Экономическая оценка земельных участков как неотъемлемой части аграрной реформы России

Федеральное агентство по образованию РФ

Волгоградский Государственный  Архитектурно-Строительный Университет

Кафедра Экономики и управления проектами в строительстве

РЕФЕРАТ

по дисциплине: «Экономическая оценка земельных участков»

«Экономическая оценка земельных участков как неотъемлемой части аграрной реформы России»

Выполнила:

ст.гр.ЭУП 3-07

Абрамова А.В.

Проверил:

Клюшин В.В.

Волгоград 2012

Содержание

Введение……………………………………………………………….…….3

1. Рынок земли: его элементы  и особенности…………….…….….…….5

2. Государственное регулирование  аграрных соглашений……………..9

3. Проблемы функционирования  земельного рынка в Российской  Федерации……………………………………………………………………….16

Заключение………………………………………………………………….23

Список использованной литературы……………………………………...25

Введение

Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей. Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти  богатства - её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном почвы.

Проблема совершенствования  правового регулирования земельных  отношений в России в последнее  время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но и в обществе в  целом. Мнения участвующих в дискуссии  сторон порой противоположны, но все  сходятся в одном: действующее земельное  законодательство не соответствует  современным потребностям регулирования  земельных отношений, так как  Россия перешла на качественно новые  отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

Провозглашая право свободного владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом. И поэтому мы бы хотели рассмотреть  вопрос о земельном рынке, который  стал интересовать все более широкие слои населения нашей страны.

Понятие “рынок земли” на современном  этапе было введено после периода, когда про него практически никто  не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

Глобальные преобразования и изменения системы ценностей  породило значительный интерес общества к земельной проблеме.

Целью написания этой работы является попытка анализа земельного в современной России, его проблем  и перспектив развития.

В соответствии с целью  работы были поставлены следующие задачи:

- изучение теоретических  основ рынка земли, его элементов  и особенностей.

- анализ государственного  регулирования аграрных отношений.

- выявление проблем функционирования  земельного рынка в Российской  Федерации и выработка основных  направлений их решения.

Бесплатность пользования  землей являлось одной из главных  причин неэффективного использования  в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

1. Рынок земли:  его элементы и особенности

В социально-экономическом  развитии общества земельным ресурсам, землепользованию и земельным отношениям всегда принадлежит ведущая роль. Поэтому характер и масштабы земельных  преобразований следует рассматривать  как один из решающих факторов, которые  определяют темпы и эффективность  развития национальной экономики, становления  рыночных отношений.

Со времени проведения земельной реформы (1990 г.) в России создан новый земельный строй. В  частности, ликвидирована государственная  монополия на землю, осуществлен  переход к многоукладному землепользованию и многообразию форм собственности  на землю, внедрено платное землепользование. Созданы объективные условия  для разграничения государственной  земельной собственности и развития рыночного оборота земельных  участков. Земля, кроме ее традиционных особенностей (территориальный базис, средство производства, природная среда  и т.п.), стала объектом недвижимости и правовых гражданских отношений.

Однако реформирование земельных  отношений и системы землепользования до настоящего времени, с одной стороны, не дало положительных (особенно в аграрной сфере) результатов и не решило главной  задачи - обеспечение рационального  экологически безопасного и эффективного использования и охраны земельно-ресурсного потенциала, а с другой, - создание отвечающей интересам страны и новым  условиям системы государственного управления и регулирования земельных  отношений. Означенные проблемы следует считать весьма актуальными и требующими уже сегодня неотложного решения, так как особенности новых земельных отношений и системы землепользования страны требуют адекватного управления земельно-ресурсным потенциалом.

Управление земельно-ресурсным  потенциалом страны охватывает весь спектр общественных отношений. Вместе с тем, земельные ресурсы как  основное национальное богатство имеют  ряд особенностей консервативного  характера, которые не зависят от системы общественных отношений  и которые не присущи другим средствам  производства. В частности, земля является продуктом природы и возникла независимо от деятельности людей, земля, в отличие от всех других средств производства, в процессе использования не амортизируется и не уменьшает свои полезные свойства, использование земли связано с постоянством местоположения и ограниченностью пространства, в то время как иные средства производства в меру развития производительных сил количественно увеличиваются и качественно видоизменяются.

Система землепользования представляет собой важнейшую составляющую общей  системы природопользования и хозяйствования, выполняющую особую целевую функцию - обеспечение рационального распределения  и эффективного использования земли, как пространственного базиса размещения производительных сил и жизненно важного природного ресурса общества. Особенно важна эта функция в  сельском хозяйстве, где система  землепользования является неотъемлемой частью региональных агроэкономических  систем. Она представляет собой пространственную структуру, формируемую на принципах  ее устойчивого развития, стабильности целевого использования земельных  ресурсов и создания условий для  нормального ведения хозяйства. Механизм функционирования такой системы  должен формироваться с учетом правовых, экономических, социальных, экологических, природных и других территориальных  особенностей, как на уровне региона, предприятия, так и на уровне его  внутрихозяйственных подразделений. Параметры конкретного землепользования должны обеспечивать его обладателю устойчивость и долговременность удовлетворения потребностей. Стратегически образование  гибкой и многообразной системы землепользования предполагает рациональное сочетание индивидуальных хозяйств, и корпоративных агропромышленных объединений, принципиально новых форм кооперативов и объединений в рамках единой собственности и в определенной мере сохранивших свой статус коллективных хозяйств. Только в этом случае система будет гибкой и динамичной.

Что касается территориального развития России в целом, то здесь  опорными (реперными) точками являются следующие: территориальные и межрегиональные пропорции народного хозяйства, отраслевые и региональные производственные связи, региональные особенности размещения и использования природных ресурсов, направления инновационного развития, территориальная организация размещения населения, формирование региональных народнохозяйственных и территориально-производственных комплексов, проблемы развития Севера и Дальнего Востока.

Земля - особый, наиболее ограниченный и дефицитный ресурс современного мирового сообщества. Специфичность земли состоит в том, что она одновременно выступает в пяти ипостасях: земля - территория страны, главная государствообразующая составляющая; земля - всеобщий пространственный базис, постоянно поддерживаемый за счет определенного соотношения категорий земель; земля - главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве; земля - основной компонент окружающей природной среды; земля - кладовая водных, минеральных, лесных и других ресурсов.

Началом земельных преобразований в России послужило принятие в 1990 г. закона «О земельной реформе». Основные результаты проводившейся в 1990-2007 годы в России земельной реформы: ликвидирована государственная монополия на владение землей; осуществлен переход к платному землепользованию; созданы условия для гражданского оборота земельных участков; сформирован слой крестьянских (фермерских) хозяйств; созданы целевые земельные фонды; на качественно новом техническом и технологическом уровнях развернута система государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество; введен в действие Единый государственный реестр земель; созданы сертифицированные специальные программные продукты, обеспечивающие автоматизированное ведение земельного кадастра; развернуты соответствующие автоматизированные программно-технические комплексы; завершена для целей налогообложения государственная кадастровая оценка всех категорий земель Российской Федерации; подготовлены необходимые кадры в области регулирования земельных отношений; начато преобразование государственного кадастра в комплексный территориальный кадастр недвижимости.

В России фактически созданы  основы нового земельного строя. Его  характеризуют: современная законодательно-нормативная  база; многообразие форм собственности  на землю; многоукладное и платное  землепользование; обеспечение населения  страны земельными участками; современная  система кадастра и регистрации  прав на землю.

Что касается отдельных регионов страны, то каждый из них имеет природную  специфику, территориальные особенности, в нем складываются своеобразные экономические и социальные условия. Большие пространства России имеют  самые различные климатические  условия, что предопределяет и региональные особенности организации хозяйства. Особое значение имеет территориальное  распределение агроклиматических  ресурсов. Тепло, свет, влага столь  же необходимы для жизни растений, как и поставляемые почвой питательные  вещества.

Глобальная зависимость  современной экономики любой  страны, в том числе и России, от складывающихся тенденций и направлений  мировой экономики в целом  предопределяет направления нового подхода к территориальному использованию триады важнейших ресурсов: земельных (продовольствие), лесных (древесина), водных (пресная вода). Оценка резервов и возможностей наращивания производства продовольствия показывает, что Россия для этого имеет в мире наиболее благоприятные условия.

Земельные ресурсы - самая потребляемая часть окружающей природной среды, экономическая нагрузка на которую имеет постоянную тенденцию возрастания, и, что особо важно, земельные ресурсы представляют пространственную гарантию нормальной жизни и деятельности для нынешнего и будущих поколений. Государственное регулирование отношений на рынке земли РФ рассмотрим в следующей главе.

2. Государственное  регулирование аграрных соглашений

Земельная политика - это  сфера деятельности по управлению политическим, социальным и экономическим развитием  страны в пространственном аспекте, а стратегия земельной политики - это долгосрочные наиболее принципиальные установки и планы деятельности государства и его региональных органов управления, направленные на разрешение главных проблем и  задач территориального развития.

Основной целью государственной  земельной политики является создание условий для динамичного, сбалансированного  социально-экономического развития Российской Федерации и ее регионов, повышения  качества жизни населения, обеспечение  реализации гарантированных государством социальных стандартов для каждого  его гражданина независимо от места  проживания, а также углубление процессов  рыночной трансформации на основе роста  потенциала регионов, повышения действенности  управленческих решений, усовершенствования работы и взаимодействия органов  государственной власти и органов местного самоуправления.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подп. 1 п. 1 ст. 6 Кодекса земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного и прежде всего земельного законодательства.

Подпункт 2 п. 1 ст. 6 Кодекса  в качестве объекта земельных  отношений называет земельный участок, юридическое определение которого установлено в п. 2 этой же статьи. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских  прав, вещью в гражданско-правовом смысле. Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям  гражданского и земельного законодательства, может предоставляться гражданам  и юридическим лицам, быть предметом  сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются вещные и иные права на землю. В этом качестве он является объектом не только земельных (связанных с использованием и  охраной земель), но и множества  гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных.

Объектом земельных (и  в определенных случаях гражданско-правовых) отношений может быть также часть  земельного участка. В случаях, когда  в соответствии с законодательством  земельный участок приобретает  качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий  земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком  случае приобретает статус самостоятельного земельного участка.

Земельный участок как  объект земельных отношений - это  часть поверхности земли (в том  числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из данного определения следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Это касается и способности земельного участка быть объектом прав на землю.

Установление фактических  границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое  включает, в частности, мероприятия  по изучению состояния земель, планированию и организации рационального  использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства  и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).

Правовое регулирование  отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Кодекса, осуществляется ФЗ от 18.06.2001 "О землеустройстве", другими федеральными законами и  иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе  ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми  актами субъектов Федерации.

Для того чтобы земельный  участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских  прав, он должен пройти государственный  кадастровый учет по правилам ст. 70 Кодекса. Это касается любых земельных  участков, в том числе лесных участков.

Каждый земельный участок  относится к той или иной категории  земель, что предопределяет назначение участка и его разрешенное  использование. Напомним, что в императивной норме п. 1 ст. 7 Кодекса исчерпывающим  образом перечислены семь категорий  земель, на которые по целевому назначению подразделяются все земли в Российской Федерации:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли населенных пунктов; 

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли  для обеспечения космической  деятельности, земли обороны, безопасности  и земли иного специального  назначения;

4) земли особо охраняемых  территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда; 

7) земли запаса.

Понятие, состав и основные правила использования земель каждой из указанных категорий установлены  в специальных нормах Кодекса, которые  сгруппированы в пяти последних  его главах. Землям сельскохозяйственного назначения посвящены положения гл. XIV, землям населенных пунктов - гл. XV, землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения - гл. XVI, землям особо охраняемых территорий и объектов - гл. XVII, землям лесного фонда, землям водного фонда и землям запаса - гл. XVIII Кодекса.

