Жылжымайтын мүлік нарығына сипаттама

Кіріспе

Тақырыптың өзектілігі : жылжымайтын мүлік кез келген қоғамның экономикалық және әлеуметтік - мәдени өмiрiнде ерекше рөл ойнайды. Ол ең маңызды экономикалық қор ретiнде қолданылады, кез келген адамгершiлiк қызмет iске асатын орындарда  маңызды рөл атқарады. Жылжымайтын мүлiк еншiсіне  дүниелiк байлықтың елу пайызы дәл келедi, сондықтан жылжымайтын мүлiк - әлемдегі  кез келген елдің ұлттық байлығының ең маңыздысы.

Жұмыстын мақсаты : жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын  бағалау.Нарықтық құнын шығару үшін алдын ала  дау, деректерді іріктеп жинау:

1 құжаттарды, бағалау объектісі туралы өзге де мәліметтерді жинау, өңдеу және талдау;

2 өңірдегі, қаладағы және бағалау объектісі жеріндегі әлеуметтік-экономикалық және экологиялық ахуалды жалпы талдау;

3 осы мүлікке сұраныс пен ұсынысты талдау.

4 бағаланатын жылжымайтын мүлікті аса тиімді пайдалануды талдау.

Бағалау амалдары мен әдістерін таңдау, бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге де құнын анықтау бойынша есептеулерді мына әдістер арқылы орындадым:

1 нарықтық әдіс;

2 кірістік әдіс;

3 шығындық әдіс.

Түрлі амалдарды қолдану нәтижесінде алынған құнының есептік шамасы өзара тең емес және сатылық талдау әдісімен не осы баға үшін басқа да тиімді математикалық  әдіспен сенімділік үлес арқылы нарықтық бағасын есептедім.

Курстық жұмысты жазу барысында ҚР бағалау қызметі туралы заңына, «Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау туралы стандартқа»,баға және құрылыс академиясы:Ипотекалық несие беру шарттарындағы жыымайтын мүліктің нарықтық құн бағасының ерекшеліктеріне, қалпына келтіру құнның көрсеткішіне ,ғимараттар және имараттар физикалық тозуына бағалау ережесіне ,үйдің тех паспортына,басқада нормативті актілерге  сүйендім.

1.Жылжымайтын мүлік нарығына сипаттама 

1.1 Экономикалық жүйедегі жылжымайтын мүлік нарығы

Жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы мен динамикасын анықтайтын экономикалық және әлеуметтік факторларды табу зерттеушілердің де жылжымайтын мүлік нарығына қатысушылардың маңызды проблемаларының бірі. Қоғам мен жеке тұлғалардың жылжымайтын мүлікті тұтынуы инвестициялардың табыстылығы нарықтағы айналымның жылдамдығы жылжымайтын мүлікпен операциялар жүргізетін кәсіпкерлер қызметінің тиімділігі осылардың барлығын анықтап көрсететін жоғардағы факторлар жылжымайтын мүліктің физикалық және экономикалық активтер ретіндегі ерекшеліктерін ескере отырып, жылжымайтын мүлікпен әсер ететін сыртқы факторлар негізінде топтастырамыз. Ұлттық деңгейдегі экономикалық, қаржылық және әлеуметтік факторлар қатарына мына факторлар жатады:

1 ел экономикасының даму деңгейі

2 жылжымайтын мүлік нарығы қалыптасуының тарихи ерекшеліктері

3 елдегі экономикалық идеялогия мен саясат

4 ел экономикасы дамуының тарихи кезеңдерінің өзгешеліктері

5 ағымдағы экономикалық саясаттың ерекшелігі

6 елдегі қалыптасқан қаржы жүйесінің жағдайы мен ерекшеліктері

Жылжымайтын мүлік нарығы қалыптасуының тарихи ерекшеліктерін жылжымайтын мүлік сферасындағы меншік құрылымы тұрғын үйді тұтынудың жеке және қоғамдық шығындары арасындағы ара-қатынас жылжымайтын мүлікті қаржыландыру жүйелері мен салық салу ерекшеліктері сияқты сипаттамалары анықтайды. Аталған факторлардың ішінде басымдылық экономикалық факторлар нәтижесінде жергілікті деңгейдегі факторлар жүйесі қалыптасады. Олар жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы мен динамикасын нарықтағы сұраныс пен ұсынысты зерттеу арқылы анықтайды.

Экономикалық факторлар:

1) тұрғындар табысының деңгейі

2) тұрғындарды олардың табыстары және оның динамикасы бойынша жіктеу

3)     кәсіпкерліктің даму деңгейі және динамикасы

4)     қаржы ресурстарын алу оңайлығы, соның ішінде несиеге қол жеткізу мүмкіндігі

5)     жылжымайтын мүлікке тартылатын инвестициялар тәуекелділігі

6)     құрылыс құны

7) коммуналдық қызметтер мен энерго-ресурстарға тағайындалатын бағалар мен тарифтер

Әлеуметтік факторлар:

1) тұрғындар санының өзгеру деңгейі және олардың жас шамасы

2) тұрғындардың білім деңгейі

3) тұрғындардың әлеуметтік құрылымы өзгеруінің деңгейі

4) қылмыс деңгейі

Әкімлішік факторлар:

1) cалықтық тәртіп

2)аймақтық шектеулер

3) үй салуға немесе жаңартуға құқық алудың құқықтық және экономи -калық шарттары

4) мәміле жасаудың шарттары

Қоршаған орта жағдайының факторы:

1) инфроқұрылымның даму деңгейі

2) транспорт желілерімен қамтамасыз етілуі

3) экологиялық жағдай

Жоғарыда келтірілген факторлар қатарында экономиканың нақты секторы жағдайын сипаттайтын, сондай-ақ қаржылық нарық сферасына қатысты факторлар да бар. Жылжымайтын мүлік нарығы мен нақты экономика байланысының жақсы жақтарымен қатар теріс жағдайлары да бар.

Жылжымайтын мүлік объектілерін салу мерзімінің ұзақтығына байланысты жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныстың азаюының ықтималдылығы төмен. Нәтижесінде ұсыныстың сұраныстан артуы туындайды, бұның өзі шектес салалардағы, яғни құрылыс материалдарын өндіру, жабдықтарды дайындау т.б. жағдайлар әсер етеді. Егер жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайлар нашарлай бастаса, жалпы экономикалық жағдай да төмендейді. Ал қарама-қарсы жағдайда нақты экономикалық жағдай да төмендейді. Ал қарама-қарсы жағдайда нақты экономиканың өсе бастауына жол ашылады.

1.2              Алматы қаласындағы екiншi нарықтағы  тұрғын-үй бағаларының анализі

Алматы қаласының  екiншi нарықтағы тұрғын-үй баға  көрсеткiштердiң төмендеуі жалғасуда . Ұсыныстың орташа өлшемдi бағасы ақпанда 1739 у.е./кв.м құрады. Сонымен бiрге қымбат және арзан пәтерлердің  бағалық көрсеткiштерi қысқарды.

Ұсыныстың тең бөлiктерi Алмалы, Бостандық және Әуезов аудандары дәл келедi - 18%. Медеу ауданы сәл гана артта қалды - 17, 5%.0 Ұсыныстардың кішкене бөлігі Жетысу және Түркiсiб аудандарында - сәйкесiнше 15% және 13%.(3-шi диаграмма)

Қала бойынша тұрғын-үйге 2бөлмелі пәтер ұсынысының талдауы негiзiнен  ең төменгi максимал меншiктi салмағы 2-бөлмелі пәтерлер 33% , ал төмеңгі 5бөлмелі және одан да жоғары - 1%(4-шi диаграмма).

Үй қабырғалардың материалына байланысты панельді құрылымындағы үйлер 43%, ал кiрпiш және монолитті құрылымдардағы үйлер сәйкесiнше 35% және 22% көлемiнде  тура келгенiн көрсеттi. (5-шi диаграмма). Барлық түрлерiндегi пәтерлер өткен айға қарағанда ұсыныс көлемі төмендеді.

Аудандар бойынша екiншi нарықтағы тұрғын-үйдiң орташа бағалық көрсеткiшi .

Ақпан айында ұсыныстың орташа бағасы Алмалы және Түркiсiб аудандарында 2,1% және  2,4% сәйкес келеді.

1-кесте

Алматы қаласында екінші нарықтағы тұрғын-үйдің дискретті кеңiстiк - параметрлiк үлгiсi                                                                                   

Қорытындылар және болжамдар

Сонымен, ақпан айында екінші нарықтағы тұрғын үйдің көлемінің өсуі жалпы қалалық  бағалы  көрсеткіштердің төмендеуіне әкелді.

Қазақстан Республикасының статистика агенттiктерiнің мәліметтеріне сәйкес тұрғын үйді сату және сатып алу келісімі қала бойынша 2011жылы қаңтар айында 1151, ал көп пәтерлi үйлердегi пәтерлерi - 983, жеке үйлер  168–ді құрады.

Алматы бойынша бір шаршы метр орташа ұсыныс бағасы.

Осы диаграмма Алматы қаласындағы 2008-2011 жылдар аралығындағы ай бойынша үйдің 1м2 орташа ұсыныс бағасы  көрсетілген. Яғни 2008 жылы шілде айында баға жоғары болған 2250$, ал 2009 жылы шілде айында баға тым төмендеді яғни 1м2 бағасы 1500$-ды құрады. 2010жылы орта шамамен 1750$ шамасында болды. Сонымен 2011жылы қаңтар айында 1м2 бағасы 1799$-ды құрап отыр. Яғни 2008жылға қарағанда 2011жылы әлдеқайда бағаның төмендегін көрсетіліп отыр.(2-кесте)

Сурет-1   Алматы бойынша бір шаршы метр орташа бағасы

Бұл диаграмма 2011жылдағы ай сайынғы бағаның өзгерісі көрсетілген. Яғни қаңтар айында 1758$, ақпан айында 1753$, наурыз айында 1772$, ал сәуір айында 1799$-ды құрап отыр. Бұл осы жылы мерзімнің өтуіне байланысты 1м2 бағасы өсіп жатыр.

Сурет-2  Алматы ай бойынша бір шаршы метр орташа бағасы

Алматы қаласындағы екінші нарықтағы тұрғын-үйiнiң наурыз айынын бағаларын талдау.

Алматы қаласында екiншi нарықтағы тұрғын-үйдің бағалық көрсеткiштерінің үлкеюi байқалады. Ұсыныстың орташа өлшемдi бағасы наурызда 1769 у.е./кв.м құрады. Сонымен бiрге қымбат және арзан тұрғын-үйлердің бағалық көрсеткiштерi өсті.

Аудандар бойынша екiншi тұрғын-үйдiң орташа бағалы көрсеткiштерi

Аудандар бойынша екiншi тұрғын-үйдiң орташа бағалы көрсеткiштерi

Наурызында ұсыныстың орташа бағаларының үлкеюі   Бостандақ және Әуезов аудандарындағы 3% және 1,5%ке бақыланып отыр қалған жағдайларда қала аудандары   орташа статистикалық қатесi шектерiндегi есептеулердiң жатады .

Бағалардың өсудiң пәтерлердiң қалыптарына қарай  сәйкесiнше 1 және 4-бөлме пәтерлерi 1,3% және 4,1 %ке өзгерді.

Қабырғалардың материалына байланысты кiрпiш құрылымдардағы пәтерiнде  2,3%ға  қымбаттағаны   байқалады.

              Кесте-2                                                                                   

Алматы қаласында екінші нарықтағы тұрғын-үйдің қабырғалардың материалына байланысты бағаларының өзгерісі                                   

Қорытындылар және болжамдар

Сонымен, екiншi нарықта тұрғын-үйдiң наурызында ұсыныстың төмендетулерi жалпы қалалық бағалы көрсеткiштiң үлкеюiне алып келді.

Қазақстан республикасының  агенттiктерiнін санаққа  сәйкес, 2011 жылдың ақпанындағы мәмiлелерi  бойынша қала тұрғын-үйдiң сауда-саттығының тiркеулi  саны 1589, олардың iшiнен құрады: көп пәтерлi үйлердегi пәтерлерi - 1367, жеке үйi - 222.Бүгiнгi тенденциялардан сүйене тұрғын-үй жуықта нарыққа бағалардың стагнациясын  күтiледi.

Сурет-3   Халықтың тұрмыстық деңгейі                                                  

Сурет-4 Бағалау күніне екінші нарықтағы тұрғын үйді ұсыныс көлемі  

2007 жылдың 25 қыркүйегiнен бастап 1 шаршы ұсыныстың орташа бағасының максимал төмендетуi  Жетісуде байқалады - 59%, ең төменгi көрсеткіш Бостандық аудан - 42%

2 Жылжымайтын мүлік бағалау тәсілдері

              2.1 Бағалау тәсілдеріне сипаттама

Табыстық амал (табысты капиталға/дисконттау айналдыру негізіндегі амал) негізгі ретінде олардың табыс әкеле алатындығына байланысты сатып алынатын және сатылаын жылжмайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын бағалау кезінде қолданылады. Табыстық әдістердің біреуін қолдана отырып, бағалаушы әрекеттердің мынадай реттілігін сақтайды:

1) ұқсастардың бағалары және олардың меншік иелеріне салыстыру объектілері әкелетін таза табыс шамасы туралы ақпарат жинау үшін тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына зерттеу жүргізу;

2) алынған ақпаратқа талдау жүргізу және оның негізінде есеп айырысу кезеңінде күтілетінақша ағынына болжам жасау;

3) осы жылжымайтын мүлік ьүріне инвесторлардың тәуекледерін бағалау;

4) капиталға айналдыру немесе дисконттау ставкаларының есебін жүргізу;

5) табысты капиталға  айналдыру әдістерінің біреуін қолдану:

егер жылдар бойынша болжанып отырған табыс елеулі өзгеретін болса, ақша ағындарын дисконттау әдісі;

6) егер күтілетін табыстар тұрақты болса не тұрақты өзгеріп тұрса, табысты капиталға айналдыру әдісі.

Әлеуетті жалпы табыс шамасын бағаланатын  жылжымайтын мүліктің жалға алу ставкасының шамасы мен алаңы туралы шынайы ақпарат негізінде оны аса тиімді пайдалану кезінде бағалау объектісін жалға беру туралы жорамалдың негізінде есептеу керек.  Нақты жалпы табыс туралы деректер осы немесе ұқсас объектіні жүктеудің нақты коэффициенті негізге алып есептеледі. Бағалау жүргізу уақытында осындай жылжымайтын мүлікті жалдау шарттарының типтік шарттары ескеріледі. Бұл ретте оларды осындай жылжымалы мүлікті жалдау нарығының типтік шарттарына сәйкес келтіру мақсатында жалдау ақысының мөлшерін болжау уақытында тиісті түзету жүргізілуі мүмкін.

Табысы таза операциялық табысын болжау уақытында бағалау объектісінен ескерілген бағалау объектісінің тұтынушылық сипаттамаларын  осындай жылжымайтын мүліктің сипаттамаларымен сәйкес келтіруге  байланысты қажетті шығындарды есептеу:

1)осындай сәйкес келтіру үшін қажет қажетті шығындардың ағымдағы құнының мөлшеріне бағалау объектісінің алынған құнын азайту жолымен тікелей капиталға айналдыру әдісін;

2) болжау кезеңі шекараларында жүзеге асырудың тиісті кезеңдерінде оларды операциялық  шығындарға қосу жолымен –  ақша ағындарын дисконттау әдісін қолдану уақытында ескерілуі мүмкін.

Қажетті шығындардың көлемін айқындау уақытында, егер бағалау бъектісін пайдаланушыға шығындарды өтеу тәртібіне қатысты заңнамада басқаша айқындалмаса, табиғи және (немесе) функционалдық тозу белгілерінің ескіруінің техникалық мүмкіндігі мен экономикалық нысаналығы ескеріледі. Бұл ретте есепте бағалау жүргізу уақытында ескерілетін қажетті шығындар есебі келтіріледі.

