Жылжымайтын мүлікті бағалау

Жоспары

 

1. Кіріспе...................................................................................................................3

1.1. Жылжымайтын мүлік  нарығының динамикасы............................................4

2. Бағалау процедурасы...........................................................................................5 2.1.Бағалаудың тапсырмасын анықтау..................................................................5

2.2. Бағалау жургізудің  келісім –шартын және жоспарын  құрастыру...............6

3. Бағалауға арналған  тапсырма.............................................................................7

3.1. Жылжымайтын нысанды  бағалау жөніндегі №102/1 Келісім  –шарт..........8

3.2. Жылжымайтын мүлікті  көру актісі...............................................................11

4. Глоссарий ..........................................................................................................15

5. Бағалау амалдары..............................................................................................18

5.1. Салыстырмалы амалды  қолдана отырып нысанның құнын  есептеу.........20

5.2. Нысанның сипаттамасы.................................................................................23

5.3. Салыстырылатын нысанымыздың  құнын анықтау үшін салыстыруға  арналған үш нысанның сипаттамалары...............................................................24

6. Қорытынды.........................................................................................................25

7. Пайдаланылған әдебиеттер...............................................................................26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кіріспе

Жылжымайтын мүлік нарығы – нарық  эканомикасы жүйесіндегі күрделі  салалардың бірі. Қазақстан Республикасының  кәзіргі мамандар даярлау үшін қажетті  жалпы кәсіби – экономикалық ұғым. Жылжымайтын мүліктің озіне келер  болсақ, ол елдің ұлттық байлығы  болып саналады, және оның меншік иелері сан алуан. Жылжымайтын мүлік  нарығы тауар, қызметтер, қаржы нарығымен  бірлесе отырып, бірыңғай нарықтық кеңістік құрайды.

Жылжымайтын мүлік нарығын бастапқы және қайталама деп екі топқа  бөлінеді. Бастапқы нарық мемлекеттің  немесе оның жергілікті органдарының, және жылжымайтын мүлік құрылысын  салумен, сондай-ақ сол нысандарды сатумен айналысатын құрылыс компаниялардың меншігіндегі мұліктің сауда-саттыққа алғаш рет түсіп отырғанын корсетеді. Ал, қайталама нарық жағдайында бұрын пайдалануда болған мүлікпен мәміле жасалады.

Бастапқы жылжымайтын мүлік  нарығында көбіне-көп ең озық құрылыс  материалдарын қолдану арқылы әрі  осы заманғы озық жобалардың негізінде  жаңадан салынған элиттік үй жайлар сатылады. Және нақ осы элитті мүлік  нысандарының қайталама нарыққа  түсу жағдайлары сирек.

Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік  нарығы – бәсекелестік, сұраныс  пен ұсыныс жағдайына меншік иесі және пайдаланушылар арасындағы жылжымайтын  мүліктерді үлестіру жүйесі.

Ал нарықтық құн дегеніміз - бәсекелестік жағдайында мәміле жасау үшін есептеп  шығарылған неғұрлым ықтимал құнды  білдіреді. Нарықтық құнның бір ерекшелігі, стаып алшу бұл жағдайда жылжымайтын  мүліктің баламалы нысандарын қажетінше  таңдай алады. Нырықтық құн сонымен  бірге барынша объективті болып  келеді және мүлік нырығына қатысушы жеке адамдардың ниет мақсатына тәуелді  болмайды.

Нырықтық құн әдетте, жылжымайтын  мүліктің базардағы нарығына қарай  құбылып тұруға бейім. Бағаның құбылуы  эканомикалық немесе әлеуметтік күштердің  әсерінен болады. Дәл осы күштер ақшаның сатып алу қабілетіне ықпал етеді де ол өз кезегінде  базар нарығында көрініс тауып  отырады. Осының салдарынан айталық, бүгінгі  күні белгілі бір аудандағы үй – жайға деген сұраныс жоғары болса, ол үй-жайлардың нырықтық құны да жоғары болады немесе керісінше.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    1. Жылжымайтын мүлік нарығының динамикасы