Иные, помимо названных в  п. 1 ст. 7 Кодекса, категории земель в  Российской Федерации земельным  законодательством не могут быть предусмотрены, за исключением случая внесения соответствующих изменений  в указанную статью. Из этого, в  частности, следует, что каждый конкретный земельный участок (часть поверхности  земли, в том числе почвенный  слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке) может быть отнесен только к одной, определенной категории земель.

Отнесение земель к той  или иной категории, перевод их из одной категории в другую осуществляется по правилам ст. 8 Кодекса.

Земли всех категорий используются в соответствии с установленным  для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той  или иной категории и разрешенного использования в соответствии с  зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются  федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования  из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без  дополнительных разрешений и процедур согласования.

Регламентируя градостроительное  зонирование, ГК РФ устанавливает требования к правилам землепользования и застройки, порядку подготовки проекта указанных  правил, их утверждения и изменения, определяет порядок установления территориальных  зон, виды и состав таких зон, вводит правила о градостроительных  регламентах, видах разрешенного использования  земельных участков и объектов капитального строительства и регулирует другие отношения.

Перечисленные в п. 1 ст. 5 Кодекса субъекты земельных отношений  являются также участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством. В этом качестве они и наделяются сущностными признаками тех или  иных участников земельных отношений  в зависимости от видов принадлежащих  им прав на земельные участки (см. п. 3 ст. 5 Кодекса). Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Российской Федерации), государственным образованиям (субъектам Федерации), а также муниципальным образованиям. Это положение соответствует конституционному принципу, согласно которому земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

Граждане, являющиеся субъектами прав на земельные участки, должны обладать правоспособностью и дееспособностью  в соответствии с гражданским  законодательством. Напомним, что правоспособность гражданина - это его способность  иметь гражданские права и  нести обязанности (гражданская правоспособность). Она признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ).

Основные характеристики содержания права собственности  одинаковы для любой формы  собственности и определены в  ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Реализация прав собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком регулируется ГК РФ, Кодексом, Вводным законом с  учетом особенностей, установленных  Законом РФ от 21.02.1992 в редакции ФЗ от 03.03.1995 "О недрах", ГрК РФ, ВК РФ, ЛК РФ и законодательством об охране окружающей природной среды. Распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляется по специальным правилам, установленным ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В отличие от ЗК 1991 г., в ст. 40 Кодекса перечень прав собственников земельных участков по использованию таких участков существенно расширен.

Отношения по использованию  недр на территории РФ регулируются Законом  РФ от 21.02.1992 в редакции ФЗ от 03.03.1995 "О  недрах", согласно ст. 19 которого собственники земельных участков имеют право  по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство  подземных сооружений для своих  нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В соответствии с ч. 3 ст. 9 нового ВК РФ физические и юридические лица приобретают право пользования подземными водными объектами по основаниям и в порядке, которые установлены законодательством о недрах.

Разрешенное использование - это использование земельных  участков с учетом ограничений на использование земель, устанавливаемых  законодательством.

Статьей 44 Кодекса установлены  три основания прекращения права  собственности на земельный участок: а) отчуждение собственником своего земельного участка; б) отказ от права  собственности на земельный участок; в) принудительное изъятие земельного участка у собственника. Для сравнения  отметим, что ГК РФ в ст. 235 в качестве оснований прекращения права  собственности называет также гибель или уничтожение имущества и  утрату права собственности на имущество  в иных случаях, предусмотренных  законом.

Таким образом, приходим к  выводам, что государство регулирует отношения на земельном рынке  посредством таких законодательных  актов как Конституция РФ, Гражданский  кодекс, Земельный кодекс, Налоговый  кодекс и прочих федеральных и  региональных законов и законодательных  актов, однако на данном этапе развития российское законодательство не полностью  удовлетворяет потребностям современного рынка земли, что вызывает сложность  дальнейшего полноценного его развития. Именно этот вопрос будет рассмотрен в следующей главе работы.

3. Проблемы функционирования  земельного рынка в Российской  Федерации

Земля - главный национальный ресурс, который относится к длинным  активам. Нигде в мире земли (особенно сельскохозяйственные) не обращаются свободно на рынке, обязательно во всех странах введены определенные ограничения, чем ценнее земля по местоположению, тем больше ограничений. Практика землепользования России показала, что отсутствие таких  ограничений, особенно в пригородных  и курортных зонах, а также  в населенных пунктах, привело к  возникновению феномена огромного  теневого рынка земли. Цивилизованный земельный рынок в стране не уложился в нормальное, контролируемое государством русло в итоге таких обстоятельств, как отсутствие системы соответствующих законодательных актов, длительная проволочка с их принятием, а также ликвидация в стране в 2000 году соответствующей земельной службы (для справки: Россия почти единственная в мире страна, располагающая уникальным по размеру земельным пространством, не имеющая на сегодняшний день специализированной земельной службы). Практика показывает, что везде и всегда вопросы функционирования и использования земли находятся в сфере приоритетных государственных интересов.

Несмотря на все проблемы развития рынка земли в Российской Федерации, намечаются тенденции его  увеличения в последние годы как  в качественном, так в количественном выражении. Однако для формирования устойчивого, отвечающего требованиям современной экономики рынка земли необходимо принимать действенные меры по его регулированию и развитию.

К 2020 году в развитие экономики  страны по плану Путина предусматривается  вложить 25 трлн. рублей, что позволит резко расширить экономическое  освоение и обустройство территорий, оказать существенное влияние на хозяйственную деятельность, экономическую  и социальную структуру всей системы  регионов страны. Задача заключается  в организации эффективного использования  этих огромных средств путем научно-обоснованной, рациональной территориальной организации  хозяйства, планомерного размещения производительных сил по регионам страны, целенаправленного  формирования комплекса хозяйства  в каждом регионе. Земельная политика становится важнейшим звеном в реализации плана Путина и в дальнейшем эффективном  развитии экономики России.

Проблема организации  системы управления земельно-ресурсным  потенциалом страны заключается  в обеспечении рациональных масштабов  государственного вмешательства в  процессы распределения, использования  и охраны земли, в формировании эффективных  механизмов объединения административных и рыночных способов регулирования  этих процессов, в поиске оптимальных  организационных структур и форм управления данными процессами. Эти действия одновременно должны быть направлены на стимулирование деловой, инвестиционной активности и повышение эффективности использования земельной собственности, которая как объект предпринимательской деятельности служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с соответствующим доходом, что в условиях рынка является определяющим для каждого землевладельца и землепользователя.

Сложившееся сегодня положение  с регулированием земельных отношений  в России является результатом того, что в стране политические интересы и ведомственные амбиции превалируют  над общими экономическими соображениями  и целями, реализация земельной политики не является всесторонней и последовательной, неэффективен контроль над земельной  политикой и ее реализацией, имеет  место дублирование обязанностей по осуществлению земельной политики восемью федеральными ведомствами, недостаточна институциональная готовность к реализации механизмов передачи государственных земель другим землепользователям, отсутствуют финансовые механизмы, основанные на залоге земли, нарушен баланс между хозяйственным освоением земель и защитой их от деградации.

Процессы земельных преобразований в России пока еще протекают непоследовательно, бессистемно и крайне медленно. Нуждается в дальнейшем совершенствовании система земельного законодательства, на государственном уровне отсутствует четкая и последовательная концепция реализации земельной политики, размыта система управления в области земельных отношений, принципы налогообложения недвижимости и взимания арендной платы явно устарели и требуют пересмотра, средства от земельных платежей расходуются в основном не на проведение земельных преобразований и улучшение недвижимости, чем нарушается действующее законодательство, до сих пор не проведено разграничение земель государственной собственности, в аграрном секторе земельные преобразования не решили возложенных на них задач увеличения продуктивности сельскохозяйственных земель и их охраны, не используется экономический потенциал недвижимости как источник инвестиций, не создана система ипотечного кредитования под залог земли, практически свернуты землеустроительные работы, отсутствует доступ граждан и юридических лиц к информации об объектах недвижимости и прав на них.