Жылжымайтын мүліктің табыстық тәсілі

<h1> Бизнесті бағалау </h1>

<h1>Курстық жұмыс</h1>

<h1>25</h1>

<h1>2012</h1>

<h2>Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау</h2>

<h3>

Мазмұны

Кіріспе 3

I. Жылжымайтын мүлікті табыс  тәсілімен бағалау 5

1.1 Табыс тәсілінің құрылымы   5

1.2 Табыс тәсілінің принциптері 6

II. Ақша ағымын дисконттау әдісі 7

2.1 Табыстың капитализация әдісі 12

2.2 Дисконттау ставкасын анықтау 21

Қорытынды 23

Қолданылған әдебиеттер 25

</h3> 
<h4>Кіріспе

 

Курстық жұмысты бастамас бұрын,тақырыбым жылжымайтын мүлікке қатысты болғандықтан, ең алдымен жылжымайтын мүлік сөзіне анықтама беруді жөн көрдім.Қазақстан Республикасының азаматтық құқығының 117-бабына сәйкес,жылжымайтын мүлікке: жер учаскелері,тұрғын үйлер, ғимараттар, үйме реттер, көп жылдық екпелер және басқа да мүліктер, сонымен қатар жерге тікелей байланысы бар объектілер жатады. Менің таңдап алған тақырыбым - «Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау». Тақырыптың мақсаты - жылжымайтын мүлікті күтілген немесе нақты табыс көз қарасымен бағалау. Кәсіпқой бағалаушылар жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтаудың үш тәсілімен толығымен келіседі. Олар:

1) Шығын тәсілі;

2) Салымтырмалы тәсіл;

3) Табыс тәсілі.

 Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде бір немесе екі тәсілді қолдануға болады,бұл тәсілдердің барлық түрін қолдану - бағалаушы үшін өте маңызды.Жылжымайтын мүлік нарығы бар болған жағдайда,бағаланатын объектіге (мысалы,тұрғын үй) олардың иелері жиі ауысатын болғандықтан бағалаушы аналогты объектілердің құнын салыстыруға әкеп соғатын нарықтық тәсілді қолдануына болады.Егер жылжымайтын мүліктің нарықтық құны болса және инвестициялау мақсатында қолданса,онда бағалаушы жалгерлік төлемдерді,сонымен қатар сатып алушы инвестицияның басқа түрлерінен табыстарды салыстыру керек.Келтірілген мысалдар бағалаудың екі әдісін көрсетеді: салыстырмалы және табыс.</h4> Өнеркәсіптің белгілі бір түрлері ережеге сәйкес олардың коммерциялық потенциял негізінде бағаланады (мысалы,жа -нармай бекеттері, қонақүйлер).Жанармай сатудың көлемі, қонақүйге келушілердің тұрақты саны-операциялық шығындарды салыстырудан кейінгі өнеркәсіптің табыстылық көзі болып табылады. Бағалаудың мұндай әдісі табыс деп аталады.

 Егер жеке меншік сатылмаса және сатылып алынбаса,жылжымайтын мүлік нарығы дамымаған,табыс инвестиция негізі болмаған жағдайда(мысалы,үкімет ғимараттары,госпитальдар)бағалау-амортизация есебімен құрылыс құнын анық- тау негізінде және шығынның құнының орнын толтыру,яғни шығын тәсілімен орындалады. Көбінесе эксперт-бағалаушы жылжымайтын мүлік құнын анық- тау үшін барлық үш тәсілді қолданады,сосын алынған нәтижелерді келістіреді.

 Жылжымайтын мүлік - өз иесіне табыс әкелетін өзіндік ерекшеліктеріне ие. Бұл-неге адамдар жылжымайтын мүлікті сатып алады деген сұрақтың негізгі себептерінің брі болып табылады.Басқа да себептерге байланысты сатып-алу мүлік иесінің тұруы немесе жеке қажеттіліктермен қамтамассыз ету болып табылады. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу-бұл жәй ғана халық тұтынатын тауарды сату, сатып-алу емес бұл капиталдың қозғалысы,яғни екелетін табыстың құны. Жер учаскесін сатып алу-осы жер учаскесіне ақшалай жұмсау,оны келешекте жақсартып пайда табу үшін жоғарғы бағада сату немесе ауыл шаруашылық мақсатында пайдаланып,өндірістен пайда табуға болады.

 Сатып алынған тұрғын үй немесе пәтерлерді дәл жер учаскелері сияқты бірнеше уақыттан кейін жоғарғы бағада сатуға немесе тұрғындарға жалға беру арқылы табыс табуға болады. Сонымен қатар дүкендерді, мейрамханаларды, офистік ғимараттарды, қоймаларды жалға беру немесе жалға алу арқылы пайда көруге әбден мүмкін.

 

<h4>I. Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау

 

Бағалаудың табыс тәсілі табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті сатып алушы түрлерінің уәждемесін:қажетті мінездемелерінен күтілген болашақ табысты көрсетеді.Инвестиция мөлшері мен инвестиция объектісін коммерциялық пайдаланудың тиімділігінің арасында тікелей байланыс бар екенін ескере отырып,жылжымайтын мүлік құны оған табыс әкелетін құқық құны сияқты анықталады.Бұл құн (нарықтық ,инвестициялық) болашақ табыстық ағымдағы құны сияқты анықталады.Табыс тәсілін нарықтық және шығын тәсілдерімен салыстырғандағы артықшылық инвесторды жылжымайтын мүліктің табыс көзі ретінде үлкен деңгейде көрсетеді,яғни бұл жылжымайтын мүлік сапасы негізгі баға құрушы фактор болып саналады. Бағалаудың табыс тәсілі нарықтық және шығын тәсілдерімен тығыз байланысты.</h4> Мысалы,табыс тәсілінде қолданылатын табыс ставкалары-салыстырымдылық инвестиция анализі мен анықталады;қайта құру шығындары қосымша инвестиция сияқты ақ-ағымын анықтау кезінде қолданылады;капитализация әдісі нарықтық және шығын әдістерінің айырмашылығын түзету кезінде қолданылады. Бағалау тәсілінің негізгі жетіспеушілігі-басқа әдістерге қарағанда,ол болжам берілімдерінде негізделген.

 

<h4>1.1 Табыс тәсілінің құрылымы

 

Табыс тәсілін қолданарда,бірінші орында бағаланған ауданды толық иелену үшін жалға беру бойынша болашақ кірістің жоспары құрылады,яғни инвестор жылжымайтын мүлік объектісіне белгілі бір уақыт аралығында меншік құқығын сақтап қалуы.Қажетті коммерциялық қалпында және басқарғанда жылжымайтын мүлікті қолдау үшін,жалгерлік барлық эксплуатациялық дүркіндік шығындардан тазаланады,содан кейін реверсия шамасы деп аталатын иелену кезеңі соңында объектінің құны болжамдалады. Соңғы кезеңде болжамдалған кезең мен реверсия, тура капитализация немесе дисконтталған ақша ағымы әдісімен қазіргі құнға қайта есептеледі.</h4>

 Тура капитализация-тұрақты немесе мәнсіз ырғақпен өзгеретін таб- ыстар болжамдалған кезде қолданылады.Егер табыс өзгерісінің серпіні мәнді немесе бұл өзгерістер тұрақсыз болса,онда ақша ағымын дисконттау қолданылады.Ірі қаланың құрылыс тығыз салынған орталығында орналасқан кеңсе орталығын жинақтаған жаңа ғимаратты бағалау кезінде бағалаушының жеткілікті сеніммен болжауына болады, арендадан түскен кіріс болжамталған кезеңге өзгермейді.Керісінше жоғарғы тұрақсыз кірісті мынадай жағдайда болжауға болады:мысалы, әлі өзінің керекті қасиетін алып үлгермеген,тұрып қалған ауданда салынып бітпеген,бірақ бітуге аз қалған коттеджді кенттерді бағалау кезінде.

 Егер келешекте болашақ кіріске қатысты белгісіз жағдайлар болатын болса,онда сату және жалға беру келісім шарты бойынша ретроспективті және ағындағы берілімдерге сүйене отырып,тура капитализация әдісін қолдану орынды болып табылады.

 Құнның шамасы тек екі өзгерісті қолдана отырып,тура капитализация әдісімен анықталады: таза жылдық кірістің болжамдалған шамасына және капитализация ставкасына сәйкес.Әдістің негізі болып-еркін және бәсекелік нарық шартында жалгерлік табыстың мәні бірдей пайдалану жылжымайтын мүлік объектісінің әрқайсысы үшін сату бағасының қатынасы капитализация ставкасын таңдау үшін негізгі көрсеткіш болып табылатын белгілі бір шама айналасында белгіленуі болып табылады.Осылай құн-капитализация ставкасының нарықтық мәніне болжамдалған жылдық табысты бөлу арқылы анықталады.

 

<h4>1.2 Табыс тәсілінің принциптері

 

Табыс тәсілінің теориялық базасы болып баға және баға түзуші факторлардың арасындағы функционалды байланыс пен жылжымайтын мүлік нарығына қатысушылардың мінездемелерінің анализін жинақтау қорытындысын көрсететін бағалау принципі табылады.Төменде табыс тәсіліне сәйкес келетін принциптер келтірілген сонымен қатар ,факторлар мен жағдайлар,принципке сәйкес базаланатын анализ.</h4>

 

Принциптер Болжал(табыс бойынша баззаланатын негізгі принцип ) Орнын басу Сұраныстар мен ұсыныстар Шекті өнімділіктің(баланстың, салымның )

Әсер ету сферасы Болжам берілімдерінің барлық спек- трлары: баға түзуші факторлар,табыс, капиталмінездемелері,коэффициенттері. Аналогты-объектілерді таңдау және ана лиздеу,балама инвестицияның анализі. Факторларды есепке алу және анализі: пайдалы тапшылық бәсекелеске  қабілетті,капиталдықнарыққа қолайлы  нопольды,мемлекеттік бақылау,іске

 

 

<h4>II. Ақша ағымын дисконттау әдісі

 

 Ақша ағымын дисконттау әдісі күрделірек,бөлшекті және объектіні бағалау кезінде,олардың түсу түрлерін модельдеп,одан тұрақсыз ақша ағымын алуды бағалайды. Ақша ағымы қолданылады,егер:

- болашақ ақша ағыны ағымдағыдан мәні өзгеше болса;

- жылжымайтын мүліктен болашақ ақшалай қаражат ағын мөлшерін белгілеуге болатын берілімдері болса;

- табыс және шығын ағымдарының маусымдық сипаты болса;

- бағаланатын жылжымайтын мүлік - ірі көп функционалды коммерциялық объекті болып табылса;

- егер жылжымайтын объектісі салынып жатса немесе салынған болса.

 Ақша ағымын дисконттау әдісі - болжамдалған ақша ағымынан және қалдық құнынан тұратын жылжымайтын мүлік құнын ағымдағы табыс құны негізінде бағалайды. Ақша ағымын дисконттауды есептеу үшін келесі берілімдер қажет:</h4>

-болжамдалған кезеңнің ұзақтығы;

-реверсияны қоса алғандағы ақша  ағымының болжам шамалары;

-дисконттау ставкалары.

 Ақша ағымын дисконттау әдісін есептеудің алгоритмі:

1.болжамды кезеңді анықтау ұзақ  мерзімді болжамдар үшін жеткілікті  ақпарат көлеміне тәуелді.Толық  орындалған болжам ақша ағымын  өзгеру сипатын ұзақ мерзімге  сәуегейлік жасауға мүмкіндік  береді.Халықаралық бақылау бағалау  тәжірибесінде болжамды кезеңнің орташа шамасы 5-10 жыл,Қазақстан үшін 3-5 жыл.Бұл негізгі болжам жасау үшін нақты мерзім болып табылады.

 Ақша ағымын дисконттау шамасын болжау ,сонымен қатар реверсиясын қосқанда қажет етеді:

а)ретроспективті кезеңде жылжымайтын мүлік объектісінен тапсырыс берушінің табыс және шығын туралы қаржы есептеме негізінде нақты анализді;

б)жылжымайтын иүлік нарығының ағымдағы жағдайын зерделеу және оның негізгі мінездемелерінің өзгеру серпінін;

в)табыс туралы есепті қайда негізінде табыс және шығын болжамын.

 Жылжымайтын мүлікті ақша ағымын дисконттау әдісімен бағалау кезінде объекті деп табыстың бірнеше түрі есептеледі:

1)әлуетті жалпы табыс;

2)нақты жалпы табыс;

3)таза операциялық табыс;

4)салық төлеуге дейінгі ақша ағымы;

5)салық төлегеннен кейінгі ақша ағымы.

