Жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуының теориялық және әдіснамалық негіздері

КІРІСПЕ

Бұл курстық жұмыста жылжымайтын мүлікке, жылжымайтын мүлік нарығына түсінікті беруге, онымен барлық операцияларын және жылжымайтын мүлікті экономикалық актив ретінде қарастыруға тырыстым.

Бірінші бөлімде жылжымайтын мүлік нарығының негізгі элементтерін қарастырдым: жылжымайтын мүлік нарығының негізгі субъектілері, функциялары, түрлері, т.с.с.

Келесі бөлімдерде жылжымайтын мүлік нарығындағы істеленетін мәмілелер, тұрғын үй нарығында жылжымайтын мүлікпен істеленетін операциялар, аукциондар мен тендерлерде мемлекеттік мүлікті сату туралы мәліметтер жазылған.

Жылжымайтын мүліктің маңызды ерекшелігі әртүрлі тұлғалар үшін әртүрлі экономикалық сапада шығуға мүмкіндігінде. Бір жылжымайтын мүліктің объекті оны пайдалану, немесе жалға беру, немесе берілген уақыт өткеннен кейін қайта сату үшін алынуы мүмкін. Экономикалық теорияда барлық активтерді  екі класқа бөлінеді: реалды (ғимараттар, құрылыстар, құрал-жабдықтар) және қаржылық активтер (ақша, банктегі шоттар, бағалы қағаздар). Біріншілер өндіріс үрдісіне тікелей тартылған және олардың өндірістік пайдалану табысты әкеледі. Екіншілері бұл үрдіске берілген салымдардың бейнесі болып табылады. Соңғы кезде жылжымайтын мүлік әртүрлі тұлғалар үшін қаржылық актив (акцияларды, облигацияларды иеленеді) және жеке және өндірістік пайдалануға арналған реалды актив ретінде келеді. Қазіргі әдебиеттерде жылжымайтын мүліктің табиғаты жөнінде пікір таластары болып отыр. Мысалы, И.Т. Балабанов жылжымайтын мүлік қаржылық актив болып табылады дейді, ал Н.Г. Волочков керісінше жылжымайтын мүлік тауарлар категориясына жататынын айтады.

Жылжымайтын мүліктің экономикалық ресурс ретінде  екіжақтылығы оны сатып алудың көптеген себебіне әкеледі. Егер жылжымайтын мүлікті жалға беруден пайда алу үшін сатып алса, ол қаржылық актив ретінде, ал егер өз пайдалануы үшін алынса, онда реалды актив ретінде қарастырылады. Бір объект оны пайдалану сипатына байланысты әртүрлі құнға ие болады.

Осыған байланысты жылжымайтын мүлік нарығының алдында келесі сұрақтар тұрады:

• Тиімді қызмет етуі үшін кәсіпорынға қандай жылжымайтын мүлікті сатып алуы керек?

• Жылжымайтын мүлік қай жерде орналасу керек?

• Жылжымайтын мүлікті пайдаланудың құқықтық мәртебесі қандай болуы керек?

• Жылжымайтын мүлікті басқару қалай ұйымдасуы керек, т.б.

Қазір біздің республикамыздың экономикасы жылжымайтын мүлік нарығына, оның тиімді қызмет етуіне тәуелді болып келеді. Бұл үшін жылжымайтын мүлік нарығын реттейтін нормативтік базасының өңделуі маңызды мәселе болып отыр. Осылай қазіргі кезде мемлекеттік органдарда жер кодексін, әсіресе, ауылшаруашылық жерлерге деген меншік құқығының мәселелері туралы сұрақтар жөнінде кең таластар болып жатыр.

Экономикада мемлекеттің экономиканың қалыптасу және даму көрсеткіші капиталды құрылыстың кеңеюі екені туралы ереже бар. Қазіргі кезде мемлекеттің жекелеген аумақтарда құрылыстың тез өсуін көріп жатырмыз. Яғни, жылжымайтын мүлік нарығы қаржы қызметтердің дамыған нарығымен бірге Қазақстан Республикасының экономикасындағы ең маңыздылардың бірі болып келеді.

Курстық жұмысымның тақырыбы өте актуалды, сонымен қатар оның құрамында ерекше көңіл бөлуді қажет ететін көптеген  мәселелер бар. Бұл курстық жұмыста істелінген қорытындылар болашақта кәсіби қызметімде, сонымен қатар жылжымайтын мүлік нарығы саласындағы теориялық зерттеулерімде қолданылады.

1. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТЕР НАРЫҒЫНЫҢ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ

1.1 Жылжымайтын мүліктер  нарығының қалыптасуының теориялық  және әдіснамалық негіздері

     Қазақстан экономикасының  көтерілуі, сондай – ақ халықтың  басым бөлігінің өз тұрғын  үй жағдайларын жақсартуға деген  ұмтылысы республикада жылжымайтын  мүліктер нарығын кеңінен өрістетуге  себепші болды.

     Бңздңғ зерттеу тақырыбын  тереңдете талдау барысында ғалымдардың  жылжымайтын мүлік нарығының  теориясы мен тәжірибесіне арналған  біраз еңбектерін қарастырдым.

     Біздің пікірімізше  жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз  – жылжымайтын меншікке иелік  ету үшін оны құру не айырбастау  арқылы нақты сұраныс пен ұсыныс  ерекшеліктері әсерінен субъектілер  арасында нақты бір орында  қалыптасқан әлеуметтік – экономикалық  қарым – қатынас жүйесі деп  түсіндіріледі.

     Біз келтірген анықтамадағы  жылжымайтын мүлік нарығының  басқа тауар нарығынан басты  айырмашылығы оның кеңістігінің  шектеулігі, яғни жылжымайтын мүліктің  жермен ажырамас байланыстылығы  тектік ерекшелігінен туындайды.

     Демек, жылжымайтын мүлік  объектілері кеңістікте орын  алмастырмайды, оларды бір өңірден  сұраныстың төмендігінен келесі  сұранысы жоғары өңірге алмастыру  мүмкін емес. Біздің пайымдауымызша, жылжымайтын мүлік нарығы күрделі  ұғым болып табылады. Олай деуіміздің  басты себебі жылжытмайтын мүлік  нарығының құрамдас бөліктерінің  көп түрлілігінде.

     Жылжымайтын мүлікті  зерттеуші әртүрлі авторлардың  жіктеуін талдап және қорытындылау  келе, мен жылжымайтын мүлік объектілерін  келесі жіктеу белгілері арқылы  жүйелеуді ұсынамын. Атап айтқанда  жылжымайтын мүлік нарығы екі  іргелі блоктан тұрады: табиғи  және жасанды объектілер (құрылыстар 1 сурет).

     Жылжымайтын мүлік  объектісін жіктеудің ұсынылып  отырған тәсілін талдай отырып, тұрғын үй жылжымайтын мүлік  объектісін үйлер, пәтерлер, бөлме, қала шетіндегі тұрғын үйлер  мен саяжайлар, кондоминиум сегменттеріне  жіктейміз. Жылжымайтын мүлік нарығының  негізінен 90 пайыздайы тұрғын үй  нарығы, шамамен 10 пайызы коммерциялық  жылжымайтын мүліктер меншігінде.

     Тұрғын үй объектілерін  негізгі белгілері бойынша: аумақтық  орналасуы бойынша (қалалық, қала  шеті, ауылдық )  үй тұрпаты бойынша (жеке, стандартты, қолайлығы жоғары, элиталы), әлеуметтік – экономикалық  мәртебесі бойынша (әлеуметтік, муниципалды, коммерциялық, жалға алу), өмір сүруге  қолайлығы бойынша (“Deluxe” – A, “Premium”  – B, “Bussiness” – C, “Econom - D”), көлемін  жоспарлау шешімі бойынша (бір, екі, көп бөлмелі), қабат саны бойынша (аз (1 – 3 қабатты), орташа (3 – 5 қабатты), жоғары (6 - 25) және бірегей (25 қабат  және жоғары), қабырға материалдары  бойынша (кірпіштен және тастан, панельді, тұтасқұймалы, ағаштан, аралас) деп авторлық жіктеу ұсынылған.

      Жылжымайтын мүлік  нарығын зерттеуші ресейлік ғалымдар  арасында жылжымайтын мүліктің  бірегей, зерделенген анықтамасы  мен объектілерінің жіктелуі  әлі де болса өз деңгейінде  қарастырылмаған. Бұл ахуал біздің  елімізде де көрінісін табады.

     Біздің көзқарасымыз  бойынша коммерциялық жылжымайтын  мүлік – адам еңбегі арқылы  пайда болған, басқару қызметін  атқаруды талап ететін және  жалға төлем ретінде меншік  иесі табыс әкелуге қабілетті  жылжымайтын мүлік.

     Коммерциялық жылжымайтын  мүлік түсінігінің негізгі ерекшеліктері, қаржы активі ретінде, келісілер  болып табылады:

- коммерциялық жылжымайтын мүлік  иесінің табыс алуға бейімділігі;

- әлеуетті тұтынушылар (жалға алушылар) ғимараттарды кәсіпкерлік қызмет  ету үшін пайдаланады;

-  жылжымайтын мүлік объектісі  ұзақ уақыт иесіне тұрақты  табыс әкеледі.

- коммерциялық жылжымайтын мүлік  нарығының дамуы, оны басқару  қажеттілігін туындатады.

     Коммерциялық жылжымайтын  мүліктерді кеңсе және сауда  алаңдары және мейрамхана, автотұрақ, қонақ үйлер сегменттеріне бөліп  қарастырамыз.

     Өркениетті нарықты  экономикада да жылжымайтын мүлік  объекті түрлерінің барлығы бірдей  нарық айналымына қатыспайды. Қазақстан  жағдайында тұрғын үй нарығын  әсіресе, көп пәтерлі тұрғын үйлердегі  Астана, Шымкент, Қарағанды, Ақтөбе  және басқалары ) коммерциялық жылжымайтын  мүлік, бірінші кезекте кеңсе  жайлы салыстырмалы дамыған, өндірістік  жылжымайтын мүліктер мен кейбір  өңірлердегі жер енді дами  бастаған деуге болады.

     Тұрғын үй нарығы  мен коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығы арасындағы басты  айырмашылық олардың субъектілерінде. Тұрғын үй нарығында сатып  алушы – бұл негізінен жеке  тұлғалар, коммерциялық жылжымайтын  мүлік тұтынушылары – бұл заңды  тұлғалар, кәсіпорындар және ұйымдар.

     Жылжымайтын мүлік  нарығы елдің экономикасында  маңызды, күрдлелі жүйе және нарықтық  экономиканың маңызды саласы  ретінле маңыздылығы келесі сипатта  арқылы нақтыланады: жалпы ұлттық  өнімдегі жылжымайтын мүлік нарығының  үлкен үлесі; мемлекеттік жылжымайтын  мүліктерді (оның ішінде жер) жалға  беру мен объектілерді алғашқы  рынокта сату нәтижесінде бюджет  деңгейінің жоғарылауы; жылжымайтын  мүлікке салынатын салықтар мен  оларды сату – сатып алу  операцияларынан түсетін алымдар  бюджет деңгейінің жоғарылауына  әсер етеді; жылжымайтын мүлік  нарығы пайда болуы мен дамуы  жаңа жұмыс орындарының ашылуына  ықпал етеді.

     Жылжымайтын мүліктер  нарығын зерттеу – бұл нарықта  қандайда бір операция жүргізу  жөнінде шешім қабылдаушы тұлғаларды  объективті ақпаратпен қамтамасыз  етуді мақсат тұтатын қызмет  түрі.

     Жылжымайтын мүлік  нарығының көптеген ұстанымдар  бойынша жетілмегендігі, яғни нарықтың  даму тенденциясын анықтайтын  факторлардың түрлілігі, келісімдердің  шектеулі саны, ақпараттар көздерінің  жеткіліксіздігі мен жабықтығы  оны зерттеу ерекешелігін сипаттайды.

     Зерттеудің кешенділігін  қамтамасыз ету үшін нарықтың  жайын айқындайтын көрсеткіштердің  белгілі бір тобы, атап айтқанда: баға жағдайын талдау, нарық ахуалын  талдау, нарықтық белсенділігі, объектілердің  өтімділігі есептеледі.

     Біздің ойымызша, ғылыми  әдебиеттерде қалыптасқан тұрғын  үй және коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығын талдауда қолданылатын  барлық әдістемелерді, зерттеу пәні  бойынша: тұрғын үй және коммерциялық  жылжымайтын мүлікке бағалардың  өзгеру заңдылықтарын талдау, жылжымайтын  мүлік құрылысының қарқыны мен  құрылымының шектерін бағалау  және болжамдау, жылжымайтын мүлік  нарығының қалыптасуы мен дамуының  алғышарттары ретінде тұрғын  үй секторының құрылымдық элементтерін  кешенді талдау, сұраныстың төлем  қабілеттілігін талдау мен қолжетімділігін  бағалау деп төрт топқа бөліп  қарастырдық.

     Сұраныс эайын, тұрғын  үй және коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығында ұсыныс пен  баға қарқынының қалыптасуын  сипаттайтын әдістеме тұжырымдамасы  үш көпқұрамды бөлікке топтастырылған  көрсеткіштердің жиынтығы түрінде  көрсетілген (2 сурет).

     Біздің көзқарасымыз  бойынша, аталмыш нарықты зерттеуде  ішкі және сыртқы факторлардың  түрлі бағыттар бойынша ықпалдары  мен әсерлерін жан – жақты  талдауды қарастыратын әдістемелік  бағыттың зерттеушілік маңызы  зор. Мұндай бағыт, біздің ойымызша, арнайы әдістемелердің біржақтылығын  жеңіп, аталған факторлардың тұрғын  үй және коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығына тигізетін әсерлерінің  зардаптарын қарастыруға мүмкіндік  береді.

     Әлеуметтік маңызына  қарамастан, жылжымайтын мүлік нарығы  сегменті ретінде тұрғын үй  және коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығы ең алдымен нарық  екендігін,ал тұрғын үй, кеңсе, сауда  объектілері – тауар екендігін  естен шығармаған жөн.

     Жылжымайтын мүлік  халықаралық инвестициялардың белсенді  объектісіне айналды. Әртүрлі шет  елдердің тәжірибелерін зерттеудің  стратегиялық маңызы зор. Дегенмен, тұрақты нарықтық экономикалы  елдер тәжірибесінен “көшіріп  алып, қолдану” қазақстандық шындыққа  сәйкес келмейді. Қазіргі кезеңдегі  жылжымайтын мүліктер нарығында  болып жатқан үдерістер қазақстандық  жылжымайтын мүлік нарығында  да күрделі өзгерістер туындатты. Біз, жүргізген зерттеулеріміз нәтижесінде, еліміздің жылжымайтын мүліктер  нарығына әсер етуші факторлардың  төмендегідей белгілерін анықтадық: ішкі факторлар (“Жылжымайтын мүлік  сапасы” санатына талаптардың  өзгеруі; тұрғындардың жылжымайтын  мүлікке қаржылай инвестиция  салуы; жылжымайтын мүлікке бағаның  өзгеруі; шетелдерден жылжымайтын  мүліктер сатып алу; Қазақстандық  банктердің шетелдік нарықтарға  шығуы) және сыртқы факторлар (жылжымайтын  мүлікке салынған шетелдік инвестициялар; шетелдік құрылыс компаниялары; жаңа сәулет жобалырын жүзеге  асыру; жылжымайтын объектіні сатып  алуды несиелендірудің шетелдік  тәжірибесі; жылжымайтын мүліктер  нарығындағы шет елдердің инвестициялық  тартымдылығы).     

1.2 Жылжымайтын мүліктің түрлерін  бағалаудың мақсаттары

     Жылжымайтын мүлікті  бағалау процесінің ерекшелігі  оның нарықтық сипаты болып  табылады. Бұл бағалау бағаланатын  объектіні жасау мен сатып  алуға тек шығындарды есептеумен  шектелмейтіндігін білдіреді. Бағалау  кезінде тәуекелдің әртүрлі түрлері  бар екенін және нарықтық экономика  жағдайында бір де бір салымдар  абсалютті тәуекелсіз  деуге болмайтындығын  есте сақтау маңызды. Бағалаушымен  қолданылатын тәсілдер мен әдістер  бағалау процесінің  ерекшеліктерімен, бағаланатын  объектінің экономикалық  ерекшеліктерімен, сонымен қатар  бағалау мақсаты және қағидаларымен  анықталады.

     Белгілі бір кәсіпорын  мүлігінің даму құнын бағалау  кезінде келесі жағдайларда келтіріледі:

жылжымайтын мүліктің қандай да бір бөлігін сатудың белгілі бір себептер: пайдаланбайтын жер учаскелерінен, ғимараттарынан, құрылғаларынан құтылу үшін; несие қабілетсіздік жағдайында кредиторлармен есеп айырысу, серіктестерге зиян келтіргенде сот шешімі бойынша есеп айырысу;

жылжымайтын мүлік бөлігін кепілдікке салу арқылы несие алу;

жылжымайтын мүлікті сақтандыру және сақтандырылған мүліктің құнын анықтау;

жылжымайтын мүлікті жалға беру;

мүлікке салықты есептеу үшін салықтық базаны анықтау;

жылжымайтын мүліктің бір бөлігін басқа құрылғалы жатқан кәсіпорынның жарғылық капиталына салым ретінде рәсімдеу;

қандай-да бір инвестициялық жобаны жүзеге асыруда бизнес-жоспарды өңдеуді бағалау;

шығындық тәсілді қолдану кезінде кәсіпорын құнын жалпы бағалауында аралық саты ретінде жылжымайтын мүлікті бағалау.

     Жылжымайтын мүлік  негізінен үш түрге бөлінеді: жер, тұрғын үйлер және ғимараттар  болып таблады. Жылжымайтын мүліктін  ең негізгі объектісі – жер, яғни барлық адамдардың өмір  сүру орны және кез келген  кәсіпкерлік сферада барлық тауарлардың  өндірісіне тікелей немесе жанама  қатысушы негізгі фактор болып  табылады. Жердің нарықтық құнын  бағалағанда жылжымайтын мүліктің  басқа объектілерін бағалағанда  қолданылатын қағидаларды және  классикалық тәсілдерді басшылыққа  алады. Алайда мәнді ерекшеліктері  де бар, жердің құны мүліктік  кешен құнының негізгі құраушысы  болып табылады, алайда оны бағалау  тәжірибесінде  объектінің жалпы  құнынан жақсартулар құны алынып  қалдық түрінде есептеледі.  Мұндай  тәсіл жер учаскесінің және  оның айналасының әлеуметтік  инфрақұрылымына еңбек пен капиталдың  көпжылдық салымын есептеу қиындығымен  түсіндіріледі.

     Жер учаскесін бағалаудың 20 әдістері бар. Оның ішіндегілерін  қарастыратын болсақ. Олар:

сәйкес келетін сатылымды салыстырмалы талдау;

аудару;

капитализация, жер рента әдісі;

жер үшін қолдың техникасы;

жер учаскесін дамыту әдісі;

шағымдану;

салыстырмалы бірлік;

базалық учаске;

регрессия (оның ішінде көпфакторлы модельдер әдісі);

жалпы ренталық мультипликатор әдісі.

     Салыстырылатын сатылымды  салыстырмалы талдау әдісі соңғы  уақытта сатылған, және сату бағасына  өзгертулер енгізілген ұқсас  еркін жер учаскесі бойынша  берілгендерді салыстыру тұжырымдалады. Баға беруші эксперт жер учаскесіне  кезеңдік басылымда басу бағасын  ескеру керек, өйткені ол сатушының  бағасы, онда салыстыру және салыстырмалы  мақсат үшін келісімнің нақты  бағасы қажет.

     Қазақстан Республикасы  Үкіметінде жылжымайтын мүлікті, жерді аукциондық сату туралы  қаулысы шыққанға дейін жергілікті  әкімшілік сатқан жері бойынша  нарық және баға үшін сипаты  жеткіліксіз, себебі бұл учаскелер  үлкен көлемде болған және  осыған байланысты олардың бағасына  көп мөлшерде шегерімдер берілген.

     Бағаланатын жер учаскесі  салыстырмалы және салыстырылатын  еркін учаскемен сәйкестігі бойынша  жүзеге асырады, салыстыру элементі 6 фактордан тұрады:

келісімді қаржыландыру шарты;

сату шарты;

сату бағасы;

орналасқан жері;

заңды сипаттамалар;

жер учаскесінен алынатын табыс сипаттамасы.

     Жер учаскесінің сату  – сатып алу келісімінің қаржыландыру  шарты қарапайымнан ерекше. Мысалы, жылжымайтын мүлік учаскені сатып  алу үшін  несие алады немесе  келісімнің қаржыландыру шарты  пайыздар бойынша төлемін үлкен  көлемде есептейді, онда мұндай  келісімді дұрыс талдау қажет  және берілген келісім бағаларына  сәйкес түзетулер жасау керек.

     Аудару әдісі жер  учаскесін бағалау салыстыратын  кешенді сатудың жалпы бағасын  бөлуден туады; оған жылжымайтын  мүлік және жер учаскесі кіреді, яғни ол ғимарат және жер  учаскесінің бағасын құрайды. Осы  учаске тұрған мүліктік кешеннің  жалпы бағасынан ғимараттың және  құрылыстың құнын шегеріп, жер  учаскесінің құнын алады.

     Жер учаскесін капитализациялау  әдісінің көмегімен жер учаскесінің  құнын анықтау жалдық төлемдер  есебімен алынған табыстар капитализациясымен  тұжырымдалады. Бұл әдіс біздің  жағдайда кең таралмаған, себебі  салыстырмалы жалдық төлемдер  және капитал нормалары қазіргі  уақытқа белсенді жердің жалдық  нарығының жоқтығынан табу қиын.

     Жер үшін қалдық  техникасы әдісі жер учаскесінің  құнын бағалаудың берілген әдісі  жер рентасын капиталдандыру  әдісінен жер учаскесін және  онда тұрған жылжымайтын мүлік  объектісін ең жақсы және ең  тиімді қолдануын ескере отырып  алынған пайда үлесінен шыға  отырып есептеледі. Берілген жағдайда  жер учаскесіне қатысты пайда  үлесі ескеріледі.

     Жер үшін қалдық  техникасы ең жақсы және ең  тиімді қолдану нұсқасы анықталғанда  қолданылуы мүмкін. Жер үшін қалдық  техникасы әдісін қолданғанда  жерге қатысты қалдық табыстың  теріс шамасын алу мүмкін. Бұл  ғимараттар мен жылжымайтын мүлікті  артық жақсарту болады деген  сөз. Капитализацияланатын табыс  жер учаскесін, жылжымайтын мүлікті  тиімді пайдалану және онда  орналасқан жылжымайтын мүлікт  объектісі есебінен алынған пайда  үлесі арқылы есептелінеді. Осы  жағдайда жер учаскесіне жататын  пайда ғана пайда үлесі арқылы  есептелінеді.  Жер учаскесін  дамыту әдісі жеке учаскеге  бөлуге жарамды учаскенің құнын  анықтауға қажет

     Шығындық әдіс иелену  шығын бойынша жер учаскесі  құнын анықтау, жеке учаскелердің  көлемін анықтау барысында қабылданған  шешімге әсер ететін жеке, заңды  және экономикалық факторларды  есептеу қажет. Шығындық әдіс  жер учаскесін иелену шығындарының  құнын анықтаудан тұрады.

     Салыстыру бірлігінің  әдісі жылжымайтын мүлік құнының  орташа мәні аудандар және  оларды картаға енгізу бойынша  есептермен тұжырымдалады. Орташа  мәнді ұқсас жер учаскесі бойынша  салыстыру бірлігінің құнын орташа  арифметикалық мәнді немесе медиананы  есептеу жолымен анықталады.

     Базалық учаске әдісі  жер учаскесінің салмақтандырылған  құнын және келесі салыстыруда  олармен бағаланатын учаскелерді  анықтаудан тұрады. Салыстыру нәтижесінде  түзетудің сәйкес анықталған  құны жасалады. Жер учаскесін  талдау базалық ретінде орналасқан  жері мен жер учаскесінің нысаны  немесе әртүрлі көлемді учаскенің  сұранымы мен ұсынымына сәйкес, немесе басқа критерилермен жүргізіледі.

     Жалпы ренталық мультипликатор  әдісі ұқсас жер учаскесін  сату бағасымен және осы учаскенің  жиынтық таза табыстарды нақтылығы  мен потенциалдығының арасындағы  нарықтық қатынасты  анықтаумен  тұжырымдалады, яғни мультипликатордың  жиынтық рентасын анықтауда және  бағаланатын учаскенің құнын  есептеу үшін пайдаланумен тұжырымдалады, сонымен қатар бағаланатын учаскенің  нақты және потенциалдық жиынтық  табысы пайдаланылады.

     Арендатор үшін жер  учаскесін жалға алу құны –  бұл оның жал құқығына беретін  құны. Арендатор үшін жер учаскесі  жалының құқығының құны бүгін  болашақта учаскені пайдаланудан  белгілі бір пайда немесе табыс  табу мақсатымен жал келісімінің  негізінде пайдалану құқығына  потенциалды инвестордың төлейтін  ақша сомасы сонымен қатар  жер учаскесіне жалдық құқықты  және бұл салада белсенді зерттеу  қажеттілігін анықтау мәселесінде  жетілдіру әлсіздігі бар екенін  атап өту керек.  

     Ғимараттар мен құрылыс  жайларды бағалау қағидалары  кәсіпорынды бағалау қағидаларына  ұқсас. Олар қатысына байланысты  төрт топқа біріктірілген:

пайдаланушы қағидасы;

жер учаскесіне, онда тұрған ғимараттар мен құрылыс жайларға қойылатын талаптармен байланысты қағидалар;

нарық ортасымен байланысты қағидалар;

ғимараттар мен құрылыс жайларды ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы.

     Жылжымайтын мүлік  құны түрлі белгілер бойынша  жіктелетін көптеген факторлармен  анықталады. Ғимараттар мен құрылыс  жайларды бағалау үшін кәсіпорын  үш тәсілге біріктірілген бағалау  әдістерін пайдаланады.

     Шығындық тәсіл құрылысқа  шығын объектінің нарықтық құнын  анықтаудың бағыты болып табылатындығын  болжайды. Ол бірнеше кезеңдерден  тұрады:

Жер учаскесінің нарықтық құны анықталады;

Қалпына келтіру құны есептеледі;

Барлық тозу түрлері есептеледі;

Жалпы тозу мөлшері шегеріледі;

Нарықтық құнды қосу жолымен объект құны анықталады.

     Жер учаскесінің нарықтық  құны анықтау барысында жерді  арнайы азаматтар келіп жер  құның анықтап, құның белгілі  бір мөлшерде белгілейді.

     Қалпына келтіру құнын  анықтаудың төрт әдісі бар:

салыстырмалы әдіс - құнды бірлік санына көбейту жолымен есептеледі;

элементтік әдіс  - элементтік шығын арқылы объект құнын анықтайды;

сметалық әдіс  - құрылыстың объектілі және біріккен сметасын құрайды;

индекстік әдіс  - мұнда сәйкес индекске баланстық құнды көбейту арқылы қалпына келтіру құны анықталады.

     Тозу түрлері:  табиғи, функционалдық.

     Табиғи тозуды есептеудің  төрт әдісі бар: эксперттік, құндық, нормативтік, қызмет ету әдісін  есептеумен объектінің табиғи  тозуын  анықтау.

     Функционалдық тозудың  мөлшері шығындардың қоймалық  бөлмелердің бағаларының айырмашылығының  және шығындарды капитализациялау  арқылы тозу болып таблады. Қарастырылған  тозудың есептік әдістері ең  қарапайым болып табылады. Бірақ  кейде құрылыстың экономикалық  және тиімді өмір мерзімін  анықтау қиын болады. Онда осыны  шақырылған техникалық эксперттердің  мамандары шешеді.

2.Жылжымайтын мүлік нарығының экономикалық мәні

2.1.Жылжымайтын  мүлік нарығының негізгі элементтері

Жылжымайтын мүлік нарығы бір бірінен баға деңгейімен, тәуекелділік деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып табылады.

Жылжымайтын мүлік нарығы кезкелген ұлттық экономиканың маңызды құрамды бөлігі болып келеді. Жылжымайтын мүлік - үлесіне әлем байлығының 50 пайызы келетін, ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі.

Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық бола алмайды, өйткені еңбек нарығы, капитал нарығы, тауарлар мен қызметтер нарығы және тағы басқа нарықтар өзінің қызметін жүзеге асыруы үшін оларға сай ғимараттары болуы керек.

Жылжымайтын мүлікті сату жөніндегі отандық тәжірибені ескере отырып, жылжымайтын мүлік нарығы – бұл жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің, олардың ақпараттық қамсыздандырудың, мүлік облысындағы қызметтерді басқару және қаржыландыру жөніндегі операциялардың жиынтығы.

Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл өзіндік сипатталары бар тауарлардың нарығы.

Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл шектелген ресурстардың, сатып алушылар мен сатушылардың нарығы.

Жылжымайтын мүлік нарығында оның екі құрамдасы ерекшеленеді: алғашқы және екінші нарықтары.

Алғашқы – жылжымайтын мүлік нарыққа бірінші рет кіргендегі экономикалық жағдай. Бұндай жағдайда негізгі сатушылар ретінде мемлекет, оның аумақтық және жергілікті органдары, құрылыс компаниялары шығады.

Екінші нарықта Жылжымайтын мүлік бұрын қолдануда болған және белгілі меншік иесінде (заң және жеке тұлға) болған тауар ретінде келеді.

Алғашқы нарықтағы ұсынылатын жылжымайтын мүліктің саны жаңа құрылысқа байланысты болады. Алғашқы және екінші нарықтар өзара байланысты. Егер екінші нарықта қандай да бір жағдай үшін жылжымайтын мүлікке деген ұсыныс өссе, онда  ол алғашқы нарықтағы жылжымайтын мүліктің арзандауына әкеледі. Алғашқы мен екінші нарықтардың өзара әсерлері жөнінде есеп жүргізу жылжымайтын мүліктің жаңа объектілерін құрудағы шығындарды азайтуға және жылжымайтын мүлік нарығының табысты дамуына мүмкіндік береді.

Жылжымайтын мүлік нарығының сегментациясы – бұл бірыңғай сатып алушылар топтарына бөліну. Жылжымайтын мүлік нарығының келесідей сегменттері бар:

• тұрғын үйлер нарығы

• тұрғын емес жай нарығы

• жер учаскілер нарығы.

Тұрғын үйлер нарығы. Тұрғын үйлердің тегін жекешелендіруі қысқа мерзімде меншік иелерінің (пәтерлер және тұрғын үй қорынан бөлмелердің иелері) кең қатарын құрған. Нарықтық қатынастарға өту бұрын тұрғын үйлер құрылысындағы капиталсалымдарының ең негізгі көзқайнары болған мемлекеттік бюджет есебінен тұрғын үйлер құрылысы қысқарды. Тұрғын үйлер нарығы қалалық және қаладан тыс тұрғын үйлер нарықтарына бөлінеді.

Тұрғын емес жай нарығы кәсіпорындарды жекешелендіру есебінен құрылды. Тұрғын емес жай нарығында сату-сатып алу және ауыстыру емес, аренда мәмілелері басым орын алады. Бұл нарықта өзінің келешектегі дамуы үшін үлкен қорлары бар, әсіресе ұлкен қалаларда. Бұл нарық өзінің функционалды тағайындауы бойынша сараланатын бірнеше сегменттерге бөлінеді: кеңселі, саудалық, қоймалық, өндірістік.

Жылжымайтын мүлік нарығы мәміле қатысушыларының қажеттіліктері мен мүмкіндіктеріне байланысты жіктелген. Оны әртүрлі параметрлер бойынша сегменттеуге болады: