Защита недвижимости

 

  ВВЕДЕНИЕ

 После введения в законодательство института государственной регистрации прав на недвижимое имущество вопрос квалификации требования о защите права собственности на недвижимость и его субъектного состава приобрел в литературе острый дискуссионный характер. Основные споры вызваны дискуссией о том, аналогична ли запись в реестре (регистре – по законодательству Республики Беларусь) владению. Разные точки зрения по этому вопросу предопределяют взгляд на то, как квалифицировать требование о защите прав на недвижимость: является ли это виндикацией, негаторным требованием или требованием о признании права собственности.

Следует также обратить внимание на то, что при защите вещных прав на недвижимое имущество возможны две ситуации: требование исходит от лица, неправомерно исключенного из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; требование исходит от лица, которое значится в регистре в качестве собственника.

В рамках концепции тождества существует две различные позиции. Одни авторы видят сущность виндикации, как конструкции, полностью зависящей от владения. Поэтому, по их мнению, виндикация вообще не должна применяться к случаям истребования недвижимости. Е.А. Суханов, например, указывает, что «утрата владения лицом возможна не иначе, как путем внесения в государственный реестр соответствующей регистрационной записи, но тогда спор владельца и собственника сведется к спору об обоснованности такой записи, т.е. к спору о признании права, а не к требованию о возврате вещи». Ф.О. Богатырев обращает внимание на то, что виндикация недвижимости, права на которую зарегистрированы в реестре, невозможна потому, что обязанным лицом «будет значиться лицо, которое записано в качестве собственника». Т.о. авторы полагают, что наиболее адекватным средством защиты является требование о признании права собственности.

Однако, на наш взгляд данная позиция небесспорна. Во-первых, возможна ситуация, как было указано выше, когда лицо, которое значится в реестре в качестве собственника, фактически не владеет недвижимостью, например, требование о выселении лица неправомерно занявшего жилое помещение. Во-вторых, если лицо заинтересовано в том, чтобы его признали собственником данного объекта недвижимости, оно, несомненно, заинтересовано и в передаче ему этого объекта. Поэтому, требование о признании права собственности не способствует достижению истинной цели спора. Кроме этого, следуя логике вышеназванных ученых, можно сделать вывод о том, что требование о признании права собственности, может заявить только зарегистрированный в реестре собственник. Но в таком случае данное требование теряет всякий практический смысл, так как запись в реестре и есть доказательство зарегистрированного права.

РФ, в отличие от ГК РБ, в отношении момента возникновения права собственности на имущество по договору, содержит также правило, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Т.о. данная норма прямо указывает на возможность истребования недвижимого имущества в порядке предъявления виндикационного требования. Кроме этого, имеющаяся практика (как белорусских, так и российских судов) свидетельствует о применении виндикации в отношении недвижимого имущества.

В рамках концепции несовпадения записи в реестре и фактического владения эти понятия разграничиваются. Так как на законодательном уровне понятие владения не закреплено, теория выработала следующее определение: владение – это возможность хозяйственного господства над вещью, фактическое обладание вещью. Сторонники данной позиции в случае, когда требование исходит от лица, которое значится в реестре в качестве собственника, квалифицируют такое требование как виндикационное.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Понятие недвижимости        

 

 

  Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.  

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).          

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.         

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.         

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.         

Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Юридическое сопровождение сделок

Как известно, любая сделка – это сложная многоступенчатая процедура, требующая не только внимания, но и определенных юридических знаний. Юридическая фирма «Защита недвижимости» оказывает услуги по правовому сопровождению сделок, связанных с недвижимостью. Особенностью оказания данной услуги нашей компанией является не только предоставление консультативной помощи, но и полная проверка документов, контрагентов, самого объекта, а также просчет рисков нашего клиента. Юридическое сопровождение сделок происходит как с недвижимым имуществом вторичного рыка, так и на этапе строительства и инвестиций. Такая услуга помогает не только быть уверенным в правильности оформления и «чистоте» объекта сделки, но и избежать последующих судов по недвижимости.

Компания «Защита недвижимости» работает на рынке юридических услуг не один год и зарекомендовала себя как надежного грамотного партнера, предоставляющего высококвалифицированные услуги при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью. Наш штат специалистов, консультантов, адвокатов по недвижимости и аналитиков – это люди, имеющие огромный опыт работы в данной сфере, а не «сухие теоретики», что отличает нас от большинства компаний, работающих на рынке правовых услуг.           

 

 

 

 

 

Правовое сопровождение сделок от компании «Защита недвижимости»

Правовое сопровождение сделок нашим представителем начинается с выезда на объект и его осмотра, что максимально снижает ваш риск на приобретение имущества со скрытым дефектом, чем часто грешат недобросовестные продавцы. Проверка документов на объект и самого правового статуса продавца позволяет минимизировать риск сделки с мошенником. Любая сделка будет осуществлена в присутствии нашего представителя, что ликвидирует возможное неправильное оформление, влекущее за собой негативные юридические последствия. Также наш специалист предоставит вам консультацию относительно любых тонкостей и нюансов жилищного права и при необходимости проведет все регистрационные процедуры для окончательного оформления сделки. Таким образом, наши услуги по правовому сопровождению сделок, связанных с недвижимым имуществом, могут быть осуществлены «под ключ», что не только экономит силы и нервы наших клиентов, но и гарантирует полную законность проведенной сделки, ее безопасность и юридическую «чистоту».       Мы отвечаем за свои слова – вот наш девиз, проверенный многими клиентами на протяжении всего срока нашей работы. Ведь юридическая фирма «Защита недвижимости» - это годы безупречной деловой репутации, огромный практический опыт наших сотрудников и реальная помощь клиентам.             Бизнес в сфере недвижимости - это социально ответственный бизнес. Жилье у большинства наших сограждан это единственное ценное имущество. Поэтому любые сделки, связанные с объектами недвижимости, должны проходить цивилизованно, без нарушений прав потребителей. К сожалению, это не всегда так. Об этом свидетельствует статистика отдела защиты прав потребителей. Жалобы на недобросовестных риэлторов и застройщиков продолжают поступать в отдел, правда их меньше чем в 2006-2008 годах.

 

Защита недвижимости

 

Одно из главных направлений деятельности компании – сопровождение сделок с недвижимостью. Это могут быть сделки по покупке, продаже или аренде любых объектов недвижимости (городская, загородная, коммерческая). Также в компании занимаются и предоставлением юридических консультаций.

В компании Защита недвижимости тщательно выявляют риски готовящихся сделок с недвижимостью. Для этого проводится проверка на юридическую чистоту с анализом всех правоустанавливающих документов продавцов недвижимости. Кроме того, Защита недвижимости занимается и проверкой юридической чистоты объектов недвижимости, включающей в себя правовой анализ юридически значимых операций с объектом недвижимости с момента его возникновения. В результате этой работы создается письменное правовое заключение, содержащее всю достоверную информацию об объекте недвижимости.

В компании также занимаются оформлением прав общей долевой собственности, например, на земельные участки, на которых построены многоквартирные дома. В Защите недвижимости занимаются и оформлением прав наследства, собственности на жилую и коммерческую недвижимость. Работают в компании и в случаях с затягиванием застройщиками сроков оформления прав собственности на новостройки. Компания имеет большой опыт представления интересов клиентов в судах арбитражных и судах общей юрисдикции.

 

 

 

 

 

Техническая сторона 

Для охраны помещений используются различные датчики. Пассивные инфракрасные датчики движения срабатывают при попадании в зону их действия движущегося объекта, и/или излучающего тепло в зону чувствительности датчика. Датчики разбития стекла реагируют на звон бьющегося стекла. Наиболее совершенные модели анализируют спектр звуковых шумов в помещении. Если спектр шума содержит составляющую, совпадающую со спектром повреждаемого стекла, то датчик срабатывает. Один такой датчик может охранять стеклянные окна, витрины и т. п. площадью до 10 кв.м.

Фотоэлектрические датчики используются в составе систем защиты внутреннего и внешнего периметра для бесконтактного блокирования пролетов, дверей, лифтов, проемов, коридоров и т. п. Их отличает высокая устойчивость и надежность работы. Фотоэлектрические датчики состоят из двух частей - передатчика и приемника. Они разносятся вдоль линии охраны. Между ними проходит система модулированных инфракрасных лучей. Датчики этого типа срабатывают при попытке пересечь систему лучей, отличаются высокой устойчивостью и надежностью работы.

