Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство г. Березники Пермского края

Анализ рынка  земельных участков под индивидуальное жилищное строительство г. Березники Пермского края

    

1. Рынок земельных участков в г. Пермь и Пермском крае                         декабрь 2012 г. – февраль 2013 г.

 

       Рынок недвижимости невозможно анализировать в отрыве от анализа состояния рынка земельных участков. Земля является составной и неотъемлемой частью любого объекта недвижимости, поскольку стоимость и размер земельного участка во многом определяют будущую стоимость такого объекта.

На развитие земельного рынка, как и на все секторы и сегменты рынка недвижимости, оказал влияние кризис, однако и в докризисный период рынок земли как таковой фактически не был сформирован. В течение «кризисного» 2009 года на всех подсегментах земельного рынка наблюдалось снижение средних цен предложения. К концу 2009 года на отдельныхподсегментах земельного рынка был отмечен переход к стабилизации, который продолжился в течение 2010 года.

Отсутствие законодательных  нормативов наглядно отражает неразвитость пермского земельного рынка, его хаотичность.

       Основными  ценообразующими факторами на  данном рынке являются: категория  и вид разрешенного использования участка, местоположение, обеспеченность инженерными коммуникациями, транспортная доступность, площадь и т.д.

По итогам февраля 2013 года на рынке земельных участков Перми и Пермского края зафиксировано  уменьшение средней цены за сотку  относительно предыдущего месяца на 15,73%. Таким образом, средняя цена за одну сотку земли к началу марта  составила 4,16 тыс. рублей (на начало февраля — 4,93 тыс. рублей), см.рис.1 ниже по тексту.

 

Рисунок 1

Объем предложения в базе Пермской мультилистинговой системы (МЛС) охватывает, как правило, порядка 900-1000 предложений. Стоит отметить, с начала года количество предложений увеличилось и составляет на сегодняшний день 1016 объектов, что на 17,05% выше, чем в январе.

Безусловно, большая часть  предложений по земельным участкам находится за пределами города, их доля в общем объеме — 85,14%. В Перми наибольший объем предложений представлен в районах: Мотовилихинском — 27,81%, Кировском — 17,88%, и Индустриальном — 16,56%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2

По данным аналитического центра «Медиана», во всех приближенных к краевому центру районах средняя цена за одну сотку земли в феврале снизилась. В Перми же средняя цена земельных участков за сотку увеличилась на 70% и составила 174,60 тыс. рублей. В разрезе административных районов снижение цены наблюдается только в Кировском и Мотовилихинском, в остальных районах стоимость земли растет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 3

Наибольшее количество предложений  в Перми находится в диапазоне  от 50 до 100 тыс. рублей — 17,22%. В Пермском крае наибольшее количество предложений  представлено с ценой от 10 до 40 тыс. рублей — 37,07%.

Рисунок 4

Рисунок 5

       В  составе каждой категории выделяются  земельные участки, различающиеся  по видам разрешенного использования. В структуре предложения земельных участков на рынке Пермского края можно выделить следующие участки в зависимости от видов разрешенного использования:

- в составе земель  населенных пунктов выделяются:

земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство),

земли под многоэтажное жилищное строительство;

земли под строительство  объектов коммерческой недвижимости (объектов торгово-офисного назначения, административного назначения, а также объектов производственной недвижимости);

- в составе земель  сельхозназначения выделяются:

земли под ЛПХ (личное подсобное хозяйство),

земли под ведение  садоводства и дачного хозяйства,

сельхозугодия;

крестьянские (фермерские) хозяйства;

- земли промышленности.

 

       В  начале 2013 года по большинству земельных участков цены предложения держатся на прежнем уровне, однако изменения в структуре предложения оказали влияние на рост / снижение расчетных средних цен предложения.

       Средняя  цена предложения земельных участков  под многоэтажное строительство  (по городу Перми) на конец 2012 года составила                        852,68 тыс.руб./сотку. Таким образом, за второе полугодие 2012 года произошел ее рост на 5%.

       В  разрезе целевого назначения  таких земельных участков цены  варьируются: 

•    средняя цена предложения на участки под строительство  многоквартирных жилых домов  составила 756,25 тыс.руб./сотку (снижение с начала года на 20%);

•    на участки под строительство объектов коммерческого назначения – 892,86 тыс.руб./сотку (рост с начала года на 26%).

       В  целом необходимо отметить, что  диапазоны цен предложения участков  под многоэтажное строительство как на территории г. Перми, так на других территориях края, значительно варьируются (от минимального значения до максимального). В качестве средней цены предложения в данных расчетах взято медианное значение каждой выборки, т.е. в диапазонах ниже и выше средней цены находится практически одинаковое число предложений.

       Изменения  средних цен предложения вызваны  в большей степени не изменением  цен присутствовавших в выборках предложений, а появлением в них новых предложений по более высоким или более низким ценам (т.е. вызваны изменениями, происходящими в структуре предложения). В течение 4-го квартала 2012 и 1-го квартала 2013 по большинству предложений, которые «держатся» на рынке, цена предложения не менялась., см.рис.6.

 

 

 

 

 

 

Рисунок 6.                                                    

 

       Среди участков, которые могут быть использованы под малоэтажное строительство, наибольший уровень цен предложения сохраняется за участками под ИЖС – 60,0 тыс.руб./сотку (рост за 2-е полугодие 2012 года на 9%). Таким образом, рост цен на земельные участки для ИЖС по краю составляет в среднем за месяц, %: 1,5 = 9 / 6.

       Далее  по уровню средних цен предложения  следуют участки под садоводство  – 20,4 тыс.руб./сотку (+ 5% за второе полугодие) и участки под ЛПХ – 11,3 тыс.руб./сотку (+ 7% за второе полугодие).

       Наименьшим  уровнем цен характеризуются  участки земель сельхозугодий  – 2,4 тыс.руб./сотку (+ 15% за полугодие).

        В целом можно говорить о периоде ценовой стабилизации на земельном рынке с небольшим повышением цен вследствие фактора сезонности.

       Наиболее важными факторами, существенно влияющими на стоимость земельного участка,  являются:

- местоположение и  окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права  иных лиц (обременения, сервитуты);

- физические  характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие  или близость инженерных сетей  и условия подключения к ним,  объектов социальной инфраструктуры, природных ландшафтов, экология и т.п.).

 Изменения средних  цен предложения также происходят в большей степени за счет изменения структуры предложения – с рынка «уходят» более дешевые предложения, а остаются более дорогие. Особенно это явно прослеживается на территории Добрянского района – с наступлением весенне-летнего сезона привлекательность объектов на этом направлении повышается.

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в г. Березники Пермского края в                   декабре 2012 г. – феврале 2013 г.

 

Анализ рынка недвижимости является неотъемлемой частью информационного  обеспечения оценки и любых операций с недвижимым имуществом, включая  строительство объектов недвижимости, изменение их функционального использования.

Знание рынка, его потребностей дает основу для эффективной инвестиционной деятельности при строительстве, обороте объектов недвижимости, эксплуатации¹.

Рассматривая рынок недвижимости г. Березники, можно говорить о том, что он достаточно развит и насыщен. И в первую очередь, это рынок коммерческой недвижимости и вторичного жилья. На рынке преобладают предложения по продаже и аренде офисов, производственной и торговой недвижимости.

Говоря, о рынке земельных участков, то в самом городе практически нет предложений по земельным участкам под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Рынок земельных участков, и в том числе под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) представлен  предложениями о продаже земли  в пригороде и окрестностях г. Березники (г. Усолье и Усольский  район).

Наибольшее предложение  по продажам имеют следующие сегменты рынка: земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), земельные участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и земли под садоводство.

 

Обзор рынка земельных  участков под индивидуальное жилищное строительство в г. Березники проведён по данным сайтов сети Интернет, специализирующихся на предоставлении информации по купле-продаже недвижимости, в том числе земельных участков в г. Березники и Пермском крае: http://berezniki.irr.ru/real-estate/out-of-town/houses.html; http:// berezniki. per.slando.ru/nedvizhimost/, http:// http://metrosphera.ru/realty/ land/ за период с декабря 2012 года по февраль 2013 года включительно.

Средняя цена продажи одной сотки земельного участка под ИЖС в  по в декабре 2012 составляла – 43,01 тыс. руб./сотка, в феврале 2013г. составила – 44,15 тыс. руб./сотка. Изменение что цена продажи с декабря 2010г. по февраль 2011г. увеличилась на 2,07%, и составила 1,14 тыс. руб. за сотку (см. таблицу 1).

 

Динамика средней цены земельного участка под ИЖС в г. Березники за период с декабря 2012 г. по февраль 2013 г.

 

Таблица №1

Средняя цена за декабрь 2012 года, тыс.руб./сотка	Средняя цена за январь 2013 года, тыс.руб./сотка	Средняя цена за февраль 2013 года, тыс.руб./сотка	Изменение цены в сравнении январь –декабрь, % (+,–)	Изменение  цены в сравнении сравнении февраль –   декабрь, % (+,–)
43,01	43,04	44,15	0,01%	2,07%

 

Причиной снижения в январе, как правило, является уменьшение спроса на недвижимость. Здесь влияют и факторы «новогодних каникул» - с началом нового года на рынке недвижимости периодически образуется кратковременное затишье и погодные факторы.  На в последнее время согласно мнения многих специалистов работающих в сфере недвижимости влияние данных факторов сглаживается, что видно и на примере                             г. Березники, когда изменение средней цены предложения находится в пределах 5-10%.

