Земельный участок-основа недвижимости

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа 

по предмету: «Оценка недвижимости» 

на тему:  «Земельный участок – основа недвижимости»    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Студент

Группа:  

Руководитель:  
 
 
 
 
 
 
 

Москва  2010 

Содержание 

Введение………………………………………………………………………..3

1. Земельный участок – основа недвижимости
1. Земельный участок и его правовой статус……………………………5
2. Категории земельных участков и их использование………………..10
2. Оценка стоимости земельных участков.
1. Принципы оценки стоимости земельных участков…………………16
2. Подходы и методы оценки земельных участков…………………….22

Заключение…………………………………………………………………...36

Список литературы…………………………………………………………..39

Приложение…………………………………………………………………..40 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

      Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

      Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей.

      «Недвижимое имущество — реальная земельная  и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество  под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».¹

      При этом следует иметь в виду, что  земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

      Неотъемлемым  элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок. Это и определяет актуальность данной темы.

     Земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями). В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того, чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

      Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный  участок для того, чтобы он был  признан недвижимостью и тем  самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован.

      Актуальность  данной темы определила цель исследования: рассмотреть земельный участок  как важнейший объект недвижимости, ее основу.

      Исходя  из поставленной цели, можно выделить следующие задачи курсовой работы:

      - рассмотреть понятие «земельный участок», изучить его правовой статус;

      - исследовать категории земельных  участков по их целевому использованию

      - проанализировать принципы оценки стоимости земельных участков;

      - представить основных подходы  оценки земельных участков и  входящие в них методы.

      Объектом данного исследования является земельный участок.

      Предметом исследования являются характеристики земельных участков, их правовая база, а также принципы, подходы и методы оценки их стоимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Земельный участок – основа недвижимости.
1. Земельный участок и его правовой статус.

     Земельный кодекс РФ ст. 11.1 (ЗК РФ) определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

       В ранней редакции Земельного  кодекса РФ земельный участок  определялся как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

       Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

     Следует различать термины «земля» и  «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

     Выделяют  следующие улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; 
- выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

     Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     Как средство производства земля имеет  особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

-  земля не является результатом предшествующего труда;  
-  пространственно ограничена; 
-  незаменима другими средствами производства; 
-  обладает постоянством местоположения;  
-  неизнашиваема при правильном использовании; 
-  территориально разнокачественна; 
-  характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка; 
-  обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества; 
-  практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

     Правовой  статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права - юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.
2. Адресные ориентиры - район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).
3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).
4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.
5. Код классификатора земель.
6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.
8. Вид земельного права (собственность).
9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.
10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).²

Паспорт земельного участка должен содержать:

1. экспликацию земель - застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями; болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;
2. размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;
3. расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
4. балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
5. общую стоимость земельного участка и строений;
6. налог на стоимость объекта недвижимости;
7. инженерно-технические характеристики;
8. экологические показатели;
9. градостроительные характеристики - функциональная зона, планировочная зона и др.;
10. залежи полезных ископаемых.

    Земельный участок является особой разновидностью недвижимого имущества и его правовой режим отличается от правого режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности речь идет о таких правах как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

    Особенностью  земельных участков является то, что  их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.)

    Особенность земельного участка как составной  части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

     Оборот  земельных участков осуществляется в соответствии с Гражданским  и Земельным кодексами. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

     Земельные участки, находящиеся в частной  собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством, в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка. Однако не все земли могут быть изъяты.

     Принудительное  изъятие участков может быть произведено  только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

     Земельный участок может быть временно изъят (реквизирован) в силу чрезвычайных обстоятельств.

     Земельный участок принудительно изымается  у собственника в случае, если он используется не по назначению или  с нарушением действующего законодательства. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.

     Земельные отношения выражают взаимодействие Органов государственной власти, местного самоуправления, юридических и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами. Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположения земельные доли (паи) и права на них. 