 Тәжірибе бағалаушылар ақша ағымының орнына табысты дисконттайды:

-ТОТ;

-жер салығын және реконструкцияны  пайдалануға қолма қол ақшаның  таза ағымынан шығындарды шегеру;

-салық салынатын пайда.

 Ақша ағымын дисконттау әдісін қолдану кезіндегі ақша ағымын есептеу ерекшеліктері:

1)мүлік салығы,операциялық шығын  құрамында жалпы нақты табыстан  жерге және мүлікке салынатын  салықтан шегеру керек;

2)экономикалық және салықтың  амортизация нақты ақшалай төлем  болып табылмайды,сондықтан табысты  болжау кезінде амортизацияны есепке алу артығырақ болып табылады;

3)объектінің жұмыс істеу мерзімін және реверсия құнының шамасын үлкейтетін нақты ақшалай төлемақы болғандықтан ақша ағымы шамасын алу үшін капиталды жұмсалуды таза операциялық табыстан шегеру керек;

4)несиені өтеуге қызмет көрсететін  төлемақыларды (пайызды төлеу және  қарызды төлеу) таза операциялық  табыстан шегеру керек егер  де инвестициялық объектінің  құны бағаланып отырса(нақты инвестор  үшін);

5)жылжымайтын мүлік иеленушінің  кәсіпкерлік шығындарын жалпы нақты табыстан шегеру керек, егер де олар объектінің керекті түрлерін қолдануға бағытталса.

 Сонымен:

 Салықты төлеуге дейінгі  ақша ағымы =ПЖТ-жұмыспен қамтылмаудан және жалгерлік төлемдер алу кезіндегі ысырап+басқа да табыстар=ЖНТ-ОШ-жылжымайтын мүлікке байланысты мүлік иесінің кәсіпкерлік шығындары =ТОТ-күрделі қаржы жұмсалымы-несиеге қызмет көрсету +несие өсімі;

 Жылжымайтын мүлікке салық төлегеннен кеінгі ақша ағымы=салық төлеуге дейінгі ақша ағымы –жылжымайтын мүлік иесінің табыс салығы бойынша төлемдер.

 Мысал.

Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудың ақша ағымын болжау(қойма кешені жалпы ауданы 1147708 м^ жылыту ауданымен 65449м^).Болжау кезеңінің ұзақтығы 3 жыл;жалгерлік төлемақы ставкалары офистік жайларды жалға беру бойынша нарықтық ақпаратты есепке ала отырып,есептеледі жалгерлік төлемақы ставкаларының өсу қарқыны(-7%) 6жете жиналмаған және толық қуатымен жұмыс істемегенге түзетулер,болжамдалған кезеңге 3жылға және 1-ші жылы кейін болжамдалған кезеңге келесіні қолданамыз:

 

 

 

Кесте 4

 Жете алымбаған және толық жұмыс істемеген серпін.

 

Толық жұмыс істемеген				Жете алымбаған
Болжамды кезең				Кейінгі кезең
1-ші жыл	2-ші жыл	3-ші жыл	4-ші жыл	1-ші жыл	2-ші жыл	3-ші жыл	4-ші жыл
25	20	10	6	15	10	5	5

 Шығындар:

1)Салықтар.

 Жерге салынатын салықтың жалпы шамасы 56992 долл.(57000).Ол болжамдалған кезең ішінде және кезең аяғына дейін тұрақты болып қалады деп ұсынылады. Мүлікке (үймереттер,ғимараттар) салықтар осы мүліктің баланстық құнынан шығара отырып, есептелінеді (2%).Жер учаскелері ең жақсы және тиімді әдіспен салынды деп болжанады, яғни болжамдалған кезең ішінде жаңадан ғимараттар немесе үймереттер салынбайды. Салық мөлшері кезең бойынша өзгеріссіз қалады. Автожолдарды пайдаланушыларға салық мөлшері – ЖНТ- тың 2,5% құрайды.

2)коммуналды төлемдер.

 Коммуналды төлемдердің мөлшері АҚШ долларында қайта есептеуде қойма кешенді үйлесімі бойынша алынған берілімдер негізінде есептеледі:

 Кесте 5

 Коммуналды қызмет көрсетуді есептеу.

 (теңге.)

Электр энергиясы(25 долл.м^/жыл)	28677
Жылыту,ыстық сумен жабдықтау	29907
Су құбыры,арна жүргізу	68825
Жайларды және оған қатысты территорияны жинау	97236
Барлығы	224645

 

Коммуналды төлемдер шамасы жыл сайын 4% өседі.

3)Еңбек ақыға аударымдар.

 Бұл шығындар өткен кезеңдердің берілімдері негізінде есептеледі. Барлық қызметкерлердің жалақысы 90000 теңге құрайды,(бюджеттен тыс қорға жалақыдан-38,5 % аударылады),ал өкілдік шығындар сөткелік және көтерме ақы-1500 теңге. Болжамға осы баптардың келесі өсу қарқындары салынады:

 

 Кесте 6

 Өкілдік шығындарды есептеу.

Жалақы	5%
Өкілдік шығындар	0

4)Қызмет көрсетуді қорғау және  жарнамалау.

 Ірі қойма кешендерді қорғауды және оның ұйымына қомақты сома бөлуді қажет етеді. Осы бапқа-өткізу режимдерінің ұйымына,қорғау жүйесі және құрал-жабдықтарды пайдалану сияқты шығындарды қосуға болады. Бір қойма кешенін күзету үшін бір айға орташа есептегенде 5000 теңге бөлу керек. Бағаланатын объектіні күзету үшін бір жылға 120000 теңге (5000*2*12).Қойма жайларын жалға беру үшін жылжымайтын мүлік нарығының жалгерлік ставкасына маркетингілік ізденіс жұмыстарын жұмыстарын жүргізу қажет,жернама жасау керек,жалға алушыларды іздестіру керек. Бұндай шығындар қазіргі кезде экспорттық бағалау бойынша орташа алғанда жылына қойма кешендері 7000 теңгені құрайды. Объектіні бағалау үшін жарнамалау шығыны жылына 14000 теңгені құрайды (7000*2)

 Жарнамалауға шығатын шығындар ақырындап төмендейді,ал күзетуге шығындар өседі.

 

 Кесте 7

 Объектіні қорғауға және жарнамалау қызметінің шығындарының өзгеру серпінділігі.

 (мың.теңге)

Күзетуге кететін шығындар				Жарнамалауға кететін шығындар
1-ші жыл	2-ші жыл	3-ші жыл	4-ші жыл	1-ші жыл	2-ші жыл	3-ші жыл	4-ші жыл
120	125	130	140	14	12	10	8

5)Қалпына келтірудің сақтық  қоры.

 Осы баптағы шама ЖНТ-тың 8%-нан алынады.

6)Басқару.

 Басқару үшін шығындар жылжымайтын мүлікті келісім-шарт бойынша кім басқаратынын есепке алады,яғни иесінің өзіме әлде басқарушы ма? Бұл шығындар шамасын анықтау ЖНТ-тың 7% қабылданған.

7)Жылжымайтын мүлікті міндетті  түрде сақтандыру.

 Бұл жолы да өткен кезеңдегі берілімдер негізінде теңгеде есептеледі және 400 бірлікті құрайды.

8) Ұйым тарапынан көмек ақылары келтірілген талдаулар-қызмет көрсету берілімдері келесі өсу қарқыны ең ықтимал екенін көрсетті.

 Кесте 8

 Ұйым тарапынан көмек ақылары.

Ұйым көмектері	ЖНТ-тан пайыздық қатынас
Нотериалды,заңды және аудиторлы ұйымдар Коммерциялық банктер Басқа да ұйымдар	5 %  0  -20%

9) Басқа да шығындар.

 Олардың шамаларын ЖНТ-тың 5%-не тең деп аламыз.

 ТОТ=ЖНТ-операциялық шығындар-кәсіпкерлік шығындар

 Салық төлеуге дейінгі ақша ағымы-ТОТ-қарызды өтеуге кететін шығындар.

Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудан ақша ағымын есептеу мысалы келесі кестеде көрсетілген:

 Кесте 9

Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудың ақша ағымын болжау.

 (теңге)

Ақша ағымын есептеу	1-ші болжам кезеңі	2-ші болжам кезеңі	3-ші болжам кезеңі	Кейінгі кезең
ПЖӨ Толық жұмыс істемегенге түзетулер,% Жете алымбаған төлемдерге түзетулер,% Басқа да табыстар ЖНТ Операциялық шығындар,оның ішінде 1)салықтар -жергесалық -мүлікке салық -автожолдарды пайдаланушыларға  салық -минералды-шикізат базасын шығаруға аударым -суға төлемақы 2)Коммуналды төлемдер  -электр энергиясы -жылыту,ыстық су -су құбырлары,арна жүргізу -территорияны жинау 3)жұмыскерлердің еңбек ақылары,оның ішінде -жал ақы -жал ақыдан аударымдар -өкілдік шығындар,сөткелік және көтерме. 4)қорғау  5)қалпына келтірудің сақтық  қоры 6)басқару (ПЖӨ-7%) 7)жарнама қызметі 8)жылжымайтын мүлікті міндетті түрде сақтандыру 9)шеткі ұйымдардың қызмет көрсету төлемдері, оның ішінде: -нотариалды,заңды және ау- диторлы ұйымдар; -коммерциялық банктер; -басқа да ұйымдар. 10)басқа да шығындар,оның ішінде ТОТ Капитал жұмсау (ТОТ-20%) Несиеге қызмет көрсету Салық төлеуге дейінгі ақша ағымы (АА)	8805000 25 15 0 5613188 3018180 585330 57000 388000 140330 1100 89283 224645 28677 29907 68825 97236 145883 94500 36338 15000 120000 704400 616350 14000 400 326513 29400 272000 25113 280659 2595008 519002 0 2076006	7975000 20 10 0 5742000 2925851 588550 57000 388000 143550 1100 95533 233630 152427 99225 38202 15000 125000 638000 558250 12000 400 330494 30870 272000 27624 287100 2816149 563230 0 2252919	7147000 10 5 0 6110685 2852826 597767 57000 388000 152767 1100 102220 242976 159298 104186 40112 15000 130000 571760 500290 10000 400 334800 32414 272000 30387 305534 3257859 651572 0 2606288	6440000 7 5 0 5689740 2744798 587244 57000 388000 142244 1100 109376 252695 166513 109396 42117 15000 140000 515200 450800 8000 400 339460 34034 272000 33425 284487 2944942 588988 0 2355954.

 

 

2.1 Табыстың капитализация әдісі

 

Табыс әдісі-болашақ ақша ағынының ағымдағы құны сияқты дәл осы мезеттегі жылжымайтын мүліктің құнын бағалайды,яғни

-жылжымайтын мүлік объектісі  өзінің қызмет ету мерзімі  ішінде әкеле- тін табыстың саны  мен сапасын;

-бағаланатын объектіге,сонымен  қатар өңірге қатысты тәуекелділіктерді көрсетеді.

 Табыс әдісі келесілерді  анықтауда қолданылады:

-инвестициялық құн,потенциялды  инвестор осы объектіден болашақ  табыстың ағымдағы құнына қарағанда,объектіге  үлкен сомма төлемейді;

-нарықтық құн.

 Табыс тәсілі шеңберінде екі әдістің біреуін қолдануға болады:

-табыстың тура капитализациясы;

-ақша ағынын дисконттау.

 Осы әдістердің негізінде  мынадай алғы шарттар жатыр:

жылжымайтын мүлік құны бағаланатын объектінің болашақ табыс ағы- нын тудыру қабілеттігі шарттасылған.Екі тәсілде де жылжымайтын мүлік объетісінің құнын тәуекелдік деңгейін есепке ала отырып,болашақ табыстарды қайта құру жүргізіледі.Бұл әдістердің айырмашылығы тек табыстардың ағынын қайта құру тәсілінде.Табыстың капитализация әдісін қолдану кезінде, жылжымайтын мүлік құнына табыс бір уақытша кезеңге құрылады,ал ақша ағынын дисконттау әдісін қолданған кезде-одан ұсынылған болжамдалған жылдар қатарына қолдану табысы,соны-мен қатар болжамдалған кезең аяғында жылжымайтын мүлік объектісін алысатудан түскен ақшалай түсім.

 Әдістердің қасиеті мен жетіспеушіліктері  келесі критериялармен анықта  лады:

-потенциалды сатып алушының (инвестордың) нақты ойын көрсету мүмкіндігі;

-талдау жүргізетін негіздің  түрі, сапасы және ақпарат көлемі;

-бәсекелік ауытқуды есептеу қабілеттігі;

-объектінің құнына әсер ететін(орналасу  орны,мөлшері,потенциалды та-быс) айрықшалау  ерекшеліктерін есептеу қабілеттілігі.

 Табыстың капитализация әдісіқолданылады  егер:

-табыс ағыны тұрақты уақыт  кезеңіне созылған оң мәнді  шамасын иеленсе;

-табыс ағыны жәй қарқынмен орнықты өссе.

Тәсілдің берілімдерінен алынған нәтижесі-ғимарат құнының,үймерет жә- не жер учаскесінің құнының,яғни барлық жылжымайтын мүлік объекті- сінің құны болып табылады.Есеп берудің бастапқы формуласы келесі түрде болады:

 С=NOY/Rk немесе С=ЧОД/капитализация коэффициенті (1)

С-жылжымайтын мүлік объектісінің құны(ақшалай)

Rk - капитализация коэффициенті (%).

 Осы сияқты табыстың капитализация  әдісі-жылжымайтын мүлік құ- нын  таза операциялық табыстың(Т.О.Т) жылдық аударым арқылы ағымдағы құнын анықтау.Бұл әдісті қолдану кезінде келесі шектеулі шарттарды ескерген жөн:

-табыстың тұрақсыз ағынын;

-егер жылжымайтын мүлік қайта  құру немесе бітпеген құрылыс  сатысында болса.

 Осы әдістің негізгі мәселелері.

1)Егер жылжымайтын мүлік объектісі-қайта құруды қажет етсе немесе құрылыстың бітпеген жағдайында болса,яғни жақын арада тұрақты табыс әкелетін деңгейге жетпеген жағдайда әдісті қолдануға болмайды.

2)Бағалаушыға жиі кездесетін  негізгі мәселе-жылжымайтын мүлік  нарығының «ашық емес ақпараты» бәрінен де жылжымайтын мүлік объектісін сату және жалға беру үшін нақты келісім шарт бойынша ақпараттың болмауы,эксплуатациялық шығындарға,әртүрлі аймақта әрбір нарық сараланымда жүктеме коэффийиенті бойынша статистика- лық ақпараттың болмауы нәтижесінде Т.О.Т есебі және капитализация ставкасы өте күрделі тапсырма болып қалады.

Капитализация әдісімен бағалаудың процедурасының негізгі кезеңдері:

1)Күтілген жылдық (ортажылдық)табысты  анықтау,жақсы және ең тиімді  пайдалану үшін жылжымайтын мүлік  объектісін іздестіру;

2)Капитализация ставкасына есеп  беру;

3)Жылжымайтын мүлік объектісінің  құнын таза операциялық табыс  негізінде және капитализация  коэффициентін таза операциялық  табысты капитализация коэффициентіне  бөлу жолымен анықталады. (6.1 форму  ламен)

Жоғарыда көрсетілген кезеңдердің әрқайсысына тоқталайық.

1.Күтілген таза операциялық  табысқа есеп беру.Жылжымайтын  мүлікті бағалаушы табыстың келесі  деңгейімен жұмыс істейді:

-ПЖӨ (потенциялды жалпы өнім),

-ЖНӨ(жалпы нақты өнім),

-ТОТ(таза операциялық табыс),

-салық төлеуге дейінгі ақша  түсімі(АТ).

Потенциялды жалпы өнім-шығасы шығынсыз жылжымайтын мүлікті 100% пайдалану кезінде түскен пайда.ПЖӨ пайдаланған объектінің ауданынан және жалгерлік ставкасын белгілеуден және келесі формуламен есептеледі:

 ПЖӨ=S*C (2)

S-жалға берілген объектінің  ауданы,м

Ca-жалгерлік ставкасы, 1м –қа

 Жалгерлік келісім шарт-жылжымайтын  мүлік табыс әкелетіні туралы  ақпараттың негізгі көзі болып  табылады.Жалгерлік-мүлікті жалға  алушы ға ақылы түрде уақытша  иелену және пайдалануға ұсыну болып табыла- ды.Мүлікті жалға беру құқығы сол мүліктің иесіне жатады. Жалға беру- шілер-мүлікті жалға беретін заңды уәкілдер немесе жеке тұлғалар болуы мүмкін.Жалгерлік қатынасты реттейтін негізгі нормативтік құжаттардың бірі-Қазақстан Республикасының «Азаматтық кодексі».Бағалаушы жұмыс барысында келесі жалгерлік келісім шартқа сүйенеді: