Затратный подход к оценке недвижимости. 2

ВВЕДЕНИЕ

 

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в  качестве важнейшего экономического ресурса  и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран  мира. Как бы ни был высок уровень  индустриального и интеллектуального  развития страны, земля везде составляет весомую часть национального  богатства, и в целом на долю недвижимого  имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

 

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

 

В настоящее время, когда  появилась нормативная база купли  и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость  определения стоимости предприятий  и объектов недвижимости (в том  числе земельных участков), при  купле и продаже имущества, получение  кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении  доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании  прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

 

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в  повседневной деятельности предприятия  становится осознанной необходимостью.

 

Актуальность темы связана  с тем, что оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого  использования имущественного комплекса  предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой  политики предприятия; организации  системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

 

ель работы: проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

Объектом работы является затратный подход оценки недвижимости.

Предмет курсовой работы-нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.РАЗВИТИЕ ОЦЕНОЧНОЙ   ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ.

1.1.История оценочной деятельности.

 

 

Оценка недвижимости, как  элемент государственной экономической  политики, начала формироваться в  России в середине XVIII века в связи  с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось  необходимостью создания фискального  кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей  налогообложения.

 

Формирование системы  оценки недвижимости для целей налогообложения  происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже  выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

 

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в  большинстве стран служила неравномерность  распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к  подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

 

С отменой крепостного  права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых  работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о  земских учреждениях" предусматривало  изменение базы налогообложения  и частичный переход на налогообложение  имущества граждан России. Для  пополнения государственного бюджета  была сохранена подушная система  налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения  становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения  и вообще недвижимые имущества в  уездах и городах, а также свидетельства  на право торговли".Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

 

Современные подходы к  вопросам оценки, культивируемые в  развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей  основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной  статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы  к оценке в России, впитавшие в  себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать  вывод о том, что стараниями своих  выдающихся ученых Россия, с точки  зрения методологии и организации  оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

 

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

 

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без  системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе  становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс  развитию образования в сфере  оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

 

Были созданы 58 структурных  региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана  Академия оценки интеллектуальной собственности , которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества. 

 

В июне 1994года на отчетно - выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлторской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлторской деятельности.

 

В 1996 году появилась новая  организация - Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой. С конца 1996 года профессия  оценщика в России уже имела официальный  статус. Министерство труда и социального  развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик», в которой устанавливаются должностные  обязанности и перечень нормативно - правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

 

Основными должностными обязанностями  оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости  объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

 

1.2 Система государственного  регулирования оценочной деятельности.

 

 На сегодняшний день  в России деятельность оценщиков  на федеральном уровне регламентируется  соответствующим Федеральным законом  от 29.07.98 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной  деятельности в РФ» (приложение ).

 

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный  опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования  в России.

 

Сложился единый рынок  оценочных услуг. В настоящее  время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

 

Сформирована система  государственного регулирования оценочной  деятельности, основанная на Федеральном  законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты  оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

 

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

 

Но можно выделить и  недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

 

1.Отсутствие методологической  базы;

 

2.Несоответствие зарубежной  методологии рыночным отношениям  в России;

 

3.Недоверие заказчиков  к менеджерам - оценщикам, занимающихся  на практике данной деятельностью; 

 

4.Отсутствие достаточного  количества высококвалифицированных  экспертов - оценщиков в регионах;

 

5.Недостаток практического  опыта оценочных работ у фирм;

 

6.Отсутствие единых стандартов  оценки.

 

2.ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ  НЕДВИЖИМОСТИ

 

2.1. Сущность затратного подхода оценки недвижимости.

 

Затратный подход – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить  за объект больше, чем стоит его  строительство заново по текущим  ценам на землю, строительные материалы  и работы. Такой подход к определению  стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или  относительно новых зданиях.

 

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен  для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень  редко.

 

При этом подходе оценочную  стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или  полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

 

 

Цн = ПСВ – И + Цз, или Цн = ПСЗ – И + Цз,

 

где Цн – стоимость недвижимости по затратному методу;

 

ПСВ – полная стоимость  полного воспроизводства оцениваемого имущества;

 

ПСЗ – полная стоимость  замещения оцениваемого имущества;

 

И – стоимость износа оцениваемого имущества;

 

Цз – стоимость участка земли.

 

 

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость  строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем  же качеством работ, включая и  все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

 

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства  в текущих ценах, имеющего эквивалентную  полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что  разумный покупатель не будет платить  больше за существующее здание, чем  за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

 

2.2. Сфера применения и ограничения затратного метода

 

 

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

 

-определение рыночной  стоимости новых или относительно  новых строений, имеющих незначительный  износ и отвечающих наиболее  эффективному использованию участка;

 

-определение рыночной  стоимости старых объектов недвижимости  при наличии надежной информации  для расчета износа;

 

-определение рыночной  стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости  объектов специального назначения;

 

-определение рыночной  стоимости объектов, с которыми  редко заключаются рыночные сделки;

 

-определение рыночной  стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами  доходного подхода.

 

Результаты затратного подхода  можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых  рыночных данных размер поправки для  сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание  искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

 

Затратный подход имеет большое  значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства  пристроек или реконструкции  здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым  ростом доходов или возможной  цены продажи модернизированного здания.

 

Затратный подход используется для определения оптимального числа  строений, устранения неоправданной  избыточности.

 

Расчетная стоимость строительства  является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

 

Затратный подход нецелесообразно  использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный  вид использования участка как  незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ  старения.

 

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или  неоднородны данные для оценки предпринимательской  прибыли.

 

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется  тем, что он не учитывает временной  разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

 

 

Затратный подход не обеспечит  необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются  рыночными данными.

