Жылжымайтын мүлік құндарының сипаттамасы
КІРІСПЕ.......................
1. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ТУРАЛЫ СИПАТТАМА......3
2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІККЕ ҚҰН БЕЛГІЛЕУ ЖӘНЕ ОЛАРДЫҢ ТҮРЛЕРІ ..............................
2.1 Жылжымайтын мүлік құндарының түрлері және жіктелуі...11
2.2 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны және оның ерекшеліктері.................
3. ҚР – ДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІККЕ ҚҰНДЫ БЕЛГІЛЕУДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕР.....................
ҚОРЫТЫНДЫ.....................
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ........................
«Жылжымайтын мүлік құндарының сипаттамасы» тақырыбын таңдаған себебім, жылжымайтын мүлікке қатысты мәселелер және сәйкесінше жылжымайтын мүлік құндарына байланысты мәселелер қазіргі уақыттағы ең маңызды мәселелердің бірі болып табылады. Қазіргі таңда жылжымайтын мүлікті бағалау мәселес өте актуалды мәселелердің бірі болып саналады, себебі, жылжымайтын мүлік қоғамның экономикалық , әлеуметтік, мәдени өмірінде өте үлкен рөлге ие. Жылжымайтын мүлік барлық әлемнің ұлттық байлығы болып табылады.
Қазіргі таңда, жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу нормативтік базасы пайда болғаннан бастап, жылжымайтын мүлік объектілерінің құндарын анықтауға қажеттілік туындады. Сондықтан, әрбір жылжымайтын мүлік объектісінің нақты құнын анықтау өте маңызды іс – шара болып табылады.
Соңғы жылдары жылжымайтын мүлікке және оны бағалауға өте үлкен көңіл бөлініп, күрделі қаржы жұмсалуда. Отандық бағалаушыларға көмек көрсету жұмыстары атқарылуда.
Курстық жұмыстың негізгі мақсаттары: жылжымайтын мүлік құндарының түрлерін қарастыру, оқып, үйрену, оларға анықтама беру және де ең бастысы жылжымайтын мүлік объектісін бағалаған уақытта оған нақты құнын анықтап үйрену.
Курстық жұмыстың негізгі міндеттері: жылжымайтын мүлік құндарының өзгеру тенденциясын талдау болып табылады. Жалпы мақсаттар негізінде міндеттер қалыптасады.
Курстық жұмыс 3 бөлімнен тұрады. Әр бөлім жылжымайтын мүлік құндарына байланысты мәселерді анық ашып шешуге бағытталған.
Бірінші бөлім «Жылжымайтын мүлік туралы сипаттама» деп аталады. Мұнда жалпы жылжымайтын мүлікке толық сипаттама беріледі. Жылжымайтын мүлік туралы барлық анықтамалар ашылып, қарастырылады.
Екінші бөлім «Жылжымайтын мүлікке құн белгілеу және олардың түрлері» деп аталады. Екінші бөлімде жылжымайтын мүлік құндарына сипаттама беріледі. Жылжымайтын мүлікке құнды белгілеу әдістер мен тәсілдері қарастырылады. Жылжымайтын мүліктің жіктелуі, түрлері қарастырылады.
Үшінші бөлім «ҚР – дағы жылжымайтын мүлікке құнды белгілеудегі мәселелер». Бұл бөлімде Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікке құн қалай белгіленетіндігі айтылады, жалпы Қазақстандағы жылжымайтын мүлік жағдайы туралы мәселелер ашылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалау көптеген стратегиялық мәселелерді шешу үшін жасалады. Жылжымайтын мүлік саласын реттеудегі Қазақстан Республикасының жергілікті заң жүйесі жаңа қарқынмен дамуда және осы заңда жылжымайтын мүлікке қатысты мәселелердің барлығын қарастырып, бақылап отырады.
1 БӨЛІМ. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ТУРАЛЫ СИПАТТАМА
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес, жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын мүлік, үйлер) мыналар жатады: ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық көшеттер және жермен тығыз байланысқан басқа да мүліктер, яғни олардың тағайындалуына мөлшері жоқ зиянсыз ауысуы мүмкін емес объектілер. Сонымен қатар қазақстандық заңнама жылжымайтын мүлікке оған теңестірілген толық жылжитын заттарды да қосады (әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемелері, ғарыш объектілері). Бұл оларға «мүліктік кешен» деп аталатын жылжымайтын объектілер үшін арналып бекітілген арнайы құқықтық режимді белгілеу тиімділігімен байланысты.
Жылжымайтын мүлікке көптеген анықтамалар берілген. Солардың ішінде:
Жылжымайтын мүлік – жерден және жер үстінде орналасқан ғимараттар мен құрылыстан тұратын кез келген мүлік.
Жылжымайтын мүлік – нақты жер меншігі, сонымен қатар барлық материалды меншік.
Жоғарыда көрсетілгендей жылжымайтын мүлік жермен тығыз байланысты болып келеді және бұл әділетті құбылыс болып табылады.
Басқа елдерде сияқты Қазақстанда жеке тұлғаларға
тауарлар сатып алуға, сатуға, мүлікті жалға беруге немесе тапсыруға, не болмаса оны басқа азаматтың немесе кәсіпорынның иеленуіне немесе пайдалануына, яғни өз меншігін еркін басқару құқығы заңды түрде кепілдендірілген (ҚР АК 10б.). Алайда, жылжымалы мүлік жеке меншігі қоғамдық мүдделерге қарама-қарсы тұрған кезде, ол жеке меншік құқығының юрисдикциясына жатпайды.
Әрбір жылжымайтын мүлік объектісі және оның барлығын қоса алғанда, оларды жылжымалы заттардан айыруға мүмкіндік беретін маңызды (түпкі) белгілері, және объектілердің ерекшеліктерін біртекті топтар бойынша сипаттайтын түрлілік белгілері болады. Жылжымайтын мүліктің негізгі іргелі қасиеттері – олардың қозғалмайтындығы, материалдылығы немесе тұтынылмауы. Осыларға оның қалған түпкі және түрлілік белгілері негізделеді.
Жылжымайтын мүлік – жер учаскелері және сонымен байланысты барлық жылжымайтын, қозғалысқа енбейтін учаскелер мен ғимараттар жиынтығы.
Алғаш рет жылжымайтын мүлік түсінігі Рим құқығында пайда болып, қолданысқа енгізілді.
Жылжымайтын мүлікке – жер учаскелері, су объектілері, пайдалы қазбалар, орман қорлары,, құрылыс объектілері және т.б. жермен байланысты объектілер жатады. Заң бойынша жылжымайтын мүлікке басқа да мүліктерді жатқызуға болады. Мысалы, жалпы мүліктік кешен ретінде танылатын кәсіпорын да жылжымайтын мүлікке жатады.
Жалпы кәсіпорын немесе оның бір бөлігі заттық құқықтық өзгерісіне және жойылуына немесе қайта құрылуына байланысты сатып алу – сату, жалға беру және басқа да келісімшарттың объектісі бола алады. Кәсіпорын сонымен қатар мұрагерлікке берілуі мүмкін.
Жылжымайтын мүлік түсінігі үш элементтен тұрады:
А) атауы, объектілерге бекітілген белгі, негізінде - бұл жылжымайтын мүлік.
Б) мазмұны, айрықша белгілердің жиынтығы
В) көлемі, берілген категориядағы көптеген заттар.
Жылжымайтын мүліктің негізгі ерекшеліктері:
- Жылжымайтын мүлік нарығының локальді мінездемелері ( орналасу орнына байланысты мүмкін болатын келісімдер санының қысқаруы)
- Жер учаскелерінің барлығының ерекшеліктерінің болуы ( бағалардың әр түрлі болуына әкеліп соқтырады.
- Басқа тауарлармен салыстырғанда жылжымайтын мүлік нарығының төменгі ликвидтілігі ( келісімшарттар құруда заңдылық институттарын қатычтырудың қажеттілігі).
- Жоғарғы бағалар мен тұтынушылардың қаржылық мүмкіншіліктерінің сәйкес келмеуі салдарынан сатып алушылардың көбісі несие алуға мәжбүр болып отыр ( сатып алушылар мен сатушылардың нақты ақпаратқа ие бола алмауы).
Жылжымайтын мүліктің экономикалық мінездемесіне жатады:
- Жылжымайтын мүліктің сиректілігі ( бірдей жылжымайтын мүлік объектілері мүлдем болуы мүмкін емес)
- Жер және ғимараттардың құны ( мысалы зиян келтіретін өндірістің салынуы)
- Территориялық ерекшеліктері ( территориялық қалаулардың өзгерісі физикалық өзгеріске әкелмей – ақ , жылжымайтын мүліктің құнын жоғарлата алады)
- Мақсатты белгілеу ( көбіне күрделі қаражатсыз өзгеріске әкелмейді)
Бұрынғы уақыттарда қозғалатын және жылжитын мүлік қатарына жатқан мүлік, қазіргі кезде жылжымайтын мүлікке жатқызылуы мүмкін, өйткені берілген мүлік жылжымайтын мүліктің бір бөлігіне айналады.
Жылжымайтын мүлік 3 негізгі типке бөлінеді:
- Жер
- Тұрғын үй
- Тұрғындық емес ғимараттар мен кеңселер.
Қолданылатын нысанына байланысты жылжымайтын мүлік келесі түрлерге бөлінеді:
А) тұрғын үй ( көпқабатты үйлер, жер үйлер)
Б) коммерциялық қызметке байланысты ( қонақ үйлер, ұйымдық кеңселер, дүкендер, дәмханалар)
В) өндірістік мақсаттарда қолданылатын ( қоймалар, зауыттар, фабрикалар және т.б.)
Г) ауылшаруашылық саласына байланысты ( фермалар мен баулар)
Д) арнайы мақсаттарға байланысты қолданылатын ( мектептер, мешіттер, шіркеулер, ауруханалар, балалар бақшасы, қарттар үйлері және т.б.)
Мешіктенуші мен жылжымайтын мүлікті қолджанушылармен ( физикалық және заңды тұлғалар) қатар жылжымайтын мүліктің негізгі субъектілері болып: инвесторлар, банктер, құрылыс фирмалары, риэлторлық фирмалар, жарнамалық ұйымдар, заңдылық фирмалар, сақтандыру компаниялары, мүлікті басқару бойынша комитеттер, техникалық инвентаризациялау бюросы, арбитражды сот, нотариалды ұйымдар, салықтық инспекциялар танылады.
Жылжымайтын мүліктің 3 концепциясы бар:
1. Географиялық концепция – физикалық сипаттаманы көрсетеді: орналасуы, өлшемі, қоршаған ортаның жақсаруы және де басқа параметрлерден тұрады.
2. Экономикалық концепция – Жылжымайтын мүлікті тиімді материалды актив, қаржыландыру объектісі және табыс әкелетін сенімді құрал ретіенде қарастырады. Жылжымайтын мүліктің негізгі экономикалық элементтері құн және баға болып табылады.
3. Құқықтық концепция бойынша жылжымайтын мүлік халықаралық нормалар және отандық ерекшеліктеріне байланысты мемлекетпен орнатылған қоғамдық және жеке меншік құқықтар жиынтығы.
Жылжымайтын мүлік нарығының негізгі артықшылықтары:
- Ақпараттың шектеулігіне қарамастан, оның табысты қызметі;
- Шарттардың өзгеруіне икемділігі және бейімділігі;
- Ғылыми – технологиялық революция нітижелерін оңтайлы пайдалану;
- Жылжымайтын мүлікке жататын объектілердің сапасының жоғарылауынан әр түрлі қажеттіліктерді қанағаттандыру қабілеттілігі;
- Құрылыс материалдары мен басқа да ресурстарды тиімді бөлу.
Жылжымайтын мүлік нарығының негізгі кемшіліктері:
- Қоршаған ортаны қорғауға экономикалық механизмнің жоқтығы;
- Еңбек және табыс құқығына кепіл бермейді;
- Ғылымда іргелі зерттеуді қамтамасыз ете алмайды;
- Ақшасы бар сатып алушылардың сұранысын қанағаттандыруға бағытталған;
- Қайта өндірілмейтін ресурстарды сақтауды қамтамасыз ете алмауы;
- Инфляциялық процестерге байланысты дамуы тұрықсыз.