В целом по рынку минимальная  цена 1 сотки составила 11,0 тыс. руб. Это земельный участок находится в д. Кондас, общей площадью 27 соток. Участок находится в отдалении от шоссе (асфальтированное покрытие), из  инженерных и технических коммуникаций на участке только электроэнергия. Рельеф участка неровный.

Максимальная цена 1 сотки – 120,8 тыс. руб. была запрошена за земельный участок находящийся в г. Усолье,  общей площадью 7 соток. Около земельного участка проходит асфальтированная дорога, к участку подведено газо- и электроснабжение. На участке есть постройки: жилой дом (в хорошем техническом состоянии) и гараж.

Анализируя предложения по продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в г. Березники, как уже было сказано выше,  что в основном по местоположению они сосредоточены в              г. Усолье и Усольском районе (д. Пешково, д. Нартовка), что связано во многом с отсутствием свободной земли в самом городе и удобством расположения данных участков (см. рисунок 4).

Рисунок 4

 

Колебания цен на данном сегменте недвижимости, также очень существенны, разница в цене на земельные участки может колебаться в сотни раз. Земельные участки в отдаленных поселениях Усольского района, и участки находящиеся на территориях со слабо развитой инфраструктурой  наименее интересны для покупателей. И наиболее востребованы и соответственно дорогие земельные участки находятся недалеко от центра г. Березники имеют удобный подъезд и расположены на берегу реки Кама или вблизи от него.

Говоря в целом, надо сказать, что рынок земельных  участков и в том числе под ИЖС в г. Березники имеет те же тенденции и принципы развития что и аналогичные рынки в других районах и городах Пермского края (см. стр. 7).

Из территориальных  факторов, необходимо отметить, влияние  на рынок земельных участков в  г. Березники, ситуацию с зоной «проседания» под выработками Верхнекамского калийного месторождения, что также может сказаться на востребованности и соответственно изменению цен на рынке земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

 

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям  – это:

– юридическая допустимость;

– физическая осуществимость;

– финансовая обеспеченность;

– максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа  различных вариантов использования  недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной  выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

 

Юридическая допустимость

Проверка юридической  допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает  частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды.

Например, если объект ограничен договором  аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет. Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы  и правила могут сдерживать застройку  земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Необходимо учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.

Пример. Строительство  зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

Законодательно запрещенный  на дату оценки вариант использования  может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если предполагается внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность  изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

 

Физическая  осуществимость

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его  осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли. Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки. Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

Финансовая  обеспеченность

Следующий этап отбора видов  использования – анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается  финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или  превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Необходимо сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них рассчитывается общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении. Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

 

Максимальная  продуктивность

Максимальная продуктивность – это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким  образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости – земельного участка. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем  соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой  рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений).

Способ наилучшего использования  недвижимости может либо достигаться  на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально  новых улучшений, что требует  рассмотрения земельного участка как свободного.

Исходя из этого применяют  при анализе наилучшего использования  недвижимости два приема:

– наиболее эффективное  использование участка как незастроенного;

– наиболее эффективное  использование участка как застроенного.

Существуют следующие  основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости  недвижимости стоимости только  земельного участка.

2. Использование метода  сопоставимых продаж для оценки  застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

4. Оценка реальной  стоимости земли в составе  объекта недвижимости, который является  неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка  делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2. Выявление на рынке  объектов недвижимости одинакового  назначения с сопоставимым уровнем  эффективности использования.

Различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями отображены на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив. Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой дом. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

В зависимости от того насколько близким по времени  к дате оценки находится выбранный  вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель жилищное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового дома – один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование. Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование участка  земли для спекуляции, т. е.  для продажи его без улучшений  инвестору, который впоследствии  в соответствии с требованиями  рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

2. Застройка земельного  участка новыми зданиями и  сооружениями, в том числе:

– застройка без промежуточного использования, если рассматривается  вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

– застройка с промежуточным  использованием предполагает временное  сохранение существующего варианта использования, до того момента как  новый вариант будет востребован  рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

– разделение или объединение  земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;

– застройка участка  новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему  объекту.

¹ Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. Изд-во: МКС, 2007