Затратный подход к оценке недвижимости, его преимущества, недостатки и сфера применения

СОДЕРЖАНИЕ:

 

1. Введение

     Понятие недвижимости  и её виды……………………………………………3

     Типы недвижимости…………………………………………………………..7

 

2. Оценка недвижимости……………………………………………………………8

     Этапы оценки недвижимости………………………………………………..11

     Подходы к  оценке недвижимости…………………………………………..15

 

3. Затратный подход к оценке недвижимости…………………………………...16

     Методы оценки  недвижимости……………………………………………..18

    

 

4. Сфера применения, преимущества и недостатки затратного подхода………24

 

5. Примеры расчета стоимости недвижимости затратным подходом………….27

 

6.  Литература………………………………………………………………...…….29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Понятие недвижимости и ее виды

 

Деление имущества на движимое и  недвижимое берет свое начало со времен римского права.

В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился довольно поздно. Его установил Петр I своим «Указом о единонаследии» (О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах) в 1714 году, который регламентировал правовой статус дворянства и закреплял юридическое слияние таких форм земельной собственности, как вотчина и поместье. В Указе о единонаследии впервые и был использован термин «недвижимость». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В начале 20-х годов прошлого столетия в связи с отменой частной  собственности на землю понятие  недвижимости было устранено. Вновь  оно появилось лишь в 1991 году с  принятием Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.

Так же в Указе президента РФ №1767 от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в параграфе 1 было дано определение: «Земельные участки и все, что с ними связано, относится к недвижимости». В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе «О залоге», «Основных положениях об ипотеке».

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ, принятого Государственной  Думой 21 октября 1994 г. и вступившего  в силу с 1 января 1995 г. Согласно ст. 130 п.1 ГК «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Кроме того, «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере, содержится в ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Объекты недвижимости по своему происхождению делятся на:

- созданные природой без участия  труда человека;

- являющиеся результатом труда  человека;

- созданные трудом человека, но  связанные с природной основой  настолько, что в отрыве от  нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный  объект права.

 

Признаки и особенности объектов недвижимости

 

К основным признакам недвижимости относятся следующие:

1. Стационарность, неподвижность.  Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости практически  выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

 

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено  тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

С точки зрения экономики, объект недвижимости можно рассматривать  как благо и как источник дохода.

В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного  производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть

национального богатства, объект налогообложения, источник природных  ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи  является прямым источником дохода, а  жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует  развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут  являться обеспечивающим ресурсом, что  характерно для организаций, чей  бизнес не базируется на операциях  с недвижимостью.

Объекты недвижимости могут  выступать как предмет специализации  организации, предмет ее деловой  активности, основной источник доходов.

Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой  недвижимости в инвестиционных, страховых  и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проекта развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов  от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии) в случае, если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложено на иное лицо. Любой объект недвижимости в действительности существует в единстве физических, экономических и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и  экономической.

Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным.

При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При  непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает  как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина.

Необходимо отметить, что  некоторые виды недвижимости могут  переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес – это  уже движимое имущество.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного  приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд.

Таким образом, недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и  государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

 

Типы недвижимости

 

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые  помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что  способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает  разработку и применение методов  оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

Табл. 1. Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных  и административных учреждений
По целям  владения	Для ведения бизнеса, для  проживания владельца  В качестве инвестиций В качестве товарных запасов  и НЗП  Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов
По степени специализации	Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим  лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев, когда  она реализуется как часть  ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие  и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору  Неспециализированная - вся  другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке  для инвестирования, использования  в существующих или аналогичных  целях
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или  капитального ремонта незавершенное  строительство
По воспроизводимости  в натуральной форме	Не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

 

Оценка недвижимости

 

Оценка недвижимости —  это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики  оценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

 

Факторы, влияющие на стоимость  недвижимости

 

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости  объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости  зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

 

Основные виды стоимости  недвижимости

 

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов  стоимости.

Рыночная стоимость  объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости  нельзя принять цены продаж аналогичных  объектов без проведения дополнительного  анализа, так как цена сделки не характеризует  мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних  воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при  наличии следующих условий равновесной  сделки:

– рынок является конкурентным и  предоставляет достаточный выбор  имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы  о предмете сделки и действуют  только в целях максимального  удовлетворения собственных интересов  – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость  объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость  объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость  объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости:

стоимость действующего предприятия  – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

 

Этапы оценки недвижимости

 

Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить нашесть этапов (табл. 2), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.