Сонымен Қазақстан Республикасының нарықтық экономикаға өтуіне байланысты жылжымайтын мүлік тауар ретінде қарастырылып, жылжымайтын мүлік нарығы даму үстінде. Дегенмен, жерге деген меншік құқығы , инфляция және басқа да жоғарыда көрсетілген факторлар.
Жерге сұранысты қалыптастыратын негізгі факторлар:
- Экономикалық фактор, яғни жылжымайтын мүліктің орналасқан орны, экономикалық өсу қарқыны, тауарлар мен қызметтер деңгейі және ара қатынасы, ғылыми техникалық прогресс, көлік шарттары.
- Әлеуметтік және демографиялық фактор: халық құрылымы, жұмыстылық деңгейі, халық табыстары, іскерлік белсенділік деңгейі, халық тығыздығы, отбасы саны, халық миграциясы, мемлекеттік саясат пен ұйым мақсаты.
- Жер сапасы және табиғи климаттық орта – климат, жыл мезгілінің ұзақтығы, су және жылу режимі, микрорельеф, макрорельеф, экология, топырақ типтері, топырақтағы қажетті заттар қоры, топырақтың механикалық құрамы.
- Құқықтық ережелер мен өзге де сипаттамалар: құқықтық нормалардың жыл мезгілдері, құрылым деңгейі, учаскелердің формасы, учаскелердің өлшемдері, функциялық бағыты, жер санаттары, учаскелердің айналасы, учаскелердің жобасы.
Пайда болуына байланысты жылжымайтын мүлік объектілері келесі түрлерге бөлінеді:
Адам еңбегінің қатысысыз табиғатпен құрылған
Адам еңбегінің нәтижесі болып табылатын
Адам еңбегі арқылы құрылған, бірақ табиғат негізімен өте тығыз байланысты және онсыз қызмет ете алмайтын.
Жылжымайтын мүлікті екі тұрғыдан қарастыруға болады: физикалық және экономикалық.
Физикалық қасиеттері арқылы тұтынушылар белгілі қажеттіліктерді қанағаттандырады. Мысал ретінде тұрғын үйді қарастыруға болады. Себебі, барлық адамдар бірінші ретте тұрғын үйді қажет етеді.
Осыған орай жылжымайтын мүліктің келесі ерекшеліктері бар:
- жермен тікелей байланысты – жылжымайтын мүлік объектісінің жермен тығыз байланысын көрсетеді, және мүлікті жерден бөліп алу мүмкін емес , ал егер мүлікті жерден алып тастаса, мүлікті одан кейін қолдану мүмкін емес болып табылады.
- тұрақтылығы
- уникалдылығы, яғни басқа объектілерге қарағанда айрықшалап тұратын ерекше белгісі
- бірқалыптығы еместігі
- пайдалылық мерзімінің ұзақтығы, себебі жылжымайтын мүлікті адамдар ұзақ уақыт бойы пайдалану мүмкіндігіне ие болады. Басқа тауарларға қарағанда жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімді тауар болып табылады.
- Материалдылығы – жылжымайтын мүлік объектісі әрдайым табиғи – заттық және құндық түрде қызмет етеді. Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаттамаларына жылжымайтын мүліктің көлемі, түрі, топырағы, ландшафты және қоршаған ортаның басқа да әсерлері кіреді. Осы сипаттамалардың жиынтығы физикалық объектінің пайдалылығын көрсетеді және объектінің құнын көрсетеді. Бірақ пайдалылық өздігінен құнды анықтай алмайды.
Экономикалық тұрғыдан қарастырғанда жылжымайтын мүлікті ұзақ сақтау және дамыту үшін біраз қаржылық инвестициялар қажет. Сонымен қатар, жылжымайтын мүліктің нарықтық құны өседі, ол пайда әкелуі әбден мүмкін. Жылжымайтын мүліктің экономикалық сипаттамаларына:
- сирек кездесетіндігі
- дефициттігі
- даму мүмкіндігі
- оның нарықтық құны орн,аласу жерімен тікелей байланысты.
- Спецификалық тәуелділіктері бар.
Аталған ерекшелітер жылжымайтын мүліктің нарықтық құнына зор әсер етеді.
Жылжымайтын мүлікті жалпы былай жіктеуге болады
А ) пайдалану мақсатына қарай – тұрғындық, өндірістік, коммерциялық, ерекше мақсаттарға арналған. Бұл топтар өз ішінде тағы бір топқа бөлінеді. Яғни,
Тұрғындық – тұрғын үйлер
Өндірістік – зауыттар, фабрикалар
Коммерциялық – қонақ үйлер, сауда, кафелер, кеңселер және т.б. тікелей табыс әкелетін объектілер жатады.
Ерекше мақсаттарға арналған – мектептер, балабақшалар және т.б.
Б) Иелену мапқсатына қарай – бизнеске арналған, инвестиция ретінде, тауарлық қорлар ретінде, ресурстарды дамыту үшін.
В) Пайдалану дайындығына қарай – қолданысқа берілген, жөндеу жұмыстар жүргізіліп жатқан, қайта құруды қажет ететін ғимараттар.
Г) Қалпына келтіру мүмкіндігіне қарай – қалпына келетін және қалпына келмейтін.
Жылжымайтын мүліктің 3 концепциясы бар:
- Географиялық – жылжымайтын мүліктің физикалық сипаттамасын көрсетеді. Яғни, ораласуы, өлшемі, қоршаған ортаның жақсартуы және басқа да параметрлер.
- Экономикалық - жылжымайтын мүлікті тиімді, материалды актив, қаржыландыру объектісі және табыс әкелетін өнім құрал ретінде қарастырады. Жылжымайтын мүліктің негізгі экономикалық элементтер: құн және баға.
- Құқықтық концепция бойынша жылжымайтын мүлік халықаралық нормалар және отандық ерекшеліктеріне байланысты мемлекетпен орнатылған қоғамдық және жекеменшік құқықтарының жиынтығы.
Жылжымайтын мүлікті бағалауда негізгі 4 қағида қарастырылады. Оларға:
А) Тұтынушы көзқарасымен байланысты қағидасы – пайдалылық қағидасы, алмастыру қағидасы, күтіліс қағидасы.
Б) Жермен, ғимараттармен байланысты қағидасы – қалдықты өнімділік қағидасы, үлес қосу қағидасы, шекті өнімділік қағидасы, тепе – теңдік қағидасы, экономикалық өлшем қағидасы, экономикалық бөлу қағидасы.
В) Нарық жағдайына тәуелділік қағидасы – тәуелділік қағидасы, сәйкестік қағидасы, ұсыныс пен сұраныс қағидасы, бәсекелестік қағидасы, сыртқы әсерлер қағидасы, өзгеру қағидасы, кәсіпорынға тәуелділік қағидасы.
Г) Ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісін ең тиімді және жақсы пайдаланған кезде нарықтық құнын анықтауға негізделген.
Ең жақсы және ең тиімді пайдалану нұсқасының шектеулері бар:
- максималды тиімділік
- Қаржылық түсіндіру
- Физикалық негізделу
- Заңнамаға сай келу.
Пайдалылық қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісінің сапасы жоғары болса, бағасы са сәйкесінше жоғары болады.
Алмастыру қағидасы – рационалды сатып алушы ашық нарықта жылжымайтын мүлік объектісіне ұқсас объектісінің бағасынан артық баға төлемейді.
Күтіліс қағидасы – Жылжымайтын мүліктің құнына болашақта күтілетін артықшылықтар әсер етеді. әрбір сатып алушы жылжымайтын мүліктен болашақта пайда табуды көздейді.
Қалдықты өнімділік қағидасы – жерден алынатын таза пайда
Үлес қосу қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы құнын арттыратын әрбір құрамдас бөлігінің құнын бағалаумен байланысты болады.
Шекті өнімділік қағидасы – кезекпен жақсартуларды енгізуден жылжымайтын мүлік объектісінің құны жоғарылайды. Олар жылжымайтын мүлік объектісіне кеткен шығындардан артып, максималды өнімділік нүктесіне жетеді.
Тепе – теңдік қағидасы – жылжымайтын мүліктің элементтері неғұрлым бір – біріне сай болса, соғұрлым бағасы да жоғары болады.
Экономикалық өлшем қағидасы - Жердің көлемі белгілі бір мақсатқа сай пропорционалды болуы керек.
Экономикалық бөлу қағидасы - жылжымайтын мүлік құқығын екіге одан да көп мүліктік қызығушылыққа бөлуге болса, онда жылжымайтын мүліктің құны жоғары болады.
Сәйкестік қағидасы – Жылжымйтын мүліктің бағасы ең жоғары болады егер, жылжымайтын мүліктің қоршаған ортасы, оның инфрақұрылымы жылжымайтын мүлікке сай болып тұрса.Мысалы, жер учаскесін қолдану оның аймағына байланысты пайдаланылуы мүмкін. Бір аймақтағы жылжымайтын мүлік объектілері бір – бірне ұқсас және сай келіп тұруы қажет.
Сұраныс пен ұсыныс қағидасы – жылжымайтын мүліктің құнына сұраныс пен ұсыныстың пропорционалдылығы өте қатты ықпал ете алады.
Сұранысқа келесі факторлар әсерін тигізеді:
- Ақшалай табыстар
- Демографиялық факторлар
- Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасқан орны
- Жылжымайтын мүлік объектіснің инфрақұрылымы
- Нарықтық баға
- Ипотека несиесінің пайыздық мөлшерлемесі
- Тұтынушылардың таңдауы.
Ал, ұсынысқа әсер етуші факторлар келесідей:
- Құрылыстың өзіндік құны
- Тарифтер, мен бағалар
- Қаржылық ресурстардың қол жетімділігі
- Іскерлік белсенділік
- Түрлі тәуекелдер
- Салық тәртібі
- Тұтынушылардың күтілісі
- Нарықтық баға
- Аймақтық шектеулер
Бәсекелестік қағидасы – нарықтық құн бәсекелестердің бағасымен сәйкестендірілп қойылады.
Сыртқы әсерлер қағидасы – жылжымайтын мүлік құнына сыртқы ортаның әсерлері тиуі әбден мүмкін.
Жылжымайтын мүлік құнына әсер етуші негізгі сыртқы әсерлер:
- Экономикалық: халықтың және бизнестің табыс деңгейі, іскерлік және өндірістік белсенділік орталықтарына жақындық, қаржылық ресурстардың қол жетімділігі, жал төлемінің мөлшерінің деңгейі, құрылыс материалдары мен құрылыс – монтаждау жұмыстарының құны, комуналды қызмет тарифтері.
- Саяси: заңның жағдай мен өзгеру тенденциялары
- Әлеуметтік: халық санының өзгерісі, халықтың тығыздығы, білі деңгейі.
- Әкімшілік: салық алымдарының мөлшері мен аймақтық шектеулердің түрлері
- Экологиялық: жылжымайтын мүлік аймағының су басуға бейім болуы, экологиялық жағдайдың нашарлауы немесе жақсаруы.
Өзгеру қағидасы – жылжымайтын мүліктіңөмірлік циклдерінің өзгерісіне тікелей байланысты болып келеді.
Өмірлік циклдің 4 түрін қарастырады:
1. Өрлеу – халықтың табысының жоғарылауы немесе жылжымайтын мүлік объектісінен түсетін табыстың жоғарылауы, қаланың жоғарғы қарқынмен дамуы.
2. Тұрақтылық – теңдестік кезеңі
3. Құлдырау - әлеуметтік тұрақсыздық кезеңі, жылжымайтын мүлікке сұраныстың төмендеуі, өндірістің тоқтап қалуы.
4. Жаңару – нарықтық сұраныстың жаңару және жандану кезеңі, аймақтың құрылуы және т.б.
Жылжымайтын мүліктің өмірлік циклі сияқты, мүліктік кешеннің де өмірлік циклі бар:
1. Мүліктік кешеннің құрылуы - жылжымайтын мүлік объектілерімен жасалатын келісімдердің нәтижелерін нормативті рәсімдеу: сату – стып алу, лизинг, жалға беру, жарғылық капиталға салым.
2. Мүліктік кешеннің дамуы – жаңа құрылыс, балансқа алу.
3. Мүліктік кешеннің жойылуы – жылжымайтын мүлік кешенін кәсіпорын банкрот болып танылғанда сату.
2 БӨЛІМ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ҚҰНДАРЫНЫҢ ТҮРЛЕРІ ЖӘНЕ ЖІКТЕЛУІ
2.1 Жылжымайтын мүлікке құн белгілеу және олардың түрлері
Құн – фундаменталды, экономикалық категория, оның тұрақты, қатаң бекітілген анықтамасы жоқ.
Құн – жылжымайтын мүлік объектісінің пайдалылығын көрсететін шама. Жылжымайтын мүлік құны бағалау мақсатына байланысты 3 топқа бөлінеді:
А)Айырбастау құны – жылжымайтын мүлік объектісінің ақшаға немесе басқа бір тауарға айырбасталуымен сипатталады. Айырбастау құнымен келесі операциялар жүргізіледі: сату немесе сатып алу, жалға беру немесе жалға алу, кепілге қою, кәсіпорынның жарғылық қорына енгізу. Айырбастау құнына келесі құн түрлері жатады:
- Нарықтық құн – ашық және бәсекелестік нарықта сатылатын, келісім тараптары барлық ақпаратқа толығымен ие болғанда сатылатын жылжымайтын мүліктің бағасы. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнның мөлшеріне ешқандай да төтенше жағдайлар әсер етпейді.Нарықтық құнды анықтаған кезде ұқсас жылжымайтын мүлік объектісінің бағасын қоя салуға болмайды, себебі, келісім бағасы сатып алушы мен сатып алушының мотивін қарастыра алмайды. Нарықтық құнды анықтау үшін алдын – ала талдау жұмыстарын өткізу қажет. Жылжымайтын мүліктікің нарықтық құны келесі теңдестік келісім жағадайланыа негізделіп қана анықтала алады:
1. Нарық көптеген сатушы мен сатып алушы қатыса алатындай бәсекеге қабілетті болуы қажет.
2. Сатушы мен сатып алушы бір – бірінен тәуелсіз болуы қажет, келісім заты туралы сенімді ақпараттары көп болуы қажет және өз қызығушылықтарын максималды өтеу үшін қызмет атқаруы тиіс. Сатушы мен сатып алушы да өзінің қажеттілігін қанағаттандыру үшін және ең жоғарғы табысты алуды көздейді.
3. Бағаланатын объектінің экспозициясының мерзімі.
Нарықтық құн ең негізгі құн түрі болып табылады.
Ликвидациялық құн – жылжымайтын мүлікті қысқа мерзімде сату қажет болған кезде төленетін баға. Ликвидациялы құн нарықтық құнға қарағанда біршама төмен болады, себебі жылжымайтын мүлік қысқа уақыт аралығында сатылуы қажет және нарыққа шығарылған мүлікпен танысу мерзімдері де қысқа болады. Көбіне ликвидациялық құн кәсіпорын банкрот болып танылғанда, сот шешімі нәтижесінде анықталады. Ликвидациялық құн кәсіпорынның баланстық құнымен теңеспеуі де мүмкін.
- Сақтандыру құны – сақтандырушының сақтанушыға сақтану жағдайы кезінде төлейтін сомасы. Сақтандыру құны сақтандыру фирмалары немес мемлекеттік органдар қолданатын әдістемелер негізінде есептеледі. Сақтандыру сомасы сақтанушы сақтандырушы фирмаға төлеген сомадан аспайды. Жойылуы немесе бұзылуы мүмкін болатын объектінің элменттерін қайта құруға кететін шығындарды ескереді.
- Жалға беру құны – жал келісімшартына сәйкес жалға алушының жалға берушіге төлейтін ақшалай сомасы. Жалға беру құны келісімшарт шарттарына сай қатаң бекітілген уақытта және қатаң бекітілген сома түрінде төленіп отырады.
- Утилизациялық құн – бағаланатын объектіні жоюға кететін шығындарды ескере отырып, объектіні салуға кеткен құрылыс материалдардың нарықтық бағасына тең болатын объектінің құны болып табылады.
Б) Пайдалану құны – жылжымайтын мүлік объектісінің әкелетін пайдалылығымен сипатталады. Пайдалану құнына келесі құн түрлері жатады:
- Инвестициялық құн – инвестордың жылжымайтын мүлік объектісіне төлейтін ең жоғарғы бағасы. Инвестор берілген инвестициялық жобадан пайдалылық, табыс пен пайда күтеді. Инвестор болашақта пайда табу мақсатымен өз капиталын жылжымайтын мүлікке салады. Себебі, жылжымайтын мүлік өте тұрақты болып табылады. Инвестициялық құн мен нарықтық құн бірдей болуы мүмкін, егер нақты инвесторды күту берілген нарыққа тән болса.
- Баланстық құн – Тепе – теңдік құн деп те аталады, көбінесе, кәсіпорынның бухгалтерлік балансында көрсетілетін құн болып табылады. Кәсіпорын ішіндегі барлық мүліктің нақты құнын көрсете алатын құн түрі болып табылады.
- Салық құны – жылжымайтын мүлік объектісіне салынатын салықтан мөлшерін анықтау үшін есептеледі. Салық құны құқықтық нормативтік акті жағдайланыа сай есептеледі. Салық құны нарықтық құн мен қайта құру шығындары негізделе алады. Салық құны нормативті әдістеме арқылы және арнайы сарапшы мамандардың көмегінсіз есептеле береді.
В) Арнайы құн түрлері – алғашқы екі топқа кірмеген құн түрлері жатады. Арнайы құн түрлеріне келесі құндар жатады:
Шектелген нарықтағы объектіні бағалау – берілген жылжымайтын мүлік объектісі ашық нарықта сатыла алмайтын болса, немесе объектіні сату үшін қосымша шығындар қажет болатын болса анықталатын құн түрі.
Қызмет ететін кәсіпорын құны – құрылған өндірістің қызмет ету нәтижелеріне сәйкес анықталатын біріңғай мүліктік кешеннің құны. Мұнда кәсіпорынның бөлек объектілеріндің құнын бағалау кезінде салым мөлшері анықталады
Қалпына келтіру құны – белгілі бір объектіге ұқсас объектіні қалпына келтіруге кеткен шығындарды есепке алу арқылы есептелетін құн түрі. Қалпына келтіру құнын анықтағанда жиынтық тозу ескерілмейді, бұл құн түрі ағымдық бағамен есептеледі.
Қайта құру құны – бағаланатын объектінің дәл көшірмесін салу қажет болғанда, құрылыс материалдарға кететін шығындарды есепке алу арқылы объектінің анықталатын құны. Бағаланатын объектінің дәл көшірмесін салу үшін тура сондай құрылыс материалдары, архитектуралы шешімдер қолданылады. Қайта құру құны ағымдық бағамен есептеледі.
Алмастыру құны – бірдей пайдалылық әкелетін объектілерді салуға кететін шығындарды есепке алу арқылы анықталатын құн түрі.
- Жылжымайтын мүлік нарығына сипаттама
- Жылжымайтын мүлік нарығын ипотекалық несиелендіруді мемлекеттік реттеу
- Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы
- Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде ішкі және сыртқы ақпараттық әсері
- Жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуының теориялық және әдіснамалық негіздері
- Жылжымайтын мүлікті бағалау
- Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы экологиялық аспектілер
- Жұмыстарды жүргізудің мерзімдері мен ұйымдастыру
- Жұмыстың қалыпты жағдайларынан ауытқу болғандағы еңбекақы төлеу
- Жұмысшылырмен есеп айырысу
- ЖШС «Алтын диірмен» наубайханасының сипаттамасы
- ЖШС «Бизнес Партнер Консалт» ұйымның жұмысымен танысу
- ЖШС қаржылық-шаруашылық қызметінің тиімділігінің және іскерлік белсенділігінің талдауы
- ЖШС «СМАК» сүт өндіретін кәсіпорынға сапа менеджмент жүйесін орнату
