Экономическая эффективность инвестиций в объекты недвижимости

РЕФЕРАТ 

по теме: 

«ЭКОНОМИЧЕСКАЯ  ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ

В ОБЪЕКТЫ  НЕДВИЖИМОСТИ» 

Введение 

     Важным  сегментом рыночной экономики является рынок недвижимости, включающий в  себя первичный и вторичный рынок. Если первичный рынок представляет собой рынок строительных услуг, то вторичный рынок характеризуется объектами недвижимости, используемыми для реализации целей социального и жилищного назначения [4, с. 301]. Наибольший интерес для инвесторов представляет коммерческая недвижимость на вторичном рынке. Инвестиции осуществляется не в строительство, а в покупку объектов недвижимости, в которое обеспечивают инвесторы получение доходов в будущем. Соотношение затрат (инвестиции) и доходов представляет собой основу для экономической оценки эффективности инвестиций в объект недвижимости.

     Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» установлено использование методов затратного, доходного и сравнительного подходов в оценки стоимости недвижимости. Если затратный подход определяет размер инвестиции в строительство нового объекта аналогичного оцениваемого объекту, то доходный подход позволяет оценить будущие доходы, а также риски связанные с получением этих доходов. Сопоставление полученных результатов позволяет инвестору оценить эффективность вложений в строительство нового или приобретение на вторичном рынке действующего объекта недвижимости [1].

     Цель  данного реферата состоит в анализе экономической эффективности инвестиций в объекты недвижимости. Цель работы предполагает решение следующих задач:

1. Проанализировать, изучить  нормативно-правовые акты и специализированную литературу по выбранной теме;
2. Ознакомиться с таким понятием как инвестиции, определить оценку эффективности инвестиций;
3. Изучить основные способы инвестирования в развитие недвижимости;
4. Выявить проблемы инвестирования в объекты недвижимости;
5. Сделать соответствующие выводы.

     При написании реферата был использован  аналитический метод. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Понятие инвестиций и оценка их эффективности 

     В отечественной литературе советского периода инвестиции рассматривались в основном под углом зрения капиталовложений, и поэтому категория «инвестиции» по существу отождествлялась с категорией «капиталовложения». Под капиталовложениями понимались затраты на воспроизводство основных фондов, их увеличение и совершенствование. Что касается инвестиций, то они трактовались как долгосрочное вложение капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и другие отрасли народного хозяйства [5, с. 59].

     Из  приведенных высказываний следует, что по существу инвестиции не только отождествлялись с капитальными вложениями, но и подчеркивался долгосрочный характер этих вложений.

     Подобные  взгляды были характерны вплоть до недавнего времени. С началом  осуществления в нашей стране рыночных реформ точка зрения на содержание категории «инвестиции» стала изменяться, что получило отражение в действующем законодательстве. Так в законодательстве Российской Федерации инвестиции определены как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины и оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта» [2, ст.1 п.1].

     В современной экономической литературе, посвященной финансовым аспектам функционирования экономики, инвестиции являются одной  из наиболее часто используемых категорий  как на микро-, так и на макроуровне. При этом, как правило, это понятие трактуется достаточно  
узко и противоречиво.

     Обобщая подходы к определению понятия  инвестиции, можно выделить следующие  признаки инвестиций, являющиеся наиболее существенными:

• потенциальная способность инвестиций приносить доход;
• процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активов экономического субъекта (предприятия);
• в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;
• целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);
• наличие срока вложения (этот срок индивидуален и определять его заранее неправомерно);
• вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственной экономической выгоды;
• наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер [6, с. 115].

     Таким образом, мы подошли к тому, чтобы  сформулировать определение понятия  инвестиции. Под инвестициями мы будем  понимать целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его  формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

     В зависимости от объектов вложения капитала выделяют реальные и финансовые инвестиции. Под реальными инвестициями понимается вложение средств (капитала) в создание реальных активов (как материальных, так и нематериальных), связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем. Под финансовыми инвестициями понимается вложение капитала в различные финансовые инструменты, прежде всего в ценные бумаги.

     С понятием реальных и финансовых инвестиций тесно связано понятие действительного  и фиктивного капитала. В экономической  литературе под фиктивным капиталом  понимаются обычно ценные бумаги. Действительный капитал вкладывается в производство, а ценные бумаги служат титулами собственности, представляющими этот капитал. В отличие от действительного капитала, вложенного в различные отрасли хозяйства, фиктивный капитал не имеет внутренней стоимости и не является реальным богатством, а поэтому не выполняет никакой функции в процессе капиталистического воспроизводства [11, с. 310].