 

 

2008 - 2013 жылға аралығында  жылжымайтын мүліктің 1м 2 шаққандағы бағасында айтарлықтай өзгерістер бар. Егер 2008 жылдың басында жылжымайтын мүліктің 1м 2 бағасы 2000тг жуық болса, 2009 жылдың басында бағасы күрт төмендеп кеткен. Ал кәзіргі жылмен салыстырсақ жылжымайтын мүліктің 1м 2 баға көрсеткіші шамамен алғанда 1300тг көрсетеді. (сурет-1)

 

 

 

 

Сурет-1. Түрксіб ауданының 1м 2 шаққандағы орташа бағасының даму динамикасы.

 

 

 

 

 

  1. Бағалау процедурасы

 

2.1. Бағалаудың  тапсырмасын анықтау

      1. Бағалаудың мақсаты: Сату үшін нысанның нарақтық бағасын шығару.

Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл өзіне тән сипаттағы  тауарлар нарығы. Жылжымайтын мүліктің түрлі физикалық тұтыну қасиеттері болуы мүмкін, құрылыстық материалдары мен өнім түрлерімен, жаңашылдық деңгейімен, архитектуралық стилімен, ішкі жобасымен  қызмет көрсету мерзімімен және тағы басқа. Тұрғын үй жылжымайтын мүлік  нарығына терезеден көрінетін көрініс, орталыққа, жұмыс орнына, демалыс  орындарына жақындығы және тағы басқа.

2.1.2.Бағаланатын мүліктік  құқықтарды белгілеу.

  1. Техникалық төлқұжат № 6/54585 (көшірмесі)
  2. Сыйға тарту жөніндегі келісім-шарт №1-7397

 

Бағаланатын мүліктік құқықтарды белгілеу дегеніміз – жерге берілген мемлекеттік акт, Қазақстан Республикасының  азаматтық кодексінің 118 бабы бойынша  меншік туралы құқық, басқа да жылжымайтын  мүліктерге құқық оларды шектеу, тоқтату, мемлекеттік тіркеу органдарына  беріледі. Тіркеу жүргізуші мемлекеттік  орган кез-келген адамға тіркеу муралы мәлімет беруге міндетті. 

 

          2.1.3.Бағалау күні.

 

Бағалау нысанының ықтимал  нарықтық немесе өзге құны айқындалатын құн немесе уақыт кезеңі.

Нысанның бағаланған нарықтық құны бір күнге ғана жарамды. Нарықтық бағасының мерзімі өткенен кейін  бағалаушы жауапты емес.

 

 

 

    1. Бағалау жургізудің келісім –шартын және жоспарын құрастыру

 

Бағалау жұмысының графигі:

 

1 күн 9.03.13ж. Бағалау  нысанымен танысу және оны  барынша зерттеу, нысанның құқықтық  құжаттарымен толық танысу, нысанды  суретке түсіру және оның амалын  таңдау.

2 күн 10.03.13ж. Бағалау  нысанының есебін шығару және  қорытындысын дайындау.

3 күн 11.03.13ж. Бағалау  есебін Тапсырыс берушіге қолма  қол тапсыру. Сыйақы мөлшерлемесінің  қалғанын Орындаушының есебіне  түсіру.

 

Ақпарат көздері.

  1. 1994 жылдың 27 желтоқсанындағы Қазақстан Республикасының Жоғарғы Кеңесі Қаулысымен бекітілген Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі.
  2. 2003 жылдың 2 маусымындағы № 422-11 Қазақстан Республикасының Жер кодексі.
  3. 2000 жылдың 30 қарашасындағы № 109-11 Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы Заңы.
  4. Тұрғын үй қатынастары туралы 1997 жылы 16 сәуіріндегі «Қазақстан Республикасының»  Заңы.
  5. Бағаланатын нысанның тіркеуден өтетін жылжымайтын мүліктің техникалық құжаты.
  6. Нысанның жер теліміне жеке меншік құқығын беретін акт.
  7. Нысанның салыстырмалы бағасы «Крыша» газетінің № 9 (794) алынды.