Магнитные датчики представляют собой пару «геркон-магнит» и устанавливаются на окна, двери и люки. Обычно размещаются в верхней части двери или окна и срабатывают при открывании/закрывании. Выбирая между проводной или радиоканальной системой, следует помнить, что провод по всей своей длине подвержен внешним воздействиям. Проложенный в стене, он может быть поврежден простой дрелью. Небрежный монтаж в распределительных коробах может привести к плохим контактам, а проникновение воды - к заземлению и окислению.

Ошибки при проектировании могут, например, в случае пожара привести к ситуации, когда провод перегорит раньше, чем система сможет зафиксировать возгорание. Основная проблема радиоканальных систем - надежность их работы. Возникновение радиопомех может привести к нарушению передачи сигнала.

Собственно комплект беспроводного оборудования не может быть использован для целей охраны и является лишь функциональной частью беспроводной системы охранно-пожарной сигнализации. Приемник служит для приема радиосигналов от датчиков, установленных в различных точках охраняемого объекта, преобразования радиосигналов в электрические сигналы и их анализа в контрольной панели. Каждый беспроводной датчик имеет индивидуальный идентификационный номер, что позволяет контрольной панели однозначно определить, от какого передатчика получен сигнал, и затрудняет сканирование кода злоумышленниками.

Приемно-контрольные приборы охранной, охранно-пожарной и пожарной сигнализации являются мозгом системы. Они предназначены для приема и обработки тревожных и технологических сигналов от датчиков; различения принимаемых сигналов; световой и звуковой сигнализации о поступающих сигналах тревоги или повреждениях; автоматического переключения на резервное питание при исчезновении напряжения основного питания и обратно с включением соответствующей сигнализации, без выдачи ложных сигналов; передачи сигналов в мониторинговый центр; обеспечения процедур взятия объекта под охрану и снятия с охраны.

Таким образом, набор передаваемых сигналов позволяет контрольной панели получать полную информацию, как о состоянии охраняемого помещения, так и о состоянии самих датчиков, обеспечивая высокий уровень надежности всей системы беспроводной охранно-пожарной системы в целом.

Защита права собственности на недвижимость

Защита права собственности на недвижимость резко изменилась из двухступенчатой в одноступенчатую, так как теперь при продаже недвижимости покупатель и продавец вместе должны придти в органы регистрации недвижимости и написать два заявления на продажу и на покупку, предоставить договор купли-продажи в нескольких экземплярах, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру продавцом и справку из домоуправление о составе семьи и отсутствия задолженности по квартплате. Нотариус теперь не нужен, если Вы решите воспользоваться услугами регистрации сделки у нотариуса, то заплатите в процентном соотношении от сделки, вот и посчитайте некий процент от стоимости квартиры в Москве. В любом случае сделка зарегистрированная нотариусом не считается действительной, так как в обязательном порядке необходимо пройти регистрацию в органах регистрации сделок с недвижимостью, а после регистрации покупатель получит свидетельство о праве собственности на недвижимость. Реальной тщательной проверки там не будет (проверят реальный адрес и обременение), самое главное паспорт участников сделки и нужные документы. По сравнению с нотариусом это небо и земля, конечно нотариус за регистрацию сделок берет еще и процент, поэтому он и старается. В то время как органы регистрации направленный только на регистрацию сделки с недвижимостью. Если Вы станете жертвой мошенников то устанете судиться годами, а когда выиграете суд, то столкнетесь с тем, что решения суда у нас вообще не выполняются или выполняются кое -как. Для примера могу привести мою историю и даже не одну про приставов-исполнителей. Сейчас вообще стало опасно покупать и продавать недвижимость, к примеру вспомните про строящееся жилье, которые строят десятилетиями и никак построить не могут. Защита права собственности может быть предоставлена в частном порядке адвокатами, риелторами или нотариусами и мной в том числе, которых Вы можете попросить сопроводить сделку по покупке или продаже квартиры. Правда в этом случае вам нужно будет заплатить им комиссионные за работу. Именно эти люди знают окружение с которым сталкиваются каждый день по работе. Стороны имущественных правоотношений могут договориться о праве, которое подлежит применению при возникновении и прекращении права собственности на движимое имущество. Согласно ст. 1205 ГК РФ право собственности и иные вещные права на движимое и недвижимое имущество определяются в соответствии с правом страны, где это имущество находится. Ранее по смыслу п. п. 1 и 2 ст. 1205 ГК РФ в прежней редакции правом страны нахождения имущества регулировались следующие вопросы: — содержание права собственности и иных вещных прав; — осуществление и защита этих прав; — принадлежность имущества к движимым или недвижимым вещам. Законом введена новая ст. 1205.1 ГК РФ, уточняющая данный перечень. Право, подлежащее применению к вещным правам, помимо указанных вопросов теперь определяет также: — виды объектов вещных прав; — оборотоспособность объектов вещных прав; — виды вещных прав; — возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности. Кроме того, стороны имущественных отношений могут договориться о применении к возникновению и прекращению права собственности и иных вещных прав на движимое имущество права, подлежащего применению к сделке, без ущерба для прав третьих лиц (п. 3 ст. 1206 ГК РФ).

 

 

 

 

 

  Основные подходы к  управлению недвижимостью.

Основные подходы при реализации системы управления недвижимостью:  
-          Маркетинговый – следует из определения маркетинга., как предпринимательской деятельности по продвижению товаров или услуг.  
-          Системный – это принцип исследования объекта недвижимости как систему взаимосвязанных элементов подсистемы (вход – процесс – выход – обратная связь, внешняя среда).  
Функции системы управления в рамках системного подхода: 
 SHAPE  \* MERGEFORMAT

Планирование

Регулирование

Контроль

Анализ

Учет

Организация

Бизнес-коммуникации

Защита информации

 

  
Бизнес-коммуникация – это взаимодействие субъектов системы информатизации. 
Информатизация – обеспечение структурированной информации имеющей практическое значение при обосновании и решении задач связанных с определенной деятельностью. 
Информация – это сведения, которые снижают неопределенность наших знаний или иных объектах. 
Результаты работы бизнес-коммуникации можно представить в следующем виде: 
R = F(x;y;z;t)  
R – результаты работы  бизнес-комуникации. 
x – внешние факторы; 
y – внутренние факторы; 
z – структура бизнес-комуникаций; 
t – фактор времени.  
 SHAPE  \* MERGEFORMAT

Бизнес-коммуникации

Структура бизнес-комуникации Время

Внутренние факторы предпринимательской системы (экономический и энергитический потенциал фирмы, технология преобразования ресурсов )

Внешние факторы (поставщики, конкуренты, гос. органы,  политическая обстановка в стране)

 

  
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 5 – Факторы, влияющие на эффективность бизнес-коммуникаций. 
Существует 7 разновидностей структур бизнес-коммуникаций: 
-   Бинарная (продавец - покупатель); 
-   n – арная (продавец – покупатель- продавец – покупатель- продавец - покупатель ); 
-   вертикальная (фирма - филиалы); 
-   горизонтальная  (конкуренты-конкуренты); 
-   радиальные (источники рекламной информации - покупатели); 
-         

покупатели

Деятель, контролирующий доступ к ресурсам

покупатели

Деятель, контролирующий доступ к ресурсам

интровентированные  
 SHAPE  \* MERGEFORMAT

покупатели

покупатели

 

  
-          экстравентированные 
 SHAPE  \* MERGEFORMAT

покупатели

покупатели

покупатели

покупатели

Деятель, контролирующий доступ к ресурсам

Деятель, контролирующий доступ к ресурсам

покупатели

покупатели

 

  
В рамках развития организации и любого бизнеса важную роль играет функция планирования. 
 
  
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 6 – Планирование как функция системы управления  недвижимостью. 
-          Воспроизводственный подход, подразумевает создание объекта недвижимости, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи а не проектирования. 
В рамках этого подхода необходимо акцентировать внимание на следующем: 
1. Использование инновационных и ресурсосберегающих технологий.  
2 Соблюдение генерального плана и норм плотности застройки.  
3.   Строгое соблюдение экологических требований  
-          Функциональный подход – предусматривает представления объектов недвижимости как носителей совокупности главных и второстепенных функций, управляющих конкретную потребность и их оптимизацию.  
-          Комплексный подход – предполагает обязательный учет строительных, экономических, экологических, социальных, организационных, инновационных, информационных и других аспектов управления  недвижимостью.  
-          Динамический подход предполагает развитие объекта на основе ретроспективного анализа за 5-15 прошлых лет и прогнозирование параметров объекта на 5-15 и больше лет.  
 
 SHAPE  \* MERGEFORMAT

Внешняя среда

Управляющая подсистема

Подсистема формирования целей

Обеспечивающая подсистема

Функционирующая  подсистема

Объект управления

вход

выход

Внешняя среда

обратные связи

 

  
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 7 – Структура управления недвижимостью. 
На всю эту систему действуют макроэкономические, микроэкономический факторы и факторы среды. 
Факторы макросреды: оказываю прямое регулирующее воздействие на целевые ориентиры и управленческие действия фирмы застройщика и не испытывают на себе ощущение влияния обратных связей. 
Микроэкономические факторы6 отражает условие рыночной конъюнктуры, характеризуют уровень потребительского спроса, сложившиеся отношения с поставщиками. Такие факторы не только определяют формирование системы управления, оказывают воздействие на развитие фирмы, но и подвержены обратному влиянию, которое должно быть учтено при построении эффективной системы управления. 
Подсистема формирования цели занимается 
1.  Обеспечением качества и конкурентоспособности объекта недвижимости;  
2.  ресурсосбережением;  
3.  расширением рынка недвижимости;  
4. организация технического развития;  
5.  формирование эффективных бизнес-коммуникаций;  
6.  социальное развитие и обеспечение экологической стабильности;  
7.         Развитием  управления.  
Функциональная подсистема  занимается:  
1.  Управлением девелоперской деятельностью.  
2.  Управлением страховой деятельностью.  
3.  Управлением брокерской деятельностью.  
4.  Управлением оценочной  деятельностью.  
5.  Управлением информационной деятельностью.  
Функции обеспечивающей подсистемы: 
1.  Научно-методическое обеспечение; 
2.  Ресурсное обеспечение; 
3. Маркетинговое обеспечение; 
4.  Правовое обеспечение; 
5.  Организационно-техническое обеспечение;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Соглашаясь с позицией, согласно которой, регистрация права не аналогична владению, можно придти к следующим выводам. Фактически существует крайне противоречивая ситуация: управомоченным лицом по виндикационному требованию может быть лицо, чье право зарегистрировано в реестре, поскольку такое требование предъявляется собственником, но им признается и лицо, не значащееся в реестре, поскольку право собственности не утрачивается с перерегистрацией. Соответственно обязанным лицом является захватчик недвижимости, потому что он незаконно ею владеет, но им признается и лицо, значащееся в реестре собственником, поскольку он является формальным собственником.

Учитывая значительное количество самовольных построек, возведенных на арендованных земельных участках, и нецелесообразность в большинстве случаев их сноса, считаю необходимым внести изменения в ст. 222 ГК РФ в части включения права аренды в перечень прав на земельный участок, обладатели которых могут признать право собственности на самовольную постройку.

Регистрирующий орган не вправе отказать заявителю в погашении регистрационной записи об ипотеке, если заявителем в регистрирующий орган представлены документы (в том числе судебные акты), подтверждающие исполнение лицом своих обязательств по договору, независимо от того, представлено ли заявление залогодержателя о погашении записи об ипотеке или нет.

 

 

 

 

 

 

БИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Мурзин Д.В. 200 Определение истца и ответчика в иске о виндикации недвижимости // Закон. №7. С. 127–134.

2. Скловский К.И. 2004. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.

3. Эрделевский А. 2007. О защите права собственности на недвижимое имущество // Хозяйство и право. №2. С. 92–96.

4. Тузов Д.О. 2007. Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. Вестник ВАС, №1.

5. Кузина  С. 2006 Проблема защиты интересов добросовестного приобретателя. Хозяйство и право, №8.

6. Тузов Д.О. 2007. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М.: Статут.

7. Линев А.Н. 2006. Защита прав добросовестных приобретателей в совершаемых ими сделках. Вестник Московского университета МВД РФ, №2.