Жилищно-коммунальное хозяйство. 2

Министерство  образования и науки Российской Федерации 

МОУ ВПО  «Воронежский институт экономики и  социального управления» 
 
 
 
 
 

    КурсовАЯ  РАБОТА 

По дисциплине: «Экономика и управление муниципальным хозяйством»

На тему: «Жилищно-коммунальное хозяйство» 
 
 
 
 

Выполнила: Иванова Е.В.

студентка 6 курса гр. 6.4

заочной формы обучения

факультета  «Экономики и

управления» специальность

 «Менеджмент» 

Проверил: А.П. Купрюшин 
 
 
 

Воронеж 2010

     Содержание 

    Введение                                                                                                                                3

    ГЛАВА 1. Теоретические вопросы управления жилищно-коммунальной сферой на территории РФ                                                                                                                               5

    1.1 Сущность понятия жилищно-коммунальной сферы как основной части экономики России                                                                                                                          5

    1.2 Роль и возможности концепции новой структуры жилищно-коммунального хозяйства                                                                                                                                        7

    1.3 Сущность формирования системы управления кондоминиумами                          10

    ГЛАВА 2. Анализ современной реформы системы жилищного хозяйства                 16

    2.1 Специфика современной ситуации в реформе жилищно-коммунального комплекса                                                                                                                                      16

    2.2 Социальные последствия и перспективы жилищно-коммунальной реформы       20

    Заключение                                                                                                                         25

    Список литературы                                                                                                            27

     Введение 

    Выбранная нами тема курсовой работы является актуальной в наше современное время.

    Жилье является одной из основных потребностей человека и одновременно представляет собой инструмент социального, экономического и личностного развития. То положение, которое мы имеем сегодня в  стране, и которое вытекает из вышеизложенных характеристик, таким инструментом для большинства населения и экономики не является. И это очень плохо.

    Если  по-прежнему проводить нынешнюю административную жилищную политику, то будет и дальше ухудшаться состояние жилого фонда, комфортность проживания, что повлечет серьезное ухудшение жизни, прежде всего, для населения с низким уровнем дохода. А его численность в республике составляет абсолютное большинство. Особенно негативные следствия коснутся людей пожилого возраста, пенсионеров, больных, инвалидов. Все это приведет к еще большей социальной напряженности и растущему недовольству значительной части населения.

    Значимость  данных проблем и острота стоящих  перед обществом задач обусловливают  высокую актуальность исследования жилищно-коммунального сферы, поиск новых форм и методов государственного управления им.

    Вопросы жилищно-коммунального хозяйства рассматриваются и анализируются в работах Ю.Ф. Симонова, Н.А. Ткачевой, В.А. Яковлева, Т.В. Додатко, В.Н. Пчелкина, А.А. Арцишевскего и др.

    Вместе  с тем, остаются достаточно малоисследованными особенности территориального управления жилищно-коммунального хозяйства. Недостаточная разработанность указанных проблем, теоретическая и практическая значимость их решения определили выбор темы, цели и задачи исследования.

    Цель  курсового исследования состоит в том, чтобы на основе анализа работ отечественных авторов и современного практического опыта выявить тенденции становления форм и методов территориального управления жилищно-коммунального хозяйства.

    Достижение  указанной цели потребовало постановки и решения следующих задач:

    - раскрыть сущность понятия жилищно-коммунальной сферы;

    - определить роль и возможности  концепции новой структуры жилищно-коммунального  хозяйства;

    - проанализировать специфику современной  ситуации в реформе жилищно-коммунального комплекса;

    - раскрыть сущность формирования  системы управления кондоминиумами;

    - выявить социальные последствия  и перспективы жилищно-коммунальной  реформы.

    Предметом исследования выступает процесс  становления и развития форм управления жилищно-коммунальным хозяйством.

    Объектом  исследования является экономические  отношения в связи с реформой жилищно-коммунального хозяйства.

    Теоретической и методологической основой исследования служат труды отечественных авторов, законодательные и нормативные акты РФ. Информационной базой исследования явились данные опубликованные в экономической литературе и периодических изданиях.

    Новые научные результаты, полученные в ходе исследования, состоит в следующем:

    - исследованы тенденции и логика  процесса становления форм и методов управления жилищно-коммунальной сферой, соответствующие стратегическим и тактическим целям реформирования российской экономики.

    Практическая  значимость работы заключается в  том, что основные научные положения  и выводы могут использоваться:

    - в качестве теоретической основы  для разработки органами государственного  власти федерального и регионального  уровней экономической политики  в жилищно-коммунальной сфере;

    - в учебном процессе для преподавания курсов «Экономическая теория» и « Государственное регулирование экономики».

    Структура работы. Курсовое исследование состоит  из введения, двух глав, содержащих 5 параграфов, заключения и списка литературы. Первая глава посвящена теоретическим  вопросам анализа территориального управления жилищно-коммунальной сферы. Во второй главе рассматриваются современные тенденции развития экономических отношений в жилищно-коммунальной сфере.  

     ГЛАВА 1. Теоретические вопросы управления жилищно-коммунальной сферой на территории РФ 

    1.1 Сущность понятия жилищно-коммунальной сферы как составной части экономики России 

    Жилищная  сфера – одна из важнейших составных  частей экономики России. Это область  народного хозяйства включает в  себя строительство и реконструкцию  жилищ, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

    Жилищный  фонд – совокупность всех жилых  помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дом-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения, пригороды для жилья.

    Различаются виды жилищного фонда: государственный, муниципальный, общественный и частный.

    В Государственной целевой программе  «Жилище»¹, отмечается, что жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества страны, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках и иных объектов – около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет около четверти их общего объема.

    Жилищная  реформа имеет ключевое значение для общего успеха экономической  реформы, снижения инфляции, сокращения дефицита государственного бюджета, стабилизации денежного обращения за счет аккумуляции  частных средств на специальных  счетах и увеличения собственного жилья, улучшения территориального распределения трудовых ресурсов.

    Главными  задачами нового этапа решения жилищной проблемы являются:

    обеспечение возможности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставление субсидий на строительство и приобретение жилья, оказание помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;

    увеличение  объемов и повышение качества жилищного строительства, перестройка  производственной базы жилищного строительства  на современном техническом уровне; совершенствование системы эксплуатации, ремонта и финансирования жилищно-коммунального хозяйства;

    расширение  прав органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов  местного самоуправления в улучшении  жилищных условий граждан и проведении жилищной реформы.

    Коммунальное  хозяйство подразделяется на группы объектов: санитарно-технические (водопроводы, канализация, предприятия по очистке городов); энергетические (электростанции, котельные, тепловые, электрические и газовые сети); транспортные (троллейбусы, трамваи); объекты внешнего благоустройства (путепроводы, зеленые насаждения, мостовые, тротуары, водостоки, набережные, уличное освещение и др.).

    Федеральным органом государственного управления жилищно-коммунальным хозяйством является Государственный комитет Российской Федерации по строительству и  жилищно-коммунальному комплексу.

    Низовыми  звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются: тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления.

    В сферу управления Госкомитета входят: жилищный фонд, тепло- и электроснабжение, водообеспечение и водоотведение, инженерная задача, внешнее благоустройство и дорожно-мостовое хозяйство городов и других населенных пунктов, сбор и переработка твердых бытовых отходов, банно-прачечное и гостиничное хозяйство, ритуальное обслуживание населения, научно-проектное и промышленно-производственное обеспечение.

    Характерной чертой для жилищно-коммунальной сферы  является то, что многие вопросы решаются местными органами власти. К вопросам местного значения относятся:

    содержание  и использование муниципальных  жилищного фонда и нежилых  помещений;

    регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований;

    создание  условий для жилищного и социально-культурного строительства;

    организация, содержание и развитие муниципальных  энерго-, газо-, тепло- и водоснабжения  канализации;

    организация снабжения населения и муниципальных  учреждений топливом;

    благоустройство и озеленение территории муниципального образования;

    организация ритуальных услуг и содержание мест захоронения и другие вопросы. 

    1.2 Роль и возможности концепции новой структуры жилищно-коммунального хозяйства 

    Представляется разумным строить новую структуру ЖКХ  не сверху, а снизу, от жителя, интересам  которого она и должна служить. Мы должны отказаться, ни много, ни мало, от сталинского курса в ЖКХ с сильным акцентом на насилие в отношениях с жителями, что бесцеремонно демонстрируется в жилищной политике нынешней властью, и перейти к практике, когда у человека есть право выбора, а права потребителя жилищно-коммунальных услуг защищены законом.

    При строительстве низовых структур ЖКХ, выражающих интересы собственников  жилья, нам необходимо учесть ряд  особенностей. Назовем некоторые  из них:

    В ЖСК сегодня также идет процесс приватизации квартир. Как это не абсурдно звучит, но уже частная личная квартира еще раз приватизируется. Приватизируется, вероятно, потому, что государство придумало аргументацию для денежных поборов с жителей домов ЖСК подобно тому, как в старые времена брали налог с мужиков за бороду. Приватизировав свою квартиру, член ЖСК выходит из ЖСК. Так разрушается юридическое лицо на доме. И этот процесс надо остановить, ибо на многоквартирном доме должно быть либо ЖСК, либо совместное домовладение, то есть - юридическое лицо.

    В исходных условиях создания совместных домовладений на домах местных советов, даже если большинство квартир в  них приватизировано, имеется объективная  организационная трудность смешения форм собственности - параллельного  существования собственных приватизированных квартир и сдаваемых внаем государственных квартир.

    Действующие в настоящее время правовые предписания  усложняют процесс приватизации и не допускают безденежного права  собственности на уже занимаемое государственное жилье, консервируя на длительную перспективу смешение форм собственности на доме.

    Отсутствует обязательство государственных  органов, жилищных служб на местном  уровне проявлять правовую инициативу по организации на домах совместных домовладений, если в них приватизирована определенная доля от общего числа квартир.

    Неясные отношения по земельному участку, на котором стоит дом, затрудняют передачу прав владения и распоряжения землей ЖСК и совместным домовладениям. Отсутствует порядок автоматического  оформления прав собственности на землю, на которой стоит дом и благоустроена его территория. Не закреплены границы земельного участка дома. Более того, действует земельный налог для юридических лиц, который распространяется на ЖСК и совместные домовладения. И жители платят земельный налог. В то же время жители государственных домов налог не платят. Мало того, что это не логично, абсурдно и несправедливо, но такой налог и отпугивает ЖСК, совместные домовладения оформлять право на земельный участок.

    Ограничением  для перехода ЖСК на самообслуживание и численного роста совместных домовладений является отсутствие системных механизмов власти для выделения бюджетных дотаций на специальные счета ЖСК, совместных домовладений для технического обслуживания домов. Мало того, что государство несвоевременно исполняет свои обязанности по выделению бюджетных дотаций на самостоятельно обслуживающиеся дома, но местная власть требует от них, в отличие от государственных жилищных служб, сначала произвести затраты в увязке с будущим выделением дотаций. В свою очередь это требует от ЖСК, совместных домовладений поиска внешних средств за счет кредита, иных заимствований, что неэффективно может повысить их затраты на процент привлечения денег. А поскольку все это сложно, то такие организации в большинстве своем вообще остаются без дотаций.

    Через техническое обслуживание жилищными  службами местных советов домов ЖСК среди жителей и председателей правлений ЖСК посеяна иллюзорная надежда, что государство когда-то капитально отремонтирует их дом. Эта иллюзия, не устраненная через обучение кадров и информирование населения, не приводит к пониманию того, что переход на самообслуживание ЖСК, являясь формой контроля ими собственных финансов, не снимает ответственности государства за капремонт домов, тем более по национализированным отчислениям на капитальный ремонт.