     В общем понимании эффективностью называют степень достижения наилучших  результатов при наименьших затратах. Эффективность инвестиционного  проекта может рассматриваться как категория, отражающая соответствие инвестиционного проекта целям и интересам его участников. Для разных участников проекта его эффективность может быть различной. Финансово реализуемый проект может в то же время быть неэффективным для его участников.

     Эффективность инвестиционного проекта может  оцениваться как количественными (показателями эффективности), так и  качественными характеристиками.

     Показатели  эффективности участия в проекте  определяются как техническими, технологическими и организационными решениями проекта, так и схемой его финансирования.

     Расчет  эффективности могут выполняться  в текущих или в прогнозных ценах. На начальных стадиях разработки проекта можно проводить расчеты  в текущих ценах. Расчет эффективности  проекта в целом рекомендуется проводить как в текущих, так и в прогнозных ценах. При разработке схемы финансирования и оценке эффективности участия в инвестиционном проекте рекомендуется использовать только прогнозные цены.

     Следует также отметить, что во избежание  излишних сложностей при рассмотрении сущности и действия методов оценки эффективности, как правило, используют определенные допущения в части налоговой политики, инфляции и рисков, что, в свою очередь, реализуется в расчетах эффективности с помощью специальных программных продуктов [8, с. 57]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость 

     В экономической теории известны следующие  методы оценки инвестиционных проектов в условиях определенности (дисконтирование — это приведение всех денежных потоков в будущем (потоков платежей) к единому моменту времени в настоящем):

     1) методы, основанные на применении дисконтирования:

• метод определения чистой текущей стоимости NPV:
• метод расчета индекса прибыльности PI;
• метод расчета внутренней нормы рентабельности IRR;
• расчет дисконтированного срока окупаемости;

     2) метод, не использующие дисконтирование (эта группа методов является частным случаем первой группы):

• срок окупаемости инвестиций РР;
• коэффициент эффективности инвестиций ARR.

     Рассмотрим  первую группу методов.

     1. Метод NPV — определение разницы между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта и дисконтированной текущей стоимостью всех затрат:

            (или I₀), 

     где It — инвестиционные затраты в момент времени t;

     CF_t —денежный поток в период t.

     Положительное значение NPV свидетельствует о целесообразности принятия инвестиционного проекта, а при сравнении альтернативных проектов наиболее выгодным считается проект с большей величиной чистой текущей стоимости. Показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала коммерческой организации в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель аддитивен в пространственно-временном аспекте, т.е. NPV различных проектов можно суммировать.

     2. Метод рентабельности инвестиций  — рассчитывается индекс прибыльности  PI:

     Очевидно, что если:

     PI > 1. то проект следует принять.

     PI < 1, то проект следует отвергнуть.

     PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным, т. е. отдача на вложенный капитал равна вложенному капиталу.

     3. Метод расчета внутренней нормы  рентабельности.

     IRR — уровень рентабельности инвестиций, то есть ставка дисконтирования, при котором NPV=0:

где k — неизвестное.

     Смысл расчета внутренней нормы рентабельности при анализе эффективности планируемых  инвестиций заключается в следующем: IRR показывает ожидаемую доходность проекта, и, следовательно, максимально допустимый уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.

     4. Метод расчета срока окупаемости.

     Срок  окупаемости — это тот срок, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Этот метод особенно привлекателен при  следующих условиях:

1. все сравниваемые проекты имеют одинаковый период реализации;
2. все проекты предполагают разовое вложение средств;
3. ежегодные денежные потоки на протяжении срока жизни проекта примерно равны.

     Алгоритм  расчета срока окупаемости (РР) зависит  от равномерности распределения  прогнозируемых расходов и доходов от инвестиций. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя РР имеет вид:

5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций. Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиций, называемый также учетной нормой прибыли (APR), рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиций, коэффициент эффективности инвестиций определяется в процентах. Средняя величина инвестиций определяется делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее оценка должна быть учтена в расчетах. Иными словами, существуют различные алгоритмы исчисления показателя ARR, достаточно распространенным является следующий:

     Метод, основанный на коэффициенте эффективности  инвестиций, также имеет ряд существенных недостатков, обусловленных в основном тем, что он не учитывает временной  компоненты денежных потоков [6, с. 211].

     В целом методы дисконтирования более  совершенны, чем традиционные: они  отражают законы рынка капитала, позволяя оценить упущенную выгоду от выбора конкретного способа использования  ресурсов, то есть экономическую стоимость ресурсов [10, с. 37]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Особенности и оценка риска инвестирования  недвижимости 

     Недвижимость, благодаря своим основным свойствам, всегда являлась привлекательным объектом для инвестирования. Но, тем не менее, всегда возникает вопрос, в какую недвижимость выгоднее инвестировать, что предпочтительнее: квартира или дом, земля или новое офисное здание?

     Особенности инвестирования в недвижимость предопределяются следующими факторами:

1. Недвижимость тесно связана с землей (за исключением некоторых случаев, установленных законом) и её трудно переместить с места на место без нанесения объекту недвижимости ущерба. Именно поэтому инвестирование в недвижимость должно сопровождаться тщательной проработкой юридического вопроса о праве собственности на землю, на которой она располагается.
2. Недвижимость служит долгий срок, который исчисляется десятками и сотнями лет. Именно поэтому инвестиции в объекты недвижимости являются долгосрочными, приносящими доход в течение срока эксплуатации объекта.
3. Разные объекты недвижимости имеют разную инвестиционную привлекательность, которая обусловлена конструктивными, географическими, политическими, экономическими и иными факторами, которые установились в том месте, где располагается объект недвижимости. Каждый конкретный объект недвижимости уникален и фактически нет одинаковых объектов, что требует индивидуального подхода к оценке инвестиционных проектов.
4. Недвижимость трудно похитить, сломать или потерять при обычных условиях эксплуатации. Но в тоже время, недвижимость зачастую является объектом мошенничества и её можно лишиться юридически. Более того, недвижимости может быть нанесён ущерб пожаром, затоплением и другими аналогичными явлениями. Именно поэтому инвестирование в недвижимость всегда сопровождается её комплексным страхованием (страхование сделки от посягательства мошенников и т.п., страхование самого объекта от пожара, затопления и т.п.).
5. Высокая стоимость объекта недвижимости обуславливает необходимость специальных методов её финансирования (инвестиций), среди которых выделяют: собственное финансирование; кредитование; акционирование; лизинг и другие.
6. Перенос стоимости объекта недвижимости в процессе эксплуатации происходит постепенно посредством амортизации. Это позволяет включать (переносить) высокую стоимость объекта недвижимости в цену выпускаемой продукции частями, которые соразмерны с оттоком денежных средств на погашение задолженности по кредиту и по процентным платежам.
7. Полезность недвижимости обусловлена специфическими потребностями человека в жилой и производственной площадях. Эти потребности и определяют особый постоянный спрос на объекты недвижимости.
8. Инвестирование в объект недвижимости может изменять (увеличивать или уменьшать) стоимость прилегающих земель и других объектов недвижимости, что необходимо учитывать.
9. Стоимость недвижимости, как правило, увеличивается со временем с ростом доходов населения.
10. Сделки с недвижимостью строго регулируются государством, что также необходимо учитывать при инвестировании в объекты недвижимости [3, с. 190].

     Недвижимость, с одной стороны, является товаром (реальным активом), предназначенным для личного или производственного использования, а с другой стороны, недвижимость является финансовым активом, который может приносить доход. Эти особенности недвижимости непосредственно влияют на ее характеристики как объекта инвестирования и обуславливают выбор формы получения дохода от инвестирования в недвижимость. Поэтому в процессе инвестирования в недвижимость следует учитывать:

1. Особенности недвижимости как реального актива (стационарность, прочная связь с землей или неподвижность; уникальность и, как следствие, разнородность объектов недвижимости; ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли, а также низкой эластичности предложения объектов недвижимости; долговечность объектов недвижимости и длительность их создания), поскольку они значительно усложняют процесс оценки эффективности инвестиций;
2. Особенности недвижимости как финансового актива – неравномерность денежных потоков; необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций, а также профессионального управления объектом инвестирования; неоднородность, низкая ликвидность и высокие трансакционные издержки при осуществлении сделок; низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов; особенности ценообразования на рынке недвижимости; раздельные юридические права на отдельные части объекта недвижимости; сложность и гибкость системы финансирования, в том числе системы долевого участия; особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью; присущие только данному активу определенные виды рисков, связанные с неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости; территориальная локализованность рынков недвижимости [7, с. 301].

     В мировой практике привлекательность  инвестиций в недвижимость определяется следующими факторами: доходность инвестиций в недвижимость демонстрирует малую корреляцию с колебаниями цен на акции и облигации, что делает недвижимость привлекательным элементом инвестиционного портфеля, снижающим суммарный риск; значительную часть денежных потоков от недвижимости составляют текущие денежные потоки, а не прирост капитала (стоимости), что является весьма привлекательным для инвестиционных и пенсионных фондов, которым требуются источники стабильных доходов для выполнения своих обязательств; недвижимость показывает лучшие результаты по сравнению с акциями и облигациями в условиях инфляции.

     В условиях современной России к преимуществам  инвестиций в недвижимость можно  отнести: достаточно высокую и стабильную доходность, ликвидность и перспективность инвестиций; недооцененность отдельных объектов недвижимости и земельных участков под ними и другие.

     Инвестиции  в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения  процентных ставок, валютному риску, кредитному, бизнес-риску. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски.

     Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:

1. Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, то есть несистематические риски, и они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.
2. Систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости работоспособного населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.
3. Случайные риски как результат некачественного управления  
   объектами недвижимости.

     Риски, характерные для недвижимости, можно  рассматривать с различных точек  зрения:

• источники риска;
• уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы.

     Источниками риска могут быть:

• тип недвижимости (собственности, имущества);
• изменения соотношения предложения и спроса;
• местоположение (региональный риск);
• условия арендного договора и предоставления кредитов;
• физический износ (порча), старение;
• изменения в законодательном регулировании и изменения налогообложения;
• инфляция;
• возможности реинвестирования.

Риск  изменения соотношения предложения  и спроса постоянен. В силу цикличности  развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов.

     Риск  местоположения определяется условиями  местного рынка - перспективами социально-экономического развития региона, притоками и оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенной ситуацией в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталам, возможностями межэтнических и социально-экономических конфликтов, возможностью вооруженных конфликтов, экологией региона и т.д., то есть теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной.

     Арендный  и кредитный риски связаны  с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства.

     Риски физического износа и старения также  могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов и владелец должен либо тратить деньги на усовершенствование домов, либо терпеть более низкую занятость помещений и запрашивать меньшую арендную плату.

     Риск  законодательного регулирования и  изменения налогообложения заключается  в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость). Изменения  либо в законодательном регулировании, либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов от недвижимости по сравнению с ожидаемым.

     Риски инфляции и реинвестирования - относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Чем длиннее срок аренды, тем больше такой риск. В особом положении находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, которые содержат самый большой инфляционный риск из всех видов инвестиций собственного капитала из-за длительных сроков аренды.

     Риск  реинвестирования противоположен риску  инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Этот риск также меньше для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость [6, с. 290]. 
 
 
 

     Заключение 

     Недвижимость  как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями.

     Инвестиции  в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

     Оценивая  эффективность инвестиционного  проекта, следует учитывать и степень различного рода риска.

     Основной  задачей при анализе эффективности  инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, прогнозируемых при реализации проекта. Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта. Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности вложения средств в объекты недвижимости.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы 

1. Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135 – ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ).
2. Закон Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999г. №39 – ФЗ.
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. – СПб.: Питер, 2008. – 512 с.
4. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России: Учебное пособие. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 816 с.
5. Воронцов Л.Д. Инвестиции в строительство. Проблемы учета и налогообложения // Главбух, 2007 – №2. – с. 58-66.
6. Деева А.И. Инвестиции: Учебное пособие. – М.: Экзамен, 2009. – 319 с.
7. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: КноРу, 2009. – 344 с
8. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности / В.В. Ковалев – М.: Финансы и статистика 2009. – 512 с.
9. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. – Д.: Феникс, 2008. – 347 с.
10. Осадчий Н.М. Российский фондовый рынок: стоимость, структура, динамика // Мировая экономика и международные отношения, 2009. – 35-44с.
11. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость: Учебное пособие – СПб.: МКС, 2009. – 429 с.