Жилищное строительство в Воронежской области

,

Введение

1 Понятие  земельного участка…………………………………………….3

1. Признаки земельного участка…………………………………………5

2 Порядок предоставления земельного участка………………………….6

2.1 Порядок предоставления земельного участка под жилую застройку…………………………………………………………………………11

3 Жилищное строительство в Воронежской  области…………………12

3.1 Стимулирование развития жилищного  строительства в Воронежской  области в 2011-2015 годах………………………………………16

3.2 Предпосылки  развития жилищного строительства  в Воронежской области, емкость  рынка жилья…………………………………………………18

Заключение………………………………………………………………..21

Список используемых источников………………………………………23

Введение

Земельные отношения в жизни современного российского общества занимают особо заметное место. За короткий срок благодаря земельной реформе большое количество граждан стали собственниками земельных участков. Правовое регулирование ведения гражданами личного подсобного хозяйства осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве", другими федеральными законами, иными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Актуальность данной темы обусловлена высокими темпами развития строительства и наличием проблемных вопросов, связанных с осуществлением строительной деятельности и предоставлением земельных участков под строительство.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Предоставление земельных участков регулируется статьей 30 Земельного кодекса.

Цель данной научной  работы является изучение порядка предоставления земельного участка под жилую застройку.

Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.

Теоретической и методологической основой проведения исследования явились законодательные акты, нормативные документы по теме работы.  Источниками информации для написания работы по теме «Предоставление земельных участков для строительства» послужили базовая учебная литература, статьи и обзоры в специализированных и периодических изданиях, посвященных тематике «Предоставление земельных участков для строительства», справочная литература, прочие актуальные источники информации.

1 Понятие земельного участка.

Гражданский кодекс РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории "вещь" (например, это следует из ст. 128 ГК РФ1), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие "земельный участок" (гл. 17 ГК РФ). Как видим, и здесь нет единства терминологии.

Земля является одним из наиболее распространенных и одновременно одним из наиболее ценных элементов окружающей среды.

Повышенный интерес к земле объясняется тем, что без нее невозможно осуществлять любую человеческую деятельность в полном объеме. Земля является важнейшим природным ресурсом, источником существования.

С развитием цивилизации земля приобрела и экономическую ценность. Чем больше были земельные владения, тем больше власти становилось у их хозяина. Постепенно от завоевания земельных площадей человек перешел к мирным способам их получения.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ2 - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Недра по общему правилу являются собственностью государства и не относятся к земельному участку. Однако Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" в ст. 19 разрешает добычу общераспространенных полезных ископаемых владельцем или собственником земельного участка, если добыча осуществляется для личных нужд и глубина разработки не превышает 5 метров.

Целевое назначение земельных участков предполагает отнесение последних к той или иной категории земель. ЗК РФ выделяет семь категорий земель. В данной работе будут рассматриваться две из них (самые распространенные): земли поселений (городов и иных населенных пунктов) и земли сельскохозяйственного назначения.

Разрешенное использование предполагает использование земельного участка с учетом установленных ограничений и правового режима. Выделяют следующие виды разрешенного использования: садоводство, дачное строительство, индивидуальное жилищное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство и другие.

1. Признаки земельного участка.

Если обобщить имеющиеся законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.

1. Земельный  участок всегда есть некоторая  часть поверхности земли. Это  позволяет определять земельный  участок через территорию, измеряемую  в квадратных метрах, хотя наличие  определенной площади само по  себе не отражает сущности  данного участка.

2. Всякий  земельный участок связан с  землей как планетарным явлением. В этом смысле земельный участок  и земля в целом сходны. Если же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как "земля" и "земельный участок". Например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, в магазинах - для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как объекте гражданского оборота в значении ст. 261 ГК РФ3 или ст. 6 ЗК РФ.

Указание на связь всякого земельного участка с землей в целом позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, "сопровождающих" гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.

3. Каждый  участок обладает и качественными  характеристиками, но в одних  случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.

Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя. Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли в целом. Однако понятие "качество" для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей - в отсутствии подземных вод и надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.

Кстати, на земельном участке может вообще не быть плодородного слоя в связи со скальными выходами, либо по иным причинам. Это означает, что плодородный слой есть только факультативный признак земельного участка.

4. Земля - всегда физически сложный, структурированный  объект действительности, сложным  является она и в качестве  объекта сделок.

Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ ("Главная вещь и принадлежность"). Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.

5. В составе  земельного участка необходимо  выделять вертикальный и горизонтальный  срезы, позволяющие установить пространственные  масштабы данного земельного  участка. Имеется в виду, конечно  же, не его физическое понимание, а те пределы пространства, на  которое распространяется правовой  режим земельного участка. Именно в таком смысле и надо понимать права и обязанности собственников земельного участка, определенные в ст. 261 ГК РФ4. Совершенно очевидно, что, например, воздушное пространство над участком не находится на праве собственности соответствующего лица, не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Пространство земельного участка в горизонтальной сфере есть площадь участка, измеряемая в квадратных метрах, включающая в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями.

Вертикальный срез земельного участка не имеет четкой границы. Однако она неизбежно существует и определяется отдельно для каждого земельного участка, с учетом его особенностей, прав землепользователя и назначения этого вида прав.

В соответствии со ст. 19 ФЗ "О недрах" владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до 5 м, а также строить колодцы и скважины.

При этом граница воздействия владельца участка должна быть определяема не только специальными законами, но и нормой п. 3 ст. 261 ГК РФ, предусматривающей, что осуществление прав в отношении участка не должно нарушать и прав других лиц.

То же самое касается и воздушного пространства над участком. Ни у собственника, ни тем более у арендатора нет абсолютного права на воздушное пространство над участком - закон говорит исключительно о возможности использования (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

6. Земельный  участок подлежит идентификации. Всякий объект правоотношений  должен быть выделен свойственным  ему образом. Теоретически возможно  существование объектов с родовыми  признаками (например, 100 тонн картофеля), но в отличие от прочих объектов  земельный участок требует установления  индивидуально-определенных признаков.

Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного в оборот, производится в соответствии с правилами ФЗ "О государственном земельном кадастре". Согласно п. 3 ст. 14 этого Закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота. Учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот, который производился до вступления в силу данного федерального Закона (п. 2 ст. 7).

Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12), и состав его документов (ст. 13).

7. Земельный  участок обладает свойством делимости. В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ он может быть делимым и неделимым. При этом делимым признается тот, который может быть разбит на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок. При этом его использование может осуществляться без перевода в состав земель иной категории. Исключение составляют случаи, установленные федеральными законами.

8. Земельный  участок является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Хотя в литературе  есть и иные, радикальные точки  зрения.

Это означает также, что на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Указанные выше признаки земельного участка являются универсальными, общими для каждого участка и в совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.

2  Порядок предоставления земельного участка

Согласно статье 24 земельного кодекса в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления с которыми заключен муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счёт средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на выполнение работ для муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и который не предоставлен в пользование гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории (муниципальный контракт). Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется в безвозмездное срочное пользование.

Орган местного самоуправления после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка, является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

2.1 Порядок предоставления земельного участка под жилую застройку

Процедура предоставления земельного участка для строительства, регулируемая действующим законодательством, остается в настоящее время одной из самых сложных и запутанных. Предоставление участка под строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Земельным кодексом РФ возможно без предварительного согласования мест размещения объектов (такие земельные участки предоставляются в собственность или в аренду только на торгах-конкурсах или аукционах), а также с предварительным согласованием мест размещения объектов (в этом случае земельный участок предоставляется без проведения торгов на основании решения уполномоченного органа в соответствии с заявлением граждан и юридических лиц в аренду

1. для физических лиц, в постоянное бессрочное пользование
2. для государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления и безвозмездное срочное пользование — для религиозных организаций).

Предоставление земельного участка для жилищного строительства после 1 октября 2005 года согласно Земельному кодексу РФ осуществляется исключительно без предварительного согласования мест размещения объекта путем проведения торгов в виде аукциона. Под нежилые объекты капитального строительства предоставление земельных участков возможно как без предварительного согласования мест размещения объекта, так и с предварительным согласованием мест размещения объектов, т. е. в данном случае земельный участок можно получить как через торги, так и без таковых.

Наиболее актуальным вопросом на данный момент, конечно же, является получение земельных участков под строительство жилья. Понятно, что выставление свободного земельного участка на аукционную продажу для жилищного строительства проводится по инициативе органов местной администрации. Однако как быть, если с заявлением о предоставлении земельного участка обращается физическое или юридическое лицо по собственной инициативе? Закон допускает возможность получения земли под строительство по инициативе заявителя, но с двумя существенными оговорками: предоставление земельного участка возможно только в аренду и его целевым назначением должно быть индивидуальное жилищное строительство (т. е данный вариант неприемлем для строительства многоквартирных жилых домов). Здесь предусмотрен следующий порядок.

На основании заявления заинтересованного лица орган местной администрации принимает решение либо о проведении аукциона по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка, либо о публикации сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка в периодическом печатном издании. В случае если по истечении месяца со дня опубликования такого сообщения заявления не поступили, принимается решение о предоставлении земельного участка лицу, подавшему заявление, и с ним в двухнедельный срок заключается договор аренды. В случае если на сообщение о предоставлении земельного участка заявления поступили — проводится аукцион.

Земельным кодексом РФ устанавливается ещё один, новый вариант предоставления земельного участка — для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Речь идет, видимо, о застройке жилыми домами целого микрорайона с необходимыми элементами инфраструктуры и объектами социальной сферы. В собственность такой земельный участок не предоставляется, а право на заключение договора аренды продается исключительно на аукционе. Земельный кодекс РФ очень детально регламентирует порядок проведения аукционов по продаже земельных участков либо прав на заключение договоров аренды на земельные участки для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Хотелось бы акцентировать внимание только на нескольких аспектах. Во-первых, законодатель требует очень подробного описания земельного участка, являющегося предметом аукциона, которое должно быть изложено в извещении о проведении аукциона и в протоколе о результатах аукциона. Данное описание включает в себя в том числе: сведения о разрешенном использовании земельного участка; о параметрах разрешенного строительства объектов капитального строительства; о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения; информацию о плате за подключение. 
Во-вторых, если аукцион признан несостоявшимся по причине участия в нем только одного участника, орган местной администрации обязан заключить договор аренды земельного участка, либо договор купли-продажи земельного участка по начальной цене аукциона в течение 10 дней с момента обращения к ним единственного участника аукциона. Если такого обращения единственного участника аукциона не последовало или аукцион был признан несостоявшимся по причине непоступления ни одного заявления о намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене, после троекратного объявления начальной цены аукциона, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона. Протокол о результатах аукциона является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка или договора аренды земельного участка в зависимости от того, что являлось предметом аукциона: земельный участок или право аренды на него. И тот, и другой договор необходимо обязательно в дальнейшем предоставить в управление Федеральной регистрационной службы, так как и право собственности на земельный участок, и право аренды (если срок аренды более года) приобретается не с момента подписания соответствующих договоров, а с момента государственной регистрации права собственности и договора аренды. Помимо указанных договоров в регистрирующий орган при продаже земельных участков или права аренды на земельные участки по аукциону для жилищного строительства необходимо также предоставить кадастровый план земельного участка, решение о проведении аукциона, информационное сообщение о проведении аукциона, протокол приема заявок, протокол о результатах аукциона, информационное сообщение об итогах проведения аукциона. Для регистрации права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи заявления о государственной регистрации должны подать продавец земельного участка (в лице представителя органа местной администрации) и покупатель. Для регистрации договора аренды заявление о государственной регистрации может быть подано одной из сторон договора (в подавляющем большинстве случаев заявителем является арендатор). 
Регистрация права собственности и договоров аренды для жилищного строительства приобрела особое значение в связи с вступлением в силу 1 апреля 2005 года федерального закона об участии в долевом строительстве, который установил, что при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства лишь только после государственной регистрации своего права собственности или договора аренды на застраиваемый земельный участок.

Изложенный порядок предоставления земельных участков установлен в основном Федеральным законом «О введение в действие Градостроительного кодекса РФ», который внес существенные изменения в имеющиеся положения Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков под строительство.

3 Жилищное  строительство в Воронежской  области

3.1 Стимулирование  развития жилищного строительства  в Воронежской области в 2011-2015 годах

Комплексное планирование территориального развития Воронежской области, направленное на приоритетах роста экономики региона, на взвешенном, экономически целесообразном размещении производительных сил и жилищного строительства, которое обеспечивает существующие и планируемые потребности населения, является одним из главнейших направлением развития Воронежской области.

Помимо наличия низкой покупательской способности населения на рынке жилья, существует целый комплекс проблем, который препятствует инвестиционной активности в строительстве, причем речь идет как о невозможности реализации жилищных проектов крупными застройщиками, так и о сдерживании инвестиционной активности самих граждан – в части индивидуального жилищного строительства и объединения в жилищные строительные и накопительные кооперативы. Основные причины сложившейся ситуации заключаются в следующем: - общее снижение инвестиционной активности в строительстве в период 2008-2009 гг., которое связанно с последствиями мирового финансового кризиса; - слабой проработанности на региональном и местном уровнях документации градостроительного планирования и зонирования, четкой градостроительной политики, которые не позволяют строительному бизнесу грамотно планировать свою деятельность и оптимально реализовать инвестиционные проекты, что в свою очередь ведет к приостановке инициатив по застройке территорий; - недоступности земельных участков для застройщиков; - излишне регламентированной и чрезвычайно громоздкой системе выдачи исходно-разрешительной документации на осуществление строительства, получении технических условий на подключение к объектам коммунальной инфраструктуры и на ввод объектов в эксплуатацию, что приводит к созданию искусственных административных барьеров для реализации строительного бизнеса; - отсутствии реально подготовленных для комплексной жилой застройки земельных участков, имеющих инфраструктурное обеспечение;  - высокой изношенности (до 60-70 %) производственных мощностей большинства действующих предприятий промышленности строительных материалов; - низкой доступности кредитных ресурсов для строительных организаций, возникшей на волне кризиса и продолжающей оказывать негативное влияние на развитие отрасли в целом;  - проблеме ценообразования в жилищном строительстве, напрямую влияющей на квалификацию рабочей силы в строительстве, себестоимость и качество строительства.

Воронежская область на протяжении многих лет по объемам строительства жилья и по объемам работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», занимает 4-е место среди других областей Центрального федерального округа, уступая г. Москве, Московской области и Белгородской области (табл. 1.1.1). 

В 2009 г. показатели ввода в действие общей площади жилья и объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в области уменьшились до 872,5 тыс. м2 и 26,5 млрд руб. соответственно на 22 % и 14 %, чем значения данных показателей в докризисный период (2008 г. – 1120,5 тыс. м2 и 30,8 млрд руб. соответственно).

В силу относительно невысоких доходов воронежцев, жилая недвижимость здесь дешевле, чем в более богатых Белгороде и Липецке. На конец 2011 года, 1 кв. м. в новом многоквартирном доме стоил в среднем 39,4 тыс. руб (в Белгороде — 47,5, в Липецке — 41,3). Зато темпы строительства помогают городу более успешно бороться с ветхим и аварийным жильем: его процент в Воронеже — самый низкий во всем Центральном Черноземье (1,1%).

3.2 Предпосылки развития  жилищного строительства в Воронежской  области, емкость рынка жилья

Воронежской областью в период с 2005 года до 2009 года был достигнут впервые показатель ввода жилья более 1 млн .м2 жилья (в 2008 году докризисный период) и с того момента он является пороговым значением, показывающим стабильность в сфере развития жилищного строительства.

Структура ввода жилья в Воронежской области, тыс. кв. м

Всего в Воронеже сейчас действуют 36 компаний-застройщиков.

Строительную отрасль в регионе в последние годы активно поддерживает областное правительство. В 2010 году была принята региональная целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Воронежской области в 2011-2015 годах». Программа включает в себя и поддержку и малоэтажной застройки недалеко от Воронежа. Так, уже начато строительство в с. Ямное Рамонского района (площадь 138 га, предполагаемый объем вводимого жилья — 100 тыс. кв. м). 

Прогноз ввода жилья в Воронежской области, тыс. кв. м