    Точно такое же положение по государственным  домам, на которых надо бы образовывать совместные домовладения. Правда, здесь  положение еще хуже, поскольку  нет ясности от власти ни по одному вопросу.

    Указанные иллюзии тем более усиливаются властью через сбор ею отчислений на капитальный ремонт домов, осуществить который, как вытекает из вышеуказанного, она не способна. Ограничивают жителей, если они даже хотят пойти на самообслуживание, и будущие крупные инвестиции на ремонт тепловых узлов (водоподогреватели, насосы и т.д.), внутренних инженерных систем, ремонт лифтов, кровель и стыков. Власть же и по этим вопросам внятных ответов не даст.

    Сдерживающими факторами для перехода ЖСК на самообслуживание и образования совместных домовладений являются разновозрастные и конструктивные характеристики жилых домов. А в отсутствие информированности жителей и экономических расчетов о выгодности самоуправления в жилищном секторе у жителей сформирована выжидательная психология с проявлением достаточно убедительного безразличия к общему и личного эгоизма, минимума собственной активности для улучшения положения. В частности:

    Не  видя, в отсутствие экономических  расчетов, денег для оплаты персонала  ЖСК, совместного домовладения, жители полагают, что управление домом является задачей общественной, не высокооплачиваемой или бесплатной. Но бесплатно работать никто не хочет. Отсюда, организационный вопрос по переходу ЖСК на самообслуживание или образованию совместного домовладения при отсутствии будущего управляющего домом "умирает", еще даже не родившись.

    На  панельных пятиэтажных домах-"хрущевках" и других старых домах переходить на самообслуживание людям страшно. Как это, они будут решать вопрос самостоятельно? А жалобы кому писать? Осознание необходимости действовать в сочетании собственной ответственности и ответственности власти при повышении требовательности к ней приходит к жителям крайне медленно.

    Жители  новых жилых домов, вводимых в  эксплуатацию через решения органов власти, находясь в эйфории от нового жилья, пока о будущих эксплуатационных проблемах вообще не думают.

    Уделив домам ЖСК и совместным домовладениям более чем достаточно места в настоящей концепции, мы принимаем их за самые низовые и ключевые структуры самоуправления в жилищном секторе. ЖСК, совместные домовладения, собственники индивидуального жилья в городах и городских поселках неизбежно будут создавать многочисленные свои союзы (ассоциации) различного уровня, в т.ч. республиканского. Эти союзы могут образовать федерацию жилищных союзов. Союзами будут необходимые структурные подразделения. И все это может произрасти только снизу и по целесообразности. Так образуется одна ветвь структуры ЖКХ, как система самоуправления в жилищном секторе и одна из составных частей гражданского общества республики.

    Вторая  ветвь новой структуры ЖКХ  образуется от преобразования нынешних жилищных служб и их вышестоящих  организаций-монополистов в подрядные  жилищные компании со 100% долей местных  властей, со смешанными долями и участием частного капитала и частными жилищными компаниями (вновь образованными, иными существующими строительными и ремонтно-строительными или приватизированными на 100% бывшими государственными жилищными службами). То есть, на рынке услуг для ЖСК и совместных домовладений среди подрядчиков должна появиться сильная конкуренция. И она появится, ибо именно они будут первичными и основными держателями финансовых средств. Вторая ветвь структуры может ограничиться региональным уровнем.

    Третьей ветвью новой структуры ЖКХ станут различные коммунальные и теплоэнергетические предприятия. Они должны быть также преобразованы в соответствии с требованиями рыночных реформ. Их преобразование будет зависеть от их специфики.

    Таким образом, вышеизложенная гора искусственных проблем на пути будущих реформ ЖКХ должна быть разобрана, а они различными методами преодолены. Сегодня же эта гора является препятствием, за которым прячется от людских глаз местная власть со ссылкой на центральную власть как хозяйку горы. Центральная же власть разбирать ее не собирается, поскольку она, как и другие вершины гор ее административного властвования в народном хозяйстве и силовых ведомствах, является опорой существования самой власти.  

    1.3 Сущность формирования системы управления кондоминиумами 

    В нашей стране создание товарищества собственников жилья – одна из важнейших задач, решение которой  укрепляет права собственности  в нашем обществе. Вместе с тем  нет достаточного опыта  общественного самоуправления такой формой общественного объединения. Новый Жилищный кодекс РФ наделяет широкими правами владельцев квартир в доме, создающих Товарищество собственников жилья. С введением жилищного кодекса утратил силу Федеральный закон от 15.06.1996г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Кроме того, внесены соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ и другие законодательные акты. С 01.01.2007г. преобразованию в товарищества собственников жилья подлежат жилищные или жилищно-строительные кооперативы. По истечению этого срока такие не преобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. Если собственники помещений в течение года не выберут способ управления многоквартирным домом в течение одного года с даты введения в действие Жилищного кодекса РФ, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс на выбор управляющей организации. Законодательной основой создания товарищества собственников жилья явилась статья 291 ГК РФ, согласно которой собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья.

    Основная  деятельность ТСЖ не связана с  получением прибыли. Оно, прежде всего, является объединением собственников  помещений в многоквартирном  доме, созданное для совместного  управления комплексом недвижимого  имущества в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

    Понятие товарищества заимствовано из Федерального закона «О товариществах собственников  жилья», где под комплексом недвижимого  имущества понимался кондоминиум. Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объектов недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

    Как известно, приватизация жилого фонда должна проходить в два этапа. На первом этапе граждане приватизируют квартиры, занимаемые в домах государственного жилого фонда, и образуют кондоминиумы. На втором этапе формируется система управления кондоминиумами, владельцы выбирают метод управления, создают ТСЖ.

    Таким образом жилой фонд большей частью находится на балансе государства, которое по-прежнему берет на себя заботу о его содержании и обслуживании. Причинами такого положения экономические  и организационные затруднения, которые возникают при попытках собственников зарегистрировать кондоминиум.

    Скорее  всего, будут разработаны формы  доверенностей, по которым хозяева  приватизированных квартир смогут доверить управление жильем представителям администрации или министерства, которые, в свою очередь, заключат управляющей компанией. Речь в данном случае идет о форме доверительного управления жилым фондом.

    Как записано в Программе реформирования ЖКХ, государство постепенно будет  передавать управление жилым фондом в руки частного бизнеса. Год назад  в Набережных Челнах в качестве эксперимента 44 процента жилых домов было передано в доверительное управление частным компаниям. Итоги эксперимента показали, что предприниматели лучше справляются с задачами.

    Однако  бизнес придет лишь в том случае, если ему это будет выгодно. И здесь, по словам замминистра, возникает очередное препятствие. Проведенный анализ показал, что с учетом степени износа наших жилых домов управляющая компания начнет получать прибыль от своей работы на шестой год. А по Гражданскому кодексу РФ можно отдавать жилье в доверительное управление только на пять лет.

    Статья 4. Жилищный фонд. Находящиеся  на территории РСФСР  жилые дома, а также  жилые помещения  в других строениях  образуют жилищный фонд.

    В жилищный фонд не входят нежилые помещения  в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Комментарий к статье 4

    1. Понятие "жилищный фонд" употребляется  в жилищном законодательстве  давно. Однако конкретного определения  этого понятия в законодательстве  не было. Впервые определение понятия "жилищный фонд" было дано в Основах. ЖК установил, что жилищный фонд образуют жилые дома, а также жилые помещения в других строениях. В ст. 7 Кодекса указывается, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий, т.е. и для временного проживания граждан.