Лизинг и долгосрочные кредиты

ЛИЗИНГ И ДОЛГОСРОЧНЫЕ КРЕДИТЫ

Введение.

Российская экономика переживает период глубокого кризиса, характерной чертой которого является высвобождение большого числа экономически активного населения из оборонной промышленности, науки, культуры и образования. Перестройка отечественной экономики сопровождается созданием новых предприятий и ликвидацией большого числа нерентабельных производств, а значит увеличением безработицы среди населения трудоспособного возраста.

С другой стороны, на рынке остро ощущается дефицит товаров и услуг, как массовых, так и специфических, предлагаемых по приемлемым ценам. Для того чтобы они в конечном итоге появились, необходимы только организационные меры.

Таким образом, в настоящее время созданы предпосылки для зарождения и развития новых предприятий, нового бизнеса.

Для организации успешного функционирования нового предприятия необходимы как минимум следующие условия:

• конструктивная бизнес-идея;

• эффективное руководство (менеджмент);

• финансовая основа, которая неотделима от других составляющих бизнеса.

Самый простой и надежный вариант создания финансовой базы – это средства собственников бизнеса, вложенные в предприятие в той или иной форме. Но проблема заключается в том, что начинающие бизнесмены располагают, как правило, недостаточным капиталом. В мировой практике эта проблема решается по-разному. Но суть остается одна. Кто-то (инвестиционный фонд, банк, государство), располагающий деньгами, должен согласиться начать новый (а значит, особо рискованный) бизнес вместе с начинающим предпринимателем. Побудительным мотивом при этом для частных инвесторов служит обычно перспектива высоких прибылей, а для государственных структур – обеспечение занятости или социальная значимость проекта. В большинстве развитых стран существуют специальные законы по поддержке предпринимательства и соответствующие государственные органы, призванные заниматься данными вопросами. В России такие структуры находятся в процессе создания, и начинающий предприниматель пока не может рассчитывать на их поддержку.

В современных условиях оказывается, что практически единственным общедоступным источником финансовых ресурсов является коммерческий банк, если он заинтересован работать с начинающим бизнесом. Такая заинтересованность может появиться только тогда, когда, с одной стороны, для инвестирования (кредитования) предлагается проект, приемлемый с точки зрения прибыльности, а с другой – банк располагает соответствующими финансовыми ресурсами, которые, как правило, должны быть долгосрочными. Дополнительным стимулом содействия банка начинающему бизнесу может быть желание "вырастить" для себя хорошего клиента, который по прошествии времени будет пользоваться широким спектром банковских услуг. В обстановке, когда конкуренция между банками становится все более острой, этот фактор немаловажен.

Конечно, возможна и ситуация, когда в рамках проводимой им политики банк в принципе не работает с небольшим развивающимся бизнесом, ориентируясь на крупного, стабильного клиента. Однако таких банков в настоящее время немного.

Думается, объективные экономические условия складываются так, что появление и развитие новых предприятий неизбежно. Коммерческие банки, будучи на сегодняшний день фактически единственным доступным источником финансовых ресурсов, заинтересованы сотрудничать с новым бизнесом.

Вместе с тем рынок нестабилен, отсутствует объективная оперативная информация о его деятельности, законодательство и налоговая система несовершенны, инфляция непрогнозируема, у предпринимателей опыт работы и планирования в условиях рынка недостаточен, дефицит квалифицированных консультантов, которые могли бы помочь начинающему предпринимателю спланировать его бизнес, высокий рост преступности – далеко не полный перечень факторов, препятствующих нормальному развитию рыночных отношений в экономике страны.

Надо отметить, что принципиальной особенностью нового бизнеса, с точки зрения оценки банковских рисков, является невозможность применять традиционные методы оценки кредитоспособности, основанные на "историческом материале": финансовой отчетности за прошлые периоды, сведениях о репутации клиента и т. п. Для нового бизнеса основой оценки способности заемщика выполнить свои обязательства по кредиту (кредитоспособности) служит предлагаемый им бизнес-проект. Соответственно к методам оценки кредитоспособности относятся методы, применяемые для анализа бизнес-планов, так как в основе предлагаемого для кредитования проекта должна лежать эффективная бизнес-идея, оформленная в виде хорошего бизнес-плана. Его наличие является необходимым условием начала рассмотрения кредитной заявки на организацию нового бизнеса.

Руководители предлагаемого проекта должны принимать самое непосредственное участие в подготовке и составлении бизнес-плана, даже если он готовится профессиональными консультантами. В этом случае они будут не только отчетливее представлять себе ключевые аспекты проекта и трудности, которые их ожидают, но и сумеют учесть при составлении бизнес-плана специфические особенности своего бизнеса, которые всегда существуют. Этот момент заслуживает внимания, поскольку на практике, особенно при создании крупных проектов, руководители не вникают в должной степени в детали разрабатываемого консультантами бизнес-плана, полагаясь на свое понимание его как целого. Но даже очень квалифицированный консультант, владеющий методами планирования бизнеса и хорошо знающий общие подходы, не сможет овладеть его деталями лучше, чем сам бизнесмен. И если эти "мелочи", специфичные для каждого вида бизнеса и для каждого предприятия, будут забыты при планировании, то в процессе реализации проекта их неожиданное появление может привести к серьезным трудностям. [Букато В. И., Лапидус М. X. Финансово-кредитный механизм и банковские операции. – М.: Финансы, 1991.]

Современный уровень научно-технического прогресса требует новых подходов к решению проблем инвестиционной политики. В процессе замены средств производства на машины и станки новых поколений, внедрения передовых сложных технологий возникает необходимость в использовании адекватных неординарных методов финансирования, отвечающих новым условиям. При этом главнейшими требованиями к финансированию стали простота и дешевизна замены оборудования, гарантия от инвестиционных рисков.

В наибольшей степени этим потребностям отвечает лизинг. Постоянно совершенствуясь и трансформируясь, лизинг объединил в себе множество эффективных форм и методов инвестирования и, по существу, оказался не только одним из интереснейших следствий НТР, а и важнейшим средством ее реализации, но пока, к сожалению, не в нашей стране. Практически полное отсутствие лизинговых операций в России говорит об отсутствии современных методов инвестирования и нашей неподготовленности к вступлению в полноценную рыночную экономику, обращенную на развитие производства.

Цель данной дипломной работы состоит в том, чтобы раскрыть преимущества лизинга как перспективного направления деятельности предприятий, организаций и финансовых институтов и обучить представителей отечественного бизнеса, финансовых структур, а также студентов соответствующих специальностей основам этой деятельности. Достижению цели подчинены поставленные в работе задачи: рассмотрение экономической сущности лизинга; выработка рекомендаций и предложений по развитию лизинговых отношений в нашей стране; выявление и оценка наиболее эффективных направлений внедрения лизинга в российскую экономику. Объект исследования – экономические субъекты хозяйствования. Предмет рассмотрения – лизинговые отношения экономических субъектов хозяйствования, разновидности их проявления.

Глава 1. "Особенности становления и развитие долгосрочного кредита на современном этапе "

Долгосрочный кредит, его сущность.

Кредитная операция, будучи существенной составной частью услуг банка, является важнейшей операцией с активами. В принципе, кредит может быть предоставлен двояким способом. Во-первых, банк может передать клиенту деньги (наличные или безналичные) на определенное время и в этом случае говорят о предоставлении ссуды, в другом случае кредитное учреждение может "продать" клиенту свою репутацию. В данном случае банк дает согласие, если возникнет необходимость, выполнить обязательства клиента по отношению к третьему лицу; эта операция называется предоставление кредита. За согласием банка стоят экономическая мощь и репутация кредитного учреждения.

Каждый кредит определяется тем, что банк (кредитор) предоставляет кредит в настоящее время и верит в то, что клиент (заемщик) реализует кредит в более поздний срок, т. е. окажет встречную услугу в форме выплаты кредита и оплаты цены (процентов и в случае необходимости комиссионных).

Услуга и встречная услуга согласуются между банком и клиентом в договоре о предоставлении кредита. На основе этого договора банк становится кредитором, а клиент должником.

За выдачу кредита банк устанавливает цену. Эта цена зависит в основном от следующих критериев:

• расходов по рефинансированию, т. е. суммы, которую тратит банк для привлечения кредитных средств;

• степени риска по кредиту;

• срока действия;

• расходов по оформлению;

• расходов по контролю за кредитом;

• преимущественной позиции клиента в переговорах и качества деловых отношений.

Период между выдачей кредита и его реализацией называется сроком действия. По сроку действия различают краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные кредиты. Краткосрочные кредиты могут быть, как правило, отозваны каждый день. Во всяком случае, срок действия меньше года. Среднесрочные кредиты имеют срок действия от одного до четырех лет. Кредиты сроком действия более четырех лет называются долгосрочными кредитами.

Срок действия – это только один критерий классификации кредитов. Другая классификация, например, по виду обеспечения (обеспеченные или необеспеченные кредиты) или по цели их применения (например, производственные, сезонные кредиты), также может быть использована для разграничения форм кредита. Иногда называются и другие сроки.

В результате расхождения по времени срока выдачи кредита и его реализации для банка возникает риск того, что согласованная на будущее встречная услуга не будет оказана вообще или будет оказана не полностью. Поэтому при подаче каждой заявки на кредит необходимо дать оценку результативности заемщика в будущем, т. е. проверить его достоинство по кредиту.

Проверка доверия заемщику осуществляется только тогда, когда банк убедится в том, что заемщик формально обладает достоинством по кредиту. В этой связи банк проверяет, может ли и имеет ли право заемщик заключать от своего имени соответствующие законам договора, содержащие правовые обязательства. Если это подтверждается, то на втором этапе проверяется достоинство по кредиту или платежеспособность клиента. Способы этой проверки различны. Во многом это зависит оттого, является ли заемщиком частное лицо или предприятие. Принципиально банк интересует вопрос о том, можно ли на основе личных и материальных условий ожидать, что клиент выполнит вытекающие из кредита обязательства.

При оценке личного достоинства по кредиту клиента (доверия) используются такие критерии, которые обусловлены самой личностью. Имущественное или материальное достоинство по кредиту проверяется путем ознакомления с экономическим положением клиента.

При оценке личного достоинства по кредиту (доверия к клиенту) банк руководствуется беседой с клиентом и опытом работы с этим клиентом в ранее совершенных сделках.

Проверка материального достоинства по кредиту осуществляется [Бочаров В. В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций. – М.: Финансы и статистика, 1993.] на основе документов, которые банк просматривает в рамках оформления кредита перед его выдачей. К проверке могут привлекаться различные документы. Это могут быть, например, внутрифирменные расчеты, финансовые планы, информация от третьих лиц, доказательства доходов и т. д. В данном случае банк должен задаться вопросом, какие документы дадут возможность получить наиболее полную картину об экономическом состоянии клиента. В этой связи следует, конечно, подумать и о том, может ли и хочет ли клиент вообще предоставлять требуемые документы.

И во время срока действия кредита его держат под контролем. Банк, контролируя кредит, следит за его выплатой в соответствии с договоренностью, а также за динамикой доходности, ликвидности и ценности кредитных гарантий. Если выявляются трудности, то обращаются к клиенту. Благодаря этому можно заранее узнать причины экономических проблем и принять меры для их устранения. Опыт показывает, что экономические проблемы можно решить довольно часто, если как можно раньше обратиться к клиенту. Если беседа с клиентом состоится слишком поздно, то большей частью это приводит к проблемам в погашении кредита. Кредиты не возвращаются, и правовые шаги, которые ведут к реализации гарантий, становятся в большинстве случаев неизбежными. Во многих случаях отмечается довольно большое число непогашений кредита. [Белоглазова Г. Н. Коммерческие банки в условиях формирования рынка. – Л.: Изд. ЛФЗИ, 1991.]

Каждая проверка достоинства по кредиту содержит большую степень риска, т. е. каждый кредит связан с большим или меньшим риском. По этой причине в большинстве случаев банки требуют обеспечения за предоставление кредита. Обеспечение используется для того, чтобы при неожиданном ухудшении экономической ситуации обслужить кредит в соответствии с договоренностью. При нормальном развитии кредит погашается не за счет кредитного обеспечения, а за счет поступлений и прибыли клиента. Использование гарантий для обслуживания кредита является исключением, а не целью банка.

Если при проверке правовой (формальной) и материальной кредитоспособности ( достоинства по кредиту) банк приходит к положительному результату, то между кредитором и заемщиком заключается договор о предоставлении кредита. В этом договоре точно согласуются детали по каждому кредиту.

В основном это данные о партнерах по договору, виде кредита, размере кредита, сроке действия, условиях погашения, возможностях расторжения договора, расходах (проценты, комиссионные и т. д.), гарантиях и условиях выдачи кредита.

Предоставление кредитов имеет значение не только для единоличной хозяйственной деятельности клиента, но и оказывает влияние на всю экономику. Выдача каждого кредита увеличивает имеющуюся в экономике покупательную способность. Поэтому центральные банки тщательно следят за динамикой объема кредита, предоставленного банками. Благодаря различным мерам, центральные банки могут повлиять на динамику объема кредитов и регулировать их в соответствии с общехозяйственными целями.

Ниже подробнее рассматриваются виды долгосрочных кредитов, которые имеют значение в практической деятельности.

1.2. Виды долгосрочных  кредитов.

КРЕДИТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ (ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ)

Факторами, определяющими кредиты на строительство жилья, или ипотечные кредиты, являются срок действия, цель финансирования и вид обеспечения кредита. [Банковский портфель. Т. 1. – М.: СОМИНТЭК, 1994.]

Кредиты на строительство жилья – это долгосрочные кредиты на финансирование недвижимости (земельные участки или здания). Существенным моментом является привязанность данного кредита к объекту или к определенной цели финансирования. Объект становится предметом финансирования и в то же время может быть использован как обеспечение кредита.

Срок действия ипотечного кредита не менее четырех лет. Как правило, срок действия составляет 20 – 35 лет. Таким образом, речь идет о долгосрочных кредитах.

Целью финансирования является создание, расширение или реконструкция и модернизация промышленной или частной недвижимости.

Обеспечение кредита осуществляется путем залога финансируемого объекта через ипотеку. Размер залога зависит от суммы кредита.

Поскольку объект одновременно является предметом финансирования и кредитным обеспечением, то банк прежде всего должен проверить данные клиента по объекту. Поэтому в первую очередь следует определить отношения собственности и выяснить, есть ли другие обязательства.

Размер ипотечного кредита зависит от стоимости финансируемого объекта. Поэтому банку необходимо определить стоимость объекта и создать близкие к реальности представления об этой стоимости. Поскольку на большинство застроенных и незастроенных земельных участков нет объективной рыночной цены – эти участки не предназначены для продажи, – то определение "правильной" стоимостной оценки содержит для банка определенный риск. Из-за длительного срока действия ипотечного кредита риск возрастает. Банк должен оценить, как будет развиваться стоимость объекта в течение предусмотренного срока действия. Он должен определить, какие примерные условия и факторы будут в будущем влиять на динамику стоимости. При этом следует учитывать уменьшение стоимости, влияющее на стоимость объекта и вместе с тем на ценность недвижимого имущества. В отдельных случаях это может вызвать большие проблемы.

Приведем пример.

Жилой дом частного лица финансируется за счет собственного капитала строителя/покупателя и сберегательной ссуды на строительство, а также ипотечного кредита. После тщательной оценки стоимость объекта (жилой дом, включая земельный участок) банк определил в размере 500 000 усл. единиц на момент выдачи кредита. При определении стоимости в основу была положена рыночная стоимость. На объект банком была выдана ссуда на 60%. Складывающаяся из этого сумма кредита 300 000 усл. единиц обеспечивается недвижимым имуществом в таком же размере.

Через три года недалеко от объекта строится дорога, что ведет к значительному усилению шума. Вследствие этого рыночная стоимость на данной территории, где ведется строительство, понижается примерно на 20%. Теперь стоимость объекта составляет около 400 000 усл. единиц.

Предоставление ссуды на 60 % составляет сумму кредита в 240 000 усл. единиц. Итак, банк должен исходить из того, что несмотря на тщательную оценку стоимости при выдаче кредита вышеназванное недвижимое имущество в 300 000 усл. единиц в случае использования составит сумму всего лишь в 240 000 усл. единиц, т. е. 60 000 усл. единиц кредита не будут обеспечены.

При оценке принципиально учитываются предположительно сохраняющиеся длительное время свойства земельного участка. С одной стороны, это постоянные доходы от объекта (например, получение платы за наем, арендная плата), а с другой стороны – свойства (положение, пригодность и т. д.), которые по всем предположениям сохраняются длительное время. [Эдвин Дж.Долан и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. – СПб.: Изд. Санкт-Петербургский университет экономики и финансов, 1994.]

В банковской практике размер залога по ссуде на объект определяется следующими методами оценки стоимости:

• методом капитализированных доходов;

• методом реальной стоимости;

• методом сопоставительной стоимости;

• комбинацией различных методов определения стоимости. Ниже кратко излагаются особенности этих методов.

Метод капитализированного дохода. В данном методе речь идет о капитализированной ежегодной чистой доходности объекта. Эта стоимость складывается из годового дохода за вычетом производственных расходов и расходов на управление хозяйством. Общая сумма производственных расходов и расходов на управление хозяйством составляет примерно 25-30%, если она не определяется точнее, и отнимается от годового дохода. Складывающийся годовой чистый доход капитализируется по определенной процентной ставке от 5 до 8%, в зависимости от степени риска.

Общая сумма производственных затрат и расходов на управление хозяйством, а также капитализированная процентная ставка устанавливается на основе накопленного банком опыта. Но в некоторых странах существуют положения об определении стоимости, к которым может прибегнуть банк. В проектах, содержащих большую степень риска, капитализированная процентная ставка выше, чем в проектах с меньшей степенью риска, соответственно будет ниже или выше капитализированная прибыль.

Пример:

Годовой доход (доход от аренды) 30 000 усл. единиц

Производственные и управленческие расходы

(30% от 30 000 марок) 9 000 усл. единиц

_________________________________________________________________

Годовой чистый доход 21000 усл. единиц

Капитализированный доход при

капитализации в 5% (х 20) 420 000 усл. единиц

Капитализированный доход при

капитализации в 8% (х 12,5) 262 000 усл. единиц

Капитализированная прибыль рассчитывается по следующей формуле:

Капитализированный доход = (Годовой чистый доход)/(Капитализированная процентная ставка)

Если речь идет об объекте с застроенным земельным участком, то при определении капитализированной прибыли учитывается стоимость возведенных объектов и земли (реальная стоимость).

Метод реальной стоимости. [Левчук И.В. Ссудный фонд и кредит. – М.: Финансы, 1971.] На застроенных земельных участках реальная стоимость складывается из оценки и сложения стоимости земли и стоимости возведенных объектов. Основой для определения стоимости являются первоначальная стоимость и издержки производства. Из стоимости возведенных объектов вычитается снижение стоимости. В частности, это необходимо в отношении устаревших зданий. В таких случаях приходится отчасти делать значительные скидки"

Стоимость земли определяется путем сравнения цен (смотри метод сопоставительной стоимости) с другими земельными участками такого же типа и расположения. При этом ставится вопрос, какие цены следует установить на данный объект с расчетом на будущее. Фактическая первоначальная стоимость (как таковая) имеет лишь второстепенное значение.

Пример. Определение реальной стоимости застроенного земельного участка.

В оцениваемом объекте речь идет о новом собственном доме на большом земельном участке в 900 м кв.. Цена квадратного метра, включая затраты на подготовку участка к застройке, определяется банком в 80 усл. единиц (обычная рыночная цена по сопоставимым стоимостям). Стоимость земли:

900 м кв. х 80 усл. единиц = 72 000 усл. единиц

Стоимость возведенных объектов (включая побочные затраты на строительство):

1000 м куб. (объем постройки) х 380,00 усл. единиц = 380 000 усл. единиц Реальная стоимость: 452 000 усл. единиц

Цена, которую банк устанавливает на куб. м постройки, ориентируется на обычные для рынка умеренные производственные затраты на сопоставимые объекты. Информацию о размерах затратив строительство и динамике цен банк получает из области экономики строительства. Эти представления дополняются наблюдением за рынком. В зависимости от приобретенного банком опыта из установленной стоимости возведенных объектов вычитается еще скидка за риск (например, 25%).

Метод сопоставительной стоимости. При определении сопоставительной стоимости банк сравнивает цены на однородные объекты (земельные участки и здания). При этом банк опирается, в первую очередь, на свои знания рынка. Банк следит за динамикой цен на рынке и при определении размера залога по ссуде ориентируется на сопоставимые объекты.

В сопоставительной стоимости речь идет о стоимости, установленной в определенный период времени. Но проблема заключается в том, что установленные таким способом стоимости могут подвергаться значительным колебаниям в зависимости от развития рынка.

Пример:

В предыдущем примере стоимость земли определена методом сопоставительной стоимости. Банк установил свою цену путем сравнения цен на земельные участки одинакового свойства и расположения. Для этого банк следил за рынком земельных участков и/или получил информацию о недвижимости. Рассчитанная таким образом цена в 80условных единиц, если исходить из предыдущего примера, является основой для определения стоимости земли.

Комбинация различных методов расчета стоимости для определения стоимости залога. Описанные методы определения стоимости содержат целый ряд неизмеримых данных, предположений и субъективных масштабов. Поэтому установленные со всей тщательностью стоимости не точны и к ним стоит подходить осторожно. Чтобы учесть эти неточности, на практике устанавливают стоимости параллельно различными методами определения стоимости. Затем различные значения сравниваются. В частности, это относится к реальной стоимости и капитализированной прибыли. Если капитализированная прибыль больше реальной стоимости, то оба значения складываются и делятся на два (арифметическая средняя). Если реальная стоимость выше капитализированного дохода, то из-за осторожности за основу определения предела залога объекта берется капитализированная прибыль. Именно капитализированный доход, если он ниже реальной стоимости, привлекается потому, что выплаты по процентам и в погашение ипотечного кредита на объект производятся в основном за счет доходов от земельных участков, а не, по возможности (или принудительно), за счет использования земельного участка.

Пример:

Рассматривается арендуемый объект (три квартиры, новостройка). Поступления от аренды составляют 40 000 усл. единиц в год. За вычетом 30% хозяйственных затрат складывается годовой чистый доход 28 000 усл. единиц.

Предлагаются следующие варианты для определения стоимости: Капитализированная прибыль (капитализация 5%) 560 000 усл. единиц

Определение реальной стоимости (без земельного участка) На объекте есть застроенная площадь 1800 куб. м. Обычные рыночные расценки строительных работ оцениваются в 380 усл. единиц/куб. м. Реальная стоимость: 1800 куб. м х 380 усл. единиц = 684 000 усл. единиц.

Поскольку выплаты по процентам и в погашение кредита производятся из доходов от объекта, то арендуемый объект, независимо от определенной более высокой реальной стоимости, оценивается по более низкой капитализированной прибыли.

Поскольку для определения стоимости, как указано, нет объективного ориентировочного масштаба, а риски, связанные с неправильной оценкой, значительны, то предел размера кредита под залог и вместе с тем максимальная сумма кредита всегда устанавливаются меньше, чем предусмотрительно установленная стоимость залога по ссуде.

Пределом залога по ссуде называется определенный процент от тщательно рассчитанного размера залога по ссуде. Размер процента зависит от опыта банка или от законодательных положений. Обычно предел залога в ипотечных кредитах составляет примерно 60% от стоимости залога по ссуде.

Пример. Предельный размер кредита под залог.

Стоимость залога по ссуде на финансируемый объект 500 000 усл. единиц

Предел размера кредита под залог, например, 60%. 300 000 усл. единиц.

Максимальный размер кредита. 300 000 усл. единиц

Стоимость ипотеки (в качестве кредитного

обеспечения) 300 000 усл. единиц

При предоставлении ипотечного кредита между кредитором и заемщиком согласуются условия, такие как

• срок действия;

• цена (проценты, комиссионные, сборы);

• условия погашения;

• размер процента и доли погашения;

• размер ипотеки;

• условия выплаты.

При определении процента возможны разные альтернативы. Во-первых, может быть установлен твердый процент на весь срок действия (соглашение о твердом проценте). Благодаря этому заемщик имеет прочную базу для калькуляции на длительный период. Такую же прочную базу имеет и кредитное учреждение. При удешевлении или удорожании привлечения денежных средств (рефинансирование) со стороны банка не предусматривается никакого пересмотра процентных ставок. В этом случае клиент фиксирует сравнительно более дорогое или дешевое финансирование на длительный период. Банк должен получить рефинансирование на твердых условиях.