Общие положения регистрации объектов недвижимости

   Глава I. Общие положения регистрации объектов недвижимости

   1.1. Понятие  недвижимости как объекта гражданских  прав. Классификация объектов недвижимости

   Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых  субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно  широк и многообразен. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских  прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность), нематериальные блага.¹

   Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском  праве и воспринято практически  всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов такое деление  связано с правом частной собственности  на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с  введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота.²

   Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.³ В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено". Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из "частного оборота".

   Деление имущества как объекта гражданских  прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ  гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что  прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.

   Вслед за введением общего понятия недвижимого  имущества в специальных законодательных  актах появились понятия "недвижимости в жилищной сфере" и "недвижимости в градостроительстве", которые  определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизация общего понятия применительно к отдельным  объектам или сферам деятельности.⁴

   Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как  объектов гражданских прав исходит  из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При  этом необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: "недвижимая вещь", "недвижимое имущество", недвижимость". В большинстве  случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы⁵, что представляется не совсем верным. Так, Лапач В.А. считает, что "в качестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч.2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо совокупности разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее использование их по общему назначению – "сложная вещь" по ст. 134 ГК ".⁶

   Действительно, среди объектов гражданского права  особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

   Статус  вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми. Таким образом, под вещами наука гражданского права  понимает данные природой и созданные  человеком ценности материального  мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав^.7

   В отличие  от Основ гражданского законодательства, которые оперировали понятием недвижимого  имущества, ГК РФ применительно к  делению на недвижимости и движимости оперирует понятием "вещи". Исходя из содержащегося в ГК определения  недвижимости иные виды имущества, включая  имущественные права, недвижимыми  быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. Исключением  является признание недвижимостью, а точнее приравнивание к недвижимости такого сложного имущественного комплекса  как предприятие (ст. 132 ГК РФ).  Законодатель относится к нему как к особому  объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально – предприятие  не упоминается в определении  недвижимости в статье 130 ГК РФ, а  вводится в статье 132 ГК РФ, которая  расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, предприятие  является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. В этой связи  совершенно обоснованным представляется мнение В.А. Лапача о том, что "от  сложных вещей следует отличать комплексы как системы более  высокого порядка, характеризующиеся  не столько общим назначением  входящих в них объектов, сколько  определенным в законе составом имущества, образующего комплекс, а также  функциональной взаимосвязью и иерархической  организацией элементов внутри комплекса. В состав комплекса наряду с недвижимыми  вещами могут входить и объекты  гражданских прав, являющиеся движимыми  вещами либо даже вообще не являющиеся вещами…"⁸

   Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия  в целях введения его в гражданский  оборот в качестве единого объекта. Поэтому в его состав включено как собственно имущество (вещи, права, требования), так и комплекс исключительных прав, в первую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания, которые используются при маркировке продукции, выпускаемой на предприятии, или при оказании им услуг, а также имеющие "отрицательную стоимость" долги, связанные с деятельностью предприятия. Отметим, однако, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. В то же время предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.

   В связи  с изложенным необходимо отметить, что "в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия  термина "недвижимое имущество". С одной стороны, им вытесняется  термин "недвижимая вещь", прямо  предусмотренный Гражданским  кодексом (так, в Законе о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  говорится о недвижимом имуществе (недвижимости), но не о недвижимых вещах). Это объясняется тем, что понятие  имущества в большей степени, нежели понятие вещи, характеризует  статические моменты гражданско-правового  регулирования, фиксируемые как  состояния принадлежности вещей  различными субъектами. С другой стороны  необходимо более последовательное разграничение между понятиями  недвижимого имущества и недвижимости. Последнее в законодательстве употребляется  в двух смыслах. Во-первых, как обобщение  для любых недвижимых вещей, в  отношении которых требуется  регистрация права собственности  и других вещных прав, ограничений  этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум  и предприятие как имущественный  комплекс."⁹

   В определении  недвижимости в действующем гражданском  законодательстве используются те же критерии, что и в основах гражданского законодательства, - связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимость по природе) и отнесение к недвижимости законом (недвижимость в силу закона).

   Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно  которой к недвижимости  относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба  их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

   Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как  недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно  к недвижимости. Так, в Гражданском  Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним  могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302, 307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также  имущественные права (ст.ст. 18,56)..¹⁰

   Категория недвижимости в действующем ГК РФ расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью  в силу их естественных физических свойств, а не вещами, составляющими  единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности  на недра вне зависимости от права  собственности на землю.

   А такие  природные ресурсы, как леса, относятся  к недвижимости в силу их связи  с землей. Полезные ископаемые и  иные минералы являются недвижимостью, находясь в своем естественном состоянии  как часть недр, и перестают  быть недвижимостью с момента  извлечения их из состава недр.¹¹

   Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения, многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные  постройки, такие, как шахты и  иные сооружения. При этом не любая  постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая  объективно имеет прочную связь  с землей, на которой она расположена. В дореволюционном российском праве  недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле по договору с ее собственником. В соответствии с действующим российским законодательством строения, возведенные на чужом участке на законных основаниях, права на которые соответствующим образом зарегистрированы, будут отнесены к недвижимости. Особо следует подчеркнуть необходимость официального оформления прав на земельный участок, используемый под строительство, поскольку в противном случае недвижимость является самовольной постройкой и подлежит сносу.

   Однако, сегодня критериев, предлагаемых законодательством  для отграничения недвижимых вещей  от иных объектов, расположенных на земельных участках, явно недостаточно. Прежде всего это видно при  разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии позволяют  без ущерба переносить с места  на место здания, отнесение которых  к недвижимости не вызывает сомнения. В связи с чем невозможность  перемещения без несоразмерного ущерба назначению в качестве критерия отнесения объекта к недвижимости становится весьма относительным. Следовательно, "только невозможность отделения  недвижимости от земли будет указывать  на прочную связь этого имущества  с земельным участком". В настоящее  время предлагаются различные "дополнительные" критерии для отнесения объекта  к недвижимости. Также ряд авторов считает, что перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.

   Недвижимостью в силу закона прямо названы подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты. Для отнесения такого рода объектов к недвижимости не требуется связи  с конкретным земельным участком, да она и невозможна. Необходимо выполнение другого условия –  судно должно быть зарегистрировано в Государственном реестре гражданских  воздушных судов РФ, в Государственном  судовом реестре РФ или в ином специальном государственном реестре. Кроме этих объектов, законом могут  быть названы и другие объекты, которые  также будут признаны недвижимостью. Смысл отнесения подобных объектов к недвижимости заключается в  том, что на них распространяются особенности режима, установленного для недвижимости. Однако, было бы неправильным утверждать, что последствия признания, например, судов недвижимостью автоматически  приводят к распространению на них  соответствующего режима в полном объеме. Сам ГК РФ делает из этого ряд  исключений. Так, если общим правилом является регистрация договоров  аренды недвижимости, то в силу правил ГК об аренде транспортных средств, требование о государственной регистрации  к их аренде не применяется.

   Помимо  классификации недвижимости на недвижимость по природе (1), объекты прочно связанные  с землей (2) и объекты, отнесенные к недвижимости законом (3), недвижимость возможно также разграничивать по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной  основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.¹²

   Также широко распространенной является классификация  недвижимости на земельные участки (включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения; жилые  помещения; кондоминиумы; предприятия  как имущественные комплексы; морские, воздушные, речные суда, космические  объекты.¹³ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   1.2 Правовой режим объектов недвижимости

   Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере  возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым  понимаются установленный законодательством  порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.¹⁴

   Выделение недвижимости из остального имущества  объясняется не только важностью  для экономики страны имеющихся  природных ресурсов, тесной связью недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся  наиболее ценные и общественно значимые объекты. Недвижимость – это особый объект гражданско-правовых сделок. Она  обладает повышенной экономической  ценностью, поскольку предназначена  для длительного пользования, и  как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий  уровень ее ликвидности как товара. Недвижимость, как правило, финансовоемка. Так что признание недействительными  сделок с нею весьма болезненно для  участников гражданского процесса и  требуется особая тщательность при  их совершении. Все это требует  специальной регламентации участия  недвижимости в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

   ГК  РФ закрепляет следующие особенности  правового режима недвижимости¹⁵

   1) право  собственности и другие вещные  права на недвижимость, ограничения  этих прав, их возникновение, переход  и прекращение подлежат государственной  регистрации (ст. 131 ГК РФ);

   2) обязательство,  предметом которого является  недвижимость, по общему правилу  исполняется в месте ее нахождения;

   3) право  собственности на вновь создаваемое  недвижимое имущество или передаваемое  по договору возникает с момента  государственной регистрации этой  недвижимости либо перехода права  собственности на нее к покупателю (ст. ст. 219, 551 ГК РФ);

   4) установлен  особый порядок приобретения  права собственности на бесхозяйственные  недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и  более длительные сроки приобретательной  давности на недвижимое имущество  (ст. 234 ГК РФ); обращения взыскания  на заложенное недвижимое имущество  (ст. 349 ГК РФ); распоряжения государственным  и муниципальным предприятием  принадлежащим им недвижимым  имуществом (ст. 295 ГК РФ);

   5) действуют  специальные правила совершения  сделок с недвижимостью, предусматривающие  зависимость прав на земельный  участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека)  допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору  земельного участка, на котором  она находится, либо его части,  необходимой для ее использования,  либо права пользования залогодателя  этим участком или его частью (ст. 340 ГК РФ).

   При продаже  или аренде зданий, сооружений и  предприятий одновременно с передачей  покупателю права собственности  на них передаются права на ту часть  земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для  ее использования. Если же продается  или сдается в аренду лишь земельный  участок, владелец недвижимости сохраняет  право пользования той его  частью, которая занята этой недвижимостью  и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии – право  ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК РФ).