Курсовая по оценочной деятельности

    Введение

  Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

     Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой  данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна  из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах

- объект  оценки представлен на открытом  рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена  сделки, представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны, не было;

- платеж  за объект оценки выражен в  денежной форме.

     Оценка рыночной стоимости позволяет  продавцу и покупателю заключить  сделку, основываясь на обоснованной  стоимости товара, так как рыночная  стоимость учитывает не только  и не столько индивидуальные  затраты и ожидания, сколько ситуацию  на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

    На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства.

     Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

     В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора.

    Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости - парикмахерской, задача которой – определить рыночную стоимость парикмахерской сравнительным, затратным и доходным подходами. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 Общая характеристика рынка недвижимости г. Уфы

1.1 Анализ коммерческой недвижимости

     Продажа коммерческой недвижимости. Изменение с начала 2011 года в  сегменте продаж составило:

Аренда  коммерческой недвижимости.

Изменение с начала 2011 года в сегменте аренды составило

Торговая +17%

Офисная +20%

Складская +45% 

На рынке  наблюдается повышение активности, сигнализирующее о том, что 

ситуация  в сфере бизнеса улучшилась. Тем  не менее, рост спроса на аренду происходит активнее, что говорит о том, что предприниматели все еще пытаются минимизировать риски, отказываясь пока от вложений в недвижимость. Либо, не находя пока лучшего варианта, выбирают то, что есть, с надеждой позже найти лучшее.

  Принятый недавно запрет на продажу пива в киосках и остановочных павильонах, равно как и продажа его после 23–00, может привести к значительному повышению спроса на помещения в проходимых местах, пригодных под продовольственные магазины шаговой доступности.

  Также анализ косвенно указывает на то, что с рынка ушли или были распроданы (сданы) самые дешевые предложения по коммерческой недвижимости в сегменте складов, баз и производственных помещений. Если в период кризиса и после него собственники готовы были держать минимум цены, то сейчас не готовы опускаться ниже психологически приемлемого минимума цены — 200 руб/кв.м. при аренде и 10–15 тыс руб/кв.м. при продаже. Такие низкие планки цены они готовы были предоставить в кризис только ради того, чтобы помещение не простаивало.

   Сейчас такие цифры уместны только для удаленных районов и пригородов и помещений очень большой площади. Не исключено, что некоторые помещения были сняты с продажи ввиду восстановления возможности вести в них бизнес. В других же сегментах собственники, увидев активизировавшийся спрос, увеличили цены. Все эти процессы нашли отражение в росте средней цены по этому сегменту. Хотя изменение с начала года показывает гораздо более низкую цифру. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 Определение  рыночной стоимости объекта оценки

2.1 Задание  на оценку и описание объекта оценки

Таблица 1 Определение задания на оценку

Таблица 2 Описание объекта оценки

2.2 Анализ  наиболее эффективного использования

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

 Данный  анализ базируется на 4 критериях:

1. законодательное разрешенное использование: в соответствии с жилищным кодексом использование коммерческих помещений разрешается только по их прямому назначению.
2. физическая осуществимость:
1. необходимо оценить размер проектной  характеристики и состояния имеющихся улучшений.
2. на наш взгляд, физически возможный вариант использования объекта оценки в качестве нежилого помещения – размещение парикмахерской.
3. экономическая целесообразность. Принимая во внимание текущее состояние и историю объекта оценки наиболее экономически целесообразным использованием помещения, является размещение парикмахерской.
4. максимальная эффективность. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся  улучшений.

Анализируя  потенциальную доходность объекта  и принимая во внимание все выше перечисленное, считается, что наиболее эффективно использовать данное помещение в качестве парикмахерской. 

2.3 Сравнительный  подход

   Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке, а также о ценах предложений недвижимости и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

   Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

   Сравнительный подход к оценке недвижимости предусматривает, что определение стоимости объекта недвижимости производится в следующем порядке:

Ø  анализируется рыночная ситуация и  выявляются сделки продажи (предложения) сопоставимых (аналогичных оцениваемому объекту) объектов недвижимости (таких, которые близки по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту).

Ø  тщательно проверяется информация о сделках, предложениях недвижимости.

Ø  выбираются соответствующие единицы  сравнения объектов, например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли) и т.д.

Ø  выявляются адекватные данному случаю оценки элемента сравнения.

Ø  в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения.

Ø  скорректированные величины стоимости  сопоставимых (аналогичных) объектов сводится к одной величине – к стоимости  оцениваемого объекта.

   Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта. 
 
 
 
 
 

Таблица 3 Характеристика аналогов

Таблица 4 Определение рыночной стоимости  сравнительным подходом

Рыночная  цена 1 кв. м.=105 322*0,2+16 070*0,4+5 663*0,4=29 757 руб.

Рыночная  стоимость оцениваемого объекта=150*29 757=4 463 550 руб. 

Обоснование корректировок:

1. Право собственности. Корректировка производилась в размере  20% т.к. есть ограничения право собственности по отобранному аналогу 2.
2. Условие финансирования. Корректировка не производилась, т.к. сделки купли-продажи объектов в аспекте финансовых расчетов имеет одинаковый характер.
3. Условие предложения. Корректировка производилась в размере 4% с учетом того, что цена предложения отличается в среднем на 1- 5%.
4. Время продажи. Корректировка не производилась, т. к. стоимость объектов аналога была взята на 28.01.12, что соответствует дате оценки оцениваемого объекта.
5. Местоположение. Корректировка не производилась, т.к. объекты аналога находятся в одном городе.
6. Площадь помещения. Корректировка производилась с учетом различий в размере от 5 до 15%.
7. Состояние помещений. Корректировка производилась с учетом состояния помещений и наличия ремонта в размере от 5 до 10%.
8. Год постройки. Корректировка производилась с учетом года постройки зданий в размере от 5 до 10%.
9. Транспортная доступность. Корректировка не производилась, т.к. объект оценки и аналоги имеют удобное расположение, что позволяет использовать любой вид транспорта.
10. Наличие коммуникаций. Корректировка не производилась, т.к. объекты обладают всеми необходимыми коммуникациями.