Методы оценки имущества предприятия

ВВЕДЕНИЕ

   Развитие рыночных отношений требует самого серьезного внимания к реальной оценке имущества и других активов предприятия. Сегодня требуется полная и всесторонняя оценка имущества предприятий  для реального отражения потенциала, которым они обладают. Кроме того, в переходный период к рыночным отношениям реальная оценка имущества и других активов предприятия организаций необходима:

• при передаче их в аренду;
• выкупе коллективами арендных предприятий;
• возвращении их арендатором арендодателю;
• смене собственника;
• установлении начальной цены продажи на аукционах и конкурсах;
• вложении их в виде неденежных вкладов в уставные фонды других предприятий;
• установлении стоимости имущества предприятий, объявленных банкротом при его распродаже;
• приватизации предприятий;
• передаче имущества в залог;
• преобразовании и ликвидации предприятия;
• принятии решений об инвестировании;
• проведении процедуры санации;
• оптимизации налогообложения;
• переоценке основных фондов предприятия.
• принятии решений о партнерстве с другими субъектами хозяйствования;

  Значение  оценки и переоценки имущества субъектов  хозяйствования возрастает в связи  с происходящими инфляционными  процессами. Это создает определенные проблемы и при  отражении реальной оценки активов в балансах предприятий. Дополнительные сложности возникают и из-за того, что начисленная амортизация нередко не соответствует реальной изношенности  основных фондов. Все эти обстоятельства требуют самого серьёзного теоретического обоснования подходов к реальной оценке имущества и других активов предприятий. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Этапы оценки стоимости имущественного комплекса

  В ходе пользования той или иной инвентарной единицей собственник  может нести те или иные расходы  по поддержанию ее в эксплуатационном состоянии, а также целенаправленно  улучшать ее свойства и качества. Одновременно в ходе эксплуатации инвентарная  единица может терять свои первоначальные свойства. Данный процесс отражает амортизация (если это основные средства). Многим видам оборотных средств  также свойственно постепенное  ухудшение качества и утеря первоначальных свойств в результате длительного  хранения. Следовательно, стоимости  имущества и других активов предприятия  свойственна динамика.

  Стоимость предприятия постоянно изменяется. Она официально отражается в балансе  предприятия. Эта та стоимость, по которой  все имущество и другие активы предприятия числятся в реестрах бухгалтерского учёта. Порядок отражения  балансовой стоимости в бухгалтерском  учете регламентируется нормативными актами.

  В связи с инфляционными процессами требуется приведение стоимости  основных фондов к текущим ценам. Для этого устанавливаются коэффициенты пересчета.   

Оценка  стоимости имущественного комплекса проводится в несколько этапов:

• определение объекта;
• заключение договора об оценке с заказчиком;
• установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
• сбор и проверка данных об объекте оценки;
•   выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• составление и передача заказчику отчета об оценке.

    На этапе «Определение объекта» осуществляется постановка задачи: объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на имущество, учитывается состав имущества, его местоположение; устанавливаются связанные с объектом имущественные права, отношения собственности; определяется дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую следует выяснить стоимость объекта оценки; указывается цель оценки объекта, которая, как правило, заключается в определении оценочной стоимости, необходимой заказчику для принятия им обоснованных решений относительно инвестирования, переоценки, продажи, взятии кредита под залог и т. д.; устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью; формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

 Стоимость  бизнеса и любого другого имущества  меняется со временем, поэтому  важным является установление  даты оценки. Возможно проведение  оценки на уже прошедшую дату, а вот дата составления отчета  об оценке в соответствии с законодательством должна быть только текущей. Фактором, определяющим дату оценки, может быть дата проведения инвентаризации имущества предприятия, так как именно данные о составе и состоянии имущества, определяемые актом инвентаризации, являются основной информационной базой для оценки. Учитывается также дата осмотра объекта оценки экспертом- оценщиком.

На этапе  «Заключение договора об оценке» проводится предварительный осмотр объекта; определяются необходимые и достаточные данные для оценки предприятия; подбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; проводится осмотр объекта; составляется план выполнения работ по оценке и заключается договор между оценщиком и заказчиком в письменной форме.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме  и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

• основание заключения договора;
• вид объекта оценки;
• вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
• денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор  в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии, точное указание объекта оценки (группы объектов оценки), а также его (их) описание. Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования независимости оценщика. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Республики Беларусь об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

Оплата  работ на начальном этапе процесса оценки, во-первых, способна защитить оценщика от возможного воздействия заказчика  относительно желаемой им величины стоимости объекта оценки и, во-вторых, обеспечивает оценщика денежными средствами, необходимыми для проведения работ по оценке.

Это могут  быть затраты на покупку информации (например в отделе статистики), привлечение сторонних специалистов (аудиторов для проверки финансовой отчетности, специалистов по технической экспертизе для определения физического износа, сметчиков для определения стоимости строительства объектов оценки и др.).

На этапе  «Сбор и проверка данных» опрашивают владельцев, менеджеров и других специалистов, способных предоставить информацию о реальном состоянии оцениваемого бизнеса. Анализируемая информация делится на внешнюю (макроэкономические, отраслевые и региональные данные) и внутреннюю (об оцениваемом предприятии). При описании отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие, необходимо отразить состояние отрасли, рынки и особенности сбыта продукции, условия конкуренции в отрасли, основных конкурентов, производящих товары-заменители (их цены, качество обслуживания, каналы сбыта, объемы продаж, рекламу). При установлении количественных и качественных характеристик оцениваемого предприятия необходимо исследовать направления его деятельности, ретроспективные данные об истории предприятия, характеристики поставщиков, сведения о производственных мощностях, рабочем и управленческом персонале, внутреннюю финансовую информацию (данные бухгалтерского баланса, отчетов о финансовых результатах и движении денежных средств за три-пять лет).

После сбора информации начинается этап «Финансовый анализ». Сначала проводится корректировка финансовой отчетности в целях оценки, затем на основе полученных данных подготавливается баланс и скорректированные отчеты о прибылях и убытках, реально отражающие ситуацию на предприятии. В зависимости от целей оценки анализ финансового положения предприятия может проводиться с различной степенью подробности: в форме экспресс-анализа финансового состояния предприятия или детализированного анализа.

На этапе  «Выбор и применение подходов к оценке» выбирается один или несколько подходов к оценке, применимых в конкретной ситуации. Отказ от использования какого-либо подхода необходимо обосновать.

2. Методы оценки

              Традиционно используют три подхода к оценке:

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;

доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Каждый  подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта и подразумевает свои методы и условия.

2.1 Оценка имущества предприятия затратным методом.

В настоящее  время выработаны различные подходы  к определению стоимости. В первую очередь — это метод, основанный на затратном подходе.

Согласно  данному подходу каждый кирпичик, который использован при постройке здания, каждый час затраченного рабочего времени имеет определенную стоимость. На основании данных о материальных и трудовых затратах, вложенных в создание объекта, делается вывод о его стоимости. Срок службы учитывается амортизацией. Следует отметить, что внутри этого, как и любого другого подхода к оценке, существует много вариантов нормативных методик. При этом изменение стоимости во времени может отражаться, например, индексами, рассчитываемыми Министерством статистики и анализа на основании усредненных сведений по группам объектов. Затратный подход хорош тем, что дает отправные точки. В то же время он обладает и недостатками, так, например, он не учитывает будущую доходность оцениваемого объекта.

  В основу затратного метода положен анализ и перестройка балансового отчета фирмы. Он предусматривает суммирование чистой стоимости активов фирмы с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала фирмы.

   Балансовая  стоимость не отражает рыночную стоимость  активов, поэтому проводится предварительная  оценка обоснованной рыночной стоимости  каждого актива в отдельности и определяется, насколько балансовая стоимость соответствует рыночной стоимости обязательств.

   Суть затратного метода заключается в расчете стоимости собственных источников, которая определяется как разница между суммой активов предприятия и стоимостью всех обязательств.

   Для оценки имущества затратным методом  могут применяться следующие  формы: 

   В рамках затратного подхода выделяются три метода:

Метод накопления активов. Он заключается. в расчете обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и переводе всех обязательств к текущей стоимости, а затем вычитании из активов стоимости всех обязательств (Таблица 1).  

Таблица.1

С_ш = 26240 - (197 + 5996 + 2068 + 15871) = 2108 млн р.

Источник:

   Данный метод в наибольшей степени подвергается критике, в связи с его упрощенностью и обобщенностью, но одновременно чаще всего применяется на практике.

   С позиций теории оценки понятие «имущество»  можно определить как совокупность оборотных и внеоборотных активов организации. К внеоборотным относятся активы, полезные свойства которых предполагается использовать свыше года или обычного операционного цикла, если он превышает год, например, основные средства, земельные участки, объекты природопользования, капитальные и иные долгосрочные капитальные вложения, нематериальные активы, имидж организации.

   Под оборотными активами понимаются денежные средства в кассе организации и банках, легко реализуемые ценные бумаги, не рассматриваемые в качестве долгосрочных финансовых вложений, дебиторская задолженность, запасы товаров, материалов, сырья, готовой продукции, незавершенное производство и расходы будущих периодов.

   Метод накопления активов реализуется  через следующие этапы оценки стоимости:

• Оценка основных средств по рыночной стоимости.
• Оценка нематериальных активов.
• Определение рыночной стоимости финансовых вложений, в т. ч. краткосрочных и долгосрочных.
• Оценка товарно-материальных запасов.
• Оценка денежных запасов.
• Оценка расходов будущих периодов.
• Перевод обязательств предприятия в текущую стоимость.
• Определение стоимости собственных источников путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов всех обязательств и другого имущества, не принадлежащего предприятию.

   В основе расчета лежит баланс предприятия  на последнюю отчетную дату или на дату оценки (приложение 1).

   Подводя итоги значения оценки стоимости  предприятия методом расчета  накопления активов, отметим его  сильные и слабые стороны.

   Преимуществами  данного метода является то, что  он учитывает влияние производственно-хозяйственных  факторов на изменение стоимости  активов, предоставляет возможность  проводить экономический анализ эффективности использования имущества, главным образом его рентабельности, что дает ключ к определению финансовых возможностей предприятия.

   Отметим, что прибегая к использованию  данного метода, можно оценить  уровень развития технологии с учетом степени износа основных фондов.

   Однако  оценка активов не является оценкой  предприятия как хозяйствующего субъекта, так как не определяет стоимость имущества, сформированного из собственных источников.

   Например, здания могут быть учтены по цене их приобретения, но при изменении цен на недвижимость их балансовая стоимость не будет соответствовать действительности. Балансовая стоимость машин и механизмов - неопределенная величина, так как она зависит от метода начисления амортизации, принятого на конкретном предприятии.

Метод скорректированной  балансовой стоимости. Определение обоснованной рыночной стоимости проводится не по всем активам, а выборочно. Выбор объекта проводится по следующим критериям:

• значимость в производственном процессе;
• удельный вес в стоимости активов;
• влияние на расхождение балансовой и рыночной стоимости актива.

   К активам, принимаемым к расчету, относится имущество, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи:

• внеоборотные активы, за исключением объектов социальной инфраструктуры (дороги, жилой фонд, клубы, отопительные системы и т. д.), которые должны быть переданы в соответствии с законодательством в коммунальную собственность;
• запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, за исключением задолженности участников по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров.

   К пассивам, принимаемым к расчету, относятся обязательства убыточной  организации:

• целевые финансирования и поступления;
• долгосрочные обязательства банкам, другим юридическим и физическим лицам;
• краткосрочные обязательства банкам, другим физическим и юридическим лицам;
• расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям «Доходы будущих периодов».

   Условно порядок оценки стоимости чистых активов можно представить следующим  образом:

ЧА = А_р – П_р

где ЧА - чистые активы; А_р - активы, принимаемые к расчету; П_р - пассивы, принимаемые к расчету .

  Пример: на основании исходных данных представленных в табл. 2, определите стоимость предприятия (С„) по показателю скорректированных чистых активов.

  Таблица 2

С„= 1044 + 21 + 409 +1-69-151 = 1255 млн р.

Источник: 

   Показатель  чистых активов определяет стартовую  цену предприятия, так как характеризует  стоимость имущества, сформированного  за счет собственных источников.

   Корректировку стоимости чистых активов при  определении стоимости предприятия  следует осуществлять в следующих  случаях:

• при списании объектов, находящихся в аварийном состоянии и используемых не по назначению;
• исключение объектов социальной инфраструктуры путем передачи их в коммунальную собственность и по договору безвозмездного пользования новому собственнику;
• определение стоимости зданий, сооружений, если их амортизация превышает 50%.

   Итак, при использовании данного метода рыночная стоимость рассчитывается как разница между скорректированной балансовой стоимостью и суммой обязательств предприятия. 

  Метод ликвидационной стоимости.

   Согласно  стандартам оценки, ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

• предприятие находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно его способности оставаться действующим предприятием;
• стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

На практике оценка стоимости предприятия на основе ликвидационной стоимости осуществляется, как правило, в связи с его  банкротством. В случае принятия судом  решения о признании предприятия  банкротом в отношении несостоятельного юридического лица открывается конкурсное производство - процедура, направленная на соразмерное удовлетворение требований кредиторов в процессе ликвидации. При этом обязательным этапом конкурсного производства является проведение инвентаризации имущества и обязательств предприятия. Некачественно проведенная инвентаризация, без анализа данных бухгалтерского баланса на последнюю отчетную дату позволяет «забыть» об отдельных видах имущества в ликвидационном балансе, что приводит к искажению данных о составе и стоимости конкурсной массы.

   Цель  оценки имущества - установить предполагаемую выручку от его реализации, которая будет являться единственным источником выплат по обязательствам обанкротившегося предприятия. В случае ликвидации несостоятельного предприятия основными пользователями отчетной информации выступают кредиторы, которые должны располагать достаточными сведениями, чтобы в короткий срок составить мнение о том, в каком объеме и в течение какого периода времени могут быть погашены долги банкрота за счет реализации имущества, составляющего конкурсную массу, в которую входит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и обнаруженное в процессе ликвидации.

   Наиболее  полные и достоверные данные о  степени возвратности долгов кредиторы  могут получить, оценив рыночную стоимость  имущества предприятия, которая должна найти отражение в промежуточном ликвидационном балансе. При определении рыночной стоимости статьи актива осуществляется корректировка активов баланса предприятия и производится расчет их текущей стоимости с учетом затрат на их ликвидацию. Расчет текущей стоимости активов обусловлен тем, что различные виды активов продаются в течение различных сроков. Недвижимость (здания, сооружения и т. д.) продается в срок, как правило, более года.

   Остальные активы, например запасы, сырье, материалы, можно реализовать сразу после принятия решения о продаже активов. Стоимость активов для расчета их текущей стоимости корректируется на величину накладных расходов по их реализации, а ставка дисконтирования повышается на величину риска продаж соответствующих активов при их ликвидации.

   Ликвидационная  стоимость активов предприятия  определяется суммированием текущих стоимостей Денежных потоков от реализации оцениваемых активов, в том числе внеоборотных, запасов, продукции, денежной массы на расчетном счете и в кассе предприятия на дату оценки.

   В состав затрат, связанных с ликвидацией  предприятия, входят затраты по налогообложению, 'страхованию и охране активов  до их продажи, выходные пособия и  выплаты работникам предприятия, управленческие расходы (в том числе юристов, оценщиков и т. д.).

   Все расходы, за исключением выплат работникам предприятия, дисконтируются по повышенной ставке.  
 

Пример: определить ликвидационную стоимость предприятия. Данные для расчета приведены в табл. 3. 

   Таблица 3