 

Затратный подход дает результат  стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую  распространяются другие частичные  имущественные права, необходимо сделать  соответствующие корректировки. Оценщик  вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

 

Применение затратного метода необходимо при:

 

-Анализе нового строительства;

 

-Определении варианта использования земли;

 

-Реконструкции зданий;

 

-Оценке для целей налогообложения;

 

-Оценке для страхования;

 

-Оценке последствий стихийных  бедствий;

 

-Оценке специальных зданий  и сооружений.

 

В условиях же перехода к  рыночным условиям затратный метод  является более предпочтительным по сравнению с другими, так как  для применения других методов требуется  обширная рыночная информация, которая  из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

 

Недостатки затратного метода оценки недвижимости

 

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

 

-Не отражает стоимости  прогнозируемых доходов, что является  определяющим для недвижимости, приносящей доход;

 

-Большие трудности и  неопределенности с расчетом  износа, особенно если зданию  более 10 лет.;

 

-Не учитывает возможности  применения варианта наилучшего  и наиболее эффективного использования  участка;

 

-Трудно реализуем для  оценки зданий с уникальными  архитектурными и эстетическими  характеристиками, имеющих историческую  ценность, а также зданий с  чрезмерным физическим, функциональным  и внешним износом.

 

 

2.3. Этапы оценки недвижимости затратным методом

 

1. Осмотр объекта недвижимости  и ознакомление со всей имеющейся  документацией;

 

2. Определение полной  стоимости воспроизводства или  замещения;

 

3. Расчет всех видов  износа: физического, функционального,  внешнего;

 

4. Определение полного  износа из ПСВ (ПСЗ) с целью  получения стоимости зданий и  сооружений;

 

5. Расчет стоимости земельного  участка и работ по его благоустройству;  если участок арендован, то  учитывается стоимость прав аренды;

 

6. Общая оценка имущества  путем суммирования стоимости  земельного участка, стоимости  зданий и сооружений и стоимости  работ по благоустройству участка. 

 

Оценка объекта затратным  методом может быть достоверной  только в той степени, в какой  достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит  от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной  стоимости земли. Хорошо информированный  покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может  приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

 

2.4. Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости

 

В теоретическом плане  под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.

Оценка полной восстановительной  стоимости здания на дату оценки может  производиться по стоимости воспроизводства  либо по стоимости замещения. Выбор  вида восстановительной стоимости  для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в  отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

 

Полная восстановительная  стоимость зданий включает прямые и  косвенные строительные затраты, а  также предпринимательский доход.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в  себя:

-стоимость строительных  материалов, изделий и оборудования;

-стоимость эксплуатации  строительных машин и механизмов;

-основную заработную  плату строительных рабочих; 

-стоимость временных  зданий, сооружений и инженерных  сетей; 

-прибыль и накладные  расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно  к строительству. Косвенные затраты  обычно включают в себя:

-затраты на подготовку  территории строительства; 

-затраты на проектные  и изыскательские работы;

-прочие затраты и работы;

-содержание дирекции (технический  надзор) строящегося предприятия  (учреждения), затраты на авторский  надзор;

-другие виды косвенных  издержек.

 

Предпринимательский доход  – часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской  прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие  при этом риски и реализуемой  при смене собственника. Предпринимательский  доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи  или рыночной стоимостью объекта  и общими затратами.

Предпринимательский доход  является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для  расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости  от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

-прямые затраты;

-сумма прямых и косвенных  затрат;

-общая сумма прямых, косвенных  затрат и стоимости участка;

-стоимость завершенного  проекта.

Существует несколько  способов определение восстановительной  стоимости замещения объекта  недвижимости:

сметный способ расчета стоимости  недвижимости. Заключается в составлении  смет на объект недвижимости, как если бы он строился вновь. Трудоемкий метод  расчета, но может быть облегчен, если сохранить старые сметы на объект.

Индексный способ оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основ­ных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25.11.93 г. № 1233. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости умно­жается на число единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м3, 1 место парковки и пр. В случае, если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базис­ном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который может всегда применяться экс­пертами-оценщиками.

 

Поэлементный способ. Заключается  в определении удельной стоимости  единицы измерения объекта, исходя из поэлементных затрат ( затраты на материалы и оборудование, накладные расходы, трудозатраты и т.д. )

Оценка стоимости земельного участка Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с ры­ночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и пред­ложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо оп­ределить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

 

индивидуальное (жилищное) строительство;

крестьянское (фермерское) хозяйство;

личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

приватизированные участки  под предприятиями

 

Для оценки рыночной стоимости  земельного участка необходимо иметь  следующую информацию:

 

-титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

-физические характеристики участка (топография, инженерно-геоло­гические, гидрогеологические характеристики участка, экологические па­раметры и т.д.);

-данные о взаимосвязи участка с окружением;

-экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

 

Оценка рыночной стоимости  участков осуществляется следующими основными  методами:

 

• методом техники остатка  для земли;

• методом средневзвешенного  коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.

На сегодняшний день в  большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право  собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответ­ственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Оценка стоимости  зданий и сооружений

Прежде чем перейти  к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной  стоимости или стоимости замещения осуществляется:

• методом сравнительной  единицы (разрабатываются нормативы  затрат на строительные работы, умножаются на площадь или объем оцениваемого объекта, вносятся поправки на особенности  оцениваемого объекта);

 

• методом поэлементного  расчета (разбивка здания на отдельные  компоненты и расчет расходов, требуемых  для установки конкретного компонента в строящемся здании на дату оценки);

• индексным способом оценки (балансовая стоимость объекта умножается на соответствующий индекс для переоценки основных фондов).

 

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения  из полученной величины вычитается износ  для расчета остаточной стоимо­сти объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «из­нос», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его  стоимости по различным причинам, в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребля­ется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм перено­са издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.