Бухгалтерский учет в строительстве. 4

Оглавление

Введение

Строительство является разновидностью производства. В бухгалтерском учете строительного предприятия используется практически тот же набор счетов, что и в бухгалтерском учете производственного предприятия. Наиболее близкими по бухгалтерскому учету к строительным организациям являются производственные предприятия, которые изготавливают дорогие и сложные изделия по индивидуальным заказам и используют позаказный метод учета затрат и калькулирования.

Особенности бухгалтерского учета для строительных организаций заключаются в особой терминологии, применяемой в строительных организациях, а также в требованиях обязательного пообъектного учета доходов и расходов строительной организации: бухгалтерский учет строительной организации должен обособленно отражать доходы, расходы, прибыли и убытки по разным объектам строительства, используя для этого субсчета или методы аналитического учета.

Объект строительства определяется на основании договора на строительство. Таким объектом являются отдельное здание или сооружение, совокупность зданий и сооружений, комплекс работ. Обычно в основе проекта объекта строительства лежит типовая разработка. Тем не менее, каждый объект строительства имеет индивидуальные черты. Договор на строительство (договор строительного подряда) устанавливает обязательства сторон по новому строительству, реконструкции и ремонту зданий и сооружений, а также по производству отдельных видов и комплексов подрядных работ. Договор заключается между организацией, обеспечивающей финансирование строительства, – застройщиком, и организацией, выполняющей подрядные работы для застройщика по договору на строительство, – подрядчиком.

1. Субъекты строительства

В соответствии с Законом  об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных  вложений, инвестиционной деятельностью  является вложение инвестиций и осуществление  практических действий в целях получения  прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений представляет собой инвестирование в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Субъектами инвестиционной деятельности являются:

- инвесторы;

- заказчики

-застройщики;

-подрядчики;

Достаточно часто организация совмещает функции нескольких участников процесса строительства - инвестора, застройщика, заказчика или подрядчика. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с российским законодательством.

Инвесторы (включая девелоперов и дольщиков) — это лица, которые осуществляют капитальные вложения с применением собственных либо привлеченных средств. Инвесторы являются категорией больше экономической, нежели строительной, если в их качестве выступает третье лицо, которое не являющееся заказчиком, застройщиком или подрядчиком. 

Если инвестор является физическим лицом, то взаимоотношения  между ним и застройщиком могут  быть урегулированы договором долевого участия в процессе строительстве согласно требованиям Федерального закона от N 214-ФЗ 30.12.2004. В этом Законе предусмотрены также иные варианты привлечения финансов граждан для строительства высотных (многоквартирных) домов и других объектов недвижимости (при помощи выпуска жилищных сертификатов жилищным и, жилищно-строительным накопительным кооперативом), однако последние применяются на практике значительно реже. 

Если в качестве инвестора  выступает юридическое лицо, его  отношения с застройщиком строятся в ином порядке, чем предусмотрено Законом N 214-ФЗ, однако их формировать можно и в соответствии с данным Законом. В последнем случае стороны заключают договор долевого участия, а инвестор называется при этом участником долевого строительства. 

Застройщики – это  физические или юридические лица или органы государственной исполнительной власти (либо местного самоуправления), получившие в установленном действующим  законодательством порядке земельный  участок для строительства либо реконструкции комплекса недвижимого имущества. Застройщик – это основной субъект инвестиционно-строительной деятельности. Именно застройщик, будучи собственником либо арендатором земельного участка, выделенного ему под строительные или иные работы, принимает решение о начале строительства. Стоит отметить, что при этом относительно строящегося объекта застройщик может выступать в качестве единственного субъекта строительной деятельности. Так происходит в том случае, если застройщик самостоятельно берется выполнять все функции в организации строительства, ведет строительство исключительно хозяйственным способом, а также учитывает законченные строительством объекты в составе основных средств собственного баланса. 

Заказчики – это необязательные субъекты строительной деятельности. Согласно Градостроительному кодексу, застройщик может осуществлять организацию строительства самостоятельно либо уполномочить для этого третье лицо - заказчика. Наличие либо отсутствие специализированных заказчиков обусловливается наличием либо отсутствием у самого застройщика лицензии на выполнение функций заказчика. В силу того, что согласно Постановлению Правительства РФ N 174 от 21.03.2002 "О лицензировании деятельности в сфере проектирования и строительства" осуществление функций заказчика - это лицензируемый вид деятельности, многие застройщики, которые не имеют данной лицензии, вынуждены вовлекать в процесс строительства специализированных лицензированных заказчиков. Однако и при наличии у застройщика соответствующей лицензии никто не может запретить ему воспользоваться услугами стороннего заказчика. 

Права и обязанности  заказчика предусматриваются договором  на осуществление функций заказчика, который заключается между ним  и застройщиком. В данном договоре застройщиком определяется перечень функций, которые передаются им на выполнение заказчиком (это может быть: предпроектная проработка и подготовка к строительству, подготовка и использование площадки строительства, технический контроль и надзор за ходом строительства, ведение учета и отчетностей). 

 Подрядчики - это физические или юридические лица, выполняющие различные виды работ по договору подряда либо на основании государственного или муниципального контракта.  

Согласно статье 706 ГК РФ функции генподрядчика может  выполнять любой подрядчик, который привлекает к исполнению своих собственных обязанностей третьих лиц (субподрядчиков). Генподрядная строительная организация принимает на себя обязательства по осуществлению строительства объекта, который является конечной целью строительства. Застройщик передает генподрядчику, а последний принимает от него строительную площадку, на которой организует охрану, сооружает временные нетитульные здания, заключает договора на обеспечение энергией и связью всех видов для строительства, осуществляет работы по содержанию данной строительной площадки во время строительства, координирует и контролирует выполнение работы субподрядными организациями. Генподрядчик лично несет ответственность перед застройщиком за результат строительства. Генподрядная организация привлекает субподрядчиков для выполнения каких-то отдельных видов строительных работ, необходимых для осуществления строительства объекта. При этом субподрядчики несут ответственность за выполнение своего объема работы непосредственно перед генподрядчиком. 

 Саморегулируемые  организации изыскателей, строителей  и проектировщиков — это некоммерческие  организации, которые создаются  с целью саморегулирования, и  основываются на членстве юридических  лиц либо индивидуальных предпринимателей, осуществляющих строительство, реконструкцию и/или капитальный ремонт различных объектов капитального строительства. В РФ порядок образования саморегулируемой организации и порядок ее деятельности, а также цели и задачи СРО регулирует Закон N 315-Ф3 01.12.2007 г. «О саморегулируемых организациях» и федеральные законы, регулирующие соответствующий вид деятельности. 

Основная идея саморегулируемых организаций в строительстве  заключается в том, чтобы передать надзорные, а также контрольные функции за деятельностью участников строительной отрасли непосредственным участникам рынка от государства. На данный момент единственной возможностью для физических и юридических лиц осуществлять проектную, инженерно-изыскательную и строительную деятельность законно является вступление в СРО с целью подтверждения уровня качества своей работы, а также получения допуска к проведению работ.  

 Профессиональные  творческие и научные организации  в лице РААСН, Союза архитекторов  России и др., а также международные организации (например, ФИДИК) являются субъектами строительной деятельности. Эти организации берут на себя функции по решению сложного комплекса строительно-технических и архитектурно-художественных, а также санитарно-гигиенических и общественно-экономических проблем. Главные задачи данных организаций заключаются в формировании полноценной среды жизнедеятельности жителей Российской Федерации, содействии сохранению архитектурного, а также историко-культурного наследия государства. На них возложена ответственность за защиту общества от непрофессиональных действий строительных организаций в области градостроительства и городской архитектуры. 

Профессиональные творческие и научные организации контролируют упорядочение планировки и застройки  городских массивов в условиях регулярной планировки (прямоугольной, радиально-кольцевой, веерной и др.) при учёте местных условий, строительства архитектурных ансамблей, ландшафтной архитектуры. 

 Государство выступает  в качестве специфического субъекта  строительной деятельности в лице различных органов государственной власти, а также в лице местного самоуправления. Государство при этом выполняет регулирующие и контролирующие функции. Прежде всего, оно определяет направления градостроительной и жилищной политики. Государство играет регулятивную роль в формировании взаимоотношений участников процесса строительства и его результатов (при этом функции регулирования возлагаются не только на центральные и местные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, а также на другие институты, и в частности, занимающиеся экспертизой и контролем строительства и т.п.).  

Государство осуществляет правовое (включая техническое) регулирование  и государственный строительный надзор. Оно, в полной мере формируя условия деятельности всех других субъектов строительной деятельности, способно стимулировать либо тормозить развитие строительства и скорость сооружения объекта.

2. Договор долевого участие

Одной стороной договора о долевом участии в строительстве  многоквартирного жилого дома является застройщик, другой – участник договора. Под участником договора понимается гражданин либо организация, которые соглашаются на предложенных ей застройщиком условиях заплатить ему деньги и после получения последним разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта принять его.

Если участник договора является юридическим лицом либо индивидуальным предпринимателем и  принимает объект для его дальнейшей эксплуатации (как объект основных средств), то исходя из требований ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» он признается инвестором. Если организация приобретает построенные застройщиком объекты (как квартиры, так и нежилые помещения) для последующей перепродажи, то инвестором она не может быть названа. Приобретенные для последующей перепродажи объекты не могут быть приняты ею к учету как объекты основных средств. Имущество, изначально приобретенное для последующей перепродажи, является товаром. Продажа товара является не инвестиционной, а текущей деятельностью.

Поэтому можно сделать  вывод, что участниками договора долевого строительства являются граждане, инвесторы и лица, приобретающие  построенные объекты для последующей  перепродажи.

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (либо с привлечением других лиц) построить многоквартирный дом (или иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на его ввод в эксплуатацию.

Договор заключается  в письменной форме, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. После опубликования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в некоторых специализированных изданиях появились комментарии, согласно которым данный договор, будучи не предусмотренным ГК РФ, должен считаться новым видом договора.

Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии с п. 2 ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения либо иного объекта.

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии этих условий  договор участия в долевом  строительстве считается незаключенным. Договор об участии в долевом  строительстве представляет собой, с точки зрения ГК РФ, договор  строительного подряда при условии его государственной регистрации.

Федеральным законом  от 18 июля 2006 г . № 111-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, которые вступили в силу с 20 июля 2006 г ., кроме изменений, в статье 23, которые вступили в силу с 1 января 2007 года.

С 20 июля 2006 г . согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ действие данного Закона не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц или индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве.

Такая деятельность регулируется ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, в частности Федеральным законом  «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Не допускается передача гражданам прав путем уступки  требования по договорам, которые заключены  юридическими лицами или индивидуальными  предпринимателями и связаны  с их инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Как следует из ч. 3 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данное ограничение не распространяется на инвестиционные договоры с целью получения в собственность нежилых помещений и иных объектов недвижимости, а также при уступке требования юридическим лицам.

Поэтому, юридические  лица или индивидуальные предприниматели  могут осуществлять инвестиционную деятельность по строительству многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, но без права уступки требования жилых помещений гражданам. Уступка прав требования по нежилым помещениям, а также уступка юридическим лицам жилых и нежилых помещений допускается.

Согласно ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка прав требований допускается только по договору участия в долевом строительстве участником этого строительства новому участнику.

Уступка прав требования совершается в простой письменной форме.

Поскольку в соответствии со ст. 17 Федерального закона «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То и договор о переуступке участниками долевого строительства своих прав по договору другому лицу также подлежит государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ).

Федеральным законом  «Об инвестиционной деятельности в  Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» также предусмотрено право инвесторов на передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ (ст. 6).

До введения в действие с 1 апреля 2005 г . Федерального закона «Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» переуступка оформлялась путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между дольщиком и третьим лицом. Но регистрации договора об уступке прав требования в соответствии со ст. 389 ГК РФ не требовалось, так как сам договор долевого участия в строительстве регистрации не подлежал.

В случае если участник долевого строительства оплатил застройщику  не всю сумму по договору, то он может  переуступить свои права требования по договору только одновременно с  переводом долга.

В соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Деятельность застройщиков по привлечению денежных средств  граждан и юридических лиц  для долевого строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) на основании договора участия в долевом строительстве не является инвестиционной. Участники долевого строительства (граждане и юридические лица) не являются инвесторами, а направляемые ими на долевое строительство денежные средства, в том числе путем приобретения у застройщика (эмитента) облигаций особого вида – жилищных сертификатов, не являются инвестициями. Такие средства не облагаются НДС в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ как не связанные с оплатой реализованных налогоплательщиком товаров (работ, услуг) (письмо Минфина России от 12 июля 2005 г . № 03-04-01/82).

Договор участия в  долевом строительстве может  быть признан договором особого  типа, которому пока не дана соответствующая правовая квалификация. По мнению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора), изложенному в письме от 01.08.05 г. № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья», договоры участия в долевом строительстве не должны квалифицироваться как инвестиционные.

Перечислим основные изменения, которые в соответствии с новой редакцией п. 1 ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», имеют немаловажное значение при реализации договора долевого участия.

1. застройщиком по долевому строительству может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы (индивидуальные предприниматели из состава застройщиков исключены);
2. застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации права собственности на земельный участок или на основании договора аренды земельного участка (ч. 1 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), ранее требовалась также государственная регистрация права аренды земельного участка, так как обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
3. вводится дополнительно форма привлечения денежных средств граждан на долевое строительство многоквартирных домов. Кроме денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве допускается их привлечение путем выпуска эмитентом (застройщиком) облигаций особого вида – жилищных сертификатов, которые представляет собой облигацию, закрепляющую право ее владельца на получение от застройщика (эмитента) жилых помещений (квартир);
4. в состав объекта долевого строительства наряду с жилым или нежилым помещением включается также общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости (п. 2 ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), потому что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Налоговое законодательство также содержит единый порядок обложения НДС (освобождения от налогообложения) операции по реализации жилых помещений и долей в них, а также доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (п.п. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ);
5. застройщики получили право одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения участником порядка внесения платежей по договору, если участник долевого строительства в течение установленного срока не обратился к застройщику за получением денежных средств и процентов на эту сумму, то застройщик обязан зачислить их в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается данному участнику;
6. застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:

• нормального износа объекта долевого строительства или его частей;

• нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации;
• ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными третьими лицами;

7. внесены изменения и дополнения, согласно которым передача объекта долевого строительства осуществляется не позднее предусмотренного договором срока. Указано, что застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, если его участник уклоняется или отказывается от принятия объекта. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления акта;

8. к содержащемуся ранее в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» способу залога добавлен способ поручительства, так залогом или поручительством обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

• возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;

• уплата частнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пений) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по передаче участнику объекта долевого строительства;

9. после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, находящееся в залоге (земельный участок или право аренды на него, строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости), не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства (исключение составляет случай передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства (ч. 7 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)). Эти средства не должны превышать в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации;

В новой редакции ст. 23 Федерального закона «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступающей в силу с 1 января 2007 г., приведены основы государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Государственное регулирование в области долевого строительства осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Контроль и надзор в области долевого строительства осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется данное строительство. Такое право предоставлено Федеральным законом от 6 октября 1999 г . № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации».

В составе документов, необходимых для государственной  регистрации договора с первым участником долевого строительства, дополнительно  представляется договор поручительства, если застройщиком поручительство было выбрано в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств (п.п. 4 п. 2 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Установлены сроки государственной  регистрации договора с первым и  последующими участниками долевого строительства:

• регистрация договора с первым участником осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых для регистрации документов;
• регистрация последующих договоров осуществляется после регистрации первого договора в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых для регистрации документов (п. 2.1 ст. 25.1).

При государственной  регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, этот объект незавершенного строительства сразу же считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

Заключение

Несмотря на простоту и известность конструкции подрядных отношений, используемых в данной сфере правоотношений, у непосредственных участников строительной и инвестиционной деятельности возникают многочисленные сложности, как с практическим применением отдельных норм подрядных отношений, так и с квалификацией непосредственных участников этой деятельности по выполняемым ими видам работ, услуг, возможности совмещения ими отдельных функций. Более того, существующая система нормативных документов и стандартов не обеспечивает единства применения и толкования многих значимых положений законодательства на практике. Путаницу вносят различия применяемых механизмов заключения и исполнения подрядных договоров в строительстве: инвестиционный договор (контракт), договоры долевого участия в строительстве, и т.д. Это далеко не полный перечень договоров и договорных конструкций, используемый в сфере строительной и инвестиционной деятельности. Все указанные документы различаются и по предмету, и по кругу лиц, участвующих в таких правоотношениях.  
Порой компания или предприниматель, приобретая права на земельный участок либо имея возможность вложить существенные финансовые ресурсы, не знает, какие разрешения, документы и договоры нужны для осуществления строительства объекта. Иными словами, как структурировать отношения между всеми участниками. Возникает путаница даже в определении ключевых понятий, таких как «инвестор», «заказчик», «заказчик-застройщик», «технический заказчик», «подрядчик» («генеральный подрядчик», «субподрядчик»), «проектировщик», «управляющая или инжиниринговая компания».  
Безусловно, все перечисленные выше участники инвестиционно-строительного процесса имеют строго регламентированные функции, реализуемые через определенные права и обязанности, закрепляемые в соответствующих договорных конструкциях.