Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

Контрольная работа: Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка.

ПЛАН:

1. Введение 3
2. Понятие земельно-правовых сделок 4
3. Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка 5
4. Заключение 15
5. Список литературы 16
 

3

Введение

     В условиях земельной реформы и  перестройки управления экономикой происходят развитие самостоятельности, демократизации земельных отношений, расширение прав собственников земли и землепользователей, в том числе арендаторов, устранение командно-административного метода организации землепользования и землеустройства. Земельное законодательство предоставляет возможность выбора форм собственности и хозяйствования на земле. Развиваются институты права частной собственности на землю и аренды земли, государственное управление земельным фондом сочетается с широкой самостоятельностью хозяйств - пользователей земли.

     Сегодня земельное законодательство рассматривает  землю, прежде всего, не как объект администрирования, а как хозяйственную ценность. Предприятия, организации, учреждения, а также граждане, в чьем бы пользовании ни находились земли, каков бы ни был титул пользования ими, - все они признаются хозяевами находящихся в их владении земельных участков. Им гарантируется право самостоятельно хозяйствовать на земле, приобретенное право собственности на земельный участок, собственности на посевы сельскохозяйственных культур и свободного распоряжения произведенной продукцией, а также другие права. Тем самым повышается эффективность земельного законодательства, одной из главных целей которого является обеспечение заинтересованности в лучшем использовании земли.

     Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли — процесс исключительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо разрешенных земельным законодательством.

     В данной работе будут рассмотрены наиболее часто встречающиеся земельно-правовые сделок, влекущие за собой смену собственника земельного участка.

4

Понятие земельно-правовых сделок

     Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей (ст. 27 Земельного кодекса). Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит, и появление особого рода сделок - земельно-правовых.

     Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации.

     В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Гражданский кодекс РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

     В соответствии с ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

     В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве принципе, и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством.

     Переход от командно-административной системы  в регулировании земельных отношений  к рыночным земельным отношениям сделал возможным применение методов правового регулирования гражданских отношений к сфере регулирования   земельных   отношений.   Однако   нормы   гражданского   права

5

действуют в этой сфере не непосредственно, а в трансформированном виде, значительно преобразуясь, так как учитывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. При этом общей является норма гражданского права, а специальной - земельного права. При возникновении коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают нормы земельного права.

     Высказанная в юридической литературе точка  зрения о полной свободе земельного рынка в РФ не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым имуществом и оборот земли (особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения) должен осуществляться при строжайшем правовом регулировании земельным законодательством.

 
Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника

земельного  участка

 
     Согласно  земельному законодательству РФ к числу  сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей, обмена земельных участков и земельных долей, дарения земельного участка (ст. 572-582 ГК РФ), а также договоры купли-продажи земельной недвижимости собственниками приватизированных предприятий или гражданами и их объединениями для предпринимательской деятельности, поскольку при них всегда происходит смена собственников земли на другое имущество (ст. 554-557 ГК РФ).

     К подобного рода сделкам относится  также наследование земельных участков и земельных долей. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащие ему земельный участок или земельную долю переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Собственник земельного участка или земельной доли вправе передать их гражданину, юридическому лицу, а также государству по договору дарения, в качестве вклада. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков и земельных долей, вправе

                                       6 передавать (вносить) земельный участок, а также земельную долю в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы с утратой этими гражданами и юридическими лицами права собственности на данные земельные участки и земельные доли.

     Сделки  с землей регулируются нормами Земельного кодекса, Гражданского кодекса РФ, федеральных законов, с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.

     При совершении сделок с землей самовольное  изменение целевого назначения земельных  участков не допускается. Это можно сделать только в порядке, установленном законодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка.

     Не  допускаются сделки с земельным  участком, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

     Земельные участки, переданные гражданам в  собственность для ведения садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, а также приусадебные земельные  участки могут продаваться и  приобретаться без изменения целевого назначения с совместно созданной на них другой недвижимостью.

     В случае продажи приусадебного, садового или дачного земельного участка  его собственник не может оставить за собой сверхнормативную неприватизированную  часть земельного участка, и она переходит к покупателю на том же праве. Покупатель может приватизировать ее в установленном порядке.

     Доходы  от продажи незастроенных и неосвоенных  земельных участков, находящихся  в частной собственности менее  пяти лет, подлежат прогрессивному налогообложению в соответствии с федеральными законами и законами субъектов

7

РФ. Другие правила купли-продажи земельных  участков регулируются гражданским  законодательством.

      По  договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в установленном законом порядке передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять этот участок и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. Это составляет основное содержание данного договора.¹ При этом расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распределяют между собой по взаимной договоренности.

     Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или  переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи. Но, определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденный Председателем комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству 02.06.1993 г.

