Федеральное агентство по образованию

Ивановский  филиал ГОУ ВПО  «Российский государственный  торгово-экономический  университет»

Контрольная работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Вариант 6

«Инвестирование в недвижимость»

Выполнила:

студентка группы 4РГБ

шифр: 06-031

Мойшук  Е. О.

Проверила:

Мельникова  О. В.

Иваново, 2006 год

План работы

Введение. Недвижимость как  объект инвестирования.

1. В чем проявляется  взаимосвязь рынков  финансов и недвижимости? Особенности инвестиций  в недвижимость.

1.1. Понятие рынка недвижимости.

1.2. Взаимосвязь финансового  рынка и рынка  недвижимости.

1.3. Особенности инвестиций  в недвижимость.

2. Источники финансирования  инвестиций в недвижимость.

3. Формы поступления  доходов от владения  объектами недвижимости.

4. Показатели оценки эффективности инвестиций в недвижимость.

5. Заключение.

Практическая  часть. Задача.

Определить  стоимость продажи  земельного участка  с улучшениями, если стоимость восстановления 85000$, стоимость участка 23000$, эффективный возраст  улучшения 10 лет, срок экономической жизни - 50 лет.

Введение. Недвижимость как объект инвестирования.

В сложившейся  практике к недвижимости традиционно  относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена Петра I в Указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней (шахты, мосты).

С 1994 года, согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, земельные насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Есть несколько  отличительных признаков недвижимости как объекта инвестиций:

- недвижимость  неподвижна, ее невозможно перемещать  без нанесения объекту ущерба;

- существует  прочная не только физическая, но и юридическая связь объекта  с землей;

- каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

- недвижимость  фундаментальна - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных  условиях;

- стоимость недвижимости  высока, а ее дробление на имущественные доли - сложный или невозможный процесс, так как без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;

- низкая доступность  полной и достоверной информации  о сделках, уровне доходности  инвестиций в недвижимость;

- долговечность объекта инвестирования;

- потеря потребительских  свойств или перенос стоимости  в процессе производства происходит  постепенно по мере износа;

- полезность  недвижимости определяется способностью  удовлетворять специфическую потребность  человека в жилой и производственной площади;

- возможность  положительного или отрицательного  влияния нового строительства  на стоимость прилегающих земель, зданий;

- существует  тенденция к увеличению стоимости  недвижимости со временем;

- существуют  специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

- необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения приемлемого дохода;

- высокий уровень  издержек на проведение сделок;

- существуют  установленные государством процедуры,  которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью.

Выделяют три  основных типа недвижимости: земля, жилье  и нежилые помещения. Базовый  объект недвижимости - земля, которая  является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка  недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Например, по характеру использования, по целям владения, по степени специализации и т. д.

Существует также  имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено  к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того, чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно оно связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.

Итак, недвижимость - это особый вид собственности  с особыми правами, являющийся довольно привлекательным объектом инвестирования. Покупка и продажа недвижимости связана с существенными затратами  времени и финансовых ресурсов при  возможном дроблении капитала на несколько долей, поэтому ликвидность инвестиций в недвижимость значительно меньше, чем у других направлений инвестиционных вложений. Однако инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

1. В чем появляется  взаимосвязь рынков финансов  и недвижимости? Особенности инвестиций  в недвижимость.

1.1. Понятие рынка  недвижимости.

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются при купле продаже недвижимости, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основными сегментами рынка недвижимости являются рынок  земли, рынок жилья и рынок  нежилых помещений (в соответствии с основными типами недвижимости).

Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному  назначению объектов:

- рынок объектов  офисного назначения,

- рынок объектов  торгового назначения,

- рынок объектов  производственно-складского назначения.

Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и  объектов незавершенного строительства. На рынке объектов незавершенного строительства действуют особые процедуры при оценке, продаже объектов, велика роль государственного регулирования и возможны изменения целевого назначения недостроенного объекта и первоначального плана застройки.