 

 

 

 

 

 

3. Бағалауға арналған  тапсырма

 

Тіркелу № 1569/1                                                                            11.12.2012 жыл

  1. Жалпы мағлұматтар.
    1. Келісім-шарт негізінде әрекет жасайтын тапсырыс беруші:

Исмайлов Асхат Калиевич

    1. Бағалау нысаны: Алматы қаласы, Түрксіб ауданы, сейфуллина көшесі, 9 үй, 1 пәтер.
    2. Тапсырыс берушінің мекен-жайы:  Алматы қаласы, Түрксіб ауданы, сейфуллина көшесі, 9 үй, 1 пәтер.
    3. Телефоны: 8(727)2356754

 

  1. Бағалау процесі 
    1. Бағалау бұйымы: жер телімі бар тұрғын үй
    2. Бағалау күні: 11.03.2013 жыл
    3. Бағалау мақсаты: сату үшін
    4. Бағалау барысындағы анықталатын құнның түрі: Нарықтық құн
    5. Жылжымайтын нысан құнның динамикасын зерттеу қажет
    6. Жылжымайтын нысанның жіктелуі: Тұрғын үй
    7. Ағымдағы пайдаланылатын ғимараттар: Бір жанұялық үй

 

  1. Төмендегі құжаттарды және факторларды сараптау қажет:

    4.1 Заңнамалық  құжаттар (үй төлқұжаты, жекешелендіру  жөніндегі келісім-шарт)

4.2 Экологиялық фактор 

4.3 Табиғи ресурстық факторлар

4.4 Әлеуметтік-қызметтік  факторлар

4.5 Маркетингтік факторлар 

5. Тапсырыс орындалатын  мерзімі: 09.03.2013-11.03.2013 

 

6. Шектеу шарттары

 

7. Қосымша шарттар

3.1 Жылжымайтын  нысанды бағалау жөніндегі 

жұмысты орындауға  жасалынатын

 

№ 102/1 Келісім-шарт

Алматы қаласы                                                                   “ 15 ” қаңтар 2013 жыл

Жарғы негізінде әрекет жасаушылар:

Тапсырыс беруші: Сапаров Ахмет Шынгысович

Бағалаушы: Ыдырысова Айдана  Асхатовна

төмендегідей іс-әрекет жасау  туралы осы келісім шартқа келеді.

 

  1. Келісім-шарттың мазмұны 
  2. Екі жақтың жауапкершілік міндеттері

және құқығы

    1. Екі жақтың келісілген мерзімінде мүлікті Бағалаушы үшінші жақпен жүргізілген шарт мәтінімен, инвентаризация ведмості және басқа бағалауға арналған құжатпен танысуға құқығы бар.
    2. Нақты емес мәліметтер мен ақпараттар, құжаттар негізінде істелінген қорытындыларға бағалаушы жауапты емес.
    3. Бағалаушы өз таңдауы бойынша жеке мамандарды бағалауды жүргізу үшін және Тапсырыс берушінің мүлігіне сараптама жасауға қоса алады.

Олардың біліктілігін тексеруге, олардың қызметіне мониторинг жасауға  және Тапсырыс берушінің алдында  жұмыстарының нәтижелі орындалуына  толық жауапкершілікті мойнына  алады.

    1. Бағалаушы бағалау туралы есептің нәтижесін құпияда сақтауға міндетті және қандайдағы бір түрдегі өзіндегі мәліметтерді жариялауға құқы жоқ.    

 Жасырын ақпараттарды  сақтау жөніндегі бағалаушының  міндеті өз қарамағындағы мамандарға  да таратылады. Бағалаушыға тиісті  бағалаудың нәтижелері мен мәліметтері  бағалаушының қатысуынсыз жарияланбайды.

    1. Тапсырыс беруші бағалаушы қызметіне ақы төлейді. Тапсырыс беруші шартта бекітілген сумманың үстіндегі тиісті шығындарды өтейді.
    2. Тапсырыс беруші келісім-шартқа қол қойған күннен 3 күннен кешіктірмей бағалауға қажетті жобалау-сметалық құжаттарды, бухгалтерлік есептер мен мәліметтерді, бағаланатын мүлікке меншіктілік құқығымен байланысты барлық құжаттарды бағалаушыға   қолма-қол беруге, тапсыруға міндетті.      
    3. Тапсырыс  беруші  бағалау  туралы  есебін және қортынды  жасау  үшін  қажетті  ақпараттармен  бағалаушыны  қамтамасыз  етуге  жауапкершілікті,  сонымен  қатар  бағалау  нысанымен  өзі  де  болуы  қажет.
    4. Тапсырыс  беруші  өзбастамасы  бойынша  шартты  тоқтатуға  құқығы  бар, оны бағалаушыға  жазбаша  түрде  жеткізеді.  Егер  де  шартта  көрсетілгендей тапсырыстың орындалу мерзімі бағалаушы тарапынан сақталмаса, тапсырыс беруші шаррты бұзуға құқылы.
    5. Екі жақта шарттың орындалуына байланыст ы мәліметтер мен ақпараттардықұпия түрде сақтауы тиіс. Басқа жақтың келісімі алдын-ала жазбаша түрде жазылмаса, үшінші жақ қандай да бір ақпараттар мен фактілерді жариялауға, ашуға міндетті емес.
    6. Тапсырыс беруші мен бағалаушы арасында келісім жазбаша түрде келісілмесе Бағалау туралы есеп пен қорытындыны кез-келген түрде таратуға болмайды.

 

  1. Жұмыс нарығы және оларды өткізу тәртібі, төлемі
    1. Осы келісім-шарт бойынша жұмыс төлемі қосымша табыс салығынсыз 9000тг құралады.
    2. Алдын-ала төлем (аванс) негізгі сумманың 50% құрайды және ол келісімге қол қойған күннен бастап бағалаушының есебіне аударылады.
    3. Орындалған жұмыстың қалған төлемін Тапсырыс беруші орындалған жұмысты өткізу-қабылдап алу жөніндегі актіге қол қойғаннан кейін Бағалаушының есебіне аударады.
    4. Жұмысты өткізу-қабылдап алу жөніндегі актіні Тапсырыс берушіге өткізерде сараптама қорытындысы жазылып, дайын болу керек.

 

  1. Жұмыстың орындалу мерзімі
    1. Орындалатын жұмыстың басталу мерзімі бағалау үшін тиісті мәліметтерді Тапсырыс беруші бағалаушыға ұсынған және бағалаушының есеп шотына аванс түскен күннен есептелінеді.
    2. Орындалған жұмыстың аяқталуы 3 тәулік.

 

5.Ерекше шарттар 

5.1. Осы келісім-шартта  қаралғандай, міндеттемелер орындалғанша  Тапсырыс беруші мен Бағалаушы  заң тәртібімен мүліктік жауапкершілікте   болады.

5.2. Бағалаушы бағаланған  нысанды сатуға көмектеспейді,  ал көмектескен жағдайда сыйақы  мөлшерін қосымша келісіммен  жүргізеді.

5.3. Осы келісім-шарттың  орындалуы кезінде екі жақтың  арасында дау туындаған жағдайда  оны келіссөз жолымен шешуге  барлық шараны қолданады. Дау  мен келіспеушілік екі жақты  ұшығып кетсе, онда заң тәртібімен  шешілуге жіберіледі.

5.4. Осы келісім-шартты  өзара келісім бойынша қабылданған  міндеттемелерді толық орындап  бітпейінше тоқтатуға немесе  өзгертуге болмайды. Барлық өзгерістер  мен қосымшаларды жазбаша түрдегі  келісіммен толықтырады.

5.5. Форс-мажорлық жағдай  туылған кезде осы келісім-шарт  бір жақты тәртіпте бұзылуы  мүмкін. Шартты бұзу туралы бір  жақтың жазбаша хабарламасы жазылса,  екі жақ хабарлама алған күнен  10 күн ішінде жауап бермесе  келісім бұзылады.

5.6. Егер жұмыс барысында  нәтиже дұрыс болмай қалса  немесе келешекте жұмыс жүргізу  мақсатқа сәйкес болмаса бағалаушы  оны тоқтатуға құқылы, және де  жазбаша түрде Тапсырыс берушіге  хабарлап қоюы қажет. Оның бәрі  үш күндік мерзімде жасалуы  тиіс. Мұндай жағдайда екі жақта  10 күн ішінде жұмысты тоқтатуы, жалғастыруы, мақсатқа лайықтылығы  және олардың нарығын өзгерту  туралы мәселелерді қарауға міндетті.

5.7.  Екі жақтың қол  қойған келісім-шарты бойынша  барлық міндеттер орындалғанға  дейін осы келісім-шарт күшінде  болады. Келісім-шарт екі данада  жазылады. Оның бірі Тапсырыс  берушіде болса, екіншісі Бағалаушыда  болады.

 

 

 

 

 

 

 

 

Екі жақтың реквизиттері:

 

Тапсырыс беруші:

Мекен-жайы: Алматы қ.

Байланыс телефоны: 2350028

Қолы:_______________

Бағалаушы

Мекен-жайы: Алматы қ. Мақатаева көшесі 87 үй.

Байланыс телефоны: 3290055

Қолы:_______________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Глоссарий

  1. Мүлік. Тұлғаның (жеке немесе заңды), мемлекеттің немесе муниципалды білім беру меншігіне жататын, не шаруашылық жүргізуші немесе шұғыл басқару құқығындағы ұйымға тиісті заттар мен материялдық құндылықтар жиынтығы.
  2. Жылжымайтын мүлік. Жер телімдері, ғимараттыр, құрылыстар, көп жылғы отырғызылған ағашрат және жермен тығыз байланысты басқа мүліктер.
  3. Бағалау амалы. Бағалау нысанының нарықтық және басқа құнын белгілеу үшін пайдаланылатын заңды қаржылық-экономикалық және ұйымдастыру-техникалық сипаттығы іс-әрекеттер жиынтығы.
  4. Бағалау қызметі. Нысанға қатысты нарықтық бағалау немесе басқа құнды, егер басқасы заңдармен қарастырылмаса нақты күнге белгілеуге бағыттылған, бапғалаушылармен жүзеге асырылатын кәсіпкерлік іс-әрекет.
  5. Бағалаушы. Бағалау іс-әрекетін жүзеге асыруға лицензиясы бар жеке немесе заңды тұлға.
  6. Бағалау күні. Бағалау нысанының мүмкін нарықтық немесе басқа бағасы анықталған күн немесе уақыт кезеңі.
  7. Жер телімі. Жер қатынасы субъектілеріне Қазақстан Республикасының Жер кодексімен белгіленген тәртіпте бекітіліп берілетін жердің шектелген шекараларында бөлініп берілген жер бөлігі.
  8. Бағалау туралы есеп. Уәкілетті орган бекіткен нысан бойынша және «Қазақстан Республикасындағы бағалау іс-әрекеті туралы» Заңның талаптарына сәскесетін бағалау жөніндегі жұмыстар нәтижелері туралы тапсырушыға берілетін бағалаушының жазбаша хабарламасы.
  9. Бағалау мақсаты. Бағалау нысанының нарықтық немесе басқа құнын анықтау.
  10. Құн. Сатып алушы қандайда болсын затқа немесе нысанына айырбастап алуға дайын ақша немесе ақша баламасы немесе сатып алушы бағаланатын құнды төлей алатын шара.
  11. Бастапқы құн. Мүлік нысанын сатып алу кезінде қол жеткізілген тараптар келісімі бойынша белгіленіп төленген ақша қаражатының самасы немесе олардың ағымдағы құны.
  12. Ағымдағы құн. Нақты күнге нысандардың нарықтық немесе басқа құнын анықтау әдістерін қолдану негізінде белгіленген және осы нарықта бар бағамдарға сәйкесетін нысанның құндық бағасы.
  13. Нарық құны. Мәміле тараптарын бағалау нысаны туралы барлық қол жетерлік ақпаратты иеленіп әрекеттенгенде және бәсеке жағдайында мәміле негізінде айырылып алынатын, ал мәміле бағамында «Қазақстан Республикасында бағалау іс-әрекеті туралы » Заңмен қарастырылған қандайда болсын төтенше жағдайлар көрсетілмейтін осы нысанның нақты рас бағасы.
  14. Тозу. Уақыт ішіндегі мүлік нысанының физикалық, қызметтік және басқа сипаттамаларын жоғалту процесі.
  15. Жинақталған тозу. Қызметтік және экономикалық тозу нәтижесінде бағалау нысанының құнын жоғалту.
  16. Физикалық тозу. Жаңа ғимараттармен сәулеттік, көлемді-жоспарлау, конструктивтік немесе басқа сипаттамалары жетілдірілген ғимараттарға тән қызметтерді жүзеге асыру мүмкін есептігі нәтижесінде бағалау нысанының құндық шығыны.
  17. Экономикалық ескеру. Қоршаған орта әсерінің салдарынан нарықтағыөзгерістер нәтижесінде нысан құнының шығыны (экономика жағдайына, демографиялық жағдай, тұтынушылардың төлей алуы және басқа да жергілікті шарттарға негізделген өңір нарығында қалыптасқан сұраныс пен ұсыныстар қатынасы).
  18. Жалға беру. Жалға беру шарты негізінде нақтыланған бағаға уақытша пайдалануға қандай да болмасын мүлікті ұсыну.
  19. Жал төлемі. Мүлікті пайдаланғаны үшін төлемдер.
  20. Шығындық амал. Бағаланатын нысаның тозуын есепке алып қайта өндіру немесе алмастыру үшін қажетті шығындарды анықтауға негізделген бағалау нысанының құнын анықтауды бір немесе жиынтық әдістерін қолдану.
  21. Салыстырмалы амал. Ұқсас нысандардың сатуды талдауға және оларды өз арасындағы айырмашылықтарды есепке алатын сәйкес түзетулерді енгізу үшін бағалау нысанымен салыстыруға негізделген мүлік құнын анықтаудың бір немесе бірнеше бағалау әдістерін қолдану.
  22. Табыстық амал. Оны болашақта пайдаланудан түсетін пайданы анықтауға негізделген мүлік құнын анықтаудан бір немесе бірнеше әдістер жиынтығын қолдану.
  23. Брокер. Қор және тауар биржаларында, валюта нарықтарында тауарларды, бағалы қағаздарды, валюталар мен басқа да құндылықтарды сатып алушылар мен сатушылар арасында мәміле жасасу кезінде арада жүретін делдал. Пайдаланушылардың тапсыруымен жеке солардың есебінен әрекет етеді, делдалдық үшін мәміле сомасының белгілі бір пайызы мөлшерінде ақы алады.
  24. Кепілдік. Белгілі бір кепілдемелер беруші және олардың жүзеге асырылуын бақылаушы адам, ұйым, мемлекет, кепілші.
  25. Сарапшы. Зерттеу кеңес беру, пайымдаулар, тұжырымдаулар, ұсыныстар әзірлеу, сараптама жүоргізу үшін тартылатын белгілі бір саладағы білікті маман.
  26. Сараптама. Арнайы білімді қажет ететін қайсібір мәселені зерттеп, уәжді тұжырым беру.
  27. Кепіл құны: несие алуды қамтамасыз ететін мүлік құны.
  28. Қалпына келтіру құны: бағаланатын нысанның дәл көшірмесін шығаруға арналған ағымдағы бағада көрінген шығындар.

31.Орын ауыстыру құны: қызметі бойынша бағаланатынға балама, бірақ жаңа материалдар, технологиялар мен стандарттар қолданып жасалған нысан құруға арналған ағымдағы бағадағы шығындар.

32.Салық салынатын  құн: салық салу жөніндегі нормативтік құқықтық актілерге сәйкес анықталған салық салынатын нысандар құны.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Бағалау амалдары

 

Бағалау  амалы-бағалаудың  бір немесе  бірнеше  әдәстерін  пайдалана  отырып, бағалау  нысанының  ықтимал  нарықтық ықтимал  нарықтық  немесе  өзге  құнын  айқындау  тәсілі.  Жылжымайтын  мүлүкті  бағалау негізгі 3 амал  қолдану  арқылыжүргізіледі:

1.  Табыстық  амал;

2.  Салыстырмалы  амал;

3.   Шығымдық  амал;

Бұл амалдардың  барлығы  бағаланатын  нысанның  әр  түрлі  құнын  анықтауға арналған.  Бағалау  амалдарын  жылжымайтын  мүліктің  мақсатына  және  түріне  қарап  таңдаймыз.

 

Табыстық  амал-нысандардан түсетін болашақ табыстарды  есептеуге негізделген бағалау әдістерінің жиынтығы. Табыстық  амал  таза  инвестициялық жобаларда қолданылады. Негізгі мақсаты нысандардан түсетін болашақ табысты анықтау және есептеу.

Табыстық амалдың екі  әдісі бар:

 

  1. Табысты капитализациялау әдісі – бұл әдіс табысы тұрақты пайдалануға нысандарды бағалауға негізделге. Бұл әдісте нысандардан түсетін табыс белгілі және тұрақты болады:

Қ=ТОТ/К                                   Қ- құн

                                                     ТОТ – таза операциялық табыс

                                                     К – капитализациялау коэффициенті

 

Құн дегеніміз – сатыпалушы қандай да болсын затқа немесе нысанға айырбастап алуға дайын ақша немесе ақша баламасы немесе сатып алушы бағаланатын құнды төлей алатын шара болып табылады.

 

ТОТ - таза операциялық табыс - жалпы табыс пен операциялық шығындар арасындағы айырым ретінде айқындалатын табыс

 

Капиталдау коэффициент. Кірісті нысаның нарықтық құнына қайта есептеу үшін пайдаланылатын пайыздық ставкасы.

 

  1. Ақша ағымдарын дисконттау әдісі – жаңа инвестициялық жобалар немесе табысты белгісіз объектілерді бағалауға негізделген:

        FVn=PVo*(1+r)                      FVn - нысандардан түсетін болашақ табыс;

                                                          Pvo - болашақ табыстардың қазіргі құны;

                                                          r - дисконт мөлшерлемесі;

                                                          n – жыл.

Салыстырмалы  амал – мүліктерді бағалау кезінде ұқсас 
түзетулерден кейінгі алынған баға бағалаушыға ұқсас нысанның ашық 
жылжымайтын мүлік нысанын салыстырмалы амалмен бағалау келесі түрде. 
Берілген нысанның орналсқан жерін қарастырады. Жақын арада сатылған 
ұқсас объектілері жайлы ақпарат жиналады және тексеріледі. Жиналған 
салыстыратын нысанның сату бағаларына түзетулер енгізіледі.

Соның ішіндесалыстырмалы амалдың 3 әдісі бар:

  1. Бағаны индекстеу әдісі – егер бағалау нысанының базистік құны белгілі болса, онда ол әдіс бойынша қазіргі нарықтық құны анықталады:

Sb=Sn*(In/Q)                    Sb- бағалау нысанының қазіргі уақыттағы  

                                            нарықтық құны;

                                    Sn-бағалау нысанының базистегі мерзімдегі

                                            нарықтық құны;

                                            I-қазіргі мерзімді базистік мерзімге байланысты

                                            баға түзетуші индекс;

                                            n-бағалау күні

Бұл әдісті кәсіпорынның; фирманың негізгі қорларын қайта бағалау  үшінқолданылады.

 

  1. Ұқсас нысандармен салыстыруға негізделген әдіс – ұқсас нысан бағалау нысанына өте ұқсас қаси<span class="Normal__Char" style=" font-family: 'Times

Жылжымайтын мүлікті бағалау 📙 Курсовая → 🆔 79266

Жылжымайтын мүлікті бағалау 📙 Курсовая → 🆔 79266