Операциялық шығындар бағалау күні қолданылатын бағаларға болжанады. Операциялық шығындарға  болжау жасалған жағдайда жалпы табысты алуға байланысты иесінің (баланс ұстаушының) шығындары ескеріледі.

Тікелей капиталға айналдыру әдісі – бағалау объектісін тұрлаулы пайдалануды сақтау жағдайларна сүйене отырып, шектелмеген уақыт кезеңінде кірістің шамасы тұрақты, бастапқы инвестициялар болмаған, қайтарылатынкапитал мен капитал кірісі бір уақытта есепке алынған кезде құнды айқындау.

Капиталға айналған кіріс әдісі  бағалау рәсімдерінің мынадай ретін көздейді:

1) жалдау шартына (жалдау ақысының мөлшері мен жалдаудың типтік шарттарын) талдау жүргізу мақсатында сындай жылжымайтын мүлікті жалға алу туралы жинақталған ақпаратты немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті пайдалану туралы ақпаратты талдау нәтижелерінің негізінде жалпы табысты болжау;

2) таза операциялық  табыс жалпы табыс пен операциялық шығындардың арасындағы айырым, ренталық табыс – жер учаскесінде алынатын өнімді іске асырудан күтелітеін жалпы табыстың және өндірістік шығындар менөндірушінің кірісі арасында айырым ретінде есептеледі.

3) есептік таза операциялық кіріс ретінде бірнеше жылға табысты орташаландыру жолымен алынған бір жылға қалыпты таза операциялық табыс түсініледі.

4) капиталға айналдыру ставкалары мен оның есебін айқындаудың бағалау рәсімін таңдауды негіздеу;

5) таза операциялық табысты немесе ренталық табысты капиталға айналдыру ставкасына бөлу арқылы бағалау бъектісінің құнын есептеу.

Капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі (ақша ағындарын дисконттау әдісі, есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру) – ақша ағындарының өзгеру және әр шамада түсу жағдайларына сүйене отырып, жылжымалы мүлікті пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесіне орай құнды айқындау;

Дисконттау әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1)     болжам жасау  кезеңін айқындау;

2) болжам жасау кезеңінің шекараларында жылдар, тоқсан емесе айлар бойынша  жалпы табысқа, операциялық шығындар мен таза операциялық табысқа (ренталық табысқа)  болжам жасауды кезеңні алдындағы таза табыс шамасы туралы деректердің негізінде желілік регрессия әдісімен жүргізу ұсынылады;

3) дисконт ставкалары мен оның есебінен айқындаудың бағалау рәсімін таңдау негіздемесі;

4) таза операциялық табыстың (ренталық табыстың) ағымдағы құн сомасы ретінде ақша ағынының ағымдағы құнын айқындау;

5) реверсиялау құнына дәее оның ағымдағы құнының есебіне болжам жасау;

6) ақша ағынының ағымдағы құны мен реверсияның ағымдағы құнының сомасы ретінде бағалау объектісінің құнын айқындау.

Есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісі – капиталға  беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі, бірінші жылға тән табыстың нарықтың құнын айқындау үшін табыстың қалыптастырылған есептік модельдері пайдаланылған құннан және олардың болашақта өзгеру беталыстарын талдау негізінде алынған құнның қайта түзіледі.

Таза табыс дисконт ставкасында бөлінетін тікелей капиталға айналдыру әдісінен айырмашылығы модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісінде түрлі әдістермен айқынадалуы мүмкін капиталға айналдыру ставкасына бөлінеді.

Реверсиялау құнын (терминалдық құн) айқындау мынадай бағалау рәсімдерін қолдану жолымен жүзеге асырылады:

1) болжам жасау кезеңінде пайдалы пайдалану мерзімі  шектелмейтін бағалау объектілеріне қатысты терминалды құнның шамасы соңғы жылдың есептік кезеңінің таза табысын Гордон моделі бойынша айқындалатын капиталға айналдыру коэффициентіне бөлу жолымен есептеледі;

2) болжам  жасау кезеңінің соңында пайдалы пайдалану мерзімі аяқталатын бағалау объектілеріне қатысты - жақсартылған жерлерді жою құнының сомасын және болжам жасау кезеңінің соңында айқындалған жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнын есептеу.

