Затратный подход к оценке недвижимости. Анализ различных видов износа с учетом основных характеристик жизни объекта недвижимости

Содержание

Теоретическая часть: Затратный подход к оценке недвижимости. Анализ  различных  видов износа с учетом основных характеристик жизни объекта недвижимости

Введение

Под недвижимостью в соответствии с современным действующим законодательством понимают земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Под оценкой недвижимости понимают  комплекс процедур, предназначенных для  определения стоимости объекта  недвижимости. Процесс оценки недвижимости является весьма сложным и неоднозначным. Применительно к недвижимости он имеет ряд особенностей, которые необходимо знать.

Оценка недвижимости достаточно часто  необходима при продаже и купле  ряда объектов. При этом в зависимости от целей оценки можно использовать различные подходы. В связи с актуальностью изучения вопросов  методологии оценки недвижимости на современном рынке, данная тема предложена  к исследованию в контрольной работе. Целью данной контрольной работы выступает изучение  затратного подхода к оценке недвижимости. Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

1. Рассмотреть сущность и основные этапы затратного подхода к оценке недвижимости;
2. Рассмотреть классификацию затрат при оценке недвижимости;
3. Рассмотреть основные методы определения стоимости нового строительства в рамках затратного подхода;
4. Рассмотреть методы расчета накопленного износа   в рамках затратного подхода.

1. История оценки недвижимости  в России

Исторически оценка недвижимости была тесно связана с необходимостью уплаты налогов. В России первые зачатки оценочной деятельности появились именно благодаря уточнению налогооблагаемой базы, неизбежность которого стала очевидна после отмены крепостного права и выкупа земельных наделов крестьянами.

В 1864 году было издано «Положение о земских учреждениях», согласно которому предусматривался частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. В частности, показатели доходности пахотных и сенокосных земель высчитывались на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки. Одновременно с оценкой сельскохозяйственных земель, накапливался опыт и по оценке городской недвижимости.

В 1870 было принято «Городовое положение», уполномочившее городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость. Размер налога рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования недвижимости, а при невозможности определить доход – исходя из его материальной стоимости. Доходность недвижимости, кроме прочих условий, определялась на основе местоположения и особенностей типа недвижимости.

Несмотря на то, что  оценка недвижимости быстро стала одним  из необходимых инструментов определения налогооблагаемой базы, законодательный базис для оценочной деятельности в России долгое время отсутствовал. Только 8 июня 1893 года российское правительство издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях, одновременно с которым были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ», а через год – 4 июня 1894 года – министр финансов Витте подписал инструкцию по разъяснению закона. Однако новый закон не смог унифицировать стандарты оценки даже не в масштабах всего государства, а за столом губернских оценочных комиссий. Поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, по которому нормы оценки устанавливались на уровне губерний, а на государственное финансирование оценочных работ ежегодно выделялись средства в размере одного миллиона рублей.

Как отмечают историки, к концу XIX века российская методология оценки была настолько профессиональна, что такого уровня американским и европейским коллегам удалось достичь только в 60-70-е годы XX века. Однако за годы советской власти традиции были утрачены, и в современной России проблема оценки возникла только одновременно с проведением приватизации.

3 июля 1991 г. Верховный  Совет РФ принял закон о  приватизации государственных и муниципальных предприятий, согласно которому оценка «капитала» проводилась в соответствии с представлениями о его доходности.

Однако это положение  реализовано не было, и в 1992 г. оценка приватизируемого имущества стала проводиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года. А, начиная с постановления Правительства РФ «О переоценке основных фондов», предприятия смогли осуществлять переоценку средств на основе индексов изменения их стоимости, в результате которой результат существенно отличался от рыночной стоимости объекта.

Несмотря на активную практическую деятельность оценщиков всех направлений, законодательной (правовой) базы до середины 1998 г. она не имела.

Услуги по оценке недвижимости длительное время рассматривались  как одно из направлений работы риэлтерских  фирм и соответственно лицензировались как один из видов операций с недвижимостью. В ноябре 1996 г. Правительство РФ приняло постановление № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности», которое определило, что услуги по оценке недвижимости риэлтерской деятельностью не являются. После этого, в течение почти двух лет, работа оценщиков недвижимости и других направлений государством не регулировалась.

2. Определение  рыночной стоимости  земельного  участка

Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором  находится объект недвижимости, осуществляется в целях определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из се доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.

Для определения  рыночной стоимости земельного участка  используется следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи  участка с окружением;

г) экономические  факторы, характеризующие участок;

д) экологические  факторы.

Источниками этой информации могут быть:

• городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками;

• риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;

• ипотечные кредитные организации;

• оценочные фирмы;

• периодическая печать;

• другие источники.

В практике оценочной  деятельности применяются пять основных методов оценки рыночной стоимости  земельных участков:

1) сравнения  продаж;

2) соотнесения  (переноса) стоимости;

3) капитализации  земельной ренты;

4) техники остатка  для земли;

5) развития земельного  участка.

Метод сравнения продаж заключается в сопоставлении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки - это, как правило, так называемые цены продавца (т.е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как правило, на 8-12% ниже публикуемых).

Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется по:

а) элементам  сравнения;

б) единицам сравнения.

Основными элементами сравнения являются: условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если условия  финансирования сделки купли-продажи  земельного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка  взят 100 %-ный кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж - к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.

Получение достоверных  данных по условиям продаж - непростая  задача. Другая трудность - определение  величины поправок на те или иные отличия  в условиях продаж.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой - падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.

При анализе  соотношения спроса и предложения  на земельном рынке можно выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Следует отметить, что принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления может оказать значительное влияние на ситуацию на земельном рынке,

Физическими характеристиками могут быть тип почв, размеры и конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические параметры и пр.

На цену участка  определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Так, активность земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем на более удаленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

При оценке земельного участка методом соотнесения (переноса) алгоритм расчета сводится к разделению общей цены продажи объектов - аналогов недвижимости па две составляющие - цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановительная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, находящихся на данном участке; после вычисления этой стоимости из общей цены имущественного комплекса получают рыночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотношения между составляющими объекта недвижимости, которые используются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Определение стоимости  земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов из-за отсутствия или недостатка достоверной информации о рынке аренды земельных участков.

Методом техники остатка для земли первоначально оценивается рыночная стоимость имущественного комплекса, затем из нее вычитается восстановительная стоимость здания и других улучшений с учетом износа, а полученный результат принимается равным рыночной стоимости земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки с их последующей продажей. Данный метод основан на технике оценки инвестиционного проекта и предполагает следующий алгоритм действий:

1. Определение  размеров и количества индивидуальных  участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж.

3. Определение издержек с распределением их во времени на освоение и продажу индивидуальных земельных участков.

4. Расчет величины денежного потока путем вычитания всех издержек на освоение участков из величины общей выручки от их продаж.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении  размеров индивидуальных участков, например, для жилой застройки, учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

В практике оценочной  деятельности нередко возникают  ситуации, когда размеры земельных  участков определяются исходя из экономических  возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуальные участки по 12 соток.

Освоенными  называются земельные участки, к  которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Расчет стоимости  освоенных участков производится методом  сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и разметку участка, строительство подъездных дорог, инженерных коммуникаций, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

Величина общей  выручки от продаж определяется как  произведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем  прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования  денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности  инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков.

3. Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости

Сущность затратного подхода к  оценке недвижимости состоит в  определении стоимости имущества, основанном на определении стоимости издержек на  создание  изменений и  утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

 Выделяют следующие основные этапы процесса оценки недвижимости затратным подходом:

1. формирование базы данных издержек  и иной информации по объекту недвижимости;
2. изучение рынка и анализ основной рыночной информации;
3. определение стоимости  участка земли;
4. определение восстановительной стоимости  или замещающей стоимости зданий и сооружений;
5. определение величины накопленного износа;
6. определение рыночной стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этапов более  подробно.

На первом этапе при формировании базы данных издержек и иной информации необходимо иметь ввиду, что  информация должна быть проверенная и достоверная. На данном этапе необходимо оценить, отследить типичную величину предпринимательской прибыли и величину косвенных издержек.

На втором этапе  при изучении рынка, в частности  при изучении косвенных издержек пользуются  специальными сборниками. Необходимо проанализировать какие издержки  учтены, а какие нет.

На третьем этапе при определении  рыночной стоимости   недвижимости участок земли рассматривается  как свободный. Стоимость участка  земли определяется следующим образом:

1. при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков используют метод сравнения продаж;
2. при наличии достоверной информации о продаже или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями и сооружениями, которые представляют лучше и наиболее эффективное  использование земли как свободной техникой остатка.
3. при наличии информации о долгосрочной аренде земли определяют  ее стоимость методом капитализации земельной ренты;
4. при отсутствии  достаточного количества рыночной информации стоимость земли определяется по действующим нормативным методикам, установленным законодательно.

На четвертом этапе определяют  восстановительную стоимость   зданий и сооружений.   Восстановительная стоимость – это стоимость точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения – это стоимость  функционального аналога объекта недвижимости по использованию. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания или сооружения трудно из- за установленных строительных конструкций, материалов, способов возведения.

Под восстановительной стоимостью  объекта недвижимости  понимают стоимость его воспроизводства (возобновления) в условиях сегодняшнего дня . Она  выражается в действующих оптовых  ценах. Восстановительная стоимость  устаревших конструкций с составе  объекта недвижимость определяется с учетом  их морального износа, то есть с учетом уменьшения стоимости их воспроизводства в связи с ростом производительности труда и созданием новых, более совершенных аналогичных образцов.

Стоимость зданий  и сооружений определяется  при допущении, что на ату оценки они являются завершенным объектом строительства. В  стоимость восстановления и замещения должны включаться все расходы по застройке, включая затраты  на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование  экологического назначения, которое требуется по закону. Также в стоимость должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы по получению разрешений, лицензий, проведению экспертиз. При расчете  стоимости, как восстановительной , так и замещающей, наличие региональных субсидий на застройку не учитывается.

На шестом этапе  проводят определение  рыночной стоимости объектов по формуле (1):

РС = Стз + Снсу –НИ,   (1)

где РС -  рыночная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб.

Стз – стоимость земли, тыс. руб.,

Снсу – стоимость нового строительства  улучшений, тыс. руб.

НИ – накопленный износ, тыс. руб.

Рыночная стоимость  поз затратному подходу определяется как разница  между суммой рыночной стоимости  земли и стоимости нового  строительства улучшений  и суммой накопленного износа.

Основные преимущества затратного подхода при оценке стоимости  недвижимости:

• используется для оценки специализированных объектов недвижимости, особенно применим для расчета стоимости новых или недавно построенных объектов и при расчете стоимости  недвижимости;
• применим для оценки недвижимости на пассивных рынках;

Основным недостатком затратного подхода является  тот факт, что  необходим тщательный анализ затрат, сложность получения достоверной информации о структуре затрат.

4. Классификация затрат в затратном подходе к оценке недвижимости

Для  целей оценки  в затратном  подходе затраты, соответствующие  восстановительной или замещающей стоимости оцениваются  по формуле (2)

Ст стро-ва = ПЗ + КЗ + Приб,   (2)

где Ст стр- ва – стоимость строительства,  тыс. руб.

ПЗ – прямые затраты, тыс. руб.

КЗ – косвенные затраты, тыс. руб.

Приб. – прибыль, тыс. руб.

С точки зрения применяемых методов  включения затрат в стоимость  объекта недвижимости важно разделение всех расходов по характеру их связи с процессом  строительства на прямые  косвенные.

К прямым относятся расходы, непосредственно связанные  с производством  или строительством конкретного объекта недвижимости. К косвенным- расходы, связанные  с производством  или строительством нескольких видов объектов недвижимости.

К прямым  затратам  при оценке объекта недвижимости относят: материальные затраты, стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно- складские расходы и наличные расходы подрядчика.

К косвенным расходам  относят  издержки, которые добавляют  стоимость объекта, но не связаны с производством. Это стоимость проектирования, технического надзора, геодезического контроля, оплата консультационных услуг, оплата юридических и бухгалтерских услуг, маркетинг, стоимость финансового рычага, административные и иные расходы застройщика. Размер косвенных расходов определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов  по данным позициям.

Разделение затрат на косвенные  и прямые не может быть единым для  всех случаев, а зависит от особенностей организации производства, техники и технологии.

Прибыль предпринимателя в формуле (2) – это сложившаяся рыночная норма, стимулирующая инвестора  к инвестициям строительно-монтажного проекта. Величина прибыли  определяется методом экспертных оценок. Метод  экспертных оценок состоит в следующем: в зависимости от  сложившейся  рыночной практики норму прибыли оценивают как процент от разлитых составляющих частей или нового строительства. Норма прибыли входит  во все  расчетные формулы и является в основном функцией риска и зависти от конкретных рыночных условий.

5. Методы определения стоимости нового строительства улучшений

Стоимость недвижимости - это стоимость  нового строительства улучшений. Существуют три основных метода  определения стоимости нового строительства:

1. метод сравнительной единицы основан на  сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы подобного типичного нового сооружения:

Снсу = Сin * N,   (3)

где Снсу- стоимость нового строительства улучшений, тыс. руб.

Сin -  стоимость единицы потребительских свойств, тыс. руб.

N – базовый коэффициент

Стоимость единицы потребительских  свойств может корректироваться, если существуют различия между оцениваемым  и типовым сооружением в физических характеристиках ил и в  состоянии  рынка на момент оценки. В качестве единицы потребительских свойств  могут выступать 1 м², 1 м³, 1 стоимостное место и так далее.

Иногда,  стоимость нового строительства  улучшений можно определить:

Снсу = (Сin*N) + Косвенные издержки + Прибыль, (4)

Погрешность метода равна 15-20 %.

2. поэлементный метод может применяться и рассчитываться как сумма стоимостей возведения основных элементов здания или сумма стоимостей по видам работ:

где Сj – укрупненный показатель стоимости на возведение части здания и сооружения, конструкций.

Погрешность данного метода равна 10 %.

3. количественный метод – разработка полной сметы на строительство объекта недвижимости с применением единичных расценок или переработка существующих смет. В рамках  количественного метода существуют два способа  расчета:

• ресурсный способ расчета;

• базисно - индексный способ расчета.

Ресурсный способ расчета  представляет собой калькулирование в  текущих или прогнозных ценах (тарифах) ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения, в рамках данного метода калькулирование ведется на основе выраженных натуральных показателей потребности в материалах, изделиях итак далее.  Ресурсы выделяются из проектных материалов, нормативных и правовых источников.

Базисно - индексный метод определяет стоимость н объекта недвижимости на основании использования системы текущих и прогнозных индексов, применимых к стоимости, определенной в базовом периоде.

6. Анализ различных видов износа при использовании затратного подхода

Существует три группы параметров, определяющих  пригодность зданий и сооружений к эксплуатации:

1. параметры,  характеризующие физическое состояние объекта недвижимости (прочность, устойчивость, надежность);
2. параметры, характеризующие функциональное состояние объекта ( условия фундаментальности, температурно-влажностный режим, высота потолков).
3. параметры внешней среды ( промышленная зона)

Под действием различных факторов здания могут терять свои эксплуатационные свойства, что влияет на его стоимость и вызывает появление накопленного износа.

Накопленный износ- это  уменьшение стоимости  здания, которое может иметь место в результате физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или в результате комбинации этих факторов. Поэтому  износ делят на три основных вида:

• физический износ- потеря стоимости объекта недвижимости в результате воздействия неблагоприятных факторов жизнедеятельности человека или  природоклиматических условий, что выражается в разрушении стиральных конструкций и материалов. Этот износ может рассчитываться как по зданию в целом, так и для отдельных его элементов.
• функциональный износ или моральный износ- снижение стоимости      недвижимости в результате ее несоответствия современным требованиям рынка и покупателей;
• внешний износ -  снижение стоимости, вызванное изменениями внешних по отношению к объекту недвижимости фактов ( изменение ситуации на рынке, в стране,  соседство).