Инвестирование в недвижимость. 2

Министерство образования  и науки Украины

Харьковский национальный университет городского хозяйства им. А.Н. Бекетова

                                                                Реферат

по дисциплине:

экономика инвестиций

Тема: «Инвестирование в недвижимость»

Выполнила:

                                           студентка 5 курса

                                                                                                         группы С-ПГС-2009-3

Козинакина Р.Т

Проверила:

Кастрюлькина М.С

Харьков 2013

В какую коммерческую недвижимость выгодно инвестировать

Инвестиции  в нежилой фонд могут быть весьма прибыльной идеей.

 Конечно, от инвестора потребуется  не только заплатить за метры на старте, но и постоянно заботиться об исправном отоплении, водоснабжении  и канализации, электропроводке, сигнализации и связи. Также владельцу коммерческой недвижимости придется платить налоги. Если он зарегистрируется как частный  предприниматель-упрощенец 3 группы, то налог составит 5% его доходов. 

Мир офисов

«Наибольшим спросом сегодня пользуются офисные помещения, расположенные  в центральных и ближайших  к ним районах Киева общей  площадью от 20 до 150 кв. м», – сообщает руководитель «Негосударственного  экспертного бюро» Светлана Топал.

В среднем срок возврата инвестиций при покупке офисных помещений  составляет 8–10 лет. И это вполне достойный показатель. Валютный депозит  в нормальном банке имеет срок возврата инвестиции 13–15 лет.

Прежде чем покупать объект, потенциальный  инвестор должен решить, отдать предпочтение готовому помещению или инвестировать  в строительство новых метров. Вторичный рынок интересен большим  выбором, а также тем, что приобретенный  офис сразу можно сдать в аренду и начать получать прибыль. Однако покупая  объект на первичном рынке, можно  существенно сэкономить – еще  не построенный офис выставляют со скидкой в 25–35% против рыночной цены уже существующих метров.

«Для офисных помещений цены начинаются примерно от 1,3 тыс. долл./м2 на цокольных этажах и до 2,5 тыс. долл./м2 на 1–3 этажах новых домов в спальных районах города. Чем ближе к центру, тем дороже. Для зданий бизнес-класса в прилегающих к центру Киева районах стоимость офисов может достигать 3–4 тыс. долл./м2», – рассказывает директор по развитию консалтинговой компании UTG Сергей Хоменко.

Сколько может принести такая недвижимость? Арендная плата за месяц равна  примерно 1–2% стоимости площади. Например, в киевском клубном доме «Гелиос» около метро «Голосеевская» можно приобрести цокольное офисное помещение по цене 1,3 тыс. долл./м2, либо площадь на 1 этаже по цене 1,8 тыс. долл./м2. Такие офисы в дальнейшем можно сдавать в аренду по цене от 15–40 долл./м2 в месяц.

Наибольшим спросом у столичных  арендаторов пользуются офисные  площади, расположенные недалеко от метро в деловых районах. В  городах-миллионниках – помещения в центральных районах. Их стоимость может быть минимум на 10–15% выше, чем у аналогичных объектов, но удаленных от удобных транспортных развязок.

Основной риск при покупке офиса  – невозможность спрогнозировать  изменение арендных ставок. «Никто не может дать гарантии, что рядом  с небольшим офисом через 3–5 лет  не построят современный объект. Этот факт вполне может снизить размер ставок аренды старых площадей», –  объясняет директор департамента офисной  недвижимости компании Colliers International Павел Макуха.

Несмотря на острый дефицит в  столице конференц-залов и других помещений для публичных мероприятий, вкладывать 200–300 тыс. долл. в покупку  подобного помещения сегодня  невыгодно. В этом убеждены консультанты рынка коммерческой недвижимости: «Конференц-залы сегодня есть везде: в каждом бизнес-центре, в гостиницах и даже в торговых центрах. Конкуренция велика, а бизнес-интерес – сомнительный. Чтобы создать залу славу, необходима отличная транспортная доступность, наличие вблизи кафе, а также сопутствующих помещений, – объясняет ведущий специалист отдела маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. – Да и постоянно сдавать зал в аренду, как обычный офис, не получится. Он будет часто простаивать пустым».

Возможно, г-н Костецкий прав, но даже пустующее половину рабочего времени помещение площадью около 100 кв. м, размещенное в престижном здании в центре столицы, способно приносить своему собственнику около 100 тыс. грн. (экв. 12 тыс. долл.) выручки в месяц. Да, арендодателю придется тратиться на уборку и обслуживание. Да, нужно создать сайт и нанять администратора. Но суммы завораживают. Потому что во многих киевских отелях конференц-залы нынешней весной уже зарезервированы на месяц-полтора вперед. 

 Площадь для торговли

Срок окупаемости инвестиций в объекты торговой недвижимости – от 5 до 9 лет. Многое зависит от площади приобретенного магазина и его удачного месторасположения. «75% инвесторов сегодня предпочитают покупать торговые помещения в оживленных районах города с удобной транспортной развязкой и вблизи с остановками общественного транспорта. Самые востребованные объекты площадью от 50 до 200 кв. м», – говорит Светлана Топал.

При сумме инвестиций порядка 300 тыс. долл. можно приобрести торговое помещение  в жилом доме. Риелторы в первую очередь советуют обращать внимание на помещения с фасадной входной  группой, большими витринными окнами и  удобной парковкой. При этом не стоит  торопиться вкладывать в ремонт. «Сегодня многие крупные торговые сети готовы предоставлять франшизы физическим лицам для открытия частных магазинов  под их вывеской. Франчайзи будет переделывать ремонт и оформление магазина под себя», – предупреждает Сергей Хоменко.

Кстати, чем больше магазин, тем  дешевле обходится квадратный метр. В ЖК «RiverStone» (Киев) можно приобрести торговое помещение площадью 40 «квадратов» по цене 2,7 тыс. долл./м2. В дальнейшем его можно будет сдавать в аренду по 45 долл./м2 и вернуть инвестиции уже через 5 лет. Там же магазин площадью 190 «квадратов» предлагается за 2,2 тыс. долл./м2. Сдать его в аренду реально по ставке 30 долл./м2, а срок окупаемости инвестиций – 6–7 лет.

Главным риском инвестирования в торговую недвижимость является перспектива  роста конкуренции в этом сегменте. По данным компании Colliers International, в 2013–2015 годах заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 740 тыс. кв. м новых помещений в торговых и торгово-развлекательных центрах. Это увеличит существующее предложение торговых помещений в столице практически вдвое. А значит, арендные ставки на рынке, вполне вероятно, будут снижаться. Как быть? Покупать торговую недвижимость там, где нет поблизости больших торговых центров и городских рынков. Неплохой выбор – покупка 50–100 кв. м в спальном районе города поблизости от остановки транспорта. Спрос на такие объекты всегда высок, и их можно сдавать в аренду и по 100 долл./м2. Срок окупаемости инвестиций, вложенных в покупку таких магазинов, составит 2,5–3 года.  

Все – на склад

«Среди покупателей, которые готовы потратить до 300 тыс. долл., популярны  складские помещения, расположенные  в удаленных от центра районах  города с удобной транспортной развязкой  общей площадью от 100 до 500 кв. м», –  подсказывает Светлана Топал. Такие небольшие складские помещения всегда привлекательны для рыночных торговцев и интернет-магазинов. Это основные клиенты. Главное, чтобы к помещению можно было просто и быстро доехать. Тогда курьерам интернет-магазинов будет удобно забирать товар. Особых затрат на ремонт приобретенного складского помещения не будет. В лучшем случае придется потратить пару тысяч долларов на косметический ремонт, установку сигнализации и смену замков. Средние ставки аренды в Киеве на складские метры составляют 5–7 долл./м2. Максимальный ежемесячный доход с помещения площадью 300 кв. м составит 2,1 тыс. долл. Срок окупаемости такого объекта – от 3 до 5 лет.  

Гостиничная реальность

Несмотря на высокую конкуренцию, покупать мини-отели и апартаменты  для сдачи в аренду посуточно  по-прежнему выгодно. Особенно в курортных  городах, таких как Севастополь, Ялта, Алушта, Одесса, Трускавец и  Яремча. Но есть важное обстоятельство: гостиница – это готовый бизнес, устраниться от управления которым весьма непросто. «В Украине не практикуется просто передавать отели в аренду. Собственникам это невыгодно, потому что ставки аренды будут очень низкими. Они берутся сами управлять своей гостиничной недвижимостью», – объясняет старший консультант департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Наталья Чистякова.

Если же бизнесмену интересно инвестировать  в гостиницу, наняв профессионального  управляющего, то его затраты могут  составить от 150–400 тыс. долл. за многокомнатные апартаменты и до 500–700 тыс. долл. за мини-отель на 5–10 номеров. При  максимальной загрузке отеля срок окупаемости  инвестиций не превысит пяти лет. Однако гарантий такой загрузки никто не даст. И дело не только в сезонности – экономический спад больно ударил по тем, кто открыл мини-отели «под Евро-2012», заполняемость пока очень далека от прогнознируемой. 

Вкладываем в офис 

Вкладываем в торговое помещение 

Вкладываем в склад 

Мини-гостиница  

* При условии, что стоимость  двухместного номера – 150 долл./сутки.  

Дорожают? Дешевеют?  

За последний год в Киеве  офисные метры подорожали. Такие  данные предоставляет консалтинговая компания SV Development. С января 2012 года по апрель 2013 года они прибавили в цене в среднем 6,6%. Самым дорогим для компаний остается Печерский район столицы. Сегодня там можно купить офис из расчета 3297 долл. за «квадрат». В целом за год цена офисной недвижимости в этом районе выросла на 4,3%. Еще больше подорожали объекты в Дарницком районе: на 283 долл./м2, или на 17,4%. Рост стоимости офисной недвижимости наблюдался в Львове – на 5,9% (104 долл./м2) и в Харькове – на 5,7% (72 долл./м2). В Донецке объекты подорожали за год на 4,8% (60 долл./м2). А вот в Днепропетровске с 1 января 2012 года офисы подешевели на 1,6% (22 долл./м2).

Торговые площади, в отличие  от офисов, особого изменения цен  не пережили.

В Киеве в среднем за год такие  помещения прибавили в цене всего 2,7%, или 61 долл. на каждом «квадрате». Самые  доступные торговые метры сегодня  продаются в Дарницком районе, где за 1 кв. м просят около 1,7 тыс. долл. Самые дорогие метры, как всегда, на Печерске – 3,6 тыс. долл./м2. В городах-миллиониках торговые площади с начала 2012 года незначительно подорожали. Лишь в Харькове помещения под магазины подешевели на 0,4% – до 1371 долл./м2. А вот лидируют по цене торговых площадей (не считая Киев) Одесса (1890 долл./м2) и Львов (1805 долл./м2).

Основные риски, возникающие при инвестировании в недвижимость

Украинский рынок коммерческой недвижимости, несомненно, имеет огромный потенциал для развития, что привлекает большое количество инвесторов. Но инвестирование в недвижимость сопряжено с определенным уровнем рисков, каждый из которых приводит к серьезным финансовым потерям.

Особенности и  виды рисков, характерны для рынка  коммерческой недвижимости Украины:

1. политические – связанные с проведением согласования строительства с местными органами власти и самоуправления, риски общественных протестов, риск резкого ухудшения общеполитической ситуации, приводящих к замедлению инвестиционных процессов и падения спроса;

2. макроэкономические – общее состояние экономики, фаза цикла ее развития, на которой предполагается реализовать проект, динамика роста основных макроэкономических показателей, стабильность денежной единицы, инфляционный риск.

3. финансовые – трудности с привлечением достаточного объема финансовых ресурсов, необходимого для реализации проекта, выбор источника финансирования, валютные риски, риск потери ликвидности объекта недвижимости, риск повышения стоимости строительных материалов, услуг подрядчиков, что приводит к срыву периода окупаемости объекта и удорожанию конечного продукта;

4. юридические – риски, связанные с приобретаемым объектом недвижимости (например, риск несоответствия требованиям закона правоустанавливающих документов на объект недвижимости), риски, связанные с продавцом объекта недвижимости (например, при отчуждении имущества), риски, связанные с оформлением сделок с недвижимостью (оформление прав на недвижимость);

5. строительные риски – увеличение сроков и стоимости разработки проектной (рабочей) документации будущего объекта, невозможность согласования базовых параметров объекта, достаточных для его прибыльности в силу специфических технических особенностей будущего объекта, недостаточная квалификация подрядчика по применению современных технологий строительства, несоблюдение технико-эксплуатационных норм при строительно-монтажных работах, риск непригодности и недоброкачественности строительных материалов, оборудования и др.

6. маркетинговые риски – риск ошибки на стадии разработки маркетинговой концепции будущего объекта недвижимости, риск не правильной разработки концепции бренда, риск нечеткого позиционирования, риск не удачного месторасположения, неправильная сегментация и соответственно выбор целевой аудитории, недостаточные пассажиро- и транспортные потоки и т. д.

7. форс-мажор – риск пожара, аварии инженерных сетей, риск случайной гибели или повреждения материала.

  Но, не смотря на высокий уровень рисков, присущих украинскому рынку          недвижимости, он является наиболее привлекательным сегментом вложения   инвестиций. Данные тенденции обусловлены быстрым периодом окупаемости инвестиций, высокой доходностью проектов, стабильно высоким спросом, низким уровнем конкуренции, высокой рентабельностью проектов.