ПОДОЛЬСКИЙ СОЦИАЛЬНО СПОРТИВНЫЙ ИНСТИТУТ

                                                  Мененджемент 
 
 

                                              Реферат по предмету:

                                                         Статистика. 
 
 
 

     Экономико-статистический анализ

     рынка жилья Хабаровского края 
 

     Выполнил  студент группы 32ДМО:

     Кузнецов  Григорий Алексеевич 
 

     Проверил  преподаватель:

     Радайкин  Максим Фёдорович

     с оценкой__________________

     ___________________________ 
 
 
 
 
 
 
 

                                                           Подольск 2012 

                                                 Содержание 
 
 
 

Введение

       Актуальность  работы заключается в том, что строительный комплекс России, создавая жизненно необходимый продукт как для производства, так и социальной сферы, всегда был в привилегированном положении. Это касалось и Дальнего Востока, который находился под патронажем государства, где реализовывались крупномасштабные производственные и социальные проекты, опережающими темпами строилось жилье. Коммерциализация экономики кардинальным образом изменила отношение государства к восточным и северным регионам России. Начался процесс разрушения копившегося десятилетиями социохозяйственного потенциала, что определило негативные демографические процессы. Невостребованный в своих прежних масштабах строительный комплекс начал деградировать. Жилищное строительство структурно повернулось в сторону элитных проектов, формируя тем самым определенные ценовые тенденции.

       При расширяющемся многообразии проектов жилищного домостроения рядовое жилье оказалось на обочине этого процесса. Но даже оно не по карману обычному жителю, соизмеряя его финансовые возможности и предлагаемые условия кредитных институтов. Это становится дополнительным фактором отъезда населения даже из наиболее привлекательных районов юга Дальнего Востока. На фоне складывающихся взаимоотношений с сопредельными странами, особенно Китаем, обостряются проблемы экономической безопасности.

       В подобных условиях настоятельной необходимостью стало решение проблемы доступности жилья в южных регионах Дальнего Востока, в частности, в Хабаровском крае.

       Цель  работы – провести экономико-статистический анализ рынка жилья в Хабаровском крае.

       Задачи  работы – изучить жилищную политику Хабаровского края, провести анализ состояния рынка жилья в Хабаровском крае, рассмотреть управление спросом на региональном рынке жилья.

1 Жилищная политика  Хабаровского края

      Строительный  комплекс Хабаровского края всегда являлся одним из самых крупных на Дальнем Востоке. Он выполнял не только сугубо краевые заказы, но и работал на весь регион. За годы рыночных преобразований объемы строительных работ существенно сократились и только после дефолта 1998 г. отрасль начала оживать.

      Сравнивая строительный комплекс Хабаровского края с наиболее крупными регионами Дальнего Востока, можно заметить, что по объемам работ он уступает только Республике Саха (Якутия), а если учесть ценовой фактор, то и превосходит её. Более значимы в крае и объемы проектно-изыскательских работ, что говорит о высокой инженерной обеспеченности отрасли. В то же время по среднегодовой численности работников и производительности труда в строительных организациях Хабаровский и Приморский края существенно уступают Республике Саха (Якутия) и Амурской области.

      Несмотря  на преобладание частной формы собственности (рисунок 1), Хабаровский край среди сравниваемых регионов имеет наибольшую долю строительных работ, выполняемую государственными предприятиями.  

Рисунок 1 – Структура объемов работ, выполняемых  по договорам строительного подряда предприятиями различной формы собственности в 2003 г., % ¹

      Обращает  внимание также высокий удельный вес услуг нестроительного характера в общем объеме работ, выполняемых строительными организациями. Невысокая доля амортизации в элементах затрат строительных организаций (1,6% в 2003 г. против 1,9% в Приморском крае и 2,6% в Республике Саха (Якутия)) говорит и о низком воспроизводственном потенциале отрасли.

      Проигрывает Хабаровский край сопредельным регионам в жилищном строительстве. Например, в 2001 г. здесь было введено общей площади жилых домов в 2,7 раз меньше, чем в Республике Саха (Якутия), при большей численности населения в 1,5 раза. Особенно это касается строительства жилья на селе, привлечения личных накоплений и кредитов банков (рисунок 2). Здесь отставание в 2003 г. против Республики Саха (Якутия) составило, соответственно, 5,9 и 4,5 раз, а Приморского края – 2,6 и 4,1 раз. В качестве положительного фактора можно отметить небольшое число зданий и сооружений, находящихся в незавершенном строительстве.

      Что касается развития коммунальной инфраструктуры, то здесь каких-либо особых тенденций не просматривается. Стабильно ведется строительство водопроводных, канализационных, газовых и тепловых сетей.

      Достаточно развита в Хабаровском крае промышленность строительных материалов. Особенно следует отметить в последние годы хорошую динамику производства пиломатериалов. 

 Рисунок 2 - Ввод в действие жилых домов, в том числе индивидуальных, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов в 2003 г., тыс. м²

 общей площади

      Для комплексной сравнительной оценки развития строительного комплекса Хабаровского края он сопоставлялся с близ расположенными регионами Восточной Сибири и Дальнего Востока по интегральному показателю. Как видно из рисунка 3, Хабаровский край в последние годы имеет хотя и неустойчивую, но благоприятную динамику. Интегральная оценка выросла с 5,5 до 6,2 единиц. Лидирует Республика Саха (Якутия). Хабаровский край опережает Приморский край и Читинскую область.

      Рисунок 3 – Интегральная оценка строительных комплексов восточных регионов России 

      Факторный анализ показывает, что Хабаровский край находится в группе лидеров по производству строительных материалов, объёмам проектно-изыскательских работ и динамика их положительная.

      Замыкающие позиции края –– по удельному весу домов, построенных за свой счет и с помощью кредитов, в общем вводе жилья. Снизился за рассматриваемый период и рейтинг по ценам на жилье на вторичном рынке.

2 Анализ состояния  рынка жилья в  Хабаровском крае

2.1 Сравнительный анализ состояния рынка жилья в региональном аспекте

       Являясь составной частью более общей  социохозяйственной системы Дальнего Востока, жилищное строительство Хабаровского края нельзя рассматривать вне складывающихся тенденций развития региона, имеющихся концептуальных проработок о его перспективе.

       Включение страны в зону Азиатско-Тихоокеанского региона, куда перемещается доминанта общемирового развития, может осуществляться только посредством Дальнего Востока. Через него Россия в ближайшем будущем может с наибольшей эффективностью реализовывать импульс развития. Поэтому сохранение и приумножение социально-экономического потенциала Дальнего Востока отвечает долговременным интересам России. Однако, с какими угодно производительными силами создать в регионе устойчивое хозяйство невозможно. Особенно это актуально для зон непосредственного соприкосновения интересов России и сопредельных стран. В полном объеме их может реализовать только россиянин, связавший свою судьбу с этой землей. Следовательно, ключевым элементом долгосрочной стратегии развития Дальнего Востока является формирование на юге региона постоянного населения. Это не всё, что нужно региону для устойчивого развития, но это первое, что ему нужно.

       В наиболее сложном положении оказались  северные территории Дальнего Востока. Наши социологические исследования 2002 –– 2005 гг. показали, что здесь настроения на выезд очень высокие. Но по мере расселения с севера на юг они снижаются (рисунок 4).

      В этой связи необходима и новая  модель размещения производительных сил Дальнего Востока. К таковой можно отнести формирование локальных зон интенсивного развития как точек ускоренного роста, создание высокоукладной экономики. Имея несравненные преимущества в эффективности, они способны дать и импульс развития сопредельным территориям.  

Рисунок 4 – Настроения населения Дальнего Востока на выезд по районам проживания, % от числа опрошенных 

      В Хабаровском крае имеются возможности для формирования трех специализированных зон интенсивного развития:

      г. Хабаровск – как селитебный административно-политический центр Дальнего Востока, который одновременно будет являться местом комфортного и безопасного проживания дальневосточников, политической столицей России на Дальнем Востоке, инновационным и торгово-транспортным логистическим центром региона;

      Комсомольский территориально-промышленный узел (гг. Комсомольск-на-Амуре и Амурск, а также Солнечный район, объединенные техноэкополисом «КАС») - как высокотехнологическая промышленная агломерация, включающая уникальный социохозяйственный комплекс (богатейшие природные ресурсы, диверсифицированную экономику, высокотехнологические производства, достаточно мощный, сконцентрированный в производственной сфере научный потенциал);

      Ванинско-Совгаванский промышленно-траспортный узел – как контактная структура интегрирования Дальнего Востока в Азиатско-Тихоокеанский регион, формирование которой обусловлено уникальным географическим положением, пересечением морских, железнодорожных, автомобильных и авиационных транспортных путей, наличием существующих портовых мощностей и возможностей их значительного увеличения.

      Политика  жилищного строительства в Хабаровском крае должна учитывать передислокацию производительных сил, концентрацию населения в зонах интенсивного развития. 

      Исходя  из вышеизложенных стратегических установок, проведены социологические исследования по жилищной проблематике г. Хабаровска. Здесь наиболее благоприятные возможности для активизации жилищного строительства, а сложившиеся проблемы и пути решения с усложняющим коэффициентом характерны и для других территорий края.

      В качестве экспертов выступили 30 ведущих  специалистов в разных аспектах, связанных со строительным комплексом Хабаровского края. Наиболее представительная социологическая информация получена в рамках стратегического плана развития г. Хабаровска. Методом случайной выборки опрошено 450 жителей из всех округов города.

      Прежде  всего, следует отметить, что большинство экспертов (85,7%) и респондентов (52,7%) видят г. Хабаровск потенциальным главным селитебным центром Дальнего Востока. Комфортным для проживания его считают 69,7% жителей. Большая часть из них не собирается уезжать (71,8%). Хотя по сравнению с опросом 1998 г. (93,0%) доля эта уменьшилась.

      Укорененность хабаровчан и привлекательность  города были бы выше, не будь такой острой жилищная проблема. Более трети настроенных на выезд (35,1%) в качестве главной причины называют неудовлетворенность жилищными условиями. В числе основных направлений повышения комфортности жизни в г. Хабаровске респонденты отметили повышение доступности приобретения жилья (49,8%). По значимости оно занимает второе место, уступая повышению уровня жизни. Эта же проблема главенствует в установках хабаровчан и на ближайшие 10 лет: улучшение жилья – 43,8%, приобретение квартиры - 25,4%, строительство дома – 7,9%.

      Проблема  жилья является сдерживающей причиной повышения рождаемости, а это – один из главных факторов неблагоприятной динамики населения на юге Дальнего Востока.

      Доступность жилья в значительной степени  определяется уровнем материального благосостояния жителей г. Хабаровска. Социологические исследования показали, что уверенность в своем материальном благосостоянии на ближайшие годы отметили только 24,6% респондентов; 57,8% имеют среднемесячные доходы на человека в семье до 6 тыс. руб.; 53,9% оценивают доходы своей семьи как низкие и очень низкие. Только 8,3% имеют возможность осуществлять накопления.

      Прибыль строительных организаций от продажи жилья наиболее значительна (в среднем 30 %) для элитных квартир и квартир улучшенной планировки, которые пользуются наибольшим спросом у населения с высоким уровнем доходов. При строительстве типовых квартир прибыль от продаж незначительна (до 10 %) и поэтому такое жилье в основном строится с участием бюджетных средств для отдельных категорий граждан (молодые семьи, работники бюджетных отраслей, военнослужащие и др.).

      Высокая стоимость продаж жилья на первичном  рынке обусловлена ростом себестоимости строительства из-за постоянного роста цен на энергоносители, строительные материалы, конструкции и оборудование. Структура сметной себестоимости строительства жилых домов в текущем уровне цен выглядит следующим образом: материальные затраты - 81,4 %, использование механизмов - 3,7 %, расходы на оплату труда - 6,4 %, накладные расходы - 8,5 %. За период 2003 – 2005 годов стоимость основных строительных материалов, изделий и конструкций возросла на 51,1 %, в том числе за счет увеличения:

• отпускных цен на энергоносители:
• тепловая энергия - на 5 %;
• электроэнергия - на 40 %;
• мазут - на 36 %;
• дизельное топливо - на 77 %;
• стоимости привозных материалов:
• металл - на 76 %;
• цемент - на 49 %;
• тарифов на железнодорожные перевозки - на 26 %;
• заработной платы рабочих - на 48 %.

      Предприятия края, обремененные высокими железнодорожными и энергетическими тарифами, а также отдаленностью от сырьевых и комплектующих источников, вынуждены поднимать отпускные цены на выпускаемую продукцию, что делает ее по отдельным позициям неконкурентоспособной (при равных показателях по качеству цены на аналогичную продукцию на 20 - 40 % превышают средние цены по России).

      Кроме того, на высокий уровень отпускных  цен на строительную продукцию краевых производителей в определенной мере влияют и завышенные размеры косвенных расходов (общепроизводственных и общехозяйственных), которые по отдельным крупным предприятиям составляют до 600% от основной заработной платы производственных рабочих. Это обусловлено низкой загрузкой существующих производственных мощностей, нерациональным использованием производственных площадей, нарушением оптимального соотношения численности основных и вспомогательных рабочих и инженерно-технического персонала.

      Удорожание  строительства жилья обусловлено  также преобладанием в настоящее время точечной застройки жилья по индивидуальным проектам.

      Стоимость одного кв. метра строящегося жилья  повышает и существующая практика возложения на застройщиков жилых домов затрат, связанных с дополнительными нагрузками по развитию и обустройству магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов инженерной (коммунальной) инфраструктуры. Доля расходов на строительство инженерных сетей составляет от 7 до 30 % сметной стоимости жилого объекта.

      В целях оказания поддержки социально незащищенным категориям граждан в крае активно ведется строительство жилья для ветеранов, молодых семей, работников бюджетных отраслей, сельских жителей.

      За  период 2002 - 2004 годов построено 3 специализированных дома для ветеранов Великой Отечественной войны на 106 квартир, 4 молодежных жилищных комплекса на 537 квартир, 350 квартир для работников бюджетных отраслей, введено 4,6 тыс. кв. метров жилья для переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда.

      В 2005 году за счет средств краевого бюджета сданы в эксплуатацию 3 дома ветеранов на 177 квартир в городах Хабаровске и Вяземском, в пос. Переяславка района имени Лазо, два жилых дома на 120 квартир каждый для молодых семей в городах Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре, для переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда введено 6,7 тыс. кв. метров жилья и до конца года планируется ввести еще 4,3 тыс. кв. метров.  

      В рамках краевой программы социально-экономического развития села с 2004 года ведется строительство  двухквартирных жилых домов в сельской местности.

      В рамках федеральной целевой программы "Жилище" на территории края с 1998 года действуют подпрограммы: "Государственные  жилищные сертификаты", "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф"; Федеральный закон "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"; с 2003 года - подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" и "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда".

      С начала действия названных подпрограмм  за счет адресных федеральных жилищных субсидий смогли улучшить свои жилищные условия 384 семьи военнослужащих, 22 семьи, пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС, 811 семей граждан, выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. В то же время федеральные жилищные субсидии не оказывают существенного влияния на объемы жилищного строительства, так как из-за высокой стоимости строящегося жилья и отсутствия механизмов использования жилищных субсидий (сертификатов) в долевом строительстве и ипотечном жилищном кредитовании они реализуются гражданами в основном на вторичном рынке.

      В целом следует констатировать, что  объемы средств, выделяемые из федерального бюджета, и ограниченные возможности краевого бюджета не могут обеспечить существенных темпов роста объемов жилищного строительства и решение жилищной проблемы для большей части нуждающегося населения.

