Возникновение права собственности на землю

Содержание.

Введение

Глава 1. Основания возникновения права собственности на землю

§1. Возникновение права  собственности на землю из актов  органов государственной власти и местного самоуправления

§2. Возникновение права собственности на землю из договоров и иных сделок с землей

§3. Возникновение права  собственности на землю из иных оснований

Глава 2. Возникновение  права собственности РФ на земельные участки

§1.Возникновение  права собственности РФ при разграничении  государственной собственности на землю

§2. Возникновение  права собственности РФ на земельные  участки по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством

Заключение

Введение.

В современном российском земельном праве посредством  Земельного кодекса решается главный  вопрос о соотношении частноправовых и публичных начал: приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средств производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества; свободного распоряжения собственников землей, если это не наносит ущерба окружающей среде; сочетания интересов общества с гарантиями каждого гражданина.

В самом общем виде под земельными правоотношениями понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения, участники которых имеют соответствующие субъективные права и юридические обязанности в сфере использования и охраны земель.

Далеко не все отношения  по поводу земли являются земельными и регулируются нормами земельного права. Существует целый спектр вопросов, которые регламентируются смежными отраслями, например, плата за землю, территориальное планирование и градостроительное зонирование, административно-территориальное устройство и т.д.

Обращение к исследованию особенностей возникновения права  собственности на землю обусловлено состоянием правового регулирования земельных отношений в РФ, согласно которому земля объявлена «природным объектом и природным ресурсом», «недвижимым имуществом», «объектом права собственности и иных прав». При этом земля является особым видом недвижимости, объектом природного происхождения. В отличие от других объектов природного происхождения земля – основа жизни и деятельности человека и поэтому должна иметь статус особого объекта правоотношений, со специфическими условиями ее использования.

Также необходимо отметить то, что «различны способы приобретения права собственности для различных  субъектов. Речь идет, прежде всего, о  разных субъектах права собственности – публичных и частных. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением тех его видов, которые в соответствии с законодательством РФ могут находиться только в собственности РФ».¹

В федеративном государстве особое значение имеет вопрос о субъектах публичной собственности на землю и основаниях возникновения их прав. В РФ после распада СССР определенное время стояла проблема поиска правовых решений о принадлежности земли, находящейся в пределах государства. В итоге доминирующей стала разделительная тенденция, в распределении прав и обязанностей каждого уровня публичной власти, закрепленная в виде разграничения государственной собственности на землю. В то же время вопросы определения четких принципов или критериев остаются открытыми.

Несмотря на обилие гражданско-правовых проблем, возникающих в процессе землепользования, вопросы права собственности на землю все еще не стали предметом особого внимания цивилистов. При написании данной работы был исследован ряд вопросов в трудах Жарикова Ю. Г., Эйрияна Г. Н, Зиннатуллина А.З, Сыроедова Н.А, Шуплецовой Ю.И. и других авторов.

Целью данной работы является комплексное  системное исследование природы возникновения права собственности на землю в общем и возникновение права собственности на землю РФ, анализ норм гражданского и земельного законодательства, регулирующего порядок возникновения права собственности на землю, выявление существующих теоретических и практических гражданско-правовых проблем для разработки положений по совершенствованию действующего законодательства РФ.

Глава 1. Основания возникновения права собственности на землю.

§1. Возникновение  права собственности на землю  из актов органов    государственной власти и местного самоуправления.

Возникновение права  собственности на землю из актов  органов государственной власти о местного самоуправления (далее – МСУ) является одним из наиболее распространенных оснований возникновения прав на землю.

Данное основание имеет ряд  отличий от договора и иных оснований. Главным отличием является наличие  у одного из субъектов властных полномочий по отношению к другим субъектам. Еще одно отличие связано с отсутствием согласованности воли субъектов. И последнее отличие заключается в том, что возможность участия определенных категорий субъектов в таких правоотношениях предопределяется нормами права. Именно эти отличия позволяют выделить правоотношения, возникающие из актов органов государственной власти и МСУ в особую группу – административные основания получения земельных участков на праве собственности.

Следует также отметить, что социалистический режим привел к «повсеместному использованию таких терминов, как «предоставление», «выделение» земель. И, как результат, в многочисленных законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих земельные правоотношения, применяются эти же термины».² Например, в ст. 29, 30, 32, 33, Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) говорится о «предоставлении» земель³. Конечно, полностью отказаться от термина «предоставление» применительно к земельным отношениям нельзя, поскольку сохраняется административный порядок передачи земельных участков государственным органом в бессрочное (постоянное) пользование, но и распространять его на приобретение земли по договору уже нельзя. Здесь следует согласиться с мнением Н.А. Сыроедова, что термин «предоставление» целесообразно использовать применительно к административным основаниям получения земли⁴.

В собственность граждан  и юридических лиц земельные  участки, по общему правилу, предоставляются на основании договора купли-продажи, заключаемого по результатам конкурса или аукциона. В этом случае решение органа государственной власти или органа МСУ о выставлении земельного участка на торги расценивается как публичная оферта, поскольку оно адресовано неопределенному кругу лиц, всем желающим приобрести землю на возмездной основе.

В случаях, предусмотренных законом, возможно бесплатное предоставление на основании решения органа государственной власти или МСУ. Например, в соответствии с ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, бесплатно по месту военной службы предоставляется земельный участок для индивидуального жилищного строительства⁵.

Предоставление земельных  участков на основании решения органа государственной власти или МСУ может осуществляться для строительства, а также для иных целей, не связанных со строительством. Также по решению названных органов земельные участки предоставляются собственникам объектов недвижимости, расположенных на этих участках.

Для строительства объектов недвижимости земельные участки  предоставляются в собственность по общему правилу без предварительного согласования, на торгах. В отличие от предоставления таковых в постоянное (бессрочное) пользование или аренду, для которого обязательным условием является предварительное согласование места размещения объекта. Так как в первом случае право собственности возникает на основании договора купли-продажи земельного участка, то порядок проведения торгов и заключения договора рассматриваются в следующем параграфе настоящей работы.

Одной из важнейших стадий предоставления земельного участка является проведение государственного кадастрового учета. Государственный кадастровый учет земельных участков – это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель (далее – ЕГРЗ) земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Кадастровый учет осуществляется за счет заинтересованных физических и юридических лиц земельными кадастровыми палатами, создаваемыми в субъектах РФ⁶.

Для проведения кадастрового учета земельного участка заинтересованные лица подают в Земельную Кадастровую  палату субъекта РФ по месту нахождения земельного участка заявку о проведении кадастрового учета, правоустанавливающие документы и документы о межевании земельного участка.

Процедура государственного кадастрового учета включает в себя проверку представленных документов, составление описания земельного участка  в ЕГРЗ, присвоении ему индивидуального кадастрового номера, изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и формирование кадастрового дела.

Моментом внесения соответствующей записи в ЕГРЗ процедура формирования земельного участка заканчивается. С этого времени земельный участок считается возникшим как объект недвижимости, и в дальнейшем он может быть предоставлен гражданам и юридическим лицам в собственность или на ином праве.

Предоставление земельных  участков для целей, не связанных  со строительством объектов недвижимости, осуществляется на основании заявления, подаваемого гражданином или юридическим лицом, в исполнительный орган государственной власти или МСУ. Закон предусматривает для таких случаев упрощенный порядок предоставления земельного участка.

Предоставление осуществляется на основании решения органа государственной власти или МСУ о передаче испрашиваемого земельного участка в собственность, за плату или бесплатно.

Граждане, имеющие в  пожизненном наследуемом владении или в постоянном (бессрочном) пользовании земельные участки, имеют право однократно бесплатно переоформить эти участки в собственность.

Для указанных случаев  установлен упрощенный порядок переоформления, состоящий из следующих юридических  фактов: подача заявления, принятие органом  государственной власти или МСУ в  двухнедельный срок решения, государственная регистрация права собственности.

«Также представляется особо важным отметить отсутствие нормы  о сроке действия решения о  предоставлении земельного участка  из государственной или муниципальной  собственности»⁷.

Согласно п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) гражданские  права и обязанности возникают  из актов государственных и муниципальных  органов, которые предусмотрены  законом в качестве оснований  возникновения гражданских прав и обязанностей⁸.

Данные акты в качестве оснований возникновения права  собственности предусмотрены ст.29 ЗК РФ, следовательно, необходимо предусмотреть  в ЗК РФ требования к решениям органов  государственной власти и МСУ, в  частности, и о сроке их действия.

§2. Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей.

Ст.8 ГК РФ одним из первых оснований возникновения гражданских  прав  и обязанностей называет сделки. Это не случайно, так как именно сделки опосредуют гражданско-правовой оборот имущества.

Земельные участки представляют собой разновидность имущества, а поэтому «они могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и природных ресурсах»⁹

В настоящее время  наряду с предоставлением земельных участков по решению органов государственной власти и МСУ все чаще основаниями возникновения прав на землю становятся сделки. «Это связано с тем, что многие граждане и юридические лица уже получили земельные участки на праве собственности»¹⁰.

Также следует определиться с самой правовой природой сделок с земельными участками. Этот вопрос в науке гражданского и земельного права является дискуссионным. По нему существует  два основных мнения:

- во-первых, сделки с  земельными участками являются гражданско-правовыми;

- во-вторых, сделки с  земельными участками являются  земельно-правовыми.

Основоположником первой точки зрения является Г.Н. Эйриян, который  доказывает, что «сделки с землей, с точки зрения их отраслевой принадлежности, являются гражданско-правовыми. Поэтому включение земельных участков как недвижимости в гражданский оборот повлекло появление не особого рода сделок, а особо вида гражданско-правовых сделок. При этом родовым понятием  по отношению к земельным сделкам является такое понятие, как сделки с недвижимостью»¹¹.

Противники приведенной  точки зрения считают, что сделки с земельными участками являются земельно-правовыми и представляют собой особый род сделок.¹²

Но ставить вопрос о гражданско-правовой или земельно-правовой природе сделок с земельными участками не совсем корректно, поскольку, основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены гражданским законодательством. Земельным законодательством данные основания не предусмотрены. Кроме того, объекты гражданских прав предусмотрены также ст. 128, 130 ГК РФ. В соответствии со ст.130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу. «В земельном законодательстве определены лишь требования к земельному участку».¹³

Таким образом, предполагается гражданско-правовая природа сделок с земельными участками, так как иных сделок не предусмотрено действующим законодательством РФ. Поэтому «с правовой точки зрения правильно говорить только о сделках, объектом которых является один из видов недвижимого имущества – земельный участок».¹⁴

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Договоры являются наиболее распространенной разновидностью сделок.

Как и все сделки в общем, сделки с земельными участками должны отвечать четырем требованиям: их содержание не должно противоречить закону, стороны должны обладать необходимым объемом право- и дееспособности, воля и волеизъявление сторон сделки должны совпадать, форма сделки должна соответствовать требованиям закона.

Сделки по поводу земли  от имени гражданина, не обладающего  полной дееспособностью, совершают (либо дают согласие на их совершение) законные представители с соблюдением  ограничений, установленных ст. 37 ГК РФ.

В соответствии с нормами  гражданского законодательства сделки с недвижимостью, как правило, совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего их содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160, 339, 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. В отношении земельных участков к таким договорам относится, например, договоры ипотеки и ренты.

Правовым последствием сделок с земельным участком является необходимость государственной регистрации возникновения или прекращения права на земельный участок в связи с совершением сделки. Следует отметить, что регистрации всегда будет подлежать возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки,  но далеко не все сделки с земельным участками.  Так, в соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи земельного участка сам по себе государственной регистрации не подлежит, однако, государственная регистрация необходима для перехода (передачи) соответствующего права. В то же время в случаях дарения земельного участка государственной регистрации подлежит как сам договор дарения (ст. 574 ГК РФ), так и передача права собственности на основании договора.

Еще одной особенностью сделок с земельными участками является невозможность применения целевого назначения земельного участка при совершении сделки. Хотя данное положение  не закреплено в законе прямо, но такой вывод можно сделать на основании анализа ст. 7 и 8 ЗК РФ, в соответствии с которыми все земли в РФ по целевому назначению подразделяются на семь категорий. В частности, отнесение к категориям и перевод из одной категории в другую земель, находящихся в частной собственности, осуществляется органом МСУ, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, перевод которых осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ. Таким образом, стороны в договоре не могут самостоятельно изменить целевое назначение земельного участка.

Также следует отметить сделку, предметом которой является часть земельного участка, от сделки, предметом корой является доля в праве на участок. Так, физическое лицо, обладающее, например, 1/200 долей в праве собственности на земельный участок, способно даже без соглашения других сособственников произвести отчуждение своей доли путем совершения дарения (п.2 ст.246 ГК РФ). При возможном выделении такой доли в натуре размер участка вполне может оказаться менее допустимого.

Договоры и иные сделки не влекут непосредственно возникновения права собственности, они влекут возникновение обязательства, в рамках которого  и происходит переход имущества от прежнего собственника новому. Еще в 1975 году О. С. Иоффе писал: «Если экономическая сущность права собственности заключается в том, что оно выступает как право присвоения, то обязательственные правоотношения по своему экономическому содержанию выступают как способ перемещения уже присвоенного имущества. Целью этого перемещения может служить реализация присвоенного и тогда обязательство возникает как результат осуществления права собственности, либо создание предпосылок для нового акта присвоения, и тогда обязательство является основанием возникновения права собственности… Это обусловлено тем, что право собственности и обязательственные права не только отличаются, но и тесно связаны друг с другом».¹⁵

Согласно ст. 129 ГК РФ объекты  гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность или быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Купля-продажа земельных  участков – наиболее  распространенный  на  практике  договор. Его заключение, изменение и расторжение регулируется положениями статей 454 – 491 и 549 – 558 ГК РФ, особенности же данного договора установлены ст. 37 ЗК РФ.

Данный договор является возмездным, консенсуальным и  двусторонне-обязывающим.

Первым существенным условием договора является его предмет.

Анализ ст. 554 ГК РФ,  устанавливающей требования к условиям договора о товаре, показывает ее неприспособленность для регулирования продажи земли. Данная норма не позволяет установить, какие именно характеристики земельного участка (кроме его расположения среди иных земельных участков) должны быть указаны в договоре для того, чтобы считать его заключенным. Должны ли  быть, в частности, обозначены размеры участка, его целевое назначение, разрешенное использование и прочие характеристики?

Решить данный вопрос можно путем анализа норм земельного законодательства. В частности, ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Из сказанного следует, что условие о предмете договора купли-продажи земельного участка  считается согласованным при  наличии кадастровой карты (плана) земельного участка. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети "Интернет".¹⁶

Кроме того, согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.¹⁷  Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Для продажи земельного участка в качестве второго существенного  условия договора установлена цена, которая, по общему правилу должна быть выражена в рублях. Иных существенных условий в договоре продажи земельного участка не предусмотрено.

«Хотя в действующем  законодательстве прямо и не предусмотрено  требование об указании качественных характеристик земельного участка, ст. 552 ГК РФ это допускает. Качество земельных участков изначально устанавливается в земельно-кадастровой документации, где выделяются нарушенные и малопродуктивные земли, деградированные сельскохозяйственные угодья, а также земли, загрязненные опасными веществами. Все эти характеристики должны быть отражены в договоре купли-продажи».¹⁸

Момент перехода права  собственности связан с государственной  регистрацией такого перехода. Вместе с тем немаловажное значение имеет передача участка, которая в соответствии со ст. 556 ГК РФ подлежит оформлению в виде передаточного акта. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

Отдельно необходимо отметить положения ст. 37 ЗК РФ «Особенности купли-продажи земельных участков». В сущности, данная норма содержит два вида требований к договору купли-продажи:

- О недопустимости  нарушения права покупателя на информацию;

- О недопустимости  включения в договор условий,  противоречащих закону.

Также стоит уделить  внимание купле-продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Во-первых, продажа земельного участка для строительства может осуществляться без предварительного согласования места размещения объекта.

Во-вторых, такая продажа  осуществляется по общему правилу на торгах, но законом могут быть установлены  и исключения.

Порядок проведения торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, ст. 447-448 ГК РФ, а также Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков».¹⁹

Торги проводятся в форме  конкурса или аукциона. При  этом  аукцион  может быть открытым  или  закрытым  по  форме  подачи  предложений о цене. Конкурс проводится в тех случаях, когда собственником земельного участка устанавливаются условия (обязанности) по использованию земельного участка.

Начальная цена земельного участка определяется его продавцом  на основании независимой оценки, проводимой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Правовое регулирование оценочной деятельности осуществляется ФЗ «Об оценочной деятельности», в соответствии со ст. 3 которого «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».²⁰

По результатам оценки земельного участка составляется письменный отчет, в котором указывается и обосновывается рыночная стоимость земельного участка.

Кроме того, в цену земельного участка включаются расходы на проведение оценки земельного участка для определения его рыночной стоимости; на публикацию информации о проведении торгов; на организацию и проведение торгов  и др.

Каждый участник торгов до начала их проведения вносит задаток. Сумма задатка определяется в  размере 20 % начальной цены земельного участка.  К участию в торгах допускается любое физическое или  юридическое лицо, своевременно подавшее заявку. В  случае  подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность. Юридическое  лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные   копии   учредительных  документов  и свидетельства  о государственной регистрации юридического лица,  а также выписку из решения  уполномоченного  органа  юридического  лица  о совершении сделки.

Победителем признается лицо, предложившее наибольшую цену за предмет торгов. При проведении конкурса победителем признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором, членами комиссии и победителем торгов.

Не позднее 20 дней с  момента оформления протокола продавец и победитель торгов заключают договор купли-продажи земельного участка.

Право собственности  на приватизируемое недвижимое имущество  переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.²¹

§3. Возникновение  права собственности на землю из иных оснований.

1. Основанием возникновения  права собственности на землю может служить судебное решение, которое выносится судом в случае признания гражданских прав и обязанностей.

ЗК РФ в ст. 59 признает судебное решение в качестве основания  возникновения прав на землю. Аналогичное положение содержится в ст.8 ГК РФ и относится к гражданским правам в целом.

Судебное решение играет роль в юридическом составе возникновения, изменения или прекращения прав на землю. В частности, своим решением суд может изменить момент возникновения прав на землю.²²

Следует отметить, что  основанием возникновения права  собственности на землю может  быть также и мировое соглашение, утвержденное определением суда. «Правовая  природа данного основания, по сути, близка к сделке в части соглашения между сторонами, но также близка и судебному решению в части  утверждения мирового соглашения путем вынесения соответствующего определения суда».²³ Определенную роль здесь играет именно определение суда, поскольку своим определением суд решает, утвердить или нет данное соглашение.

В качестве примера можно  привести  следующее положение ЗК РФ. Так, на основании решения суда о признании неправомерным отказа в предоставлении земельного участка в собственность соответствующие органы обязаны предоставить земельный участок. (п.10 ст.30 ЗК РФ).

2. Следующим основанием возникновения  права собственности на землю  является приобретательская давность.

Сущность приобретательской давности состоит в возврате в гражданский  оборот имущества, утратившего хозяина.

Действующее земельное законодательство не содержит каких-либо специальных ограничений в применении норм о приобретательской давности к земельным участкам. Напротив, ст. 25 ЗК РФ, посвященная основаниям возникновения прав на земли, отсылает к гражданскому законодательству и иным федеральным законам.