Таблица 2

Этапы оценки недвижимости

№ этапа	Содержание этапа
1	Определение проблемы
1.1	идентификация объекта –  определение наименования, местоположение, физические характеристики
1.2	выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом
1.3	устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию  на которую определяется стоимость  объекта оценки
1.4	определение цели оценки объекта  – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат
1.5	определение вида стоимости, который необходимо определить в  соответствии с поставленной целью
1.6	формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие  препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости  имущества
2	Предварительный осмотр объекта  и заключение договора на оценку
2.1	Предварительный осмотр и  знакомство с администрацией
2.2	Определение информации и  ее источников, определение комплекса  документов, которые должен представить  заказчик
2.3	Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов
2.4	Составляется задание  на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет  оценки; дату оценки; цель и функцию  оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.5	Составляется календарный  план работ по оценке
2.6	подготовка и подписание договора на оценку
3	Сбор  и анализ данных
3.1	Сбор и обработка следующей  информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении  объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки
3.2	Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей  конъюнктуры и тенденций, а также  выбор аналогов объекта оценки и  его обоснование
4	Оценка  земельного участка
4.1	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как  уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка
4.2	Определение стоимости земельного участка
5	Применение  трех подходов к оценке стоимости  объекта недвижимости
5.1	Применение сравнительного подхода
5.2	Применение доходного  подхода
5.3	Применение затратного подхода
6	Согласование  результатов, полученных с помощью  различных подходов
	получение итоговой оценки имущества на основании сравнения  результатов применения различных  подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода  в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная  в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с  объектом оценки прошло не более 6 месяцев
7	Подготовка  отчета и заключения об оценке.
	подготовка документа, содержащего  обоснование мнения оценщика о стоимости  имущества
8	Доклад  об оценке

 

1. Определение цели и постановка задачи, заключение договора.

Определение цели использования  оценки объекта недвижимости позволяет более точно указать, кто является пользователем результатов оценки. Указание соответствующего квалифицированного пользователя, для которого предназначается отчет, а также ограничение использования отчета исключительно указанными сторонами снижает вероятность привлечения оценщика к ответственности за возмещение ущерба по претензиям тех, для кого такой отчет не предназначался.

Различные цели расчета рыночной стоимости объекта недвижимости требуют разработки или расширенного применения различных способов и методов оценки.

2. План оценки. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. С этой, целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «планом оценки» и включает определенную последовательность решения ряда задач:

• структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и, наконец, концентрирует внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого участка и находящихся на нем объектов недвижимости;

• план оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и

покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования;

•конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Для правильного выбора подходов необходимо определить их адекватность соответствующей ситуации. Понятно, что требования государственных органов к оценке могут

отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации имущественных комплексов превалируют не экономические, а социальные либо политические требования.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе. При оценке объекта недвижимости важно его исследовать и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, возможны ограничения юридического характера.

4. Выбор подхода к оценке объектов недвижимости. Системный подход к определению стоимости различных объектов недвижимости включает в себя три основных: затратный, доходный и сравнительный, в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и сравнительного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.

6. Отчет о результатах оценки объекта недвижимости. Оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме, или подробным письменным докладом. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

 

Подходы к оценке недвижимости

 

Известно несколько десятков методов  оценки недвижимости, используемых для  различных объектов. Выбор того или  иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется  выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода  к оценке недвижимости: 
- сравнительный; 
- доходный; 
- затратный.

 

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Доходный подход

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Рассмотрим далее Затратный  подход к оценке недвижимости.

 

Затратный подход к оценке недвижимости

 

Затратный подход - совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с  учетом его износа.

Фактически затратный основывается на сравнительном анализе, который  позволяет определять затраты, необходимые  для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его  по назначению. Рассчитанные затраты  корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также  предпринимательская прибыль, необходимые  для строительства существующего  здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость  нового здания на дату оценки. Затем  рассчитывается общий накопленный  износ, на величину которого уменьшается  полная стоимость здания для получения  остаточной стоимости. Сумма полученного  значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Согласно затратному подходу  общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости  участка земли (Суз) и восстановительной  стоимости (стоимости замещения  или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Сзу+Свс-Сиз

Информация, необходимая  для применения затратного подхода: 
- уровень заработной платы; 
- величина накладных расходов; 
- затраты на оборудование; 
- нормы прибыли строителей в данном регионе; 
- рыночные цены на строительные материалы.

 

 

Этапы использования затратного подхода:

1. Оценка стоимости земельного участка, как не застроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.
2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.
3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.
7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.
8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на: