Имущественный налоговый вычет в 2009 г.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ  

    Имущественные налоговые вычеты предоставляются  в тех случаях, когда налогоплательщик осуществляет определенные операции с  имуществом. К таким операциям  относится (п. 1 ст. 220 НК РФ):

    1) продажа имущества;

    2) приобретение (либо новое строительство)  жилья.  

ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА  

    Налогоплательщики могут уменьшить свои доходы на сумму  денежных средств, которую они получили при продаже имущества (п. 1 ст. 220 НК РФ). Это касается и случаев отчуждения имущества по договору мены (Письма Минфина России от 26.12.2008 N 03-04-05-01/479, от 17.12.2007 N 03-04-05-01/414, от 21.12.2007 N 03-04-05-01/421, от 24.01.2008 N 03-04-05-01/12). Давайте разберемся, что это за вычет.  

ИМУЩЕСТВО, ПРИ ПРОДАЖЕ КОТОРОГО

ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ВЫЧЕТ  

    Данный  вычет предоставляется при продаже  недвижимого и иного имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ).

    К недвижимому имуществу, при продаже  которого можно применить вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    К иному имуществу относятся, в  частности, автомобили, нежилые помещения, гаражи (см., например, Письма Минфина России от 22.08.2008 N 03-04-05-01/311, от 08.05.2008 N 03-04-05-01/158). Вычет можно применить и при продаже доли в праве общей долевой собственности на это имущество. К такому выводу пришел Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П.

    Долю  в имуществе надо отличать от доли в праве общей долевой собственности. Под долей имущества следует  понимать долю, выделенную в натуре и признаваемую объектом индивидуальной собственности, например комнату (Постановление  Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

    А как налогоплательщику определить, что находится у него в собственности: комната, выделенная в натуре, или  доля в праве общей долевой  собственности? В этом случае поможет  свидетельство о праве собственности. В нем сделана запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащим описание объекта недвижимого имущества.

    Именно  такими сведениями руководствуются  налоговые органы при предоставлении имущественного вычета. Данные разъяснения содержатся в Письме ФНС России от 16.01.2008 N ВЕ-9-04/2.

    Кроме того, стоит отметить, что Минфин России считает, что имущественный  вычет предоставляется именно по имуществу, указанному в свидетельстве  о государственной регистрации  права (Письмо от 07.03.2008 N 03-04-05-01/60).  

    Обратите  внимание!

    Имущественный налоговый вычет не предоставляется при продаже ценных бумаг (абз. 22 п. 3 ст. 214.1, абз. 2 пп. 1 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).  

    Имейте  в виду, что к имуществу не относятся  имущественные права (п. 2 ст. 38 НК РФ), в связи с чем при их реализации имущественный вычет заявлен быть не может. Это значит, что и при продаже доли в уставном капитале, уступке права требования по договору долевого строительства, которые являются имущественными правами, вычет не применяется (см. Письма Минфина России от 23.06.2008 N 03-04-06-01/176, от 05.09.2007 N 03-04-05-01/291, от 05.04.2007 N 03-04-05-01/105, ФНС России от 24.04.2006 N 04-2-03/86@).  

    Примечание

    Подробнее об уменьшении дохода, полученного от продажи доли в уставном капитале, уступки права требования по договору долевого строительства, вы можете узнать в разд. 3.3.1.7.1 "Уменьшение доходов от продажи доли в уставном капитале, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве".  

В КАКОМ РАЗМЕРЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ВЫЧЕТ  

    Размер  вычета различается в зависимости  от срока, в течение которого имущество  находилось в собственности налогоплательщика.

    Если  имущество находилось в собственности  налогоплательщика более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной от его продажи (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если менее трех лет, то в сумме, не превышающей 1 000 000 руб., полученной от продажи жилой недвижимости и земельных участков, и 125 000 руб. при продаже иного имущества (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) (см. дополнительно Письмо Минфина России от 08.05.2008 N 03-04-05-01/160).  

    Например, Р.М. Тубов в 2009 г. продал автомобиль, находившийся в собственности менее трех лет, за 120 000 руб. и квартиру, находившуюся в собственности более трех лет, за 3 000 000 руб. Других доходов в 2009 г. Р.М. Тубов не имеет. Доходы от продажи имущества являются налогооблагаемым доходом (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Следовательно, налогооблагаемые доходы Р.М. Тубова в размере 3 120 000 руб. (120 000 руб. + 3 000 000 руб.) могут быть уменьшены на сумму 3 120 000 руб. (120 000 руб. + 3 000 000 руб.).  

ВЫЧЕТ ПО ИМУЩЕСТВУ,

КОТОРОЕ ПРИОБРЕТАЛОСЬ ПО ЧАСТЯМ  

    Если  имущество приобреталось (переходило в собственность налогоплательщика) частями, то размер имущественного вычета будет зависеть от времени нахождения каждой из частей в собственности (Письма Минфина России от 02.04.2007 N 03-04-06-01/107, ФНС России от 15.12.2006 N 04-2-03/178).  

    Например, К.А. Ситиным продана  квартира, которая  приобреталась в личную собственность в разное время: 1/3 - в порядке приватизации, 1/3 - в порядке наследования и 1/3 по договору купли-продажи. Причем 2/3 квартиры находились в собственности более трех лет. Квартира продана за 2 100 000 руб. в 2007 г. Следовательно, по 2/3 квартиры имущественный вычет может быть заявлен в размере 1 400 000 руб. (2 100 000 руб. x 2/3), а по 1/3 - в размере 700 000 руб.  

    Таким же образом определяется размер вычета в ситуации, когда имущество находилось в долевой собственности нескольких лиц и они владели долями в течение разных периодов времени (Письмо Минфина России от 19.05.2008 N 03-04-05-01/166).  

КТО НЕ ВПРАВЕ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ  ВЫЧЕТОМ  

    Имущественным вычетом не вправе воспользоваться  индивидуальные предприниматели, если они осуществляют продажу имущества в рамках своей предпринимательской деятельности (абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    Это подтверждают контролирующие органы и  суды (Письма Минфина России от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 21.09.2007 N 03-04-05-01/309, от 03.12.2007 N 03-04-05-01/397, ФНС России от 07.11.2006 N 04-2-02/667@, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 N А05-7915/2007, от 04.07.2008 N А42-6341/2007 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 27.10.2008 N 14235/08), ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2008 N Ф04-6195/2008(13270-А70-29), от 28.10.2008 N Ф04-6196/2008(13272-А70-19)).

    Если  же имущество не использовалось в  предпринимательской деятельности, то при его продаже индивидуальный предприниматель вправе применить  имущественный вычет (Письмо Минфина России от 29.05.2007 N 03-04-05-01/163, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.08.2008 N Ф08-4632/2008 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 12.12.2008 N 13441/08)).

    Однако  недавно Минфин выразил точку  зрения, согласно которой индивидуальные предприниматели все же могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Это касается только ситуаций, когда расходы на приобретение такого имущества не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от предпринимательской деятельности (Письмо Минфина России от 11.01.2009 N 03-04-05-01/2).

    По  мнению московских налоговиков, применение вычета возможно в случае прекращения  использования имущества в целях  предпринимательской деятельности (Письмо УФНС России по г. Москве от 08.09.2008 N 28-10/085811@).   

ЕСЛИ  НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК ОДНОВРЕМЕННО ПРОДАЕТ

НЕСКОЛЬКО ОБЪЕКТОВ ИМУЩЕСТВА  

    Если  налогоплательщик в течение года продал несколько объектов имущества, то у него может возникнуть вопрос, каким образом применять предельные размеры имущественного налогового вычета (1 000 000 и 125 000 руб.). Распространяются ли допустимые размеры вычета на весь доход, полученный от продажи имущества соответствующей категории (жилая недвижимость и земельные участки или иное имущество), либо они используются отдельно в отношении каждого объекта?

    Напомним, что к имуществу жилого назначения и земельным участкам, при продаже  которых предоставляется вычет  до 1 000 000 руб., относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки, а также доли в указанном имуществе. Иное имущество, предельный размер вычета по которому составляет 125 000 руб., - это любое имущество, которое не относится к категории жилой недвижимости (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    При продаже недвижимости жилого назначения и земельных участков никаких  сложностей не возникнет. Вычет предоставляется  в отношении общей суммы дохода от продажи всего имущества, т.е. не пообъектно. В абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ прямо установлено, что вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, не превышающих в целом 1 000 000 руб.

    Иными словами, сколько бы вы не продали квартир, жилых домов и земельных участков в течение года, общий размер вычета для вас будет в пределах 1 000 000 руб.

    Аналогичное мнение высказано Минфином России в  Письмах от 26.12.2008 N 03-04-05-01/478, от 17.12.2008 N 03-04-05-01/460, от 24.10.2008 N 03-04-05-01/397, от 23.10.2008 N 03-04-05-01/396, от 31.07.2008 N 03-04-05-01/282, от 11.06.2008 N 03-04-05-01/203, от 19.05.2008 N 03-04-05-01/165, от 07.02.2008 N 03-04-05-01/31.  

    Например, М.Е. Петухов в  течение года продал две квартиры по цене 3 000 000 руб. каждая, а также деревенский дом с земельным участком в общей сумме 4 000 000 руб. Одна из квартир находилась в собственности М.Е. Петухова более трех лет, в связи с чем вычет по доходам от ее продажи предоставляется на всю сумму дохода. Что касается другого имущества, то оно находилось в собственности менее трех лет. Общая сумма дохода по этому имуществу составляет 7 000 000 руб. (3 000 000 руб. + 4 000 000 руб.). Однако имущественный вычет по такому имуществу составит всего 1 000 000 руб.  

    Для случаев продажи иного имущества  не так все однозначно. В абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ нет особой оговорки о том, следует ли применять вычет  к доходам от продажи каждого  объекта такого имущества или  всего имущества в целом.

    По  мнению Минфина России, в данном случае вычет предоставляется в размере, не превышающем 125 000 руб. по каждому объекту иного имущества (Письмо от 08.05.2008 N 03-04-05-01/156).  

    Например, В.С. Салуянов в течение  года продал три автомобиля общей стоимостью 900 000 руб. В этой связи размер имущественного вычета составит 375 000 руб. (125 000 руб. x 3).  

    Аналогичный вывод некоторые специалисты  делали из Письма Минфина России от 19.06.2007 N 03-04-05-01/192, причем в отношении  всех категорий имущества (в том  числе жилья). Однако впоследствии Минфин России в Письмах от 26.12.2008 N 03-04-05-01/478 и от 17.12.2008 N 03-04-05-01/460 пояснил, что данное Письмо не распространяется на случаи продажи жилой недвижимости.

    Отметим, что толкование абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в части иного имущества не всегда было однозначным. Так, согласно этой норме вычет предоставляется в суммах, полученных от продажи иного имущества, но не превышающих 125 000 руб.

    Специалисты толковали данные положения следующим  образом. Вычет предоставляется  не по каждому объекту, а по полученным суммам, не превышающим 125 000 руб. То есть вычет предоставляется по общей сумме дохода. Помимо этого упоминание в норме о предоставлении вычета по жилой недвижимости и земельным участкам слов "в целом" необходимо, поскольку перед этим идет перечисление объектов, по которым вычет не превышает 1 000 000 руб. По иному имуществу перечисления объектов нет, в связи с чем упоминание о предоставлении вычета в общей сумме не нужно.

    Заметим, что именно такой порядок предоставления вычета по иному имуществу был закреплен ранее в декларациях по НДФЛ, утвержденных Приказами Минфина России от 29.12.2007 N 162н и от 23.12.2005 N 153н. Так, из п. 2.1 листа Ж1 декларации, утвержденной Приказом Минфина России от 29.12.2007 N 162н, следовало, что вычет предоставлялся сразу по всем доходам от продажи иного имущества и не мог превышать 125 000 руб. или суммы полученного дохода.

    Однако  в новой декларации по НДФЛ и Порядке  ее заполнения, утвержденных Приказом Минфина России от 31.12.2008 N 153н, закреплен совершенно иной порядок применения вычета. А именно тот, который соответствует разъяснениям Минфина России в рассмотренном выше Письме от 08.05.2008 N 03-04-05-01/156.

    В частности, согласно п. 2.1 листа Ж1 новой  декларации сумма налогового вычета указывается с учетом ограничения в 125 000 руб. по каждому объекту продажи, но не более величины дохода, полученного от продажи каждого такого объекта.

    В п. 17.3 Порядка заполнения новой декларации закреплено аналогичное правило: сумма  налогового вычета не должна превышать 125 000 руб. по каждому объекту продажи и быть более величины дохода, полученного от продажи каждого такого объекта.

    Безусловно, такая трактовка налогового законодательства финансовым ведомством выгодна налогоплательщикам.   

ЕСЛИ  НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКИ ПРОДАЮТ ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО  

    Если  реализуется имущество, находящееся  в общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами  этого имущества пропорционально  их доле. Об этом сказано в абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Письма Минфина России от 14.07.2008 N 03-04-05-01/241, от 03.07.2006 N 03-05-01-03/69).

    При этом указанное распределение применяется  при реализации недвижимого имущества  только как единого объекта права  общей долевой собственности (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

    Добавим, что отказ от имущественного налогового вычета в пользу другого совладельца  Налоговым кодексом РФ не предусмотрен (см. Письмо Минфина России от 30.10.2007 N 03-04-05-01/350).  

    Например, супруги Скворцовы в 2007 г. продали квартиру, которая была у них в собственности менее трех лет, за 1 250 000 руб. При этом квартира находилась в общей долевой собственности по 1/2 у каждого из супругов. Следовательно, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме 500 000 руб. каждому супругу.  

    Если  же продается доля в объекте общей  долевой собственности (например, в  квартире), то вычет может быть использован  собственником доли в полном объеме без распределения (Письмо ФНС России от 29.10.2007 N 04-2-03/003109).

    Причем  это касается доли, выделенной в  натуре. То есть при продаже по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным  объектом индивидуального права  собственности, указанное положение о распределении не применяется. Такой вывод сделал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П.

    При продаже имущества, находившегося  в общей совместной собственности, вычет также распределяется, но уже  в размерах, согласованных совладельцами между собой (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).  

    Например, супругами Сухановыми в 2007 г. был продан гараж за 150 000 руб. По их договоренности вычет в размере 125 000 руб. был распределен  в соотношении 80% и 20%. Таким образом, Ю.С. Сухановым вычет был заявлен в размере 100 000 руб., а Г.Ю. Сухановой - в размере 25 000 руб.  

    Отметим, что положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не раскрывают, в каком порядке  оформляется такая договоренность между совладельцами. Для того чтобы  исключить возможные претензии со стороны налоговиков, рекомендуем оформить ее письменно в виде соглашения о распределении вычета, подписанного всеми совладельцами.

    Важно учитывать, что вы можете распределить вычет в каких угодно пропорциях, даже 100% к 0% (Письмо Минфина России от 15.10.2007 N 03-04-05-01/337).

    По  сути, в таком случае один из совладельцев отказывается от имущественного вычета в пользу другого совладельца (передает свое право на имущественный вычет  другому совладельцу).

    Зачастую  такое бывает, когда имущество  приобретается в собственность супругами, но один из них не располагает достаточным доходом для получения возврата НДФЛ из бюджета.

    Хотим вас предостеречь от указания в соглашении фраз об отказе совладельца от имущественного вычета в пользу другого или передачи ему права на имущественный вычет в полном объеме. В этом случае в вычете вам могут отказать.

    В такой ситуации в соглашении лучше  указать, что имущественный вычет  распределен между совладельцами  в соотношении 100% и 0%.

    Однако  такое распределение имеет очевидный минус. Совладелец, который отказался от имущественного вычета в пользу другого совладельца, больше уже не сможет воспользоваться имущественным вычетом при приобретении им жилья.

    Такой подход обусловлен тем, что, как считает  Минфин России, при указанном распределении вычета каждый из совладельцев реализует свое право на имущественный налоговый вычет, а Налоговым кодексом РФ предусмотрено, что имущественный вычет при приобретении жилья предоставляется однократно (Письмо Минфина России от 15.10.2007 N 03-04-05-01/337).  

    Примечание

    Подробнее об использовании  налогоплательщиком имущественного вычета один раз вы сможете узнать в разд. 3.3.2.6 "Однократность права на вычет".  

    Добавим, что соглашение, составленное собственниками имущества, следует приложить к заявлению на вычет, поданному в налоговый орган каждым из совладельцев, претендующих на использование вычета.  

    Примечание

    С образцом написания о заявления на имущественный налоговый вычет вы можете ознакомиться в разд. 3.3.1.9 "Кем и когда предоставляется вычет".  

ЕСЛИ  НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК ПРОДАЕТ

ДОЛЮ  В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ  

    Если  продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным  объектом индивидуального права  собственности, то имущественный вычет  применяется собственником в  полном объеме без распределения общей суммы вычета между другими собственниками имущества. К такому выводу пришел Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П.  

    Например, М.А. Тетерин являлся  собственником выделенной в натуре 1/3 трехкомнатной квартиры менее трех лет. В 2007 г. он продал 1/3 квартиры за 1 300 000 руб. Следовательно, имущественный налоговый вычет может быть им применен в размере 1 000 000 руб.  

ЗАМЕНА ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА  

    Налогоплательщик  вправе не применять имущественный  вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Такие расходы должны быть документально подтверждены. Это следует из абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (см. также Письмо УФНС России по г. Москве от 23.04.2008 N 28-10/039332).  

    Например, Р.А. Зениным в 2008 г. продан автомобиль за 250 000 руб. У Р.А. Зенина имеются на руках документы, в том числе платежные, подтверждающие расходы на приобретение автомобиля в 2007 г. Эти расходы составили 300 000 руб. Следовательно, Р.А. Зенин имеет право не использовать имущественный вычет в размере 125 000 руб., а уменьшить свои доходы от продажи автомобиля на фактические расходы по приобретению автомобиля, составляющие 300 000 руб.  

    Часто бывает, что граждане, стремясь улучшить свои жилищные условия, продают одну квартиру и покупают другую. При таких обстоятельствах стоит помнить, что нельзя уменьшить сумму облагаемых доходов от продажи квартиры на расходы по приобретению другой квартиры. В данном случае применяется имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Письмо Минфина России от 03.12.2008 N 03-04-05-01/454).

    При замене вычета на расходы нужно также  учитывать следующее.

    Если  вы одновременно продаете несколько  объектов имущества, относящихся к  одному виду (например, квартиру и комнату, которые находятся в собственности менее трех лет), то заменить вычет на расходы должны в отношении всех продаваемых объектов. То есть такая замена не может производиться выборочно (в частности, нельзя в отношении квартиры применить имущественный вычет, а в отношении комнаты заменить вычет на расходы). Замена либо производится в отношении всех проданных объектов, либо вообще не производится.

    Если  продаются объекты, которые относятся  к различным видам имущества (например, жилой дом, находящийся в собственности менее трех лет, и автомобиль), то в отношении одного объекта может быть применен вычет, а в отношении другого вычет может быть заменен на расходы.

    Отметим, что такой подход обусловлен различиями в порядке расчета вычетов  по объектам, которые относятся к разным видам имущества. Это следует из абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

    Кроме того, заметим, что в ранее действовавшем  Порядке заполнения налоговой декларации по НДФЛ, утвержденном Приказом Минфина  России от 23.12.2005 N 153н, расчет имущественных вычетов (либо расходов на приобретение имущества) производился в соответствующих пунктах декларации, каждый из которых был предназначен для имущества определенного вида (п. п. 1, 2 листа Ж декларации, утвержденной Приказом Минфина России от 23.12.2005 N 153н). Причем указывать в них нужно было либо вычет, либо расходы (другого варианта не было).

    Имейте  в виду, что если вы продали несколько  объектов, которые относятся к  одной категории, то при замене имущественного вычета подтвержденные расходы учитываются по каждому из таких объектов в отдельности. То есть уменьшить доходы от реализации конкретного имущества можно только на расходы, непосредственно связанные с получением этого дохода. Такой вывод следует из Письма Минфина России от 29.05.2007 N 03-04-05-01/164.  

    Например, В.А. Иванов в 2009 г. продал земельный участок, гараж и автомобиль. Земельный участок находился в собственности В.А. Иванова более трех лет. Срок владения остальным имуществом составляет менее трех лет. Земельный участок был продан за 780 000 руб., автомобиль за 150 000 руб., а гараж за 80 000 руб. Документы, подтверждающие расходы на приобретение, имеются только в отношении автомобиля. Эти расходы составили 200 000 руб.

    Таким образом, В.А. Иванов вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по реализации земельного участка в размере 780 000 руб., а по остальному проданному имуществу - в размере 125 000 руб. либо вправе уменьшить свои доходы от реализации автомобиля на 150 000 руб.  

УМЕНЬШЕНИЕ  ДОХОДОВ ОТ ПРОДАЖИ

ДОЛИ  В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ, УСТУПКИ ПРАВА  ТРЕБОВАНИЯ

ПО  ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ  В СТРОИТЕЛЬСТВЕ  

    Напомним, что поскольку доля в уставном капитале, так же как и право  требования по договору, являются имущественными правами, а не имуществом, то к доходам от их продажи или уступки не может быть применен имущественный налоговый вычет (п. 2 ст. 38, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    Однако  указанные доходы могут быть уменьшены  на расходы, связанные с приобретением  и реализацией доли (права требования) (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    Дополнительно по этому вопросу см. Письма Минфина  России от 23.06.2008 N 03-04-06-01/176, от 31.10.2007 N 03-04-05-01/352, от 19.06.2007 N 03-04-05-01/190, от 30.11.2006 N 03-05-01-05/265, ФНС России от 24.04.2006 N 04-2-03/86@, УФНС России по г. Москве от 23.05.2006 N 28-10/44546@, от 12.11.2006 N 28-11/100661.  

РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПОЛУЧЕНИЕМ ДОХОДОВ  

    Расходы, связанные с получением доходов, включают в себя:

    - затраты на приобретение имущества,  а также имущественных прав  в виде доли в уставном капитале, права требования по договору долевого участия в строительстве;

    - затраты, связанные с продажей  имущества.

    Затраты на приобретение имущества (имущественных  прав) вы несете, когда оплачиваете  его (их) стоимость. Причем оплата может  быть произведена не только денежными средствами, но и, например, векселем или иным имуществом. Но и в том и в другом случае такая оплата признается расходом физического лица на приобретение (см., например, Письма Минфина России от 22.08.2008 N 03-04-05-01/313, от 21.04.2008 N 03-04-05-01/121).

    К расходам на приобретение также относятся  проценты по кредитам, которые вы взяли  на покупку имущества (имущественных  прав). При этом, по мнению Минфина  России, из кредитного договора должно следовать, что кредит предназначен для приобретения именно того имущества (имущественных прав), которое впоследствии было продано (Письмо Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/125).  

    Например, Д.О. Жабеев взял кредит для покупки квартиры по договору инвестирования строительства. В кредитном договоре было закреплено, что кредит предоставляется для указанных целей. Предположим, Д.О. Жабеев переуступил право требования по договору инвестирования строительства. При получении дохода от переуступки прав требования он вправе в качестве расходов заявить не только размер средств, затраченных на приобретение права требования, но и проценты по кредитному договору. Однако учтены будут только те проценты, которые им фактически погашены.  

    В то же время отметим, что, по мнению Минфина России, не могут быть учтены проценты, уплаченные по договору займа, за счет которого была приобретена доля в уставном капитале. Чиновники объясняют свою позицию тем, что такие затраты не связаны с осуществлением сделки купли-продажи доли в уставном капитале (Письмо Минфина России от 02.03.2007 N 03-04-06-01/54). Также не принимаются во внимание расходы на проведение независимой оценки недвижимого имущества для определения его рыночной стоимости при внесении в уставный капитал организации (Письмо Минфина России от 26.06.2008 N 03-04-05-01/223).