Содержание

      Введение

     Значение  земли в деятельности любого общества сложно переоценить.

     Земля является категорией многогранной и  многоаспектной, предметом исследования естественных и гуманитарных наук, объектом природы и природным  ресурсом. Статья 9 Конституции РФ установила, что земля и другие природные ресурсы является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, тем самым, констатируя основополагающую роль данного объекта в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

     Земля имеет многофункциональное значение, а потому владение, пользование и  распоряжение земельными участками  не должно входить в противоречие с публичными интересами, а также  нарушать права и законные интересы отдельных лиц, что прямо закреплено в Конституции РФ (ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36).

     Законодательное регулирование земельных правоотношений стало одной из острейших проблем  современной экономической и  предпринимательской деятельности.

     В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом; недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в полной мере нормами ГК об аренде недвижимости.

     Новым Гражданским кодексом РФ впервые  было закреплено единство принципов и общих положений, параллельно развивающихся отраслей права: действие основных начал гражданского законодательства непосредственно выражено в общих положениях о праве собственности на землю, согласно которым лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (статья 260 ГК).

     Введение  в действие нового Земельного кодекса  Российской  Федерации 2001 года существенным образом изменило ситуацию в установлении конкретных правил по распоряжению земельными участками.

     Поскольку с принятием в 2001 г. Земельного кодекса  РФ возникли противоречия с нормами  Гражданского кодекса РФ, кроме того, как было сказано выше, земля длительный промежуток времени была исключена из системы объектов гражданских правоотношений, а проблемы, связанные с земельной собственностью, землевладением, землепользованием рассматривались преимущественно представителями науки земельного права, то возникла необходимость комплексного рассмотрения земли, а именно земельного участка, как объекта гражданских прав.

     Земельный участок – недвижимость особого  рода вследствие своего естественного  происхождения и нахождения в  естественной экологической системе, что обуславливает необходимость  учитывать данные факторы при  правовом регулировании отношений  по поводу этого объекта.

     Настоящая работа посвящена одному из важнейших вопросов гражданского оборота, сложнейшему институту права - аренде земельных участков.

     Практика  применения норм об аренде земельных  участков отличается противоречивостью.

     Это ситуация обусловлена частым использованием в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, ставшим одним из наиболее распространенных гражданских правовых договоров. Такое частое использование приводит к многочисленным спорным ситуациям, которые в силу отсутствия достаточной нормативной правовой базы и единообразной практики применения противоречиво разрешаются судами различных инстанций.

     Цель  настоящего исследования – всестороннее рассмотрение, характеристика и анализ отношений, возникающих по поводу земельного участка как объекта права собственности. 

     Целью настоящей работы является исследование комплекса проблем, связанных с применением договора аренды земельных участков, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений, уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства, выработка рекомендаций по заключению, исполнению, прекращению договора аренды земельных участков.

     Поэтому в рамках данной работы предпринята  попытка, ответить на следующие вопросы, которые могут быть определены как частные задачи:

     - какова характеристика земельного  участка как объекта гражданских  отношений, а также в чем заключается предмет аренды;

     -   как  соотносятся   гражданское  и  земельное   законодательство   при 
регулировании арендных отношений, в какой степени, применительно к 
аренде, можно говорить о приоритете норм одной отрасли над нормами 
другой;

     - в чем заключаются особенности аренды земельных участков 
разных категорий в зависимости от цели использования,   

     - а    также    иные    задачи, предопределяемые поставленной целью.

     Цель  настоящего исследования – всестороннее рассмотрение, характеристика и анализ отношений, возникающих по поводу земельного участка как объекта права собственности.

     Поставленная цель реализована посредством решения следующих задач:

     1. изучение правового режима земельных  участков;

     2. рассмотрение сущности и необходимости  государственного кадастрового  учета земельных участков;

     3. выделение прав и обязанностей  собственников земельных участков;

     4. изучение и анализ ограничений  прав на земельные участки.

     Степень разработанности  темы. Говоря о степени разработанности

     темы, надо отметить, что в последние  годы в свете проводимой земельной  реформы в Российской Федерации  ученые стали чаще обращаться к проблемам, связанным с имущественными правами по поводу земельных участков. Данная тема была предметом изучения в рамках диссертационных работ таких авторов как, Н.Н. Аверьянова, Д.С. Бугров, М.В. Чередникова, Д.В. Жернаков, О.В. Бурлаченко и др.

     Вопросы земли и права собственности  на нее освящены в трудах таких  ученых-юристов, как С.С. Алексеева, В.С. Белых, К.П. Беляева, С.И. Виниченко, В.А. Дозорцева, Д.В. Жернакова, О.С. Иоффе, А.В. Копылова, И.А. Покровского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича, В.С. Якушева и др.

     Теоретические положения, связанные с рассматриваемым  вопросом, также содержатся в работах  представителей наук земельного и экологического права: С.А. Боголюбова, Б.А. Воронина, А.К. Голиченкова, О.Л. Дубовик, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, В.В. Круглова, М.В. Попова, Н.А. Сыродоева и др.

     Объектом  исследования являются отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта вещных прав.

     Предмет исследования – проблемы, связанные с теорией и практикой правового регулирования отношений по поводу земельных участков.

     Методологическая  основа исследования. В процессе проведенного исследования применялись общенаучные (наблюдение, аналогия, анализ и синтез, индукция и дедукция, абстрагирование и т.д.), так и некоторые частнонаучные методы познания (исторический, сравнительно-правовой, метод анализа и обобщения законодательства и практики его применения).

     Нормативной и практической основой  исследования послужили: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, другие федеральные законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые акты, включая акты органов государственной власти некоторых субъектов Российской Федерации. 
 
 
 

     Пункт 3 ст. 3 ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством и иными специальными федеральными законами 
 

     1 Земельный участок как объект земельных отношений

     1.1 Понятие и виды земельных участков

     Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам».

     Согласно  ст. 130 Гражданского кодекса все объекты  недвижимости могут быть разделены  на три группы:

     1. объекты недвижимости, которые недвижимы  по своей природе (земля, недра  и т.д.);

     2. объекты, которые прочно связаны  с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);

     3. объекты, которые по своей физической  природе являются движимыми, но  законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и  т.д.).

     Вопрос  о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую, однако следует иметь в виду, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным и при этом ограниченным и невосполнимым природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния независимо от того, кому она принадлежит. В то же время земля как товар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

     В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований в таком регулировании, а также наличие определенных ограничений и запретов. В то же время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. Необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственной собственностью. К ним, в частности, относятся земли:

1. историко-культурного наследия;
2. государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;
3. предоставленные для нужд обороны;
4. общего пользования в населенных пунктах;
5. заповедников;
6. залегания природных ископаемых и т.д.

     Конституция Российской Федерации (ст. 9) провозгласила землю  достоянием народов, проживающих на соответствующей  территории. В соответствии с ней земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Если ранее земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему законодательству государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному признаку: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

     В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие, как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

     Особенностью  земельных участков является то, что  их правовой режим  регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми  нормами, среди которых  важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон «Об  обороте земель сельскохозяйственного назначения».

     Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок  как часть поверхности  земли (в том числе  почвенный слой), границы, которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке. Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

     При этом земельный участок  может быть делимым  и неделимым. Делимым  является земельный  участок, который  может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     В ст. 1 Федерального закона РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

     Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения не капитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

     К дачному земельному участку относится  участок, предоставленный  гражданину или приобретенный  им в целях отдыха (с  правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

     Выделяют  такое понятие, как  земельный участок  общего пользования. Такие участки  находятся в государственной  или муниципальной  собственности, не закрыты  для общего доступа  и не подлежат приватизации. Граждане имеют право  свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК).

     Земельные участки общего пользования  рассматриваются  как особая категория  участков, которые могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Согласно п. 2 ст. 262 Гражданского кодекса, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пойти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.

     Особый  правовой режим установлен для земельных  участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного  назначения, под которыми понимаются земли за чертой поселений, предоставленные для этих целей, а также предназначенные для этих целей. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности. Так, в соответствии со ст. 4 указанного Закона минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. А в соответствии с п. 1 ст. 4 указанного Закона не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным Земельным кодексом.

     Размер  общей площади  земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены  на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, также устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

     Земельным кодексом Российской Федерации установлены определенные ограничения частной собственности на земельные участки иностранных физических и юридических лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

     Еще более существенные ограничения установлены  для земельных  участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного  назначения. Согласно ст. 3 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.2 Правовая природа  аренды земельных  участков????? 

     Аренда  земли – правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики.

     Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный  характер. Обусловлено это тем, что  аренда имущества – категория  только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права.

     Аренда  – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование  за определенную плату  на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во все мире.

     Земельные участки могут быть предоставлены  их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством  и Земельным кодексом.  

     В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

     Основным  признаками аренды земель являются:

• срочность, т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре  (в отличие например от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное)  пользование и  др.;
• платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющихся в арендной плате, выплачиваемый арендатором арендодателю;
• возвратность, т.е. по истечение срока аренды, арендованное имущество – земля подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

     Арендные  отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

     По  истечении срока договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

     При заключении договора на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

     Если  арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

     Если  арендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком после  истечения срока договора при  отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

     Размер  арендной платы определяется договором  аренды. Общие начала определения  арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной  ли муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. 

     Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст.209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством  земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования  данных субъектов, предоставляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли.

     Статья 607 ГК РФ устанавливает, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.  При сдаче в аренду земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, арендодателями могут с согласия собственника выступать организации, за которыми участки закреплены на праве  хозяйственного ведения ли оперативного управления. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных  муниципальных предприятий, сданных в аренду» установил, что единственным арендодателем имущества государственных и муниципальных  предприятий выступают соответствующие комитеты по управлению имуществом. Однако, в настоящее время согласно ст.295 ГК государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество только с согласия собственника (в частности, комитета по управлению имуществом). Казенное предприятие может выступать арендодателем закрепленного за ним имущества только с согласия собственника (Правительства РФ или ГКИ РФ). Учреждение не вправе распоряжаться закрепленным на праве оперативного управления имуществом (сдавать в аренду). Производственные кооперативы также могут выступать арендодателями земельных участков, находящихся  в собственности. Например, согласно с ФЗ от 8 декабря 1995 г. «О сельскохозяйственной кооперации»  (СЗ РФ, 1995, № 50, Ц70; 1997, № 10,ст. 1120)  производственный кооператив, действующий в сельском хозяйстве, является коммерческой организацией  и собственником имущества, преданного ему в качестве паевых взносов его членами. В соответствии  с п.2 ст.2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» обществу с ограниченной ответственностью имущество принадлежит на праве собственности. Соответственно общество может выступать арендодателем своего имущества (земельного участка).акционерное общество также может быть арендодателем, поскольку согласно п.2.ст.2 ФЗ «Об акционерных обществах», имущество  акционерного общества принадлежит ему на праве собственности. 

     Арендодателем могут выступать также лица, которым земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование (граждане и юридические лица) – только с согласия собственника.

     В то же время, не допускается заключение договоров от имени филиалов или  структурных подразделений, не имеющих права юридического лица.

     В соответствии с законодательством  земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться  гражданам или юридически лицам, иностранным гражданам, иностранным  юридическим лицам, лицам без  гражданства и иностранным государствам.