      В ходе рыночных преобразований наблюдается  тенденция к снижению объемов жилищного строительства за счет средств предприятий и организаций для своих работников. В 2002 году доля средств предприятий в общем объеме инвестиций в жилищное строительство составляла 35 % (560,5 млн. рублей), в 2004 году - только 11,2 % (342,4 млн. рублей).

      В связи с этим возрастает роль рыночных схем финансирования жилищного строительства, одной из которых является ипотечное жилищное кредитование. За 9 месяцев 2005 года банками края предоставлено кредитов на покупку жилья в сумме 361,9 млн. рублей, из них ипотечных кредитов - 204,5 млн. рублей (для сравнения: в 2003 году - 35,4 млн. рублей, в 2004 году - 87,7 млн. рублей). Открытым акционерным обществом "Хабаровское краевое ипотечное агентство" в 2005 году выдано и рефинансировано займов на сумму 28,6 млн. рублей.

      Основными факторами, сдерживающими развитие в крае ипотеки, являются недостаточность долгосрочных кредитных ресурсов у банков, низкие текущие доходы населения, высокая банковская ставка по ипотечным кредитам.

      Средний размер ипотечных кредитов составляет 603,6 тыс. рублей, средний срок кредитов - 10 лет, процентная ставка колеблется от 15 до 18 % в рублях. Для получения ипотечного кредита сроком на 10 лет по действующим банковским процентным ставкам на приобретение только однокомнатной квартиры необходим совокупный денежный семейный доход в размере не менее 30 тыс. рублей, а достигнутый уровень номинальной начисленной заработной платы за 9 месяцев 2005 года в крае составляет 12,6 тыс. рублей. Поэтому круг целевых участников рынка ипотечного банковского кредитования пока ограничен.  

      В целях развития ипотеки в крае постановлением Губернатора Хабаровского края от 15 марта 2005 г. № 61 "О порядке предоставления жителям Хабаровского края государственной поддержки в строительстве жилья на условиях ипотеки с привлечением бюджетных средств" предусмотрена государственная поддержка отдельных категорий граждан в форме оплаты за счёт средств краевого бюджета части стоимости жилья, что позволяет уменьшить сумму запрашиваемого ипотечного кредита и снизить финансовую нагрузку на гражданина при погашении ипотечного кредита и процентов по нему.

      Увеличение  объемов жилищного строительства  сдерживает несоответствие стоимости жилья платежеспособному спросу населения. Показателем, характеризующим состояние рынка жилья, является коэффициент доступности, который отражает способность граждан приобретать жилье за счет собственных доходов за определенное число лет. Среднедушевой денежный доход населения края за 9 месяцев 2005 г. составил 8380,8 рубля. Для среднестатистической семьи из 3-х человек (в том числе 2 трудоспособных) коэффициент доступности приобретения стандартной квартиры (54 кв. метра) составляет 3,9 года на первичном рынке и 3,7 года на вторичном рынке.

      Темпы роста жилищного строительства  сдерживают также: недостаток свободных земельных участков, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; многоступенчатость и непрозрачность административных процедур предоставления земельных участков; сложность и затратность процедуры подключения планируемых объектов нового строительства к системе инженерной инфраструктуры поселений.

      Суммарно  все перечисленные факторы приводят к повышению стоимости строительства жилья и препятствуют развертыванию массового жилищного строительства на территории края.

      Таким образом, несмотря на создание в крае основ функционирования рынка жилья, из-за неразвитости рыночных институтов жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья, высокого уровня рисков и издержек на рынке реальное приобретение и строительство жилья с использованием рыночных механизмов доступно лишь ограниченному кругу граждан.

2.2 Оценка доступности  приобретения жилья  населением

       Социологические исследования по жилищной проблематике проводились по специальной анкете. Было опрошено 438 работников различных отраслей экономики (промышленности, строительства, финансов и кредита, здравоохранения, образования, мэрии г. Хабаровска и Правительства Хабаровского края) и студенты вузов.

       Полученные  данные показывают, что 39,9% респондентов обладают приватизированной жилплощадью. Если исключить тех, кто живет в квартире супруга или супруги (5,5%), то потребность в жилье испытывают как минимум 54,6% опрошенных. Это коррелируется с ответом респондентов по неудовлетворенности жильем (50,2%). Хотя улучшить свои жилищные условия надеются 79,8% респондентов.

       Распределение ответов по спросу на типы приобретаемого жилья говорит о том, что наибольший спрос на квартиры в кирпичном доме (29,2%). Есть интерес на дома в пригороде (16,9%) и малоэтажные дома (4,6%). Что касается размерных характеристик, то преобладает спрос на 3- и 2- комнатные квартиры (48,2 и 26,9%). Распределение ответов респондентов по источникам приобретения квартиры показали, что на собственные накопления надеются 31,6% респондентов.

       В качестве главных причин недоступности  жилья эксперты отметили его высокую стоимость (87,7%), низкий уровень доходов (76,7%) и высокие процентные ставки банков (60,0%). Как видим, оценки высокие и достаточно близкие. Жители г. Хабаровска тоже отметили эти факторы, но существенно опережающим здесь стала завышенная стоимость жилья. Более высокую оценку, чем у экспертов, получило также отсутствие доступных программ государственной и муниципальной поддержки жилищного строительства (рисунок 5).

       Экспертам и респондентам был задан вопрос: «Считаете ли Вы завышенной стоимость жилья в г. Хабаровске?». Как те, так и другие дали утвердительный ответ: соответственно, 93,3 и 87,8%. Расчет средневзвешенного значения оценок экспертов показал, что завышение составляет 1,5 раз.

       Что касается развития рынка недвижимости, то эксперты по трехбалльной оценке проранжировали основные сдерживающие факторы следующим образом: низкие доходы основной части населения, нуждающейся в жилье – 2,9; недостаточность проработки законодательной базы – 2,1; высокие налоги и преобладание элитного строительства -2,0; политическая нестабильность и высокий уровень преступности – 1,6 балл.  

       Рисунок 5 – Оценки экспертами и респондентами главных причин недоступности жилья в Хабаровском крае, %

       Оценка  доступности жилья базируется на данных статистической отчетности Госкомстата России. Рассчитывалась доступность жилья в Хабаровском крае за 2001 – 2003 гг., в сравнении с близ расположенными восточными регионами Российской Федерации. Она определялась количеством лет, которое получено как отношение стоимости однокомнатной квартиры общей площадью 30 м² на первичном и вторичном рынках для семьи из одного работающего к сложившейся среднемесячной начисленной заработной плате за минусом стоимости фиксированного набора потребительских товаров и услуг. Как видно из рисунка 6, в целом динамика в рассматриваемых регионах положительная. Доступность жилья на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном. В Приморском и Хабаровском краях доступность значительно уступает среднероссийской и другим восточным регионам. Так, в 2003 г. на первичном рынке такая доступность составляла в Хабаровском крае 35 лет, в Иркутской области – 21 год, Амурской области – 18 лет, а в среднем по России - 21 год. Аналогичные соотношения и по рынку вторичного жилья.

       Во  многом подобные соотношения определяются тенденциями основных показателей, влияющих на рынок жилья в Хабаровском крае. Как видно из таблицы 1, самыми низкими темпами растет ввод жилья. За период 2000 – 2005 гг. он вырос всего в 1,7 раз, а в 2001 – 2003 гг. строилось жилья меньше, чем в 2000 г. В последние годы в краевом строительстве постоянно увеличивается доля г. Хабаровска (2000 г. – 53,7%, 2003 – 71,9%). С получением статуса центра Дальневосточного федерального округа спрос на квартиры здесь особенно вырос, а динамика их строительства за ним не успевает. Это и определяет высокие темпы роста цен на первичном (3,4 раз) и вторичном (4,1 раз) рынках.

Таблица 1 – Темпы роста основных показателей, влияющих на рынок жилья на первичном и вторичном рынках, в Хабаровском крае в 2001-2005 гг., в % к 2000 г.