В зависимости  от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом и покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Каждый из сегментов  развивается самостоятельно, так  как существуют различия в законодательной  и нормативной базе, в ликвидности  и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

К особенностям рынка недвижимости относятся:

- локальность  (вследствие неизменяемого местоположения  объектов);

- низкая взаимозаменяемость  объектов ;

- сезонные колебания;

- необходимость  государственной регистрации сделок;

- вложения капитала  в недвижимость.

Ему сопутствуют  три группы затрат: расходы на содержание объекта недвижимости в функционально  пригодном состоянии, ежегодный  налог на владение недвижимостью, высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно. Если есть спрос, то увеличить количество предложений  бывает сложно из-за продолжительности  постройки объектов недвижимости. В случае же избыточного предложения цены на объекты недвижимости остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка недвижимости. Основные факторы, влияющие на спрос и предложение на этом рынке:

- экономические:  уровень доходов населения и  бизнеса, доступность финансовых  ресурсов, уровень ставок арендной  платы, стоимость строительно-монтажных  работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- социальные: изменение  численности, плотности населения, образовательного уровня;

- административные: ставки налогов и зональные  ограничения;

- экологические:  подверженность района месторасположения  недвижимости засухам и затоплениям,  ухудшение или улучшение экологической  обстановки.

Формирование рынка недвижимости в России стало возможным после введения в начале 90-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости.

Существующие  особенности российского рынка  недвижимости оказывают влияние  на инвестиционную деятельность (таблица  №1).

Рынки недвижимости для различных регионов и районов  сильно отличаются друг от друга. Эти  отличия обусловлены многими  факторами. Например, природными и экономическими условиями, различиями в региональной правовой базе и т.д.

Вследствие жесткой  политики государства по налогообложению  сделок с недвижимостью, высока степень  нелегального оборота наличных денег. И цены продаж, указанные в регистрационных документах, по большей части не соответствуют реальной сумме сделки.

В настоящее  время рынок недвижимости в России развивается достаточно медленными темпами. И несовершенство законодательства является одним из основных факторов, сдерживающих его развитие.

1.2. Взаимосвязь  финансового рынка и рынка  недвижимости.

Недвижимость  является финансовым активом, т.к. создается  трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами  и , соответственно, часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок - это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и  процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Прежде всего  под этим рынком подразумевается  сфера проявления экономических  отношений по поводу распределения  созданной стоимости и ее реализации путем обмена денег на финансовые активы.

Финансовые активы - это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, недвижимость, ссудный  капитал и др.

Таблица №1

Основные особенности российского рынка недвижимости

Основные функции  финансового рынка:

- признание потребительской  стоимости финансового актива  путем его реализации;

- организация  процесса реализации финансового  актива через создание соответствующих  финансовых институтов;

- финансовое  обеспечение процесса инвестирования  и потребления созданием условий  накопления капитала и взятия  его в долг;

- воздействие  на денежное обращение в результате создания условий для непрерывного движения денег.

В целом финансовый рынок - это система отдельных  самостоятельных рынков. В его  состав входят: рынок недвижимости, денежный и валютный рынки, рынок  ценных бумаг, рынок драгоценных  металлов и камней, страховой рынок и рынок ссудных капиталов.

Все рынки взаимосвязаны: один и тот же финансовый актив  может быть товаром на нескольких рынках. Рынок недвижимости - одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на которой перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В Западной Европе около 70% всех кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья - более 90%. В России система ипотечного кредитования менее развита.

В сегодняшних  условиях экономической нестабильности в России заемные средства очень  дорогие, внутренние ресурсы финансового  рынка ориентированы прежде всего  на кредитование экспортно-импортных  операций, валютных сделок и операций с высокодоходными ценными бумагами. Риск вложений в недвижимость очень высок из-за ее низкой ликвидности, длительности срока окупаемости вложенных средств. Вызванная этими причинами ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.

