Экономическая сущность и механизм аренды

Содержание

Содержание 2

Введение 3

1. Основные понятия и функции аренды 4

2. Экономическая сущность и механизм аренды 10

Заключение 15

Список использованной литературы 16

Введение

Во время затяжного переходного  периода в Российской Федерации, который длится уже более 20 лет, предприниматели  столкнулись с рядом пролем и одной из самых важных стала проблем приобретения предметов производства.

Можно конечно попытаться самостоятельно оплатить приобретение и монтаж нового оборудования. Но при этом придется изъять из оборота некоторое количество средств, что могут себе позволить  лишь немногие предприятия. К тому же для того чтобы выделить эти средства на покупку оборудования, необходимо заплатить налог на прибыль.

Другим источником финансирования может стать привлечение кредита. Но кредиторы на сегодня не имеют  «длинных» ресурсов для финансирования инвестиционных проектов и предъявляют  жесткие требования по обеспечению  кредита, в том числе в форме  залога недвижимости, что для заемщика довольно дорого.

Выходом из сложившейся ситуации стали  аренда и лизинг основных средств. Причем если аренда используется российскими  предпринимателями довольно длительное время, то практика применения такого вида аренды как лизинга России насчитывает  немногим более десяти лет. Мировой  опыт лизинговой деятельности имеет  более чем сорокалетнюю историю. В настоящее время в России удельный вес лизинга в общем  объеме инвестиций в производство, по оценкам различных авторов, не превышает 1,5%, но рынок лизинговых операций в России оценивается как чрезвычайно емкий, способный принести значительные доходы всем участникам.

Для российских и зарубежных партнеров, несомненно, важным являются вопросы  бухгалтерского учета арендных и  лизинговых операций, рационально обоснованной амортизационной политики предприятий и возможности ее гибкого использования при поставках оборудования по лизингу и аренде внутри России и из-за рубежа.

1. Основные понятия  и функции аренды

В переводе с латинского аренда означает найм или Договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.  Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

Основная форма выражения таких  взаимоотношений – Договор. Почему? Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую  могут облекаться различные по характеру  общественные взаимоотношения.

Целью аренды, является обеспечение  передачи имущества во временное  пользование, при этом пользование  подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное  приобретение плодов и доходов.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности  и состояние производственных сил  и прежде всего рабочей силы.

Изолированное рассмотрение аренды в  отрыве от ее материального содержания - производственных сил или от собственной  формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить  экономическую сущность этой системы  хозяйствования. Подлинная аренда имеет  место в тех случаях, когда  применяемая форма производства ведет к возникновению общей  совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. В то же время  любой вид собственности не исключает  арендную форму ее использования.

Аренда – это наем не работников, а имущества. Следовательно, она  является не формой организации труда, а способом реализации отношений  собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности (таблица 1).

Таблица 1 Качественные различия отношений  аренды и найма

В арендных коллективах человек  становится не только работником, но и  хозяином, не только исполнителем, но и  распорядителем, что приводит в действие большие резервы повышения эффективности производства. Эта форма организации производства позволяет работнику выполнять в дополнение к прямым еще и управленческие функции, принимать ответственные решения вместе с товарищами по трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются  как тождественные. Различие между  ними имеет место лишь в отношении  жилых помещений, которые могу сдаваться  и в найм (социальный или коммерческий) — гражданам, и в аренду — юридическим лицам.

В качестве одного на элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших по становлению и развитию предпринимательской деятельности .

Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в  арендной деятельности как в любом  экономическом процессе, следует выделять вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь, воздействует на содержание и не существует без него.

Аренда является организационной  формой производства, выражающей отношения  собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое самостоятельное  явление, как рыночная экономическая  категория она имеет свое собственное  содержание и различные формы  проявления, которые можно представить  с разной степенью конкретности.

Особенности построения арендной системы  хозяйствования зависят от многих условия, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степень  хозяйственной и экономической  самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций – планирования, организации  производственных и трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической самостоятельности  арендатора во многом определяется объемом  арендуемых вещественных элементов  производства. В практике существуют с различными модификациями два  основных варианта:

1. когда арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда, которая преобладала на первом этапе ее распространения в России (1987-1991гг.).
2. когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап аренды наступил в России в основном в связи с проведением в 1992г. приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местном  объекта и субъекта аренды в системе  разделения труда в обществе или  в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности  и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это свободная  аренда, при которой не делается ограничений в характере использования  земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими  исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической  обстановкой и по рыночным ценам  реализует получаемую продукцию  по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая  использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид – это целевая  аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях – для  выполнения обязательных поставок продукции  в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор  может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно  полученную продукцию по рыночным ценам  в любом месте (рис. 1).

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь  созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более  детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и  варианты по формам и способам изъятия  арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Рис. 1. Виды аренды

Арендная деятельность допускается  в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

• земельных участков и других обособленных природных объектов;
• предприятий и других имущественных комплексов;
• отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или  оборотоспособность которого ограничена – атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги.

Установлены ограничения и для  сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного  фонда допускаются только на основании  лицензий, выдаваемых уполномоченными  государственными органами.

2. Экономическая сущность и механизм аренды

Арендные отношения реализуются  с помощью разнообразных рычагов  и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические  формы: арендная плата и арендный доход (рис. 2).

Рис. 2. Структура арендных отношений

С помощью аренды соединяются два  важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие  арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, - расширенное  воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как  самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или  его модернизации – прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем  образуют арендные платежи, которые  отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности  на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение  доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и  размер арендных платежей. Именно в  них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб  собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам  одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает  материальные стимулы или даже исключает  объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование  как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный  участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного  процента. Точно так же при сдаче  в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом. В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

• состав платежей;
• размер платежей;
• способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных  отношений отдельные структурные  элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций  имеет важное теоретическое и  практическое значение. Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата выполняла  кроме возмещения еще и стимулирующую  функцию, она должна включать сверх  суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты  часть прибыли в относительном  размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

1. Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
2. Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
3. Налог на имущество (Ни);
4. Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

Первые три элемента образуют в  составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.:

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па

Наиболее сложным и спорным  остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия  на землю как объект хозяйства, связанная  с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который  вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься  не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает  общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор  должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому   строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Следовательно, в сельском хозяйстве  базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования  земельных угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в  зависимости от качества земель создает  неодинаковое количество потребительских  стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара  лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует учитывать  отличие дифференциальной ренты  I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение.

В зависимости от конкретных условий  может применяться один из видов  арендных платежей или соответствующая  комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в  определенном размере от стоимости  сдаваемого в аренду недвижимого  имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные  или компенсационные платежи, когда  расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных  услуг. Такая форма позволяет  начинающим предпринимателям сначала  развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Заключение

Таким образом, рассмотрев экономическую сущность арендных отношений можно сказать, что арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

С помощью аренды соединяются два  важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие  арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, - расширенное  воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как  самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или  его модернизации – прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем  образуют арендные платежи, которые  отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности  на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение  доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.

Список использованной литературы

1. Г. Шапкина. Договор аренды – «Хозяйство и право» №7, 2003г.
2. Б.Д. Завидов. Договор аренды в современном гражданском праве России – ИПС «Консультант Плюс3000», 2004г.;
3. К. Сусанян. Лизинг, бартер, товарообмен с зарубежными партнерами - М., 2002;
4. В.С. Мельников. Лизинговые сделки – «Современное право», №2, 2004г.;
5. А.Н. Харин. Залог предмета лизинга – «Современное право», №9, 2003г.;
6. Н.Г. Доронина, Н.Г. Семилютина. Обзор законодательства об иностранных инвестициях – «Право и экономика», №3, 2003г.;
7. В. Погуляев. Коммерческая тайна и ноу-хау – «ЭЖ - Юрист», №18, 2004г.;
8. И. Зенин, Е. Моргунова, В. Погуляев. Что такое информация и как ее защищать – «Закон», №12, 2002г.;
9. А.П. Сергеев. Право интелектуальной собственности в Российской Федерации. Учебник. Издание 2, переработанное и дополненное – М.: ПБОЮЛ Гриженко Е.М., 2001г.;
10. И. Рыкова. Коммерческая концессия – франчайзинг? - Оборудование, рынок, предложения, цены (приложение у журналу «Эксперт») №2, 2001г.;
11. О.А. Орлова. Место и роль договора коммерческой концессии в системе гражданско-правовых договоров. – «Законодательство и экономика», №6, 2003г.;
12. Ю.В. Романец. Система договоров в гражданском праве России, М., 2001г.;
13. А.Ю. Бушев, О.А. Городов, Н.С. Ковалевская. Коммерческое право. Учебник – СПб, 2007г.;
14. В. Евдокимова. Франшиза и договор коммерческой концессии – «Хозяйство и право» №12, 2007г.;
15. Н.А. Зорин. Популярно о коммерческой концессии – «Современное право», №2, 2002г.