер неисполненных на момент выплаты обязательств Заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается Заемщику.

     Документы, обычно предоставляемые в страховую компанию:

        1) Необходимые документы по Заемщику:

- копии всех страниц паспорта Заемщика(ов)

- анкета-Заявление по комплексному ипотечному страхованию

        2) Документы, подтверждающие состояние  здоровья Заемщика, в соответствии с запросом страховой компании

        3) Необходимые документы по квартире, приобретаемой на кредитные средства:

- копии правоустанавливающих документов на квартиру;

- копии справки БТИ, экспликации с поэтажным планом;

- копия справки о регистрации (Выписка из домовой книги);

- характеристика жилого помещения (Копия финансово-лицевого счета жилого помещения);

- копия экспертного заключения из отчета об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком;

- копия выписки из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению);

- копия разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (в случаях, предусмотренных законодательством);

        4) Необходимые документы по Продавцу  – физическому лицу:

- копии всех страниц паспортов (свидетельств о рождении) Продавцов квартиры;

- копия свидетельства о браке Продавца;

- копия нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на Продавца(ов) на отчуждение жилого помещения;

- справки из ПНД и НД в случае, если Продавец квартиры находится в пенсионном возрасте.

        5) Необходимые документы по Продавцу  – юридическому лицу:

- копии учредительных документов юридического лица (устав, учредительный договор);

- копия свидетельства о регистрации юридического лица;

- копия свидетельства о постановке на учет в МНС;

- копия справки юридического лица о том, что сделка не является крупной (с подписью руководителя и главного бухгалтера юридического лица);

- копия протокола общего собрания юридического лица о решении продать квартиру с указанием адреса, площади и суммы, за которую решено продать в случае необходимости);

- копия документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица (протокол/приказ/доверенность);

- копия паспорта представителя юридического лица.

        6) Страховая компания имеет право  запросить у страхователя иные  документы, необходимые для заключения  договоров страхования 

     Страхование при ипотеке - вещь неизбежная. При покупке жилья по любой ипотечной программе клиент должен знать, что помимо оплаты займа придется понести страховые расходы.

     Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости») требует обязательного страхования  только самого залога, т. е. приобретаемой с помощью займа квартиры от повреждения и полного уничтожения [3]. Суть всех видов страховки при ипотеке в том, чтобы стабильности финансового потока в период погашения кредита ничто не угрожало. А так как угроза потерять финансовые потоки в России очень даже реальна, то зарабатывающие на займах банки стремятся обезопасить свои будущие прибыли. Они ставят заемщику обязательным условием заключить еще два договора со страховщиками: на защиту от несчастного случая, включая смерть и потерю трудоспособности (классическое страхование жизни) и на случай утраты права собственности на приобретаемый объект (так называемое страхование титула). А некоторые банки требуют застраховать еще и гражданскую ответственность заемщиков перед третьими лицами. Например, выйдет из строя водопровод в заложенной квартире, и заемщик будет вынужден покрыть убытки соседу снизу. А банк хотел бы быть уверен в стабильности финансового положения заемщика. Эта уверенность - залог его стабильной прибыли.

     По  стандартной страховой программе заключается единый комбинированный полис или, как его называют, тройной полис, учитывающий все риски, которым подвергается потребитель ипотечного кредита:

- страхование жизни и потери трудоспособности заемщика - личное страхование;

- страхование риска физической утраты или повреждения недвижимого имущества - имущественное страхование;

- страхование риска утраты права собственности на заложенное недвижимое имущество - титульное страхование.

     Чтобы сократить количество финансовых документов, страховщики ввели комплексное страхование, «при котором процесс заключения договоров упрощается. Обычно комплексный полис страхования в ипотеке выдается сразу на весь период кредитования, но оплачивается частями, ежегодно. Размер страховых взносов каждый год уменьшается, поскольку проценты начисляются на непогашенную часть задолженности по кредиту. При этом, как правило, при покупке-продаже квартиры по ипотеке имущественное и титульное страхование вступает в силу с момента получения кредита, а приобретая квартиру на стадии строительства - с момента регистрации права собственности. Лично застраховаться при получении кредита придется вне зависимости от того, готова квартира заемщика или пока еще строится.

     Неприятное  ограничение, отражающее состояние  российского рынка финансовых услуг, касается отсутствие выбора среди множества страховых компаний. Страховаться заемщик буде там, где ему укажет банк. Он уже позаботился о снижении риска и в этом случае. Сбербанк, например, имеет соглашения с более чем десятью страховщиками.

     Условия и стоимость страхования в разных компаниях очень похожи. По словам страховщиков и банкиров, суммарные затраты заемщика на страхование по ипотечным программам сейчас в среднем составляют 1-1,5% от суммы кредита.

     Однако  расходы разных заемщиков на страхование могут сильно отличаться, так как стоимость каждого вида страхования рассчитывается для каждого клиента индивидуально. Мало того, что сами квартиры разные (охраняемые апартаменты в доме класса «люкс» - одно, а хрущевка на первом этаже - совсем другое), у одинаковых объектов разным может быть состояние. На стоимость полиса страхования самой квартиры обычно влияют техническое состояние здания, год постройки и прочее. В цене титульного страхования учитываются история квартиры, число заключенных с ней сделок в прошлом.