В этих условиях государство может управлять  процессом активизации инвестиций на рынке недвижимости, способствуя  привлечению средств в реконструкцию  и создание основных фондов. С целью  стимулирования потребления и инвестиционных процессов правительство может снизить налоги и ставку процента, вмешавшись в финансовые рынки. Но в настоящее время рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы, вследствие чего они становятся очень дорогими. К тому же затраты инвестора существенно увеличиваются из-за высоких налогов.

Существует тесная взаимосвязь финансового рынка  и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение - сворачивает. Экономическая  нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.

1.3. Особенности  инвестиций в недвижимость.

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности на объекты).

Инвестиции - это  накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

Инвестиционная  деятельность - выполнение инвестором практических действий по вложению накопленных  сбережений в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

На инвестиционную деятельность оказывают влияние  существующие особенности российского  рынка недвижимости. Вследствие существенных различий региональных рынков недвижимости наблюдаются различия и в инвестиционной привлекательности. Потенциальному инвестору при принятии решений об инвестировании необходимо анализировать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. Наблюдаемое в большинстве случаев несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей, недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в сферу недвижимости - вот основные факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости.

Основные цели инвестиций в недвижимость:

- получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в аренду;

- прирост капитала  за счет увеличения стоимости  недвижимости вследствие изменения  рыночных цен, реконструкции и  развития объектов;

- будущая длительная  эксплуатация объекта;

- получение дохода  от перепродажи объекта в конце  периода владения.

Выделяют три  основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные  участки и недвижимость, приносящая доход.

При вложениях  в земельные участки высока зависимость  от внешних факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в  жилье, наряду с возможностью использования  помещений для проживания, обеспечивают прирост средств за счет рост цен  на жилье. Наличие высоко потенциального спроса на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, обеспечивает перспективность и привлекательность этого направления инвестирования.

Инвестирование  в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными: прямые - приобретение недвижимости на торгах, в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные - покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.

Вложения в  недвижимость, как и вложения в  корпоративные ценные бумаги, - долгосрочные. В США инвестиции в недвижимость занимают второе место после корпоративных  ценных бумаг. В России популярность этого рынка не настолько высока, хотя соответствующие тенденции к этому есть. Существует ряд преимуществ инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг.

1. В отличие  от корпоративных ценных бумаг,  по которым дивиденды выплачиваются  ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью за счет ежемесячной оплаты аренды.

2. Денежный поток  доходов от владения недвижимостью  менее динамичен, чем денежный  поток доходов корпораций с  высокой долей заемного капитала:

- денежный поток  доходов корпораций зависит от  объемов реализации продукта, которые  находятся в зависимости от  ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости  более стабильны, т.к. они базируются  на договорах аренды;

- источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, т.к. здания неподвижны, а активы зафиксированы как физически, так и юридически.

3. Ставка доходности  корпораций в целом ниже, чем  недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, т.к. ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.

4. Инвестиции  в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем акции.

Мотивацией инвестора  является возможность получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать  из нескольких вариантов проект с наибольшей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвестора зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта.

В целом на источники  и величину инвестиций в недвижимость влияют:

- ожидаемый доход  на инвестиции,

- ставка банковского  процента,

- налоговая политика в целом ив инвестиционной сфере в частности,

- темпы инфляции,

- степень риска.

Проблемы активизации  инвестиций в недвижимость, развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, требуют одновременного принятия системы мер. В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

Рассмотрим, как  влияют на инвестиции в недвижимость инфляционные процессы. С одной стороны, инфляция способствует активизации вложений в недвижимость. Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:

- быстрое обесценение  денег при недостаточной надежности  их сохранности в кредитных  учреждениях;

- частое несоответствие  банковской ставки уровню инфляции;

- ограниченность  более доходных направлений инвестирования;

- достаточная  доступность и простота инвестирования  в жилье;

- инвестирующий  в недвижимость, приносящую доход,  может в этих условиях повышать  арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.

С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства, стимулирующие к вложению денег  в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно прогнозировать соотношение  между затратами и ожидаемой  выгодой, сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей.