Земельный участок – основа недвижимости. 2

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Московский  Государственный Университет Экономики, Статистики и Информатики (МЭСИ). 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа по предмету: оценка недвижимости

на тему: «Земельный участок – основа недвижимости» 
 
 
 
 

Выполнил:

студент группы ДНФ-404

Данилович Сергей Сергеевич

Проверила:

профессор кафедры ФКиБД

Ронова  Галина Николаевна. 
 

Москва, 2011

Содержание

Введение 3

Глава 1. Земельный участок как объект недвижимости. 5

1.1 Понятие земельного участка. 5

1.2. Особенности земельного участка, как объекта недвижимости 6

1.3. Виды земельных участков 9

Глава 2. Особенности оценки стоимости земельных участков 17

2.1. Основные принципы оценки рыночной стоимости 17

2.2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков 23

2.3. Подходы к оценке стоимости земельных участков 40

Глава 3. Оценка стоимости земельного участка. 47

3.1.Описание объекта недвижимости. 47

3.2. Определение стоимости объекта оценки 49

Заключение 55

Список используемой литературы: 57 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Россия  обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти  богатства - её земли.

     Неотъемлемым  элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает  земельный участок.

     Земельный участок - это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными  и зафиксированными в установленном  порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый  номер и составными частями которой  могут быть почва, водные объекты, деревья  и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты

     Одним из главнейших источников процветания  любого государства является принадлежащие  ему земельные ресурсы. От того, в  чьих руках находится земля, для  чего и как она используется, в  конечном счете, зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое  равновесие. Это предопределяет необходимость  совмещать два понятия: с одной  стороны, принадлежность земельных  ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность  на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

     Земля испокон веков считалась самым  большим богатством и в настоящее  время ее можно назвать базисом  любой недвижимости

     Земельные правоотношения являются сложными и  многогранными по своей правовой природе, каждая отдельная грань  регулируется различными правовыми  нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми  и другими нормами права.

     Целью данной работы является изучение специфики земельного рынка, рынка недвижимости и его базиса – земельного участка; рассмотрение основных принципов, подходов и методов оценки земли

   В соответствии с поставленной целью курсовой работы рассматриваются следующие задачи:

• Рассмотрение земельного участка как основы недвижимости;
• Определение основных принципов, подходов и методов оценки земли;

     Для написания практической части: изучение объекта оценки, подбор аналогов –  земельных участков, для каждого  из подходов оценки выявить методы оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Земельный участок  как объект недвижимости.

1. Понятие земельного участка.

     Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю

     В Российской Федерации  под земельным  участком понимается поверхность земли  без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений  типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической  точки зрения как самостоятельный  природный объект, также может  рассматриваться в качестве объекта  недвижимости. В Земельном кодексе  Российской Федерации приводится следующее  определение земельного участка. Земельный  участок -- это часть поверхности  земли (в том числе почвенный  слой), границы которой описаны  и удостоверены в установленном  порядке.[ 2]

     Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:

     1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно  воспроизвести в отличие от  других объектов недвижимости.

     2. При оценке всегда необходимо  учитывать возможность многоцелевого  использования земли.

     3. Земельный фонд выступает основой  формирования среды проживания  населения страны и обеспечивает  экологическую безопасность. Поэтому  государство регулирует использование  земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

     4. К стоимости земельных участков  не применяются понятия физического  и функционального износа, поскольку  срок эксплуатации земельных  участков не ограничен. Поэтому  стоимость земли, количество которой  ограничено, со временем, как правило,  увеличивается.

   Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя  способами:

• образование земельных участков из государственных и (или) муниципальных земель;
• формирование земельных участков в результате преобразований уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения.

   Этапы процедуры создания (формирования) земельного участка:

   Первый  этап:  выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и  описанию.

   Второй  этап:  осуществляется государственный  кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему  индивидуального кадастрового номера.

   Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта  недвижимости можно считать государственную  регистрацию прав на земельный участок  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

1.2. Особенности земельного  участка, как объекта  недвижимости

Земля –  природная основа рынка недвижимости.

     Свое  начало деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права.

     В понятие недвижимого имущества  входят физические объекты с фиксированным  местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано  как под поверхностью, так и  над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также  права, интересы и выгоды, обусловленные  владением объектами.

     «К  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства…».¹

     Отличительная черта движимого имущества –  возможность его перемещения  без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связанно.

   Любой объект недвижимой собственности состоит  из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических  прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:

1. Границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);
2. Установлены права собственности и иные вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;
3. Данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственных земельном и градостроительном кадастрах.

   Объект  недвижимой собственности – совокупность физических объектов и юридических  прав на них.

   Неотъемлемыми частями земельного участка могут  быть:

• Здания (сооружения) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• Инженерные сооружения и сети,  осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города;
• Стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• Элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка
• И т.д.

   Земельный участок — часть земной поверхности  на территории государства, границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иными  словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом  различных сделок.²

   Улучшения – все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом  деятельности по его преобразованию для последующего использования.

   Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения – здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

     Единый  объект недвижимости: земельный участок  и все улучшения

1.3. Виды земельных  участков

Самым важным моментом, который необходимо учесть, приобретая земельный участок  для строительства дома, является категория и вид разрешенного использования земли. Далеко не всех участках существует возможность возведения жилого строения, дачного или садового домика, а на еще более меньшем их количестве есть возможность оформления постоянной прописки или регистрации.

     Согласно  Земельному кодексу РФ все земли  подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование. [19]

 Всего  существует семь категорий земель:

1. земли  сельхозназначения. 

2.земли  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и земли  иного специального назначения;

3. земли  особо охраняемых территорий.

4. земли  лесного фонда. 

5. земли  водного фонда. 

6. земли  запаса.

7. земли  поселений.

     Земли сельскохозяйственного  назначения. Это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

     Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на: земли промышленности; земли энергетики; земли транспорта; земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; земли иного специального назначения. В состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

     Земли особо охраняемых территорий и объектов. К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.

     Земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

     Земли водного фонда. К землям водного фонда относятся земли покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах..

     Земли запаса. К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

     Земли поселений. Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

• сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
• крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
• крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.);
• большие города (100–250 тыс. чел.);
• средние города (50–100 тыс. чел.);
• малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);
• крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
• большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
• средние сельские поселения (200–1000 чел.);
• малые сельские поселения (менее 200 чел.).

   Использование земель поселений определяется в  соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. [20]

     Категория земель обязательно должна быть указана в актах органов исполнительной власти о предоставлении земельных участков, а также в договорах, сделках и других документах, подтверждающих переход права на земельные участки.

   Кроме того, каждая из категорий земли  имеет свой вид разрешенного использования. К примеру, земли населенных пунктов  могут иметь такие виды разрешенного использования как:

* Индивидуальное  жилищное строительство (ИЖС).

* Ведение  личного подсобного хозяйства  (ЛПХ).

     А земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такой вид разрешенного использования как:

* Ведение  крестьянско-фермерского хозяйства  (КФХ).

* Ведение  личного подсобного хозяйства  (ЛПХ).

* Дачное  строительство.

* Садоводство.

     На  практике чаще всего приходится сталкиваться с такими видами использования, как  садоводство и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

     Связано это с тем, что на земельных  участках, предоставленных под садоводство, разрешено возведение строения с  правом регистрации, но без права  регистрации проживания в них. На дачных участках разрешено возведение строения с правом регистрации проживания в них. Сегодня на территории садовых  товариществ можно видеть большое  количество возведенных коттеджей  и особняков, владельцы которых  хотят получить в них прописку.

     В связи с растущим дефицитом земли  под жилищное строительство, в том  числе под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), особую актуальность приобрел вопрос перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений, так как именно на землях поселений разрешено использование земли под ИЖС. Стоимость земли данной категории в два-три раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель. Поэтому понятно стремление собственников осуществить такой перевод земель.

Перевод из одной категории в другую осуществляется:

• Правительством РФ - в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
• Органами исполнительной власти субъектов РФ -- в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
• Органами местного самоуправления - в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

   Особенности перевода земель из одной категории  в другую регулируются главой II Закона о переводе земель, в которой подробно описаны особенности, свойственные каждой отдельной категории земель.

   Так, например, перевод земель сельскохозяйственного  назначения в другую категорию допускается  только в исключительных случаях, связанных:

1) с  консервацией земель;

2) с  созданием особо охраняемых природных  территорий;

3) с  установлением или изменением  черты поселений;

4) со    строительством    на      землях,      непригодных        для       осуществления  сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с  иными несельскохозяйственными  нуждами;

5) с   включением    непригодных    для     осуществления      сельскохозяйственного производства  земель в состав земель лесного  фонда, земель  водного фонда  или земель запаса;

6) со   строительством    дорог,   линий   электропередачи, линий  связи (в том числе линейно-кабельных  сооружений), нефте-, газо- и иных  трубопроводов, железнодорожных  линий и других подобных сооружений (далее также - линейные объекты), если кадастровая стоимость сельскохозяйственных  угодий на тридцать и более  процентов меньше кадастровой  стоимости среднерайонного уровня  и линейные объекты размещены  вдоль дорог и границ полей  севооборотов;

7) с    выполнением     международных    обязательств     Российской      Федерации, обеспечением обороны  страны и безопасности государства,  добычей полезных ископаемых (за  исключением общераспространенных  полезных ископаемых), содержанием  объектов культурного наследия (памятников  истории и культуры) народов Российской  Федерации, со строительством  объектов культурно-бытового, социального,  образовательного назначения, дорог  и других линейных объектов  при отсутствии иных вариантов  размещения этих объектов.

     При этом перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в  составе таких земель из земель сельскохозяйственного  назначения, кадастровая стоимость  которых на тридцать и более процентов  превышает кадастровую стоимость  средне районного уровня, и особо  ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, в другую категорию не допускается. [20]

     Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической  деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в другую категорию осуществляется без ограничений, но имеет некоторые  особенности:

- при  переводе земель промышленности  и иного специального назначения, которые нарушены, загрязнены или  застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу в другую  категорию необходим утвержденный  проект рекультивации земель;

- при  переводе земель промышленности  и иного специального назначения, на которых осуществлялась связанная  с нарушением почвенного слоя  деятельность в другую категорию  необходимо сначала произвести  восстановление нарушенных земель  в соответствии с утвержденным  проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если  такой перевод осуществляется  по ходатайству исполнительных  органов государственной власти  или органов местного самоуправления.

     Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов в другую категорию  осуществляется только при наличии  положительных заключений государственной  экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством  РФ об охране окружающей среды в  случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого  природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.

     Перевод земель лесного фонда или земельных  участков в составе таких земель в другую категорию допускается  в случаях:

1)если  изменение их целевого назначения предусмотрено лесоустроительной документацией или документами территориального планирования и документацией по планировке территории для строительства и эксплуатации объектов здравоохранения, объектов культурно-бытового, жилищно-коммунального, социального назначения, дорог и других линейных объектов;

2) в  связи с установлением или  изменением черты поселений.

     В иных случаях перевод земель лесного  фонда и в другую категорию  допускается только при наличии  положительного заключения государственной экологической экспертизы и осуществляется в соответствии с лесоустроительной документацией в связи с:

1) невозможностью  их дальнейшего использования  по целевому назначению;

2) прекращением  нужд лесного хозяйства;

3) необходимостью  обеспечения обороны страны и  безопасности государства, нужд  сельского хозяйства, энергетики, добычей полезных ископаемых, содержанием  объектов культурного наследия  народов РФ.