     Земельные отношения включают в себя установленные  земельным законодательством:

  - порядок предоставления или изъятия земельного участка;

      - права и обязанности землепользователя;

      - налогообложение, плату за землю;

      - санкции за нарушение земельного законодательства

      Землеустройство - это система мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального их использования, охраны, образованию новых и упорядочиванию существующих объектов землеустройства, установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.

    Правовое  регулирование отношений при  проведении землеустройства осуществляется ФЗ «О землеустройстве» 78-ФЗ от 18.06.2001 г. (ред. От 23.07.2008 г.), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. 

1.2. Категории земельных участков и их использование. 

     Целевое назначение земель в РФ определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса. 
 

  Земли сельскохозяйственного  назначения

  К этой категории относятся земли, которые находятся за чертой поселений, и которые предоставлены для  нужд сельского хозяйства. В их составе  выделяют:

- Сельскохозяйственные угодья - земли, предназначенные только для выращивания сельхозпродукции, это пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, - они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

- Земли, занятые различными сельскохозяйственными объектами - внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, - используемыми для сельхозпроизводства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли в этой категории разрешено использовать:

1. для ведения сельскохозяйственного производства и/или других, связанных с сельскохозяйственным производством, целей;
2. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
3. для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
4. для садоводства или огородничества;
5. для дачного строительства;
6. для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота;
7. для ведения подсобного сельского хозяйства и др.

     При этом вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации.

     В ст. 1 ФЗ РФ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха.

     Огородным земельным участком считается земельный  участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания  ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и  картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

     К дачному земельному участку относится  участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).      

       Земли поселений

     Таковыми  признают земли, используемые и предназначенные  для застройки и развития городских  и сельских поселений и отделенные их чертой (границами) от земель других категорий.

Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т.д.).

В состав земель поселений могут входить  земельные участки, отнесённые в  соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1. жилым;
2. общественно-деловым;
3. производственным;
4. инженерных и транспортных инфраструктур;
5. рекреационных;
6. сельскохозяйственного использования;
7. специального назначения;
8. военных объектов;
9. иным территориальным зонам.

    Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.  

      Земли промышленности

     Данная  категория земель включает в себя земли, которые используются или  предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

В ее составе  в зависимости от характера задач  выделяют следующие земли:

1. промышленности;
2. энергетики;
3. транспорта;
4. связи, радиовещания, телевидения и информатики;
5. для обеспечения космической деятельности;
6. земли обороны и безопасности;
7. иного специального назначения.

     Характерная особенность многих из них - наличие  охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков. 
 

     Земли особо охраняемых территорий и объектов

     К данной категории относятся земли, которые полностью или частично изъяты из хозяйственного использования  и оборота, в соответствии с постановлениями  федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления и для которых установлен особый правовой режим.

К ним  относят:

1. особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты;
2. земли природоохранного назначения;
3. земли рекреационного назначения;
4. земли историко-культурного назначения;
5. иные особо ценные земли.

 Земли лесного фонда, земли  водного фонда  и земли запаса

   К этим категориям относят:

1. лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда);
2. земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда);
3. земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию.

     Выделяют такое понятие как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК).

     Земельные участки общего пользования рассматриваются  как особая категория участков, которые  могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Согласно п. 2 ст. 262 ГК, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    2. Оценка стоимости  земельных участков.

    2.1 Принципы оценки стоимости земельных участков.

      Определение рыночной стоимости земельного участка  основывается на следующих принципах.

      Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

      Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

      Спрос обычно принято характеризовать  количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение  определенного промежутка времени  по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

      Выделяется  три возможных состояния соотношения  спроса и предложения:

      - спрос и предложение равны,  в результате рыночных сделок  формируется равновесная справедливая  рыночная цена объектов недвижимости;

      - спрос превышает предложение,  цены на рынке растут, формируются  спекулятивные цены, возникает опасность  протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;

      - предложение превышает спрос,  цены падают, возникает стагнация  рынка. 

      В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости  от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

      Принцип замещения — рыночная стоимость  земельного участка не может превышать  наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

      Данный  принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.