     Согласно  требованиям, специально оговоренным  Земельным кодексом РФ, являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

 
¹ Земельное право/Под ред. Боголюбова С.А..-М.: ООО «TK Велби», 2002, С. 136

8

Указанные требования применяются также к договору мены.

     Важным  положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, характеризующие предмет договора. Дадим его определение.

      Земельный участок как объект недвижимого  имущества (объект права) -часть земной поверхности на территории государства, замкнутые границы которой описаны и удостоверены органом кадастрового учета с указанием площади, категории земель, разрешенного использования, местоположения, правового статуса и других характеристик, отражаемых в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.²

     Земельная доля - доля в праве общей собственности на земельный участок, не имеющая размерности и выраженная в виде простой дроби.³

     При продаже земельного участка стороны  не вправе изменять целевое назначение его, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка.

     Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями закона: эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке в результате своей хозяйственной деятельности и т. п.

     Перед началом совершения земельно-правовой сделки у сторон возникают информационные права и обязанности, т. е. потребность в сведениях о «чистоте» права собственности продавца на продаваемый им земельный участок (нет ли на этот участок прав третьих лиц, надлежаще и законно ли само право собственности у собственника на этот участок), о правоспособности и дееспособности сторон по совершению данной земельно-правовой сделки и др.

Нарушение    информационных    обязанностей    влечет    для    нарушителя

² Уткин Б. Права на землю: проблемы правоприменительной практики/УБиблиотечка «Эж-Юрист».-2004.- С. 9

9

дополнительные  обязанности. В частности, если третье лицо по основанию, возникшему до продажи  земельного участка, предъявит к  покупателю иск об изъятии этого  участка, то покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.

     Непривлечение покупателем продавца к участию  в деле освобождает продавца от ответственности  перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог  бы предотвратить изъятие проданного участка у покупателя.

     Если  в силу решения суда проданный  земельный участок изъят у  покупателя, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки.

     О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается  однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК).⁴

      Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка  является цена договора, цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается не заключенным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. Однако, нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.

     Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных  участков осуществляются двумя основными путями: путем свободной продажи и путем продажи земли через конкурсные или аукционные торги. Последнее применяется лишь в случаях, когда действующее законодательство содержит прямое указание на данный способ осуществления сделки.

     Если  при свободной купле-продаже юридическое  значение имеет свободное волеизъявление двух сторон — покупателя и продавца, то при аукционно-конкурсной продаже  господствующей является воля покупателя - победителя данного конкурса (аукциона). При этом воля продавца земельного участка, выставившего его на конкурс (аукцион), теряет юридическое значение, и он не вправе в одностороннем порядке изменить условия данного конкурса (аукциона) и

³ Уткин Б. Права на землю: проблемы правоприменительной практики//Библиотечка «Эж-Юрист».-2004.- С. 12

10

его последствия.

     Процедура аукционно-конкурсной продажи земельных  участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно.

     Процедура свободной продажи земельных  участков усложняется, если продается доля в объединенном земельном массиве, принадлежащем нескольким земельным собственникам, поскольку при продаже доли общей собственности другому лицу, остальным участникам общей долевой собственности предоставляется право преимущественной покупки продаваемой доли. Следовательно, нарушение процедуры выявления волеизъявления сособственников на покупку продаваемой доли может быть признано судом по иску любого из них основанием для признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной.

     Процедура свободной продажи земли зависит от того, находился ли продаваемый земельный участок в чьей-либо собственности или он выделяется из земельного массива (земель запаса) и продается впервые (например, местной администрацией). В последнем случае процедура продажи дополняется землеустроительной процедурой (отвод участка в натуре на местности, установление границ его, составление документа, определяющего целевое назначение участка, и т. п.

     Наконец, процедура свободной продажи  земельных участков зависит от того, кто является продавцом его. Если продавец — местная администрация, то процедура усложняется подачей и рассмотрением заявления покупателя о продаже земельного участка, процедурой коллегиального и по отделам администрации рассмотрения заявления, принятием решения о продаже, на основе которого и оформляется купчая на продаваемый земельный участок.

     Поскольку земля является недвижимостью, то, как  правило, продажа земельного участка осуществляется совместно с продажей построенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки с

 
⁴ Земельное право/Под ред. Боголюбова С.А..-М.: ООО «TK Велби», 2002, С. 137

                                       11 которыми урегулированы общими нормами гражданского права. В силу этого процедура продажи земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилыми  домами  включает в  себя  одновременную  процедуру  оформления  и имущественной, и земельно-правовой сделок.

     Юридическое оформление земельно-правовых сделок по купле-продаже земельных участков не всегда совпадает с фактической  реализацией этой сделки, поскольку  земля — не вещь, которую продавец может завернуть в бумагу и отдать покупателю. Процесс передачи проданного участка занимает определенную часть времени и связан с осмотром, приведением в оговоренное сделкой купли-продажи состояние земли. Покупатель вправе, если это состояние не соответствует оговоренному в сделке, требовать от продавца приведения продаваемого участка в состояние, соответствующее договору купли-продажи земельного участка.

     Продавец  не вправе задерживать исполнение законного  требования покупателя, поскольку за каждый день задержки передачи земельного участка в требуемом состоянии покупатель вправе взыскивать с продавца убытки.

     Наконец, покупатель вправе сам за счет своих  средств привести купленный земельный  участок в оговоренное сделкой  состояние со взысканием через суд с продавца стоимости понесенных расходов и убытков, которые возникли за период нахождения участка в ненадлежащем состоянии.

     При обнаружении в проданном земельном  участке недостатков, которые не оговорены продавцом, и обнаружение  которых было невозможно установить обычным путем (заражение участка бактериальными, химическими и иными веществами), продавец вправе потребовать либо уменьшения покупной цены, либо возмещения расходов, затраченных на мероприятия по очистке участка, либо по суду расторжения договора купли-продажи этого участка.

     Основным  признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка  от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов.

     Мена  земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного

12

участка на какое-либо имущество.

     В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи Гражданского кодекса, регулирующие сделки купли-продажи.⁵ При этом стороны земельно-правовой сделки выступают одновременно в двух ролях: в качестве продавцов передаваемых в обмен земельных участков и иного имущества и в качестве покупателей получаемых на обмен объектов.

      Обмен земельными участками между субъектами земельно-правовой сделки может иметь следующие варианты:

      а) обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки 
одинаковой площади, качества, стоимости и т. п. В таком случае сделка 
осуществляется наиболее простым путем — через регистрацию ее в местной 
администрации и переоформление свидетельств о праве собственности на землю;

      б) обмен неравнозначный, т. е. обмениваются земельные участки разной 
площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная земельно-правовая и 
имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая 
меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по 
площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне 
компенсацию, денежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную 
природу и оформляется по двум направлениям: переоформляются права 
собственности на обмениваемые земельные участки, и заключается отдельный 
договор на компенсацию имуществом или деньгами стороне, 
предоставившей     к     обмену более ценный земельный участок.

     Право свободного обмена земельными долями предоставлено бывшим работникам колхозов и совхозов, получившим свой земельный пай вместе с имущественным.

     Свобода воли сторон при обмене земельными участками ограничена следующими обстоятельствами:

а)      целевым назначением земельных  участков. Если совершается обмен

 
⁵ Земельное право/Под ред. Боголюбова С.А..-М.: ООО «ТК Велби», 2002, С. 148

13

пастбища  на пашню, то новый приобретатель  пастбища не вправе переводить его  в пашню без изменения юридического статуса этого участка в установленном  законом порядке;

      б) местонахождением земельного участка и наличием соседствующих с 
ним объектов. Так, новый собственник не вправе осуществлять 
сельскохозяйственное освоение приобретенного участка, если это наносит 
экологический вред соседним объектам (памятникам природы, заповедным 
местам, местам обитания дикой фауны и т. п.);

      в) правоспособностью субъектов земельно-правовых сделок. Например, 
если в уставе организации, получившей земельный участок в обмен на автомобиль, 
не записано право ведения сельхозпроизводства, то она не 
вправе приобретать такой земельный участок, как пахотный, пастбище, сенокос и 
т. п.

     В результате обмена земельными участками  не должны нарушаться структуры земельных  угодий сельскохозяйственных предприятий, вноситься неудобства в систему  землепользования и т. п. Поэтому регистрация обмена земельными участками должна происходить в местной администрации, которая и дает разрешение на обмен. Незаконный и необоснованный отказ в разрешении на обмен и регистрацию обмена земельными участками может быть обжалован в суд,

     С переходом к новому приобретателю прав на купленный (приобретенный путем обмена) земельный участок к нему переходят права и обязанности, вытекающие из целевого назначения этого участка, однако не переходят правомочия, принадлежавшие прежнему владельцу. Так, если прежний собственник земельного участка обязан был вести борьбу с сорняками на данном участке и задолжал крупную сумму мелиоративной организации за проведение ирригационных работ на участке, то на нового приобретателя переходят лишь обязанности по борьбе с сорняками, но не переходят долги предшественника.

     Изменение правоспособности стороны земельно-правовой сделки может повлечь за собой  и изменение возможностей в использовании  земельных участков.

     Вместе  с тем возможное изменение  в использовании земельного участка не может   выходить   за   пределы   его   целевого   назначения,   определенного   в