Шығындық  амал әдістері

Шығындық амалды сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулі болып табылатын жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу үшін, сондай-ақ мамандандырылған жылжымалы мүлікті, соның ішінде жылжымайтын мәдени мұра ескерткіштерін, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және  т.б. бағалау кезінде қолданған дұрыс. Басқа да бағалау объектілерінің нарықтық құнын айқындау үшін шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару мүмкін болған және (немесе) экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады.

Шығындық амалды қолдану уақытында бағалау рәсімдерін жүргізу үшін пайдаланылатын ақпарат осы жылжымайтын мүлікті немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті мердігердің табысын ескере отырып, қазіргі заманғы жағдайда жасауға жұмсалатын шығынтар туралы нарықтық деректерге жауап беруі тиіс.

Жақсартылған  жерлері бар жер учаскелерін бағалауды жүргізу үшін шығындық амалды қолдану бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық құнын айқындаудан тұрады.  Ауыстырудың (өндірістің) қалдық құны оны қолданыста пайдалану уақытында жақсартылған жерлерді ауыстырудың (өндірістің) қалдық құны мен жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнынан тұрады.

Өндіріс әдісі, әдеттегідей, ауыстыру мүмкін емес бағалау объектісін жүргізу үшін, сондай-ақ бағалау объектісін қолданыста пайдалану  оны аса тиімді пайдалануға сәйкес келген жағдайда қолданылады.

Ауыстыру әдісі, әдеттегідей, типтік жоба бойынша салынған (салынатын)  объектіні ауыстыру құнын айқындау үшін, немесе бағалау объектісін оның бастапқы түрінде қалпына келтіру экономикалық мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады.

Жақсартылған жері бар жер учаскелерін бағалау немесе шығындық амал әдістерін қолданып, жақсартылған жерлерді бағалау   бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1) оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнын айқындау;

2) жақсартылған жерлерді өндіріс құнын немесе ауыстыру құнын айқындау;

3) жақсартылған жерлердің тозу (құнсыздану) шамасын есептеу;

4) бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық құнын оны қолданыста пайдалану уақытында  жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнының шамасына ұлғайтылған жақсартылған жерлердің ауыстыру (өндіріс) құны мен тозу шамасының арасында айырым ретінде айқындау.

Жақсартылған жерлердің табиғи сипаттамалары туралы бастапқы деректер мыналар болып табылады:

1) техникалық паспорт;

2) егер осы объектіні сәйкестендіру уақытында оның нақты табиғи сипаттамалары мен осындай құжаттаманың арасында алшақтықтар айқындалмаған жағдайда бағалау объектісі құрылысының жобалық-сметалық құжаттамасы;

3) бағалау объектісін натуралды өлшеу құжаттары және заңнамаға  сәйкес осындай жұмыстарды орындауға құқығы бар мамандандырылған ұйымдар жүргізген жақсартылған жерлердің  табиғи (техникалық) жай-күйін растайтын құжаттар.

Аталған бастапқы деректер мүлікті бағалау туралы есепке қоса беріледі.

Ауыстыру (өндіріс) құны мынадай әдістердің көмегімен есептеледі:

1) элемент бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктік бағамалар жинақтарын, сметалық нормалар ережелерді, сметалық нормалар мен бағаламаларды және басқа  да нормативтерді пайдалану негізінде ұдайы өндіріс немесе ауыстыру  құнын айқындау;

2) іріленген жалпыланған құны көрсеткіштері әдісі - - іріленген көрсеткіштер жинақтарын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын айқындау;

3) үлесті көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылықтың немесе қуаттылық бірліктерінің (төсек-орыс, МВт, мың теңге, мал орны және т.б.)  біріздендірілген көрсеткіштерінің негізінде  жылжымайтн мүліктің қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;

4) индекстеу әдісі – тиісті трендіген объектінің теңгерімдік құнын түзету тәсілі – жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ішінде құрылыс құнын өзгерту индекстерін шығару.

Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи, функционалдық және сыртқы (экономикалық) тозулардың жиынтығына тең:

1) табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын табиғи тозу табиғи тозу белгілерін жою (салу, ауыстыру, ағымдағы жөндеу) шығындарының сомасына тең.

Жойылмайтын табиғи тозу, егер барлық конструкциялық элементтердің орташа салмақты тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса, конструкциялық элементтеге бөлу әдісімен есептеледі. Конструкциялық элементтің тозуы тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын экономикалық өмір сүру мерзіміне қатынасына тең.

Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы пайдаланудың табиғи жай-күйі, сыртқы түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп, хронологиялық жас негізінде айқындалады.

Конструкциялық элементтердің экономикалық өмір сүруінің нормативтік мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер болмаған жағдайда және/немесе тиісті негіздемелер кезінде табиғи тозуды бағалау күнінде конструкциялық элементтің техникалық жай-күйі бойынша сарапшылық жолмен бағалауға болады;

2) функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын функционалдық тозу сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығындар сомасына тең. Жойылмайтын тозу табыстың жоғалуын капиталға айналдыру жолымен, не жылжымайтын мүлік сапасының төмендігіне байланысты алымдылықты (пайдалануды) жоғалту ретінде есептеледі;

3) экономикалық тозу әрқашан жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің сәтсіз орналасуына және басқа да экономикалық факторларға байланысты табысты жоғалтуды капиталға айналдыру жолымен бағаланады,

Салыстырмалы амал әдістері

Салыстырмалы амал бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1) осы тектес  жылжымайтын мүлікті сату немесе ұсыну туралы ақпаратты жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау;

2) қолда бар ақпараттың көлемі мен шынайылығын ескере отырып, бағалау объектісінің құнын есептеу әдісін таңдау;

3) салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейіннен түзе отырып, салыстыру объектілерімен бағалау объектілерін салыстыру;

4) салыстыру объектілерінің құнына түзетілетін түзетулер  шамасын есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау;

5) алынған есептеу нәтижелерін келісу.

Салыстырмалы сатуларды негізгісімен талдау кезінде мынадай салыстыру элементтері ескерілуі тиіс:

- берілетін құқықтар;

- қаржыландыру шарттары;

- сату шарттары;

- сатудан кейін тікелей жүргізілетін шығыстар;

- нарық шарты;

- орналасқан жері;

- табиғи сипаттамалары;

- экономикалық сипаттамалары;

- пайдалану;

- жылжымайтын мүлікке қатысы жоқ сату компоненттері.

Баға мен табыстың ара-қатынасы әдісі болжамдарға негізделеді, яғни жылжымайтын мүлік әкелетн табыс шамасы баға белгілейтін фактор болып табылады және ұқсас объектілер бойынша баға мен табыстың өлшемдігі нақты жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде орташаланған нәтижелерді пайдалануға негіз береді.

Жылжымайтын мүлікпен келетін табыс түріне байланысты жалпы ренталық мультипликаторды (ЖРМ) және жалпы капиталға айналдыру коэффициентін (R) пайдалануға болады.

Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен жылжымайтын мүлікті бағалау кезеңдерінде:

1) бағаланатын объектінің жалпы табысы, не әлеуетті, не нақты табысы бағаланады;

2) сату бағасы және әлеуетті немесе нақты табысы туралы шынайы ақпарат бар  бағаланатын объектіне кемінде үш ұқсас объект таңдалады;

3) бағаланатын объектімен ұқсастарды салыстыруды ұлғайтатын қажетті түзетулер енгізіледі;

4) әрбір ұқсастық бойынша жалпы ренталық мультипликатор есептеледі;

5) барлық ұқсастар бойынша орташа арифметикалық есептеу ЖРМ ретінде қорытынды ЖРМ  айқындалады;

6) бағаланатын  объектінің орташа ЖРМ жүргізу және есептік барабар жалпы табыс ретінде бағаланатын объектінің нарықтық құны есептеледі.