Загальна характеристика договору найму (оренди) жилих приміщень

Вступ

Відповідно до ст. 47 Конституції  України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу  побудувати житло, придбати його у власність  або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в ЦК України.

Актуальність теми курсової роботи зумовлена змінами соціально-економічного устрою України та новими конституційними засадами права громадян на житло. Якщо головним принципом Конституції УРСР (1978 року) був принцип безоплатного розподілу житла під громадським контролем, то Конституція України (1996 року) визначає, що безоплатно житло надається державою або органами місцевого самоврядування тільки громадянам, які потребують соціального захисту, а головним обов’язком держави є створення умов, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Оскільки в останній час в Україні досить велика частка населення не має коштів на придбання  свого житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже в кожній пересічній українській сімї. Оскільки таких випадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато.                                                         

 Ступінь наукової розробленості теми. Найбільш грунтовні наукові роботи даній проблемі присвятили Брагинський М.І., Васильев П.П., Вітрянський В.В., Потяркин Д.Е., Красавчикова О.А., Крашенінников П.В., Садікова О.Н., Сергєєва А.П., Суханова Е.А., Тітов А.А., Тіхоміров М.Ю. і багато інших.

Отже, тема «Договір найму (оренди) жилих приміщень» є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але й для юристів.

Таким чином, об’єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки.

Предметом дослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей ЦКУ, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній юридичній періодиці.

Метою курсової роботи є  визначення основних цивільно-правових теоретичних засад, принципів та методів правового регулювання цивільного договору найму житла і окремих його видів, а також надання рекомендацій щодо вдосконалення системи нормативних актів України, які регулюють цей вид договору. 

Задачі дослідження:

- досконально дослідити  житлове законодавство на предмет  виявлення проблем, повязаних  з договором найму (оренди) жилих  приміщень;

- запропонувати свої  шляхи вирішення проблем.

При дослідженні використовуються такі методи:

- метод соціально-історичного аналізу;

- метод правового аналізу;

- метод порівняльного  аналізу.

Джерела одержання  інформації: Конституція України, цивільне та житлове законодавство України та ін..

1. Загальна характеристика договору найму (оренди) жилих приміщень

1.1. Договір найму житла

Відповідно до ст. 47 Конституції  України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу  побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду [2]. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в новому ЦК України. Крім того, договір найму житла надає реальну можливість для реалізації конституційних положень про вільний вибір місця проживання та про здійснення права приватної власності. Договір найму (оренди) житла належить до двосторонніх, а в деяких випадках і багатосторонніх правочинів. Тому він має відповідати умовам дійсності правочинів і договорів (ст. 626-627, гл. 52 ЦК).

Істотними умовами договору найму є: об'єкт (склад і обсяг  житла, кількість кімнат, ізольованість, розташування, житлово-комунальні послуги, санітарна забезпеченість); термін, на який укладається договір, плата; ремонт майна та умови його повернення; порядок виконання зобов'язань; відповідальність сторін. Також повинні бути визначені ризик випадковою загибелі та страхування наймачем взятого ним в найм майна. За згодою сторін у договорі найму можуть бути передбачені й інші умови.

Договір найму житла є підставою для виникнення зобовязання - правовідношення, в якому кожна зі сторін має одночасно і права, і обовязки і вважається боржником у тому, що вона зобовязана вчинити на користь другої сторони, і одночасно - кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї. Виходячи з того, що договір найму (оренди) житла є двостороннім, оскільки правами та обовязками наділені обидві сторони договору, наймодавець одночасно виступає як кредитор і боржник, який має право вимагати від наймача (боржника) виконання його обовязків, наприклад, сплати грошей за користування житлом, а наймач як кредитор вправі вимагати від наймодавця (боржника) на виконання зобовязання вчинити на його користь певну дію (передати житло в користування негайно або у строк, встановлений договором найму) [1]. У разі невиконання боржником обовязку передати кредиторові у користування житло, кредитор має право вимагати його передання відповідно до умов зобовязання, якщо інше не передбачене законом. Правові наслідки непередання майна наймачеві, вказані в ст. 766 ЦК, поширюються на договір найму житла.    Такий договір є відплатним, строковим, консенсуальним. Він вважається укладеним, тобто набирає чинності, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору належать умови про предмет договору, дані про осіб, які проживатимуть разом із наймачем, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

1.2. Сторони у договорі найму житла

Сторонами договору найму житла є наймодавець - особа яка є власником житла, і наймач - соба, якій передається житло в користування [3]. Такими особами можуть бути фізичні особи, які набули повної цивільної дієздатності та юридичні особи. Якщо власниками житла є кілька осіб, вони можуть бути наймодавцями у договорі. Якщо договір найму житла укладається з кількома особами або у разі заміни первісного наймача на кілька осіб, вони можуть бути наймачами у договорі. Таким чином, на стороні наймодавця і наймача можуть бути багато осіб. Такі особи за своїм положенням відносяться відповідно до солідарних кредиторів та боржників. ЦК передбачає право бути наймачем житла юридичній особі, яка може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Правовою підставою для користування таким житлом може бути договір піднайму житла.

1.3. Форма і предмет договору найму житла

Договір найму житла як правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Ст. 811 ЦК встановлює письмову форму договору найму житла. Недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсність. У даному випадку законом не встановлено, що недодержання сторонами письмової форми договору найму житла має наслідком його недійсність. Тому факт укладання такого договору і заперечення однією зі сторін факту вчинення цього правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо, відеозапису та ін. Рішення суду в таких випадках не може ґрунтуватися на показаннях свідків.                                                                        

Якщо особа вважає себе наймачем після укладання договору найму житла, а власник житла  оспорює факт учинення цього договору і не передає житло в користування, то вона вправі звернутися до власника житла з позовом про примусове виконання обовязку в натурі, тобто про зобовязання відповідача передати житло в користування. У випадку оспорювання факту вчинення цього договору і вчинення перешкод у користуванні житлом з боку власника житла, особа, яка вселилася в приміщення, може звернутися до власника житла з позовом про визнання права користування житлом і зобовязання відповідача припинити чинити (усунути) перешкоди у здійсненні права користування майном. У таких справах підлягає доведенню факт укладання договору найму. Допустимими доказами цього факту і заперечень проти нього можуть бути письмові а прирівнені до них докази. Показання свідків у даному випадку не вважаються допустимими доказами.

Педметом договору найму житла можуть бути помешкання [4]. До видів помешкання Кодекс відносить, зокрема квартиру або її частину, житловий будинок або його частину. Ці обєкти належать до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), з визначеними індивідуальними ознаками і є неспоживними. Квартира або її частина, житловий будинок або його частина можуть бути речами подільними і неподільними.                                  Перелік помешкань, які можуть бути предметом договору найму житла, не є вичерпаним (ч. 1 ст. 812 ЦК ).

 Ст. 29 ЦК визначає поняття місця проживання фізичної особи, називаючи крім житлового будинку і квартири ще й гуртожиток, готель, тощо. Такі помешкання можуть бути предметом договору найму житла, якщо вони відповідають вимогам придатності для постійного проживання, належать власникам на праві приватної власності і передаються у найм саме за умовами цього договору. Виходячи з того, що  наймодавцем може бути лише власник житла, норми договору найму житла прямо не поширюються на житлові будинки, інше нерухоме майно, яке визнане самочинним будівництвом, тому що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, крім випадків, передбачених законом.                         

Якщо після укладання  договору найму житла буде встановлена непридатність помешкання до постійного проживання у ньому, сторони за взаємною згодою можуть розірвати договір або за позовом наймача такий договір може бути визнаний судом недійсним.

2. Обов’язки сторін договору

2.1. Обовязки наймача житла

1. Наймач зобовязаний  використовувати житло лише для  проживання у ньому, забезпечувати  збереження житла та підтримувати  його в належному стані.

Такий обовязок поширюється  не тільки на наймача, а й на інших  осі які проживають разом з наймачем, та осіб, право проживання яких похідне від прав наймача. Йдеться про тимчасових мешканців, наймачів. Перелічені особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. Під забезпеченням збереження житла і підтримуванням його в належному стані слід розуміти виконання наймачем покладених на нього обовязків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного й іншого обладнання, до обєктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно майна, що обслуговує будинок.

2. Наймач не має  права провадити перевлаштування  та реконструкцію житла без  згоди наймодавця.

Чинне житлове законодавство  надає право наймачеві і власнику житла на переобладнання і перепланування житлового будинку або квартири (ст. 100 і 152 ЖК). Перевлаштування - це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квартирах спрямовані на обладнання житла комунальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Реконструкція індивідуальних житлових будинків - комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, унаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків. Провадження наймачем перевлаштування та реконструкції житла неможливе без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена у суді. За своєю правовою природою така згода належить до юридичного факту. Тому така згода може бути надана як в письмовій, так і в усній формі.

3. Наймач зобовязаний  своєчасно вносити плату за  житло. 

Наймач зобовязаний  постійно вносити плату за комунальні послуги якщо інше не встановлено  договором наймом [5]. Під своєчасним внесенням плати слід розуміти виконання умов договору найму щодо строку внесення плати. Окрім того, наймач зобовязаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлене договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо-, тепло-, газопостачаня, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та ін.

Сторони у договорі найму житла можуть встановити, на кого з них покладається обовязок щодо здійснення поточного ремонту житла. Якщо ця обставина не встановлена договором, то вважається, що наймач зобовязаний здійснювати поточний ремонт житла (ст. 819 ЦК). До поняття поточного ремонту житла належать роботи з підтримання в належному стані складових житла: фарбування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів та інші роботи.                          

Наймач зобовязаний  вказати у договорі найму житла  осіб, які проживатимуть разом  із ним (ст. 816 ЦК). Закон не передбачає, щоб до складу цих осіб входили тільки дружина, діти, інші близькі родичі і не обмежує кількісний склад цих осіб [6]. Тому з наймачем за його бажанням можуть проживати різні особи.  Залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має намір проживати разом наймач, наймодавець вправі відмовитися від укладання такого договору. Якщо ці обставини наймач приховає від наймодавця, за позовом останнього, на нашу думку, суд може визнати договір найму недійсним або суд може висилити цих осіб без надання іншого житла. Особи, які проживатимуть разом із наймачем набувають рівних з ним прав та обовязків щодо користування житлом. Фактично вони стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обовязками відносно наймодавця і наймача.                                             

Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Стосовно договору найму житла відповідальність наймача за дії вказаних осіб може бути у вигляді дострокового розірвання договору і виселення. Виходячи з рівності прав і обовязків наймача і осіб, з якими має намір проживати разом наймач, вказані правові наслідки поширюються і на названих осіб. Вони і наймач стають солідарними боржниками.

Відповідно до ст. 762 ЦК за користування майном сторони можуть передбачити плату в грошовій або натуральній формі. Чинним законодавством не встановлений максимальний розмір плати за користування житлом. Такий розмір встановлюється сторонами в договорі. Якщо буде прийнятий закон, який встановить максимальний розмір плати за користування житлом, сторони в договорі не вправі передбачити розмір плати, що перевищує цей розмір. Якщо встановлений рішенням суду розмір плати за житло не задовольняє наймача, він має право відмовитися від договору найму. Якщо таке рішення не задовольняє наймодавця, він не має права відмовитися від договору найму. Але за результатами розгляду справи розмір плати буде встановлений з урахуванням споживчої якості житла та інших обставин, які мають істотне значення. Розірвання такого договору можливе у судовому порядку.

Відповідно з договором найму або окремим законом може бути встановлено право односторонньої зміни розміру плати за користування житлом (ч. 2 ст. 820 ЦК). У противному випадку така одностороння зміна розміру плати не допускається. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

2.2. Обов’язки наймодавця жилого приміщення

Наймач житла має  право за згодою інших осіб, які  постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець  має 
право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо 
наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право  відмовитися від договору найму  житла, якщо житло 
стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму житла  може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

- невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі понад два рази;

- руйнування або псування  житла наймачем або іншими  особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві  може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла [7]. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Договір найму частини  будинку, квартири, кімнати (частини  кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не 
пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач житла  або інші особи, за дії яких він  відповідає, 
використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

3. Зміна та розірвання договору

3.1. Зміна договору

Зміни договору найму  житла можуть вимагати обидві сторони  — наймодатель і наймач. За загальним  правилом, зміна договору допускається лише з відома наймача, членів його сім'ї і наймодателя, але в Житловому кодексі встановлені окремі виключення. Зокрема, при проведенні капітального ремонту житлового будинку державного або суспільного житлового фонду, коли ремонт не може бути проведений без виселення наймача, незалежно від його згоди, наймодатель має право вимагати зміни договору і зобов'язаний надати наймачеві і членам його сім'ї на час проведення ремонта інше житлове приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на ремонтоване приміщення.

У тих випадках, коли житлове  приміщення, займане наймачем і членами  його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережено або  істотно збільшиться і у наймача  утворюються надлишки житлової площі, наймачеві і членам його сім'ї має бути надане інше упорядковане приміщення до початку капітального ремонту. Якщо житлове приміщення істотно зменшиться, то інше приміщення має бути надане на вимогу наймача (ст. 102 ЖК).

Одним з випадків зміни  договору найму житлового приміщення є так званий «розділ житла»: повнолітній член сім'ї наймача має право вимагати, з відома тих, що останніх проживають спільно з ним членів сім'ї, висновку з ним окремого договору найму, якщо приміщення, що виділяється, є ізольованим і за розміром відповідає житловій площі, що припадає на частку особи, що вимагає розділу [8].

За правилами статті 106 Житлового кодексу повнолітній  член сім'ї наймача вправі за згодою наймача та інших членів сім'ї, які  проживають спільно, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача. Такі випадки найчастіше трапляються тоді, коли попередній наймач жилого приміщення виїздить на інше постійне місце проживання, а в найнятому ним приміщенні залишаються проживати члени його сім'ї. Право зміни договору передбачається і у випадках смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення. У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за згодою інших членів сім'ї, спір вирішується в судовому порядку.

Правила статті 106 Житлового  кодексу не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств, установ  та організацій найважливіших галузей  народного господарства, крім випадків, що викладені вище.

Ст.824 ЦК регламентує заміну наймача в договорі найму житла. На вимогу наймача і інших осіб, що постійно проживають спільно з ним, і з відома наймодателя наймач в договорі найму житла може бути замінений одним з повнолітніх осіб, що постійно проживають спільно з наймачем. В разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, що постійно проживали з колишнім наймачем, або, за узгодженням з наймодателем, одне або декілька з цих осіб. В цьому випадку договір найму житла залишається таким, що діє на колишніх умовах. Зміна договору найму житлового приміщення, що іменується переоформленням договору, полягає у визнанні за раніше укладеним договором найму наймачем повнолітнього члена сім'ї замість колишнього наймача на його вимогу з відома наймача і останніх членів сім'ї, що проживають з ним.

3.2. Припинення договору найму житла

Зобов'язання, що виникають  з договору найму жилого приміщення, можуть припинятися як за волевиявленням сторін, так і незалежно від  їхньої волі. Припинення зобов'язання за волевиявленням сторін здійснюється шляхом розірвання договору. Житлові правовідносини можуть бути припинені також у зв'язку з певними подіями: смерть одинокого наймача, руйнування жилого приміщення у зв'язку з стихійним лихом тощо.

Порядок може бути двох видів: позасудовим та судовим за ініціативою наймача або наймодавця.

Як правило, виселення  громадян проводиться в судовому порядку. При розірванні договору найму житла наймач і інші особи, що проживали в приміщенні, підлягають виселенню з житла на підставі вирішення суду, без надання ним іншого житла. Згідно з Житловим кодексом України розірвання договору найму житла в будинках державного і суспільного житлового фонду за ініціативою наймача з відома членів його сім'ї можливо у будь-який час без попереднього запобігання наймодателя.                                                 

В разі вибуття наймача  і членів його сім'ї на постійне проживання в інший населений пункт або  в інше житлове приміщення в тому ж населеному пункті, договір найму вважається розірваним з дня вибуття (ст. 107 ЖК). На вимогу наймодателя договір може бути розірваний лише у випадках, передбачених законом. За загальним правилом, виселення із займаного житлового приміщення виробляється в судовому порядку, за винятком виселення осіб, самоправний що зайняли житлові приміщення або що проживають в будинках, що загрожують обвалом, коли виселення допускається в адміністративному порядку з санкції прокурора.           

Громадянам, яких виселяють  з житлових приміщень, одночасно надається інше постійне житлове приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, які були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку або іншої особи, повернення якої забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. Житлове приміщення, яке надається тому, що виселяється, має бути вказане у вирішенні суду або постанові прокурора. Звернення стягнення на передане в іпотеку житлове приміщення є підставою для виселення всіх громадян, які живуть в нім, за виключеннями, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку житлове приміщення всі громадяни, які живуть в нім, зобов'язані на письмову вимогу кредитора або нового власника цього житлового приміщення добровільно звільнити його протягом одного місяця з дня здобуття цієї вимоги.                                                                      

Якщо громадяни не звільняють житлове приміщення у  встановлений або інший погоджений сторонами термін добровільно, їх примусове  виселення здійснюється на підставі вирішення суду. Виселення громадян при зверненні стягнення на житлові  приміщення, які були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку або іншої особи, повернення якої забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення, є підставою для надання цим громадянам житла для тимчасового мешкання відповідно.                                      

Житловий кодекс розрізняє виселення з житлових приміщень в будинках державного і суспільного житлового фонду з наданням іншого упорядкованого житлового приміщення і з наданням іншого житлового приміщення. Виселення з наданням іншого упорядкованого житлового приміщення виробляється, якщо:  

— будинок, в якому  знаходиться житлове приміщення, підлягає сносу;         —будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом;                                       — будинок (житлове приміщення) підлягає переобладнанню в нежилою.

Офіцери, прапорщики, мічмани, військовослужбовці надстрокової служби і прирівняні до них особи, звільнені  з військової служби у відставку  або запас, а також особи, що проживають з ними, можуть бути виселені із займаних ними житлових приміщень у військових городках з наданням іншого упорядкованого житлового приміщення [9]. Закон встановлює вимоги до приміщення, що надається. Воно повинне знаходитися в межі даного населеного пункту і відповідати всім вимогам, що пред'являються до приміщень при їх наданні.

Громадянам, що займали  окрему квартиру, має бути надана окрема квартира. Якщо наймач займав більш  за одну кімнату, йому надається приміщення, що складається з того ж числа  кімнат. За розміром житлове приміщення має бути не менш того, яке займав наймач, проте в межах норми житлової площі. При виселенні з житлового приміщення, меншого за розміром, чим це передбачено для надання, що виселяється надається житло відповідно до встановленого розміру.                                                                                            

З наданням іншого житлового  приміщення (без вказівки упорядкованого) можуть бути виселені:

      - працівники (разом з особами, що проживають з ними), що припинили трудові стосунки з підприємствами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, у зв'язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за скоєння злочину;     

       - громадяни, що отримали житлові приміщення в будинках колгоспів, якщо вони виключені з членів колгоспу або вийшли з колгоспу за власним бажанням;         

       - громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, відносно яких вони позбавлені батьківських прав.                                 

Вимоги до житлового приміщення, що надається, в цих випадках нижче, ніж до упорядкованого житлового приміщення — воно повинне знаходитися в межі даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

У випадках ліквідації дитячого будинку родинного типа батьки-вихователі повинні звільнити надане їм житлове приміщення, а в разі відмови — підлягають виселенню з наданням ним іншого упорядкованого житлового приміщення. При усуненні батьків - вихователів від подальшого виховання дітей вони можуть бути виселені із займаного житлового приміщення з наданням іншого житлового приміщення.

Згідно з Житловим кодексом виселення з житлового  приміщення в будинках державного і  суспільного житлового фонду  без надання іншого житла допускається за:   

—систематичне руйнування і псування житла;                                                       — систематичне використання житла не за призначенням;                                      — систематичне порушення правил гуртожитку, що створює неможливість спільного мешкання в одному будинку або квартирі.

Необхідними умовами  виселення без надання іншого житлового приміщення є систематичність  порушень і безрезультатність вживання заходів запобігання і суспільної дії.

Підстави для розірвання договору найму житла.

Першою підставою для  розірвання договору найму житла (в позасудовому порядку) є відмова наймача житла за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час від договору найму. Порядок (процедура) розірвання договору найму житла за цією підставою вимагає письмового попередження про це наймодавця за три місяці. Цей строк закон встановлює з метою захисту прав наймодавця, якому (наймодавцю) він необхідний для підшукання і укладання договору з іншою особою.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. У разі попередження наймодавця про розірвання договору менше, ніж за 3 місяці, на нашу думку, наймодавець має право вимагати від наймача плату за користування житлом за відповідний час. Форма такого попередження законом не встановлена. Тому попередження може бути і в усній формі, але обовязок доведення цього факту лежить на наймачеві.